Согласование проекта на строительство объекта

Согласование нового строительства

До начала проектных и строительно-монтажных работ необходимо получить множество согласований в различных структурах: от получения исходно-разрешительной документации до разрешения на строительство. Кто-то из заказчиков берет обязанности по согласованию проектной документации на весь период строительства на себя. Другие предпочитают переложить данные обязанности на организации, осуществляющие функции технического заказчика и избавить себя от данных забот.

Укрупненно этапы выполнения работ по согласованию нового строительства выглядят следующим образом:

1. Подготовка пакета исходно-разрешительной документации:

• правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности на здание/земельный участок, выписки из ЕГРН, договор аренды и т. д.);
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• внесение изменений в ПЗЗ (при необходимости);
• технические условия на инженерные сети и др.

2. Выполнение проектно-изыскательских работ:

Официальная стоимость согласования проекта

• выполнение инженерных изысканий (геологических, геодезических и экологических);
• разработка проектной документации: от разработки АГР до рабочей документации.

3. Согласование проектной документации:

• согласование архитектурно-градостроительного решения объекта (АГР);
• получение положительного заключения государственной/негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
• получение разрешения на строительство и т. д.

4. Сопровождение процесса строительства:

• получение разрешения на временное подключение к коммуникациям;
• технический надзор за производством строительно-монтажных работ;
• организация по внесению изменений в проектно-сметную документацию и их согласования (при необходимости);
• составление и сбор исполнительной документации;
• представление интересов заказчика при проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями.

5. Сдача объекта в эксплуатацию:

• организация работы рабочей и приемочных комиссий для ввода объекта в эксплуатацию;
• заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и эксплуатирующей организацией;
• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

Получение разрешения на строительство

Обязательным документом для начала работ является разрешение на строительство.

Разрешение на строительство — это документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (в т. ч. ГПЗУ), проектом планировки территории и проектом межевания территории, при выполнении строительных работ или реконструкции объекта капитального строительства.

Порядок выдачи разрешения на работы регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласование проектного решения, рекомендации по проектированию объекта

Оформление заявления на получение разрешения на строительство оформляется в электронном виде через портал государственных или муниципальных услуг.

Разрешение дает застройщику право осуществлять работы, за исключением случаев, когда оно не требуется.

Источник

Согласование проекта или проектной документации

Чтобы возвести капитальную постройку или выполнить реконструкцию, необходимо получить государственное разрешения. Для этого необходимо выполнить согласование проектной документации, на основании которой будут проводиться соответствующие работы.

По какому алгоритму выполняется согласование проекта? Какие вопросы выносятся на согласование проектной документации? И какие государственные органы придется посетить? Эти вопросы в статье будут в деталях рассмотрены.

Согласование проектной документации — краткая характеристика

Проектная документация — совокупность бумаг, на основании которых будет выполняться капитальное строительство или реконструкция здания. Это могут быть чертежи, планы, дескрипции, инженерные описания, результаты экспертиз и многие другие проектные бумаги технического характера.

Составляются такие документы уполномоченными организациями по договору с заказчиком проекта.

Проектная документация после изготовления подлежит согласованию с различными государственными органами. Это могут быть коммунальные службы, пожарные контролирующие органы, архитектурные бюро и так далее.

Согласование проектной документации осуществляется на основании технической экспертизы.

Проверки и экспертизы решают такие задачи:

• Проверка документации на соответствие государственными стандартам. Нормы могут иметь различную природу — они могут касаться пожарной безопасности, архитектуры, санитарной безопасности и так далее.
• Контроль за соблюдением экологических стандартов. При строительстве может быть затронута безопасность окружающей среды. Согласование проекта позволяет убедиться, что экологии не будет нанесен вред.
• Проверка разрешающих бумаг на строительство. Во время проектных экспертиз государственные органы должны убедиться, что у заказчика все в порядке с документами, а он имеет право на проведение работ.

После подтверждения проектной документации государственными органами необходимо получить строительное разрешение — и лишь после этого можно приступать к постройке/реконструкции. Более подробную информацию о получении разрешения Вы можете найти у нас в статье «Порядок получения разрешения на строительство объекта»

Основные работы, подлежащие согласованию

Сюда включаются следующие работы и проекты:

✔️ Объекты капитального строительства. Например, это может быть небольшой жилой дом на частной земле либо многоэтажная постройка технического назначения. При этом обратите внимание, что объекты некапитального строительства можно строить без посещения надзорных органов.

