Регулирование для коттеджных поселков: как будет и как надо
По Википедии, котте́джный посёлок (КП) — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельных участков с расположенными на них пригодных для проживания домами). КП не является самостоятельным населенным пунктом, может быть: 1) садовым или дачным товариществом, 2) районом существующего населенного пункта. На территории КП могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Инфраструктура крупных коттеджных поселков включает: контрольно-пропускной пункт, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена. Так как у «коттеджного посёлка» нет законодательного определения, то застройщики используют данное наименование даже для 2 домов или 1 таунхауса и фактически словосочетание «коттеджный посёлок» является не более чем рекламным ни к чему не обязывающим наименованием.
Сделаем три предварительных замечания .
1) К КП относятся образования не только с индивидуальными и блокированными жилыми домами, но и с садовыми домами. А если уж совсем расширять задачу, особенно с учетом зон с особыми условиями использования территории, которые лишили права владельцев земельных участков что-либо на них строить, то полезно было бы указать возможность нахождения в КП и мобильных домов.
2) КП — создаются бизнесом не только, чтобы продать и уйти, но и чтобы управлять ими.
3) Думаю, что можно допускать, что в созданном на своем или арендованном участке КП бизнес имеет право реализовать девелоперские проекты, в которых он устанавливает свои правила, не нарушающие закон, но вводящие дополнительные ограничения для жителей , например, в части этажности домов, их архитектуры и колористических решений, типа и размера ограждений и т.п. В тех поручениях, которые Конституционный суд дал Законодателю о регулировании жизни в КП в части общей инфраструктуры, намеков на то, что и эти вопросы надо рассмотреть, нет. Как говорил, В.И. Ленин, не решив общие вопросы, мы будем постоянно натыкаться на них при решении частных. Можно сказать, что покупатель участка не глухой и не слепой, а застройщик поселка его предупредит, что и как. Однако, находятся же собственники, которые после постройки дома «включают дурака» и говорят, что платить за обслуживание они не будут, т.к. договор с управляющей компанией (УК) не подписывали и вообще не знали, что тут какой-то поселок.
КП — сложный комплекс владения собственностью и связей между ее участниками. Например, между индивидуальными собственниками, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами распределены: участки под застройку, земли для общего пользования, имущество для общего пользования. Специально пишу «для», чтобы не складывалось ошибочное представление, что такое имущество и земли находятся в общей собственности участников КП, это совершенно не обязательно: что предназначено для общего пользования может находиться в частной собственности одного или нескольких физических и/или юридических лиц, а земли для общего пользования — еще и в собственности муниципального образования.
Территория КП может быть в статусе СНТ, ДНТ, товарищества индивидуальных застройщиков, кооператива, ассоциации и пр. Одно юридическое лицо, например, «садоводческое товарищество» (кавычки поставил, чтобы не возникало диссонанса с традиционным представлением, что такое СНТ) может образовать неограниченное количество коттеджных поселков, никак не связанных с местом регистрации этого товарищества, а в самом СНТ будут, предположим, 3 члена, при сотнях индивидуальных участков под застройку. На территории КП могут быть созданы иные некоммерческие партнерства, в частности это практикуется для создания газовой сети, участвуют только те, кто заинтересован. Кроме того, управляться КП может отдельным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Перечисленные выше индивидуальные и коллективные собственники участков под застройку, земель для общего пользования и инфраструктуры для общего пользования взаимодействуют друг с другом через: уставы юридических лиц, договоры обслуживания, договоры соинвестирования инфраструктуры, Правила проживания в КП, Правила строительства в КП, Архитектурную концепцию КП, а также: Договоры купли-продажи (в том числе — будущей вещи), Договоры бронирования, Договоры подряда на строительство домов и пр.
Из трех предыдущих абзацев можно сделать такой вывод: если при покупке земельного участка в КП вам предлагают подписать лишь договор купли-продажи, а в нем нет: условий членства, обязанностей и ответственности по подключению к инфраструктуре, возможности пользования дорогами и инфраструктурой, порядком установления платы за обслуживания и пр., то вы покупаете кота в мешке.
КП — сложный организм, значит, как сейчас, так и в будущем, особенно при отсутствии нормального регулирования, будет сбоить. Интересы застройщика и УК сложно примерить с интересами собственников домовладений. Для работающих поселков конфликт обычно проявляется в том, что часть людей не платит. Рассмотрев дело по жалобе одного из таких неплательщиков Конституционный суд РФ принял упомянутое выше Постановление № 55, и постановил, что:
Законодатель должен обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев, застройщиков — собственников имущества и УК., а именно:
(1) состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания; сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости; у домовладельцев имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы.
(2) решения общих собраний собственников имущества в коттеджных поселках должны: носить обязательный характер для всех участников (домовладельцев, собственников имущества общего пользования); периодичность, открытость,
(3) организационно-правовые механизмы принятия на себя собственником (домовладельцем) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.
