Договор реконструкции
Реконструкция зданий — это один из видов строительной деятельности, имеющий свои особенности, которые нужно учитывать при заключении договора. Как правильно оформить договор реконструкции и на что обратить внимание при его выполнении, расскажем в нашей статье.
Что считать реконструкцией
Реконструкция (понятие реконструкции приведено в статье 1 Градостроительного кодекса РФ (п. 14)) — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Расшифровка этого термина, подразумевающего обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения, содержится также в пункте 1 статьи 754 Гражданского кодекса РФ.
Суды при вынесении решений (см. постановления ФАС Уральского округа от 12 ноября 2009 г. № Ф09-8820/09-С3, ФАС Московского округа от 27 февраля 2009 г. № КА-А40/712-09) нередко руководствуются определением, данным в письме Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80. В нем разъяснено, что к реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
КАМ и реконструкция Большого Москворецкого мост
В письме Минфина России от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794 рекомендуется при определении вида работ руководствоваться также Ведомственными строительными нормами (ВСН) 58-88 (р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312. Пунктом 5.3 этих норм определено, что при реконструкции зданий (объектов) помимо работ, выполняемых при капремонте, могут осуществляться:
— изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а также их частичная разборка;
— повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
— улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
Как видим, отличительными критериями реконструкции (в сравнении с капитальным ремонтом) является то, что при капремонте производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений с целью восстановления объекта, а при реконструкции помимо замены устаревших элементов происходит изменение параметров объектов, их частей и качества инженерно-технического обеспечения с целью изменения объекта.
В отличие же от нового строительства реконструкция — это изменение уже существующего объекта, не требующее его сноса.
Таким образом, договор реконструкции не является ни договором на новое строительство, ни договором на капремонт. Но вместе с тем, представляя собой особый договор, он сочетает в себе элементы и того, и другого. Поэтому при квалификации договора определяющим будет состав выполняемых работ.
Перепланировка и реконструкция объекта. Как сэкономить на оформлении?
Подготовительный этап
Поскольку работы по реконструкции относятся к строительным работам, они выполняются по договору строительного подряда. Следовательно, на договор реконструкции распространяются нормы гражданского законодательства о строительном подряде.
ТЕХДОКУМЕНТАЦИЯ ДЛЯ РЕКОНСТРУКЦИИ
Как указано в пункте 1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и со сметой, определяющей цену работ. На основании статьи 48 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации производится самим застройщиком либо привлекаемым им лицом. Уточним: виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капстроительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или организациями, имеющими свидетельство о допуске к таким видам работ.
Состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов определены в Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (Постановлением Правительства РФ от 13 апреля 2010 г. № 235 в Положение внесены изменения).
Сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, при необходимости — объектные и локальные сметы, сметные расчеты на отдельные виды затрат. Объемы разработки разделов определяются заказчиком и указываются в задании на проектирование (п. 7 Положения). Смета составляется на основании данных после обследования объекта реконструкции до заключения договора подряда.
Экспертиза. По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, вся проектная документация (в том числе на реконструкцию объектов капстроительства) подлежит госэкспертизе, за исключением отдельных случаев, предусмотренных этой статьей (для жилых домов высотой менее трех этажей; для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, и др.).
Экспертиза проводится в зависимости от статуса объекта федеральным или региональным органом исполнительной власти либо уполномоченными учреждениями (п. 4, 4.1, 4.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). И лишь при наличии положительного заключения документация должна утверждаться застройщиком или заказчиком и передаваться подрядчику для выполнения работ по реконструкции.
ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ
Кроме того, нужно будет получить разрешение на реконструкцию, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. Этого требует статья 51 Градостроительного кодекса РФ. Выдача разрешения не потребуется лишь при реконструкции объектов, не являющихся капитальными строениями (киосков, навесов и т. д.), либо при работах, не затрагивающих указанных характеристик безопасности и т. д.
Разрешение на реконструкцию (в том числе на ее отдельные этапы) выдается уполномоченным органом исполнительной власти (федеральным, региональным или местным) в течение десяти дней со дня получения заявления на срок, предусмотренный проектом реконструкции. Но в выдаче разрешения могут и отказать, например, при отсутствии необходимых документов (подтверждающих право на земельный участок и т. д.) или их несоответствии установленным требованиям.
