Реконструкция объекта незавершенного строительства жилого дома

Узаконить реконструкцию

Согласно законодательству РФ, реконструкцией называется изменение основных параметров жилого дома (этажность, площадь, объем, высота) или отдельных его частей. Такие перемены приводят к дому, что здание перестает соответствовать своей изначальной технической документации. Переустройство всегда требует соблюдения норм СНиПов и уведомления властей об изменениях, проводящихся в доме.

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой и капремонтом. Перепланировка касается внутренней части дома – перегородки, лестницы, камин, санузел. Капремонт – это восстановление или ремонт частей здания, которые подверглись износу или разрушению. В отличие от них реконструкция обязательно связана с увеличением площади и внешнего облика жилого дома.

Такие изменения могут угрожать безопасности строения, а также нарушать права и интересы проживающих людей, например, соседей. Именно поэтому реконструкцию необходимо узаконить.

Процедура узаконивания реконструкции

Капитальный ремонт объекта незавершенного строительства

С 4 августа 2018 года в соответствии с Федеральным законом № 342 изменилась процедура узаконивания реконструкций. Теперь не требуется получение разрешения на реконструкцию дома. Вместо этого необходимо отправить уведомление в органы местного самоуправления о своих намерениях.

Чтобы оформить переустройство дома в общем порядке, нужно выполнить следующий порядок действий:

• Написать уведомление о реконструкции в органы местной администрации;
• Получить одобрение;
• Закончить переустройство;
• Заказать услуги кадастрового инженера по изготовлению техплана. Для этого можно обратиться в БТИ, Росреестр или любую компанию, занимающуюся землеустроительными работами. Специалисты по геодезии сделают необходимые замеры и пошлют их главному инженеру. Технический план оформляется на диске в формате XML;
• Послать уведомление о завершении работ, приложив к нему техплан и квитанцию об оплате государственной пошлины;
• Зарегистрировать изменения в ЕГРН и получить выписку через несколько дней.

Если на участке находится чужая недвижимость, при оформлении документов нужно учесть интересы третьих лиц. Работы по переустройству не должны нарушать их права, иначе получить разрешение на реконструкцию частного дома не получится. Если жилое помещение является собственностью нескольких людей, требуется их согласие на переустройство. Поэтому перед началом строительства стоит предварительно обо всем договориться.

Реконструкции могут подвергаться и многоквартирные дома. Она может проводиться по инициативе управляющей компании или самих жильцов. Вопрос о необходимости переустройства выносится на всеобщее собрание собственников. Чтобы принять решение, нужно согласие большинства. После принятия решения составляется проект реконструкции.

Работы нужно доверить организации из состава СРО, имеющей необходимые лицензии и допуск к оформлению проектных документов. Затем готовый проект подается вместе с уведомлением в местные органы власти. Если администрация одобрит реконструкцию, можно узаконить ее в обычном порядке.

Завершение строительства объекта незавершенного строительства

Порядок получения разрешения на реконструкцию нежилого здания такой же, как и у жилого дома. Однако в технический план необходимо включить заключение специалиста по инженерным изысканиям и архитектурно-строительному проектированию. В нем нужно отметить:

• Характеристики несущих конструкций;
• Заключение о перегородках – несущие или не несущие;
• Данные о дверях и окнах;
• Сведения о новой нагрузке на несущие стены;
• Данные о безопасности здания;
• Заключение об отсутствии угрозы жизни и здоровью людей.

Любые нарушения СНиПов могут препятствовать узакониванию переустройства здания. Собственнику будет необходимо устранить их или оформить документы на реконструкцию через суд.

Какие документы необходимы для реконструкции частного дома

Перед началом переустройства необходимо собрать пакет документов для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в данном регионе.

До начала реконструкции нужно подготовить:

• Паспорт гражданина РФ;
• Заполненный соответствующим образом бланк уведомления в адрес местной администрации;
• Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН;
• Доверенность от нотариуса – в случае, если у жилого дома несколько владельцев, и от их лица действует один представитель.

Также в администрации могут понадобиться ГПЗУ на земельный участок. Однако органы власти сами могут его запросить у других ведомств.

