Статья 741 ГК РФ. Распределение риска между сторонами. Комментарий к ст. 741 ГК РФ. Гражданский кодекс Российской Федерации в действующей редакции. ГК РФ 2016.
Долевое строительство | Внимание, договор!
Закон об участии в долевом строительстве принят далеко не вчера, в этом году с момента его вступления в силу исполняется шесть лет. Но до сих пор у контролирующих органов сохраняются претензии к тексту договоров о долевом участии, которые отдельные застройщики заключают с участниками строительства. Об этом говорят результаты проверок Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края и Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю.
В Красноярске, где большая часть застройщиков привлекает для строительства средства граждан, до сих пор существуют компании, допускающие нарушения при составлении договоров участия в долевом строительстве. Анализируя договоры мелких и крупных застройщиков, контролирующие органы год за годом высказывают претензии к содержащимся в них условиям.
«За прошлый год было проверено 13 форм договоров, используемых застройщиками для оформления отношений с участниками строительства, и 12 из них содержат условия, ущемляющие права потребителей, — рассказывает заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Людмила Семенова, — одни из включенных в договоры условий не соответствуют нормам закона о защите прав потребителей. Другие противоречат закону о долевом строительстве. Причем число таких условий, ущемляющих права дольщиков, только в одном договоре может доходить до 14».
Работа над ошибками
На совещании в Службе строительного надзора, где вместе с представителями компаний- застройщиков, в договорах которых были обнаружены отклонения от требований нормативных актов, собрались специалисты Управления Роспотребнадзора, Службы строительного надзора и Союза строителей Красноярского края, в очередной раз обсуждались наиболее частые претензии. Характерные для договоров участия в долевом строительстве условия, которые ущемляют права потребителей, можно разделить на несколько групп.
Во-первых, в договор включаются условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства. Причем они могут касаться как сроков строительства, так и требований к качеству проведенных работ.
Одно из таких условий, которые снимают ответственность с застройщика за нарушение срока исполнения договора, может быть сформулировано следующим образом: «Застройщик не несет ответственность (в том числе в виде уплаты неустойки) за первые 6 месяцев нарушения срока строительства объекта и ввода его в эксплуатацию».
К этой группе условий относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства квартиры по сравнению с тем, что установлен частью 2 статьи 6 закона о долевом участии в строительстве. Дело в том, что согласно законодательству в том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, неустойка (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ) уплачивается застройщиком в двойном размере, то есть 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки.
Одним из примеров исключения ответственности застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является следующее условие: «Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др.». В то время как работы по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведение штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора, это значит, что их оплата уже учтена при определении его цены. Таким образом, это условие, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки используемых им при выполнении перечисленных работ материалов (изделий и комплектующих), является прямым ущемлением прав потребителей.
Нередко в договорах можно встретить условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры составит менее 5% (варианты — 10%, 1 кв. м). Например, если после того, как квартира была построена, оказалось, что ее фактическая площадь меньше, чем установлено соглашением, на 0,5 кв. м, участник долевого строительства по договору лишен права потребовать соразмерного уменьшения его цены. В свою очередь общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора, поскольку она прямо характеризует конкретный объект, являющийся предметом договора и подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, в том числе и в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной (предусмотренной договором), участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора независимо от того, на сколько сократилась площадь квартиры.
Дополнительные обязательства
Во-вторых, в договорах содержатся условия, предусматривающие различные дополнительные обязанности участников долевого строительства, такие как, например, обязательство принять участие в создании товарищества собственников жилья либо вступить в члены уже созданного ТСЖ; нести расходы по обслуживанию дома, включая оплату за коммунальные услуги, до момента передачи объекта участнику долевого строительства; оплатить дополнительные работы после получения соответствующего уведомления от застройщика (например, работы, связанные с улучшением качественных характеристик квартиры: улучшенных отделочных работ, работ по установке дополнительного инженерного обеспечения, входных металлических дверей и т. п.).
Если застройщик формулирует условия договора таким образом, что в документе обязанность покупателя по оплате дополнительных работ (услуг) не предполагает дополнительного соглашения и получения соответствующего согласия инвестора, такие условия контролирующие организации рассматривают как ущемляющие права потребителей.
В-третьих, нарушающими права потребителей являются условия, которые предусматривают право застройщика на изменение договора долевого участия в одностороннем порядке в отношении срока исполнения договора (окончания строительства и передачи участнику долевого строительства объекта) и цены договора.
Такие условия признаются ущемляющими права потребителей по сравнению с правилами, установленными статьей 310 Гражданского кодекса РФ, статьями 5 и 6 закона о долевом строительстве, допускающими возможность изменения договора в указанной части только по соглашению сторон.