Обратите внимание: к реконструкции (реставрации) объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) применяются особые требования.
Во-первых, деятельность по их реставрации подлежит лицензированию (подп. 41 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ). Порядок лицензирования определен постановлением Правительства РФ от 20 февраля 2007 г. № 117 в Положении о лицензировании.
Во-вторых, для проведения работ на указанных объектах потребуются дополнительное (письменное) разрешение и задание, выданные соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. Им же согласовывается документация на проведение указанных работ и осуществляется контроль (п. 1 ст. 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ — подробнее об особенностях оформления документов на проведение реставрационных работ читайте в журнале «Учет в строительстве» № 7, 2009) .
КТО ДОЛЖЕН ИМЕТЬ ДОПУСК?
В соответствии с внесенными в Перечень изменениями допуск на проведение соответствующих работ должен быть у всех участников строительства (а не только у непосредственных исполнителей): у застройщика, у генподрядчика и у подрядных организаций, кроме тех, кто выполняет работы, не требующие допуска (например, по косметической отделке помещений). К этому вопросу застройщику (генподрядчику) нужно отнестись внимательно, так как Минфин России высказался против учета в расходах при налогообложении прибыли затрат, произведенных организациями без наличия соответствующего допуска.
То есть если заказчик-застройщик реконструкции заключит договор на проведение работ с генподрядчиком, не имеющим допуска, то учесть расходы по такому договору он не сможет. То же самое касается и генподрядчика, заключившего договоры с подрядчиками, не имеющими соответствующего допуска (письма Минфина России от 9 марта 2010 г. № 03-03-06/1/120, № 03-03-06/1/121).
Нюансы заключения договора
Работы могут выполняться разными подрядными организациями (по видам специализации). В договоре следует согласовать возможность привлечения субподрядчиков. При этом необходимо учесть, что работы, оказывающие влияние на безопасность объектов капстроительства, должны производиться только при наличии допуска к ним, выданного саморегулируемой организацией.
Иные виды работ по реконструкции могут выполнять любые физические или юридические лица (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Если договор долгосрочный, его выполнение может быть предусмотрено в несколько этапов. Нужно четко указать существенные условия: предмет и цену договора, сроки выполнения работ (в целом и по каждому этапу при их наличии) и др. А также оговорить другие важные моменты: порядок расчетов (предоплата, оплата по факту и т. д.), санкции за нарушение договорных обязательств для обеих сторон и др. Стоимость работ по договору должна соответствовать смете.
Если работы будут вестись в течение продолжительного периода времени, целесообразно составить график.
Образец договора можно скачать здесь.
Особенности исполнения договора
До начала реконструкции застройщик (заказчик) обязан:
— подготовить объект для реконструкции;
— передать лицу, выполняющему работы, необходимые документы (проектную документацию, разрешение на строительство);
— направить в орган госстройнадзора извещение о начале работ с приложением копий соответствующих документов: положительного заключения госэкспертизы, разрешения на реконструкцию и т. д.
Сделать это нужно не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ на объекте, проектная документация по которому подлежит государственной экспертизе (п. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, п. 5 Порядка (РД-11-04-2006), утвержденного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129).
ПРИЕМКА РЕЗУЛЬТАТА РАБОТ
Из положений статьи 753 Гражданского кодекса РФ следует, что сдача подрядчиком результата работ, в том числе по реконструкции, и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Сдача работ может осуществляться при выполнении всего объема работ либо этапа (в зависимости от условий договора). Оформляется она унифицированными формами № КС-2 и № КС-3 (Формы утверждены постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100). Для приемки полностью законченного реконструкцией объекта можно применять унифицированные формы № КС-11, № КС-14 (утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а), внеся в них необходимые дополнения.
Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что до приемки результата работ по реконструкции проводятся предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате испытаний. При обнаружении недостатков заказчик вправе отказаться от приемки результата работ до устранения недостатков.
УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Выполнение работ по реконструкции для подрядной организации является обычным видом деятельности. В связи с этим доходы и расходы учитываются в обычном порядке. Бухгалтерский учет по договорам подряда на реконструкцию с длительным сроком исполнения (либо со сроками начала и окончания работ, приходящимися на разные годы) компания должна вести в соответствии с ПБУ 2/2008, утвержденным приказом Минфина России от 24 октября 2008 г. № 116н.
