Сооружение как объект незавершенного строительства
О принятии решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2021 г. № 1517
МОСКВА
О принятии решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета
Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые Правила принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета.
2. Министерству экономического развития Российской Федерации в 4-месячный срок утвердить критерии невозможности реализации планов мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат, предусмотренных Правилами, утвержденными настоящим постановлением.
3. Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления руководствоваться положениями Правил, утвержденных настоящим постановлением, при утверждении правил принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства государственной собственности субъекта Российской Федерации (муниципальной собственности) , финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации (местного бюджета) .
Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерацииот 7 сентября 2021 г. № 1517
ПРАВИЛА принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета
1. Настоящие Правила устанавливают порядок принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета (далее — решение о списании) .
2. Решение о списании принимается в отношении:
а) объектов незавершенного строительства, права собственности Российской Федерации на которые оформлены в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее — объекты незавершенного строительства) ;
б) затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета, включая затраты на проектные и (или) изыскательские работы (далее — произведенные затраты) .
3. Решение о списании объектов незавершенного строительства принимается при наличии следующих оснований:
а) отсутствие оснований для приватизации объекта незавершенного строительства, предусмотренных законодательством Российской Федерации о приватизации;
б) отказ единого института развития в жилищной сфере в подготовке предложений в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства»;
в) отказ органа государственной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которых расположен объект незавершенного строительства, от безвозмездного принятия объекта незавершенного строительства.
4. Решение о списании произведенных затрат принимается при наличии следующих оснований:
а) вложения произведены в проектные и (или) изыскательские работы, по результатам которых проектная документация не утверждена или утверждена более 5 лет назад, но не включена в реестр типовой проектной документации или не признана экономически эффективной проектной документацией повторного использования;
б) отсутствие оснований для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, в отношении которых произведены затраты, в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотренных статьей 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
5. Решение о списании принимается в форме:
а) правового акта Правительства Российской Федерации, в случае если размер затрат на создание объекта незавершенного строительства или произведенных затрат составляет 3 млрд. рублей и более;
б) правового акта федерального органа государственной власти (государственного органа) или организации, осуществляющей полномочия главного распорядителя средств федерального бюджета и (или) полномочия учредителя в отношении федерального государственного учреждения, федерального казенного предприятия, права собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия (в том числе Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» и Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос») (далее — орган государственной власти или организация) , в случае если размер затрат на создание объекта незавершенного строительства или произведенных затрат составляет менее 3 млрд. рублей.
6. Решение о списании объекта незавершенного строительства должно содержать следующие сведения:
а) наименование органа государственной власти или организации;
б) наименование объекта незавершенного строительства, а также его местоположение, кадастровый номер и реестровый номер федерального имущества;
в) решение о необходимости сноса объекта незавершенного строительства и (или) утилизации строительных отходов и рекультивации земельного участка, на котором находился объект незавершенного строительства, содержащее сроки и расчет объема средств, необходимых для осуществления указанных мероприятий, и (или) решение о внесении изменений в решение об осуществлении капитальных вложений, в соответствии с которым осуществлялось финансовое обеспечение за счет средств федерального бюджета (при наличии такого решения) .
7. Решение о списании произведенных затрат должно содержать следующие сведения:
а) наименование органа государственной власти или организации;
б) наименование юридического лица, в бухгалтерском учете которого учтены произведенные капитальные вложения;
в) общий размер произведенных затрат с выделением размера затрат, произведенных за счет средств федерального бюджета, и распределение их по видам (проектные и (или) изыскательские работы, строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, включенного в смету строительства объекта капитального строительства) (при наличии такой информации) ;
г) период, в течение которого производились затраты.
8. Проект решения о списании с пояснительными материалами, содержащими обоснование невозможности и (или) нецелесообразности осуществления дальнейших затрат, завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также с финансово-экономическим обоснованием принимаемого решения подготавливается и направляется на согласование органом государственной власти или организацией в Министерство экономического развития Российской Федерации, Министерство финансов Российской Федерации, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и Федеральное казначейство (далее — федеральные органы исполнительной власти) . Срок согласования проекта решения о списании не должен превышать 14 календарных дней, в случае отсутствия ответов федеральных органов исполнительной власти в указанный срок проект решения о списании считается согласованным.
9. Пояснительные материалы к проекту решения о списании объекта незавершенного строительства должны содержать следующие сведения и документы:
а) наименование объекта незавершенного строительства;
б) инвентарный (учетный) номер объекта незавершенного строительства (при наличии) ;
в) кадастровый номер объекта незавершенного строительства;
г) год начала строительства объекта незавершенного строительства;
д) балансовая стоимость объекта незавершенного строительства на день принятия решения о списании объекта недвижимого имущества;
е) кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства;
ж) выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданная в отношении объекта незавершенного строительства;
з) выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества, выданная в отношении объекта незавершенного строительства.