Мне понравилось мнение юриста Алексея Юминова, приведенное в комментариях к одной из статей к упомянутому Определению ВС РФ. Приведу его полностью: «Какой вывод сделает каждый собственник коттеджа, ознакомившийся с данным определением?
Вывод такой: добровольно платить что-то в пользу УК или ТСН = себя не уважать. По тарифам суд все равно не взыщет, поскольку зачастую истцу потребуется доказывать факты, которые он не всегда сможет доказать (например, как доказать факт и объем пользования ответчиком зоной рекреации, детской площадкой, иным общим имуществом?). Кроме того, даже в отношении потребленного объема услуг решение суда фактически ставится в зависимость от усмотрения ответчика. Ответчик может сказать — а мне не нужно освещение общего имущества ночью, люблю когда темно, это навязывание услуг. И получается, суд должен его поддержать?
Я думаю, было бы правильнее написать таким образом — специфика нахождения коттеджа ИЖС в пределах коттеджного поселка, несмотря на неприменение ст. 210 ГК РФ, естественным образом предполагает пользование имуществом, которое не принадлежит собственнику объекта ИЖС на праве общей долевой собственности, однако в силу своей природы предназначено для использования более чем одним собственником объекта ИЖС данного коттеджного поселка. В таких условиях, учитывая презумпцию добросовестности (п. 5 ст. 10 ГК РФ), именно на ответчика должно возлагаться бремя доказывания обстоятельств, связанных с недобросовестностью истца и включением в состав платы лишних расходов либо навязыванием услуг, которые объективно не требуются ответчику.
А то теперь мы получим:
а) резкое повышение нагрузки на суды (никто добровольно платить не будет);
б) полный откат от принципа равенства — одним суды будут взыскивать больше, другим — меньше, в зависимости от конкретного судьи и субъективных факторов конкретного дела;
в) очевидное злоупотребление правом, когда человек, купивший коттедж в поселке бизнес-класса, начнет хныкать, что ему только дорога нужна к его «огородику», на котором он петрушку и морковку сеет, а все остальное — от услуг по охране до обслуживания малых архитектурных форм и фонтанов — это уже все ненужные фантазии управляющей компании, пусть соседи оплачивают».
Если мы перейдем к установлению платы за обслуживание в КП методом голосования на общем собрании ответственных собственников и неплательщиков, то КП превратятся в традиционные СНТ ! Это приведет к следующему.
1) Уменьшится интерес инвесторов к загородному девелопменту.
2) Застройщики будут больше обещать, и меньше исполнять, например, продавая участки с обязательствами по инфраструктуре, чтобы покупателям труднее было доказывать, что они что-то платили за инфраструктуру и имеют на нее права.
3) Застройщики будут меньше интересоваться управлением поселком, поскольку этот вид бизнеса будет в руках общего собрания собственников, и, повторяя шутку,- неплательщиков.
4) В части поселков исчезнет управление, индивидуальные собственники начнут лихорадочно искать друг друга, чтобы как-то выправить ситуацию. Будут выигрывать суды, получать свои 1/141 доли в праве на газовые трубы, водопровод и канализацию, и не знать, что с ними дальше делать .
5) УК будут все начисления проводить «по-белому», не партнерски по отношению к индивидуальным собственникам, так как у нас теперь в КП «социализм», и плата возрастет.
Станет ли Законодатель решать более сложную задачу, чем ему поставил Конституционный суд? А вы бы стали? Ну, а вдруг этот вид бизнеса захотят поставить в обоснованную, с учетом и его интересов «рамку», отталкиваясь от многообразия форм существующих сегодня и созданных в будущем КП ? Тогда, нескромно предложу черновую редакцию определения КП. Из определения вытекает и предмет регулирования.
КП — комплекс индивидуальных жилых или садовых домов с земельными участками, находящихся на территории, образованной проектом генерального плана поселка/ межевания/планировки; имеющий также земельные участки для доступа и обслуживания земельных участков индивидуальных пользователей (дороги, контейнерные площадки, участки под зданиями и сооружениями, спортивные площадки и т.п.), а также элементы обслуживающей инфраструктуры коммунального, социального, торгового и иного назначения (здания, инженерные сети, оборудование, машины и пр.) для обслуживания индивидуальных и иных земельных участков и объектов капитального строительства, находящиеся в частной или общей собственности; реализующий архитектурную и градостроительную концепцию собственников (арендаторов) образующих КП исходных земельных участков, а также привлеченных этими собственниками (арендаторами) инвесторов и/или застройщиков поселка, устанавливающих правила проживания, строительства, управления, оплаты услуг управления и обслуживания, создания, владения и передачи имущества, используемого для обслуживания общих потребностей жителей поселка, о которых каждый приобретатель индивидуального земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства заблаговременно уведомляется и дает согласие на их выполнение.