После проведения реконструкции следует собрать следующие документы:

• Уведомление об окончании работ;
• Паспорт заявителя;
• Техплан на дом с внесенными изменениями;
• Графический план и соглашение об определении долей в доме – если в жилом доме несколько собственников;
• Квитанция об оплате государственной пошлины за внесение новых данных в ЕГРН.

После подачи всех документов, уполномоченные органы отправляют их в Росреестр. Через несколько дней собственник может забрать выписки – технический паспорт с кадастровыми данными и документ о праве собственности на дом. Как правило, время оформления составляет 7-10 рабочих дней. Однако если администрация не разрешит узаконить реконструкцию дома с увеличением площади, сроки могут затянуться до устранения причин отказа.

Преимущества работы с компанией Самстроя.нет

За отсутствие оформления реконструкции владельцу грозят санкции со стороны государства. По статье 9.5 КоАП РФ физические лица должны оплатить штраф за незаконное переустройство в размере 2000-5000 рублей, а за мошенничество или угрозу для жизни других людей грозит уголовная ответственность. В некоторых случаях самовольные постройки приходится сносить.

Легализация реконструкции – сложная и долгая процедура, требующая знаний регламента работы различных ведомств и особенностей оформления документов. Специалисты компании «Самостроя.нет» предлагают полный спектр услуг по узакониванию различных построек. Большой опыт работы позволяет нам добиться положительного результата в любых, даже очень сложных ситуациях. Подписав с нами договор, вы сможете получить наиболее оптимальный вариант узаконивания переустройства.

Мы помогаем получить своим клиентам:

• разрешение на реконструкцию частного дома;
• разрешение на реконструкцию нежилого здания;
• разрешение на реконструкцию незавершенного строительства;
• разрешение на реконструкцию дачного дома;
• разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства;
• разрешение на реконструкцию линейного объекта;
• узаконить произведенную реконструкцию производственного объекта;
• оформление пруда на дачном участке с водопадом.

Также наша компания занимается сбором необходимой документации и отправляет их в различные ведомства. Большую часть дел мы решаем в досудебном порядке.

Источник

Участок с недостроенным домом. Как переделать дом находящийся на консервации?

Чаще всего объектами незавершенного строительства являются небольшие дома либо их части, качество которых оставляет желать лучшего, так как строятся они с целью возможности продажи земельного участка. Для этого консервируют дом и регистрируют в частную собственность, оформляют паспорт на объект незавершенного строительства. Жилой дом еще не введен в эксплуатацию. ​​​​

Естественно, Вы планируете перестроить дом, либо просто его снести и построить новый по своему проекту. Вам потребуется взять разрешение на продолжение строительства с внесением изменений в схему генерального плана.

Пакет документов для получения разрешения на продолжение строительства:

1. Паспорт владельца участка и объекта незавершенного строительства.
2. Решение районного исполнительного комитета о предоставлении в частную собственность земельного участка для строительства и(или) обслуживания жилого дома. Выдается исполкомом при приобретении участка.
3. Решение или выписка из решения районного (сельского) исполнительного комитета о разрешении на продолжение строительства одноквартирного блокированного жилого дома с внесением изменений в схему генерального плана и, при необходимости, на строительство капитальных хозяйственных построек. Обычно выдается через неделю после написания заявления. В заявлении необходимо дополнительно указать все строения, которые планируете построить.
4. Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации земельного участка с земельно-кадастровым планом земельного участка. Выдается в кадастровом агентстве при регистрации прав собственности на земельный участок.
5. Технический паспорт на незавершенный объект строительства (законсервированный дом, фундамент и др.).
6. Переделанный (новый) проект на строительство одноквартирного жилого дома, заверенный проектировщиком и привязанный к Вашему участку. Копия документов проектировщика. Для того, что бы согласовать изменения в районный орган архитектуры достаточно предоставить переделанный эскизный проект (упрощенный вариант проекта). Разработка строительного проекта ― это сугубо личное решение, наиболее затратное, но самое правильное, которое себя непременно окупит (предпочитают профессиональные строители).
7. Главный архитектор вправе дополнительно потребовать: цветовые решения фасадов; предоставить архитектурные решения (доработка эскизного проекта); предоставить некоторые конструктивные решения; расчет пожарно-технических характеристик несущих конструкций; расчет продолжительности инсоляции; расписки от соседей о согласии и др.