Риск раньше срока
Четвертая группа условий — те, что досрочно переводят на участника долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск случайной гибели или повреждения объекта распределен следующим образом: до передачи участнику объекта долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта несет застройщик, после передачи — участник долевого строительства.
При этом моментом передачи объекта долевого строительства считается момент подписания сторонами акта приема-передачи. Либо, если имеет место уклонение или отказ участника долевого строительства от принятия объекта в установленный срок, — со дня составления застройщиком одностороннего акта.
Последний способ перевода на участника долевого строительства риска случайной гибели и повреждения объекта по смыслу части 6 статьи 8 закона о долевом строительстве должен носить исключительный характер и применяться только при одновременном соблюдении целого ряда обязательных условий. К их числу относится наличие одностороннего акта, составленного застройщиком по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства; наличие сведений о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче.
В свою очередь зачастую имеют место случаи включения в договоры условий, переводящих на участника долевого строительства риски риск случайной гибели или повреждения объекта, без учета названных требований. Один из примеров: «В случае неподписания участником долевого строительства акта приема-передачи в установленный договором срок объект долевого строительства считается переданным участнику долевого строительства на седьмой рабочий день со дня получения извещения застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче». Другой пример: «Участник долевого строительства несет ответственность за сохранность квартиры с момента получения уведомления об окончании строительства».
Наконец, последняя группа условий — те, что обязывают участника долевого строительства уплатить цену договора (полностью или частично) до момента регистрации договора. Из норм закона о долевом строительстве следует, что обязанность участника долевого строительства по оплате цены договора (полной или частичной) возникает исключительно после его государственной регистрации.
Несмотря на это на практике встречаются случаи, когда застройщик, определяя в договоре срок уплаты его цены, не учитывает время, необходимое для регистрации договора. Пример: «Участник долевого строительства обязан уплатить денежную сумму, которая эквивалентна определенному количеству квадратных метров».
«Это наиболее яркий пример подобного незаконного возложения на участника долевого строительства обязанности по оплате, очевидно свидетельствующий о невозможности ее исполнения до момента регистрации договора», — говорит Людмила Семенова.
Нарушения 214-ФЗ
Другая большая категория претензий контролирующих органов к тексту договоров долевого участия связана с отступлением застройщиками от норм 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Одна из них — включение в договор условий о передаче дольщику объекта только после полной оплаты по договору вне зависимости от договорных сроков передачи. Причем полной оплатой по договору застройщик считает оплату стоимости квадратных метров сверх цены договора по результатам проведенной технической инвентаризации. Между тем по закону произвольно удерживать объект застройщик в этом случае не может.
Другим распространенным отступлением от норм закона является установление в договорах участия в долевом строительстве разных сроков передачи дольщикам объектов, входящих в один дом. Это условие противоречит части 1 статьи 6-й закона о долевом участии в строительстве, где говорится, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, не позднее срока, предусмотренным договором, который должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.
Ряд застройщиков, предусматривая в договоре условия о возврате денежных средств участникам строительства, указывают для этого более поздние сроки, чем предусмотрены законодательством.
По мнению специалистов Службы, противоречит нормам и включение в договор положений, которые допускают проведение участником долевого строительства строительных работ на объекте, связанных с изменением конструктивных параметров жилья. Сюда относятся те случаи, когда застройщик в договор долевого участия включает условие о том, что с его согласия сам участник долевого строительства будет осуществлять работы за собственный счет и таким образом получит возможность самостоятельно осуществлять необходимые ему перепланировки. По сути в такой ситуации участник берет на себя часть функций застройщика или подрядчика.
«Эти отношения уже выходят за рамки договора о долевом участии в строительстве, в данном речь идет уже о подрядных отношениях, — поясняет государственный инспектор отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Андрей Пальчик. — В соответствии с таким соглашением, гражданин по сути выполняет работы для застройщика. В то время как по закону о долевом участии в строительстве все обязанности участника ограничиваются обязанностями оплатить и при определенных условиях принять объект. Не говоря о том, что выполнять работы на объекте имеет право только уполномоченная организация, имеющая разрешение от саморегулируемой организации на проведение определенных видов работ и штат всех необходимых специалистов».
Наконец, нередко выявляются факты несвоевременного направления участникам долевого строительства уведомлений об изменении срока завершения строительства и предложений об изменении условий в договорах участия в долевом строительстве.