✔️ Реконструкция или перепланировка возведенного объекта. Скажем, это может быть согласование проекта перепланировки квартиры, дома или нежилой постройки. Или это может быть, допустим, публичный парк или общественное заведение.

✔️ Согласование проекта электроснабжения, газоснабжения, отопления, канализации. Если хотите подвести к зданию инженерные коммуникации, то необходимо согласовать их с надзорными органами. Правило распространяется на любые коммуникации (кроме интернета и телефонии).

✔️ Вспомогательные проекты (дизайн-план, рабочий проект и другие). Экспертиза может проводиться также и для вспомогательных некапитальных проектов на основании требований закона. В основном эти требования распространяются на объекты, имеющие историческую ценность.

Если Вас интересует вопрос того, как необходимо утверждать проект по реконструкции/перепланировке квартиры, читайте статью «Процесс согласования перепланировки квартиры по шагам и его этапы»

Что может быть объектом согласования?

Согласование проекта распространяется на три категории объектов:

1. Земляные недра. В основном это касается проектов, связанных с добычей полезных ископаемых и использованием природных ресурсов. Например, это может быть постройка шахты. К рассмотрению проектной документации часто привлекаются специализированные федеральные органы власти.
2. Экология. Некоторые материалы, технологии и варианты постройки могут быть запрещены к применению, поскольку они могут создавать опасность для окружающей среды и человека. При таком сценарии к рассмотрению проектной документации также привлекаются федеральные органы власти, осуществляющие экологический надзор.
3. Строительство. Если земельные недра во время работ не будут задействованы, а материалы/технологии не нанесут вред экологии, то осуществляется только строительный государственный надзор. Все работы выполняют обычно региональные органы власти.

Основные этапы и работы

Согласование проекта и проектной документации осуществляется частной инженерной компанией, имеющей статус СРО.

Чтобы заказчику проекта воспользоваться услугами этой компании, нужно заключить с ней договор, оплатить его полную стоимость.

Ниже мы в деталях рассмотрим порядок согласования проектной документации.

Кадастровые работы

Если земельный участок, на котором будет располагаться будущий объект, не зарегистрирован в ЕГРН, то рекомендуется провести кадастровые работы.

В результате Вы получите полное право собственности на землю по документации, что позволит избежать возможных рисков в будущем.

Примерный алгоритм действий:

1. Вы или сотрудник организации должны подготовить документацию, а также уведомить всех соседей.
2. В назначенное время проводится разметка и составляется итоговый план, который подписывается соседями.
3. По итогам составляется план участка, который вносится в Росреестр, а земля переходит в собственность.

Составление проектной документации

На данном этапе сотрудники компании составляют проектную документацию на будущий проект.

Примеры проектных бумаг:

Детализированные планы и чертежи постройки. На них указываются габариты будущей постройки, расположение лестниц, полов, потолков, стен, лестниц, инженерных коммуникаций и так далее.

Детализированные планы и чертежи на местности. На них указывается расположение постройки на местности вместе со вспомогательными сведениями (например, габариты и форма постройки).

Вспомогательные бумаги дескриптивного характера. Это могут быть технические расшифровки, инженерные экспликации, детальные описания, дизайн-планы и так далее.

Согласование и экспертиза

Согласование проекта переходит к основной фазе:

• Сотрудники компании обращаются в государственные органы с пакетом документов. Перечень уполномоченных организаций может быть различен и сильно зависит от категории проекта. Основные организации — БТИ, Госстройнадзор, Строительные инспекции, Органы по экологическому надзору и так далее.
• Государственные сотрудники изучают документацию и сверяют их с техническими требованиями РФ (ГОСТ, СНиП и другие). В большинстве случаев для уточнения некоторых фактов может потребоваться экспертиза — ее проводят государственные или частные организации за счет средств заказчика. По результатам составляется итоговое заключение с подписями и печатями.

Передача проектных бумаг заказчику

Разработка и согласование проектной документации завершается передачей пакета готовых документов заказчику, на которых стоят все необходимые подписи и печати государственных органов.

К ним могут прилагаться вспомогательные проектные бумаги, например, результаты технических экспертиз.

С утвержденными документами постройку проводить все еще нельзя — теперь необходимо повторно обратиться в государственные органы и получить разрешение на строительство, например разрешение на строительство частного дома.

Источник

Согласование проекта дома

Строительство частного дома – долгосрочный процесс, требующий подробного согласования деталей и слаженной работы участников. В основе – проект дома. Он позволяет полностью контролировать процесс: оптимизировать издержки строительства, соблюсти законодательство и не выйти за рамки сроков. Как грамотно согласовать проект дома и избежать ошибок – читайте в статье.