Пакет документов собран, далее необходимо:

• Попасть на прием к главному архитектору района для того, что бы пересогласовать проект на строительство одноквартирного жилого дома. Будьте готовы к ожиданию в очереди вплоть до нескольких часов так как зачастую главный архитектор одновременно принимает посетителей по всем наболевшим вопросам в компетенции Министерства архитектуры и строительства.
• После того как проект подписан и заверен печатью, главный архитектор направит Вас к специалисту за которым закреплен Ваш населенный пункт. Специалист проверит пакет документов.
• В экономическом отделе, будет составлен договор на внесение изменений в схему генерального плана застройки и изготовление разрешительной документации на продолжение строительства дома. Оплату по платежному поручению необходимо произвести в течении 10 дней от даты составления договора в любом отделении банка.
• С договором возвращаетесь к специалисту по Вашему населенному пункту и передаете пакет документов. С ним оговорите возникшие нюансы и привязку строений к границам земельного участка.
• Все. Разрешение на продолжение строительства одноквартирного блокированного жилого дома с внесением изменений в схему генерального плана будет готово через 3-4 недели. Когда будете забирать документы из отдела архитектуры, не забудьте договор и квитанцию об оплате услуг.

P.S. Сейчас в штате некоторых сельских исполнительных комитетов Минского района числится архитектор, наделенный правом подписи. У него можно согласовать проект на строительство дома. Но, на его подпись, все равно, потребуется поставить печать главного архитектора района и пройти всю описанную выше процедуру.

21.09.2022

Установленные законодательством сроки для строительства индивидуального жилого дома, продление сроков строительства и консервация. Продление сроков строительства жилого дома при переходе прав собственности.

17.09.2022

Порядок оформления документов для ввода жилого дома в эксплуатацию и последующей государственной регистрации объекта недвижимого имущества (получение технического паспорта и регистрация жилого дома).

Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или индивидуального предпринимателя.

Источник

Раздел недостроенного дома при разводе

Расторжение брака неразрывно связано с делением совместно приобретённых имущественных ценностей. Раздел недостроенного дома при разводе отличается от стандартной процедуры ввиду отсутствия введённого в эксплуатацию объекта, как делимого материального актива. До вмешательства Верховного суда недостроенную недвижимость невозможно было разделить, поскольку не подтверждалось право собственности и наличие фактического строения документальными основаниями.

Роль правового статуса имущества при разделе

С позиции семейного законодательства, приобретённые материальные ценности в период брака относятся к составу совместно нажитого имущества (ст.34 СК РФ) и подлежат разделению при прекращении брачных уз.

С точки зрения гражданского законодательства в состав недвижимого имущества включаются неразрывно связанные с землёй активы, физическое перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба (ст.130 ГК РФ).

Сопоставляя нормы обоих кодексов можно сделать вывод, что оставшийся недостроенным дом, возводящийся совместными усилиями, делится при прекращении брака.

Практически — как разделить дом, если он не оформлен, определил Верховный суд. Вердикт органа правосудия высшей инстанции: дома недостроенные имеют статус объектов незавершённого строительства, относящихся к недвижимому имуществу. В отношении недвижимости возможно возникновение, переход и прекращение прав и обязанностей, включая право собственности. Как следствие, данный имущественный актив при приобретении во время существования брака включается в состав совместно нажитых ценностей.

При рассмотрении иска Верховный суд постановил:

1. Отсутствие существования кадастрового паспорта не относится к препятствиям для раздела объекта незавершённого строительства при расторжении брачного союза.
2. Для деления не введённого в эксплуатацию сооружения необходимо обратиться в местную судебную инстанцию, получить решение о признании строения существующим и оформить в Росреестре право собственности на недостроенный дом.