Выявленные в ходе проверок отступления в договорах, в том случае, если они касаются существенных условий (например, предмета договора) должны быть своевременно устранены. Для этого компании, в чьих договорах были обнаружены несоответствия, должны будут вызвать участников долевого строительства для перезаключения соглашения. Если же отклонения от норм законодательства касаются несущественных условий, (например, если в договоре с застройщиком неустойка установлена в размере 1/300 вместо 1/150), то они изначально не будут иметь юридической силы. Как говорят специалисты Службы строительного надзора, застройщики, включающие подобные условия в свои договоры, должны отдавать себе отчет, что подобные условия не будут иметь юридического значения. И если ситуация, в которой застройщик обязан выплатить неустойку, возникнет, он будет выплачивать именно ее в том размере, который предусмотрен законом, что бы ни было указано в его договоре.
Чтобы избежать появления подобных несоответствий в соглашениях с участниками строительства в дальнейшем, специалисты Службы советуют при составлении договора брать за основу форму типового договора, которая была разработана Службой и получила одобрение правительства края, и уже отталкиваясь от нее, составлять собственные соглашения с дольщиками.
ИсточникПри этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства . Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи…
Статья 741 ГК РФ. Распределение риска между сторонами
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.
2. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные пунктом 1 статьи 716 настоящего Кодекса.
Комментарии к ст. 741 ГК РФ
Риск случайной гибели или повреждения объекта строительства возлагается на подрядчика как на лицо, владеющее и пользующееся объектом, до момента сдачи объекта заказчику. После подписания акта приема-сдачи работ риск случайной гибели или повреждения сданного объекта ложится на заказчика.
Риск случайной гибели или повреждения объекта строительства до момента его сдачи может быть возложен на заказчика, если будет доказано, что событие произошло в результате предоставления заказчиком некачественного материала или оборудования. Кроме того, повреждение или гибель объекта могли произойти по причине выполнения ошибочных указаний заказчика. Это обстоятельство также подлежит доказыванию. Представляется, что обязанность доказывания лежит на подрядчике. Если будет доказана вина заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ. Но при этом подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика об обнаружении:
— непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
— возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;
— иных независящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок и до получения от заказчика указаний приостановить работу.
Источник2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства , индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса
Статья 741 ГК РФ. Распределение риска между сторонами (действующая редакция)
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.
2. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные пунктом 1 статьи 716 настоящего Кодекса.
Комментарий к ст. 741 ГК РФ
1. Комментируемая статья является специальной по отношению к ст. 705 ГК РФ, посвященной распределению рисков между сторонами. При этом она касается лишь одного из рисков, а именно риска случайной гибели самого результата строительных работ. Применительно к строительному подряду данное правило носит императивный характер, что вряд ли является оправданным. Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 753 ГК РФ на заказчика указанный риск переходит при приемке не только объекта в целом, но и отдельных этапов работ.
Что касается риска случайной гибели или повреждения материалов и оборудования, а также последствий просрочки передачи или приемки результата работы, то эти вопросы решаются в строительном подряде так же, как и в обычном подряде.
2. Пункт 2 комментируемой статьи возлагает на заказчика риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с гибелью или повреждением объекта строительства до его приемки заказчиком вследствие обнаружения недостатков предоставленного им материала или оборудования либо исполнения подрядчиком ошибочных указаний заказчика. Подрядчик же в соответствии с данной нормой не несет никакой ответственности, если только он выполнил обязанности, предусмотренные п. 1 ст. 716 ГК РФ, т.е. предупредил заказчика о возможности наступления таких последствий.
При этом, если заказчиком по актам были приняты лишь отдельные виды и объемы работ, объект не считается принятым, соответственно, риск случайной гибели или повреждения остается на подрядчике. Аналогичное правило распространяется на взаимоотношение генерального подрядчика и субподрядчиков.
3. Судебная практика:
— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2008 N Ф04-5755/2008(12017-А70-24), Ф04-5755/2008(12267-А70-24) по делу N А70-3716/32-2007;
— Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2008 N КГ-А41/1497-08 по делу N А41-К1-10787/07;
— Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2006, 06.12.2006 N КГ-А40/11704-06 по делу N А40-32307/05-24-223.
«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»
Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014
Судебная практика по статье 741 ГК РФ:
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, установив, что результат выполненных работ уничтожен и фактически отсутствует, апелляционный суд руководствуясь пунктом 1 статьи 705, пунктом 1 статьи 741 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями спорного договора предусматривающими право подрядчика задержать оплату по договору в случае нанесения субподрядчиком ущерба, признал требование об оплате выполненных работ необоснованным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства руководствовались статьями 393, 740, 741 , 743 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и с учетом проведенной по делу экспертизы пришли к выводам о наличии несоответствия выполняемых генеральным подрядчиком работ требованиям проектной документации повлекших в свою очередь убытки со стороны истца.