ИсточникКто такой правообладатель
Как правило, этот термин используется в юридической науке и практике, посвященной интеллектуальным правам. Определение термина дано в статье 1229 Гражданского кодекса РФ: это «гражданин или юридическое лицо, обладающие исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации».
О том, кто такой правообладатель, говорит также Земельный кодекс и часть 1 Гражданского кодекса, где указано, что право собственности на объект, имеющий собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора с согласия законного владельца.
Понятие правообладателя
В самом общем случае этим термином называется физическое или юридическое лицо, обладающее неким правами. В сфере интеллектуального законодательства обладателями прав на объект интеллектуальной собственности могут быть:
- сами авторы и соавторы, исполнители, изготовители;
- их наследники;
- любые физические и юридические лица, которым по договору были переданы исключительные права на объект интеллектуальной собственности;
- работодатели;
- заказчики;
- Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.
Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Правообладателями земельного участка признаются:
- собственники земли;
- землепользователи — лица, обладающие правом бессрочного или безвозмездного использования участка;
- землевладельцы — лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения;
- арендаторы и субарендаторы.
Аналогично можно ответить и на вопрос о том, кто такой правообладатель объекта недвижимости.
В целом круг прав правообладателя всегда уже, чем круг прав собственника. Обычно правообладатель может ограничено распоряжаться объектом, а собственник имеет всю полноту прав на нее. Применительно к интеллектуальному законодательству пользователь, несмотря на то, что он распоряжается интеллектуальной собственностью (использует ее), не является правообладателем.
В чем различие правообладателя и собственника
Применительно к сфере интеллектуальных прав использование термина «правообладатель» обусловлено тем, что закон разделяет лиц, которым принадлежит интеллектуальная собственность на тех, кто создал эту собственность, и тех, кто получил права на ее использование от авторов. Правообладатель объекта интеллектуальной собственности (если он и автор — не одно и то же лицо) не может быть признан автором ни при каких обстоятельствах. Собственником результата творческой деятельности может быть как автор, так и правообладатель. Автором по законодательству Российской Федерации признается только физическое лицо, правообладателем — и физическое, и юридическое. Автор становится собственником в силу самого создания произведения, для этого ему не требуется осуществлять какие-либо формальности (если речь идет об объектах авторских прав, для объектов патентного права и средств индивидуализации предусмотрена государственная регистрация, без которых защита таких объектов невозможна). Правообладатель может стать собственником, только заключив с автором договор или являясь его наследником или кредитором.
Отличия собственника и правообладателя в интеллектуальном и ином законодательствах заключаются прежде всего в том, что существует два правовых института — право собственности и право владения. Собственник остается собственником, даже если в данный момент не владеет своей собственностью.
ИсточникПубличная Кадастровая карта 2022 года
Предоставление сведений о недвижимости осуществляется на основе актуальных данных ЕГРН. Время формирования отчета от 5 минут.
Выберите документы
Оформление от 15 минут. Кад.стоимость, назначение, собственники, обременения, план объекта, список ДДУ.
Оценка рискованности сделки
Отчет-заключение о безопасности сделки на основе сведений из Росреестра и результатов проверки собственников по базам РФ. Посмотреть образец
- Актуальность паспортных данных собственника
- Сведения о банкротстве собственника
- Задолжности, судимости, судебные разбирательства, записи в базе розыска собственника
- Наличие наследников, прописаных в квартире
- Необходимость выплаты налога с продажи объекта недвижимости (которую могут заложить в стоимость недвижимости)
- Наложенные аресты и залоги на объект недвижимости (которые ещё не успели попасть в базу Росреестра)
- Итоговое заключение эксперта о рискованности сделки
Отчет содержит актуальные сведения об объекте недвижимости из Росреестра, однако не является документом отчетности в государственных ведомствах или банках. Для доказательства прав на объект недвижимости и достоверности заявленных сведений при сделке в гос. органах или банках дополнительно закажите выписки из Росреестра.
Добавить в заказ
Контактный телефон
Публичная кадастровая карта 2022 года
На Публичной Кадастровой Карте вы сможете найти любые объекты капитального строительства (ОКС) или земельные участки поставленные на учет в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) после 1998 года.
Для просмотра информации об объекте недвижимости нажмите на любой объект на карте. На Публичной Кадастровой карте доступна следующая информация об объектах ОКС и земельных участках: кадастровый номер, дата постановки на кадастровый учет, площадь объекта, год постройки.
Для получения детальной информации о любом объекте вы можете заказать отчет на основе данных ЕГРН прямо на Публичной Кадастровой Карте. . В отчете на основе данных ЕГРН вы найдете: кадастровую стоимость, ФИО настоящих и прошлых собственников объекта, даты и основания перехода права, координаты углов участка, ипотеки, обременения и другая информация из Росреестра.
Источник