Подлежат в предусмотренном законодательством порядке разделу имущества объекты незавершённого строительства, включающие постройки в разной стадии готовности, как полностью выстроенные здания, не имеющие кадастрового паспорта, так и постройки в начальной стадии либо подготовительные работы с материальными расходами и составлением проектной документации.

К исключениям относятся строения без разрешительных документов, а раздел между супругами самовольной постройки, не узаконенной документально, не регулируется законодательством и не рассматривается судами.

Особенности раздела незавершённого строительства при разводе

Влияющие на разделение недостроенного жилья факторы связаны с состоянием готовности, возможностью физического выделения частей в натуральном выражении, источника вложения средств и определения стадии до скорейшей передачи в эксплуатацию.

Источники финансирования

На строительство объекта могут вкладываться денежные средства, относящиеся к совместному бюджету или считающиеся неделимыми поступлениями одного из членов союза. Возможны источники финансирования:

Личные средства, включающие:

• наследование или подарок, адресованный одному из супругов;
• сбережения или имущественные ценности, приобретённые в период до вступления в брак или после его официального расторжения;
• доходы, получаемые каждым партнёром при наличии данного пункта и конкретного перечня в брачном контракте.

• созаёмщиком;
• поручителем.

1. Совместные средства. Все поступления супругов, не имеющие целевого назначения, приравниваются к общим, независимо, чьими конкретно доходами они являются. Например, если один из членов семьи получает доходы от предпринимательской, самозанятой и трудовой деятельности, а второй занимается ведением домохозяйства, налаживанием быта и воспитанием детей, то финансовые поступления считаются принадлежащими поровну.

Воздвижение постройки в основном финансируется комбинированным методом, т.е. частично всеми источниками. Раздел незавершённого строительства при разводе в судебной инстанции будет отталкиваться от удельного веса финансирования в перерасчёте на каждого члена семьи. Например, если муж вложил в дом, недостроенный на момент расторжения брака, унаследованный денежный вклад, равный половине общих вложений, а остальные средства вложены совместно, то, не отходя от принципа равенства, объект делится в соотношении ¾ мужу и ¼ жене.

Степень готовности недостроенного дома

Механизм раздела недостроенного дома зависит от статуса отнесения к недвижимости либо совокупности материалов для проведения и организации строительных работ в перспективе. На основании заключения назначенной судом экспертизы раздел недостроя при разводе осуществляется двумя способами:

• Признание недостроенного здания объектом недвижимости. В такой ситуации объект имеет имущественный статус и подлежит разделу при отсутствии особых дополнительных обстоятельств по принципу равенства, поскольку до ввода в эксплуатацию недвижимость отделяет несколько завершающих отделочных «штрихов» либо оформление документов.
• Отнесение возведения сооружения к планируемому на основании совокупности строительных материалов и наличия проекта, выполненного проектной организацией. Тогда заложенный фундамент остаётся в распоряжении владельца земли и хозяина предыдущей постройки при наличии на данном земельном участке. Раздел незавершённого строительства не производится ввиду отсутствия возведения строения, как объекта, а второму партнёру назначается денежная компенсации, равная половине средств, затраченных на стройматериалы и проектную документацию.

Сопутствующая документация

До вмешательства высшего органа правосудия страны отсутствие оформленного кадастрового паспорта служило «камнем преткновения» для раздела недостроенного дома, не включаемого в состав имущества. Подтверждение собственности на строящееся жильё и земельный участок способствует осуществлению процедуры разделения, как имущественной ценности. Супругам следует предоставить следующую документацию:

• правоустанавливающие документы на землю, где производятся строительные работы;
• договор – основание для получения в собственность предыдущей постройки с владельцем на конкретном месте и снесенного с целью строительства нового здания;
• разрешение на проведение строительно-монтажных работ местных властей;
• расчётно-платёжные документы на строительные материалы и проектно-сметную документацию;
• подписанные промежуточные акты сдачи-приёмки выполненных работ компаниями или предпринимателями-строителями.

Если имеется решение судебного органа о признании имущественного объекта, то необходимо лишь оформление права собственности, получаемого в Росреестре без кадастрового паспорта.