Таких оснований для пересмотра обжалуемого судебного акта в кассационном порядке по доводам истца не имеется. Изменяя судебные акты, суд округа руководствовался положениями статьи 741 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обстоятельств, установленных судами, согласно которым спорный объект погиб во время производства работ истцом до его приемки ответчиком и риск случайной гибели лежит на истце.
ИсточникДо приемки заказчиком объекта строительства , составляющего предмет договора строительного подряда, риск его случайной гибели или повреждения несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ). … При этом согласно п. 2 ст. 741 ГК РФ, если гибель (повреждение) объекта строительства до его приемки заказчиком явилась следствием недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, то подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ лишь при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные п. 1 ст. 716 ГК РФ.
Случайная гибель объекта долевого строительства что это
Все материалы сайта доступны по лицензии:
террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Федерального закона;
(Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ; в редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 181 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 181 настоящего Федерального закона. (Пункт введен — Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
41. Условия договора, предусмотренные частями 4 и 42 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. (Часть введена — Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
42. Договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должен содержать:
1) определение подлежащих передаче земельного участка и индивидуального жилого дома, в том числе:
а) площадь земельного участка, условный номер земельного участка, подлежащего образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, адрес земельного участка (при наличии), кадастровый номер земельного участка (в случае, если на день заключения указанного договора земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости);
б) вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;
в) реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;
г) план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
д) обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией (далее также — общее имущество);
е) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
2) срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок);
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;
5) реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).
(Часть введена — Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
43. К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Объекты капитального строительства, отвечающие требованиям, указанным в настоящей части, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию). (Часть введена — Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
44. Доля собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, следует судьбе права собственности на указанный индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен. При переходе права собственности на индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен, к другому лицу к такому лицу одновременно переходят доля в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника указанного индивидуального жилого дома и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества. Отчуждение доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок не допускается. Условия договора, в соответствии с которыми переход прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором индивидуальный жилой дом расположен, не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, либо отчуждение доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, осуществляется без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, являются ничтожными. (Часть введена — Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
45. В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должно быть предусмотрено, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком участнику долевого строительства происходит только после завершения строительства (создания) общего имущества при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства (проектом этапа строительства) и проектной декларацией, и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом. (Часть введена — Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
46. В случае, если расположенный в границах малоэтажного жилого комплекса земельный участок подлежит предоставлению участникам долевого строительства в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, договор участия в долевом строительстве должен содержать сведения:
1) порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество;
2) порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) договора аренды такого участка;
3) последствия истечения срока договора аренды земельного участка, права на который входят в общее имущество.
(Часть введена — Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 42, 45 и 46 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом. (Часть введена — Федеральный закон от 10.07.2012 № 118-ФЗ; Федерального закона от 31.12.2017 № 506-ФЗ; Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)
101. (Часть введена — Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратила силу — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ)
102.(Часть введена — Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратила силу — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ)
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 2391 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. (Часть введена — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 29.07.2017 № 218-ФЗ)
11. В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором осуществляется строительство индивидуального жилого дома, в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого подлежит образованию земельный участок, предназначенный для размещения определенного индивидуального жилого дома) находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, определяемый в соответствии со статьей 236 настоящего Федерального закона, которые подлежат возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства (если такие затраты не включены в цену договора в отношении индивидуального жилого дома). Договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка, на котором строится (создается) индивидуальный жилой дом, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. (Часть введена — Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ)
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 232 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ)
3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 01.07.2018 № 175-ФЗ)
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ)
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ)
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)
11. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по э
ИсточникКогда говорят о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества и определяют, кто его несет, под этим понимают порчу или утрату вследствие непредвиденных обстоятельств. Например, под влиянием форс-мажора. Однако в законе нет специального определения, что это такое. Есть только общее правило о том, кто несет риск (ст. 211 ГК РФ). … Чтобы сдать объект , застройщик направляет уведомление. Участник долевого строительства приобретает права на квартиру по акту. Если он уклоняется от приемки, застройщик составляет такой документ в одностороннем порядке и направляет копию стороне. Соответствующий порядок стороны закрепляют в договоре
Статья 741 ГК РФ. Распределение риска между сторонами.
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.
2. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные пунктом 1 статьи 716 настоящего Кодекса.
Источник1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства , составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. 2. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные пунктом 1 статьи 716 настоящего Кодекса.