С чего начать?

Сперва об одном, но очень важном нюансе – конкретной системы получения административной разрешительной документации на строительство частного дома, которую можно многократно использовать как шаблон – не существует. Причиной тому является ТСН – территориальные строительные нормы. Это документы местного значения – субъектов РФ.

Тем не менее общая схема, описывающая первичные действия для получения разрешительной документации всё-таки существует. Она представляет собой порядок, прописанный в законодательстве и действующий на федеральном уровне, но не учитывающий локальные нормативные документы. При этом вся ответственность, касательно несоблюдения ТСН ложится на владельца дома.

Целью же государственной экспертизы является обеспечение соблюдения прав физических и юридических лиц, а также интересов государства. Отсутствие разрешения на строительство – автоматически признаёт постройку самостроем. А это грозит штрафом и сносом объекта. Вот какие ситуации могут быть при отсутствии согласованного проекта:

• Нарушение требований экологии или границ участка – ответственность ложится на владельца.
• При несчастных случаях, связанных с объектом строительства – виновен так же владелец.
• Когда отсутствует проекта дома, то исполнители часто необоснованно завышают оплату за работу.

Наличие согласованного проекта способно защитить права всех участников, имеющих отношение к строительству объекта.

Первичные документы

Далее определимся с базовыми документами, которые должны быть предоставлены для согласования:

• Решение комитета по градостроительству субъекта РФ, касательно допуска лица к возведению жилой недвижимости, проведению всех соответствующих мероприятий проектно-изыскательских работ (важно: вне зависимости от результатов и уровня проведения проектно-изыскательских работ, при отсутствии распоряжения – они недействительны).
• Документ, свидетельствующий о размерах участка и его границах.
• Строительный паспорт.
• Допуск для инженерного сопровождения строительного объекта.
• Установленный список всех технических требований.
• Утвержденные условия от главного управления по делам гражданской обороны.
• Допуск для геодезического анализа, а также измерения участка (важно: при отсутствии такого документа, все последующие работы – незаконны).

Документы для непосредственного заявления на согласование строительства в администрацию субъекта:

• Заявление с прошением о получении разрешения на строительство, указав планируемое местоположение (важно: заявление заполняется в установленной форме. Иначе – отклоняется или не рассматривается).
• Паспорт и его копия.
• Заверенный документ о подтверждении права на использование земельного участка.
• План участка – кадастровый.
• Утверждённый проект дома.
• Распоряжение от КГА (комитет по градостроительству и архитектуре) с положительным ответом.
• Разрешение на выполнение строительных работ;
• Документ, свидетельствующий о проведенных геологических изысканиях на участке или результаты топографической съемки.

Помимо всего, особо стоит выделить информацию об участке, площадь которого превышает 500 м 2 . Его владельцам необходимо получить АПЗ – архитектурно-планировочное задание. Этот документ содержит полный перечень требований, которые являются обязательными при строительстве объекта:

• Экологические, санитарные и противопожарные нормы.
• Одобрение строительства в особом порядке.
• Обязательство не нарушать права участников и лиц, которых коснется строительство, пусть даже косвенно.

Документы, что необходимы для получения АПЗ: заявление и документальное подтверждение права на владение участком. После того, как АПЗ будет оформлен, появится возможность получить одобрение на строительство от межведомственного органа субъекта.

Согласование проекта

В первую очередь, скоординированный проект – гарант законности возведения объекта. Законодательство РФ регламентирует предварительную государственную экспертизу и только после – начало возведения здания. Эта процедура обязательна вне зависимости от формы собственности будущего объекта или выделенных источников финансов для его постройки. В случае, если отсутствует хотя бы одно согласование или экспертиза касательно объекта – он признается незаконным.

Экспертизы и согласования

Ведомственная экспертиза, согласно пункту 1.5 Постановления Правительства РФ №-1008, может быть проведена исключительно федеральными органами, имеющими полномочия на ее проведение.

• Первая экспертиза – экологическая. Она проводится государственным комитетом по охране окружающей среды, до того, как будет принято решение об исполнении проекта. Проводить повсеместно не обязательно, так как ФЗ №-7 «Об охране окружающей среды» устанавливает конкретный перечень случаев и объектов, когда требуется экспертиза. Тем не менее полностью игнорировать экспертизу, даже когда того не подразумевает законодательство, не рекомендуется.
• Вторая – экспертиза проектно-сметной документации. Ее проводят согласно порядку, указанному в постановлении правительства РФ №-585. Стоимость определяется согласно объему работ, аналогично экологической. Окончательное заключение необходимо отправить в отдел государственного архитектурно-строительного надзора. Если никаких возражений нет – выдается документ, подтверждающий законность возведения объекта.