Выдел долей в натуре в недостроенном доме

Наличие технической возможности выделения долей в натуральном измерении – значимый фактор для суда. Постройка подлежит физическому разделу, если строительно-техническая экспертиза признаёт возможность и прописывает информацию в конкретике:

• относительно обустройства отдельных входов;
• в части разделения и подведения коммуникаций.

Если раздел объекта незавершённого строительства на независимые части в соответствии с выполненными работами и планом, содержащимся в проекте, невозможен, то недостроенный дом или не введённый в эксплуатацию будет передан судом одной из сторон с обязательной выплатой денежной компенсации.

«Земельный» фактор

Строительство дома включает наличие принадлежащего земельного участка, без которого местные власти не дадут разрешение на возведение постройки. Если земля передана одному из супругов в период брака, то она считается совместной собственностью.

Если земельный участок относится к личным владениям, полученным до брака либо в подарок одному из членов семьи, то при признании возводящейся постройки совместной, выдел доли в сооружаемом строении автоматически разделяет и участок в соответствующей пропорции. «Земельный» фактор приобретает значимость лишь при отсутствии постройки.

Например, если механизм деления определяется в соотношении ½ части, то и размер выделенного участка земли также составляет ½. Если незарегистрированное недостроенное строение на земельном участке не признано объектом недвижимости, то оно передаётся в собственность хозяину земли.

Способы раздела незавершённого строения

До вынесения специального Постановления высшими судебными инстанциями страны вопрос, можно ли разделить объект незавершённого строительства, имел однозначный отрицательный ответ. Причина – невозможность признания права собственности и получения кадастрового паспорта, признающего постройку материальным активом по документам. При наличии технической возможности и признания строения имущественной ценностью раздел недостроенного дома может производиться следующими способами:

• продажа после завершения строительства или в имеющемся состоянии с разделением вырученных денежных средств пропорционально вкладам;
• выделение долей в натуральном эквиваленте при наличии технической возможности и проживание на правах соседей;
• переуступка принадлежащей части взамен другой ценности или при условии выплаты компенсации деньгами либо расчёту по бартерному методу.

Разводящиеся супруги вправе выбрать способ путём проведения конструктивных переговоров на добровольной основе, либо обратившись в судебную инстанцию.

Компромиссное соглашение

По формальному признаку недостроенный дом не является полноценным строением, поскольку не внесён в Росреестр и не имеет кадастрового паспорта. В суд нужно обращаться вне зависимости от достигнутых договорённостей для признания действительности соглашения в части отсутствия нарушений прав третьих лиц.

Ввиду специфики раздела незавершённого строительства супруги самостоятельно определяются в части:

• оценки стоимости затраченных стройматериалов, проектных и строительных работ и выплате денежных средств согласно самостоятельно составленной смете одному из партнёров;
• достройки «совместными усилиями» и ввода в эксплуатацию готового жилья с последующей продажей и делением полученных средств;
• проведения экспертизы относительно возможности выдела в натуре и внесении изменений в ранее составленный проект.

Судебное решение

В ходе проведения судебного разбирательства сначала устанавливается наличие имущественной ценности, а затем признаётся незавершённое строение недвижимым активом при наличии:

• выполненного специализированным учреждением проекта;
• полученного разрешения от местных властей;
• заключения комиссии, проведшей техническую экспертизу в соответствии со строительными нормативами.

На основании судебного решения о признании недостроенного дома объектом недвижимости регистрируется право собственности, а раздел производится одним из вышеперечисленных способов.

Правовая помощь

Специфика разделения, связанная с дополнительными «шагами» относительно признания строящегося сооружения имущественной ценностью с целью включения в делимые материальные активы, требует правовой поддержки.

Грамотный юрист поможет подготовить документы и составить иск для судебного разбирательства, профессионально изложив исковые требования и собрав достоверные доказательства относительно личных трат на начатое и незаконченное строительство.

Разобраться в нюансах раздела недостроенного дома сложно не только рядовому гражданину без юридического образования, но и судебным инстанциям, что подтверждается фактом вмешательства высших органов правосудия с вынесением специального Постановления Пленума.

Источник