Если компания реконструирует собственное здание (сооружение) своими силами или с привлечением подрядных организаций, то затраты она должна будет отнести на увеличение первоначальной стоимости объекта. При этом в налоговом учете следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ, где расшифровывается понятие реконструкции.
Если подрядчик — плательщик НДС, налог при реконструкции он исчисляет в обычном порядке.
Исключением является выполнение работ по реставрации объектов культурного наследия. От НДС они освобождены (подп. 15 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Но только при соблюдении всех необходимых условий их оформления (об этом было сказано выше) и наличии у организации лицензии на выполнение данных работ.
ИсточникПризнание права собственности на реконструированный объект
Значительную часть гражданских дел представляют собой дела по спорам о признании права собственности на реконструированный объект. Положениями Жилищного кодекса РФ вопросы самовольной реконструкции не урегулированы. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконивания переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения. Однако сохранение (легализация) переустройства и/или перепланировки ограничено пределами конкретного жилого помещения.
Переустройство, перепланировка или реконструкция
На практике довольно часто возникает вопрос о возможности легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, так как целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов: надстройки, пристройки, объединения двух строений (помещений) в одно.
В ситуации, когда появление в процессе реконструкции дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, легализация их должна производиться через признание права собственности.
ВС РФ разъяснил, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д.
Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ за I квартал 2000 года по гражданским делам, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 28.06.2000).
По смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются уже не ЖК РФ, а градостроительным законодательством.
Так, в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Аналогия закона
Несмотря на то что суды довольно часто выносят решения о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии, такая легализация в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможности признания права собственности на реконструированный объект, а допускают лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что не одно и то же.
В связи с этим есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Это относится и к ситуациям, когда необходимо узаконить объект, созданный в процессе реконструкции, если произведенная реконструкция признается самовольной.
Отождествление понятий «самовольно реконструированный объект» и «самовольная постройка» обусловлено тем, что и в первом, и во втором случае затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, поэтому самовольные реконструкции и постройки должны проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства.
В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 2, 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Так, Мичуринский городской суд в решении от 03.02.2010 указал, что перепланировка спорного жилого помещения заключалась в объединении 2 квартир с присоединением части коридора общего пользования, и сохранил в перепланированном состоянии жилое помещение, включив в его состав и самовольно возведенную пристройку к жилому дому.
Отменяя принятое решение, кассационная инстанция Тамбовского областного суда указала, что по смыслу ст. 25 ЖК РФ возведение истцами данной пристройки к жилому дому не может быть расценено как перепланировка, поскольку ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконивания перепланировки жилого помещения, осуществленной только в пределах данного жилого помещения.
В данном же случае имела место реконструкция жилого дома путем возведения пристройки к нему. Возможность признания права собственности на реконструируемый объект ст. 29 ЖК РФ не предусмотрена.
Соответственно, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ по аналогии закона суду следовало применить к спорным правоотношениям положения ст. 222 ГК РФ, установив предусмотренные данной статьей юридически значимые обстоятельства, необходимые для решения вопроса о признании права на самовольно возведенную пристройку (Кассационное определение Тамбовского областного суда от 29.02.2012 N 33-639/2012).
Аналогичную позицию можно встретить в определениях кассационных инстанций Тверского областного суда и Калининградского областного суда (Определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27.12.2011 N 33-5272, Кассационное определение Калининградского областного суда от 12.10.2011 N 33-4674/2011).
Права самовольного застройщика
Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.
Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует учитывать изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 года. До этого момента данный пункт содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого необходимо было, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка.
Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на право аренды, тем не менее исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования, имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года).
Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции граждане, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект.
Поэтому порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д.
Признаком самовольной реконструкции является отсутствие не только согласия сособственника на ее проведение, но и необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, — и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.
Исключительный способ защиты права
Исключительный способ защиты права применяется только тогда, когда лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Закона N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.
Если до подачи в суд искового заявления застройщик не принимал необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство (как до его начала, так и во время проведения строительных работ) и не представил доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов, суд может отказать в признании права собственности на возведенный или реконструированный объект (Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22).
Источник