Исходно-разрешительная документация, включая техническую, представляются в конкретные согласующие инстанции. Утверждение выдается в одном из доступных видов: письмо, экспертное заключение или документально подтверждённое решение. В исключительных случаях допускают только проставление печати на проекте от соответствующей инстанции.

Теперь, что касается согласования с каждой инстанцией:

• Архитектурно-планировочные документы. Утверждаются ведущим архитектором строительной фирмы и предоставляются в трех копиях. В особых случаях – могут быть подписаны заместителем архитектора.
• Подтверждение государственного центра санитарно-эпидемиологического надзора. Это заключение с подписью главного врача города либо его заместителя.
• Утверждение управления по делам гражданской обороны. Представляется в виде заключения и подписывается только начальником управления.
• Заключение комитета по благоустройству. Выдается в виде заключения от экспертов комитета.
• Подтверждение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Оно требуется исключительно в случаях, когда возведение объекта планируется на границе с зоной, охраняемого культурного наследия. В ряде субъектов строительство возле таких зон категорически запрещено, а потому узнавать о возможности нужно заранее. Представляется в форме письма.

Отдельно стоит выделить ситуацию, когда планируется возведение на пограничной территории двух или более субъектов РФ, либо в приграничной зоне РФ. В этом случае, согласно ГрК РФ, разрешение на строительство выдается федеральным органом, а не органом конкретно субъекта РФ.

Дальнейшие возможности

Необходимо учесть, что срок действия согласования проектной документации 2 года. По истечению, всё придётся начать вновь. Поэтому сразу необходимо рассчитать собственные силы, финансовые возможности – запланировать нужные постройки, чтоб не изменять проект.

Внесение в проект изменений возможно, но с проведением предварительной экспертизы. Особенно это касается тех случаев, когда вносимые правки влияют на безопасность объекта. Здесь стоит отметить несколько нюансов:

• Экспертиза вносимых правок требуется не всегда. Исключением могут выступать случаи, когда изменения не касаются безопасности или не увеличивают смету.
• При внесении изменений в конструктивные характеристики – экспертиза требуется всегда.
• При получении отрицательного ответа экспертизы, существует два выхода: обратиться в суд или изменить индивидуальные недочеты согласно рекомендациям экспертов.

Исправление проекта и внесение дополнений возможно, но лишь тогда, когда экспертиза подтвердит безопасность этих изменений.

Немного о гарантиях

В законодательстве РФ на 2018 г. нет конкретных нормативно-правовых актов, что регулируют срок давности по качеству работ. Однако это не значит, что заказчик дома беззащитен. Существует несколько вариантов:

• Во-первых, существует деловой обычай, регламентированный ст. 5 ГК РФ – он предполагает указание срока давности в договоре подряда – категория «Гарантийные обязательства». Действует по принципу самоуправления – люди предварительно договариваются между собой во избежание конфликтных ситуаций.
• Во-вторых, если такая категория отсутствует – заказчик вправе обратиться к ст. 724 ГК РФ. В соответствии с ней, если не установлен срок гарантии, то иск по ненадлежащему исполнению работы предъявляется в течение двух лет. Истечение срока начинается со дня сдачи объекта. В случае пропуска этого срока, заказчик также может предъявить требования к исполнителю, однако ему придется доказать, что ошибки в результатах были произведены до сдачи объекта.
• В-третьих, согласно ст. 761 ГК РФ – строительная компания несет полную ответственность за неверно составленную техническую документацию. Это значит, что если ошибки допущены со стороны строительной компании, то по требованию владельца дома она обязана безвозмездно исправить всю работу, что не отвечает нормам. Возмещению также подлежит план дома.

Таким образом, при отсутствии внесения в договор гарантийных обязательств, возможность потребовать с исполнителя возмещения убытков есть. Однако иск должен быть подан в разумные сроки – порядка двух лет после сдачи объекта.

Согласование – верное начало

Проектирование дома – важный этап строительства, требующий серьёзного отношения. Правильным решением будет обсуждение каждой мелочи и составление плана работ с главным архитектором строительной компании. Помимо этого, стоит подыскать грамотного юриста для регулярных консультаций – грамотные действия помогают ускорить согласование строительных проектов, избежать задержек начала строительства.

Источник