10. Пояснительные материалы к проекту решения о списании произведенных затрат должны содержать следующие сведения и документы:
а) наименование объекта, на создание которого произведены затраты;
б) первичная учетная документация по учету работ в капитальном строительстве при наличии таких документов (акты о приемке выполненных работ (КС-2) , справки о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3) , акты приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (КС-14) , товарные накладные по форме № ТОРГ-12, иные документы) ;
в) размер произведенных затрат;
г) год начала осуществления произведенных затрат.
11. Федеральные органы исполнительной власти принимают решение об отказе в согласовании проекта решения о списании при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
а) отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 4 настоящих Правил;
б) отсутствие сведений и (или) документов, указанных в пунктах 9 или 10 настоящих Правил;
в) наличие предложений федерального органа исполнительной власти о дальнейшем использовании объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат.
12. При принятии федеральными органами исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании по основанию, предусмотренному подпунктом «б» пункта 11 настоящих Правил, орган государственной власти или организация устраняет такое основание и повторно направляет проект решения о списании на согласование в порядке, предусмотренном настоящими Правилами.
13. После согласования федеральными органами исполнительной власти проекта решения о списании органом государственной власти или организацией в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 5 настоящих Правил, направляется в Правительство Российской Федерации проект правового акта Правительства Российской Федерации с приложением сведений и документов, предусмотренных пунктами 6 и 9 или 7 и 10 настоящих Правил, а в случае, предусмотренном подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией принимается соответствующий правовой акт.
14. При принятии одним из федеральных органов исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 5 настоящих Правил, по основанию, предусмотренному подпунктом «в» пункта 11 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией и таким федеральным органом исполнительной власти в течение 30 календарных дней со дня получения органом государственной власти или организацией указанного решения подготавливается и органом государственной власти или организацией направляется на утверждение в Правительство Российской Федерации план мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат с указанием сроков реализации соответствующих мероприятий.
15. В случае невозможности реализации указанного в пункте 14 настоящих Правил плана мероприятий, утвержденного Правительством Российской Федерации, органом государственной власти или организацией направляется в Правительство Российской Федерации предложение о списании объекта незавершенного строительства или произведенных затрат с приложением проекта соответствующего акта Правительства Российской Федерации и пояснением возникших обстоятельств.
16. При принятии одним из федеральных органов исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании в случае, предусмотренном подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил, по основанию, предусмотренному подпунктом «в» пункта 11 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией и федеральным органом исполнительной власти в течение 30 календарных дней со дня принятия указанного решения подготавливается и органом государственной власти или организацией утверждается план мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат с указанием сроков реализации соответствующих мероприятий.
17. В случае невозможности реализации указанного в пункте 16 настоящих Правил плана мероприятий органом государственной власти или организацией принимается решение о списании, предусмотренное подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил.
18. Критерии невозможности реализации плана мероприятий, указанного в пункте 14 настоящих Правил и утвержденного Правительством Российской Федерации, и плана мероприятий, указанного в пункте 16 настоящих Правил, устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
ИсточникПравовая характеристика объектов незавершенного строительства
В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект Агарков, М. М. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве / М. М. Агарков. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве. — Изв. АН СССР. Отделение экономики и права, 2013. — 210 с..
Официальная дефиниция объектов незавершенного строительства установлена п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, который признает объектами незавершенного строительства любые объекты капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [ред. от 30.12.2015] // Собр. Законодательства Рос. Федерации. — 2004. — №25. — п.10 ст.1.. Однако с точки зрения гражданского права это определение не содержит существенных признаков нового объекта гражданских прав, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества.
Вместе с тем, некоторые ученые, в их числе Е.А. Суханов, аргументируют мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью» Суханов, Е. А. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право / Е. А. Суханов. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право. — Москва, 2014. — 125 с..
В.Р. Файзулин исходит из того, что в строительстве следует различать объект работ и результат работ. В первом случае — создаваемая вещь является предметом действующего договора подряда, а во втором — вещь, созданная в результате деятельности подрядчика. Далее он пишет о том, что объект работ и результат работ — это разные правовые категории и, присоединяясь к точке зрения К.И. Скловского Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве / К. И. Скловский. Собственность в гражданском праве. — Москва, 2010. — 820-821 с., отмечает, что вещь, находящаяся в процессе создания, представляет собой известную совокупность материалов, конструкций, в которую вложен труд подрядчика, и которая не может являться объектом права собственности, поскольку в готовом виде она еще не существует Белов В. А. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / В. А. Белов. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой. — Юрайт, 2010. — 276 с. . Отсюда логично сделать только один вывод: объект незавершенного строительства не может быть признан недвижимым имуществом, поскольку таковое находится в процессе его создания.
Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным Алексеев, В. А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В. А. Алексеев. Сделки с недвижимостью: практическое пособие. — Москва: Издательство Проспект, 2014. — 224 с..
Я считаю, что такое мнение нуждается в уточнении, поскольку оно сводит объект незавершенного строительства только к строительным материалам и затратам по их монтажу. Однако до завершения строительства такие объекты с точки зрения закона представляют собой функционально взаимосвязанную правовую категорию, элементами которой могут быть вещи, в том числе недвижимые и движимые; имущественные права и обязанности, права на результаты интеллектуальной деятельности, совместное использование которых позволяет достичь цели деятельности -создание объекта недвижимого имущества. Именно в данной совокупности эти элементы представляют собой имущественный комплекс.
Иначе говоря, объект незавершенного строительства включает в себя не только недвижимое имущество, но и иные вещи, а также права на них. Поэтому с точки зрения классификации имущества на движимое и недвижимое, такие объекты следует признать комплексными, т.е. занимающими промежуточное положение между недвижимостью, движимым имуществом, а также правами на них.
Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавершенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2006 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости» Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информационное письмо Президиума Верховного Арбитражного Суда Рос. Федерации от 13 ноября 2006 г. № 21. Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства» О передаче дела в президиум Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации: определение Высшего арбитражного суда Рос. Федерации от 09 сентября 2008 г. № 8985/08.
Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.
На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2014. — 349 с.:
- 1. Наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- 2. индивидуальная определенность объекта;
- 3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен или окончательно прекращен.
Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.
Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе.
ИсточникЮридическая природа незавершенного строительного объекта
Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества. Которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого участка было бы достаточно сложно (недвижимость в силу назначения). Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. В США, Франции, Мексике и Бразилии такие вещи рассматриваются как постоянные принадлежности, то есть движимое имущество, которое вследствие связи с недвижимостью или прикрепление к недвижимости признается при пользовании им недвижимым имуществом. Таким образом, зарубежный опыт о отношении подобных объектов не был учтен при разработке российского Гражданского кодекса РФ.
Следует отметить, в теории и практике не было единого подхода к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.
Относительно природы не завершенного строительством объекта в юридической литературе высказано несколько концепций. Первая из них сводится к тому, что объект незавершенного строительства следует рассматривать как совокупность материалов. Эту идею предложил Е. А. Суханов при исследовании отдельных оснований приобретения и прекращения права собственности. Проанализировав нормы ст. 218 ГК РФ, Е. А. Суханов сделал вывод, что момент возникновения права собственности применительно к объектам недвижимости возникает с момента их государственной регистрации.
В рамках второго подхода не завершенный строительством объект рассматривается в качестве объекта недвижимости в силу природных свойств, обусловленных прочной связью с земельным участком.
Так, И. Гумаров весьма критично оценивает концепцию движимых вещей как совокупности строительных материалов, указывая, что именно акт государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект позволяет считать его недвижимостью. В то же время, учитывая природные свойства в виде неразрывной связи не завершенного строительством объекта и земельного участка, И. Гумаров предлагает рассматривать объект строительства в качестве недвижимости3. Следовательно, И. Гумаров связывает существование объекта недвижимости и момент его официального признания таковым со стороны государства.
Третье направление исследования природы не завершенного строительством объекта обосновывает положение о том, что его следует считать объектом недвижимости в связи с физическими свойствами, исключающими перемещение в пространстве.
Указ Президента РФ от 16.05.1997г. №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства.
Некоторые разъяснения в отношении объектов незавершенного строительства давал Высший Арбитражный Суд РФ (далее ВАС РФ). Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» гласит. Что «по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации незавершенного строительством объекта, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
«Не завершенный строительством объект должен признаваться недвижимостью, если он как предмет вещного правоотношения не выступает в качестве объекта, относительно которого складываются обязательственные права и обязанности заказчика и подрядчика.»
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими». Эта же позиция, связана с действием договора строительного подряда, была отражена в п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».
Согласно п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
В пункте 7 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», содержится указание на то, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Государственную регистрацию права собственности на не завершенный строительством объект следует рассматривать как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения на него права. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с момента его совершения не завершенный строительством объект может быть введен в гражданский оборот.
Поэтому акт государственной регистрации следует рассматривать как юридический факт, который признается основанием возникновения абсолютного вещного правоотношения, где в качестве вещи выступает не завершенный строительством объект, признаваемый по природным свойствам недвижимостью.
Критерий, по которому объект незавершенного строительства был отнесен к недвижимости, суд определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Таким образом, ВАС РФ исходил из того, что объекты незавершенного строительства являются недвижимыми и обладают определенной спецификой. В.В. Витрянский считает, что такая позиция судебных органов в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.
В отношении объектов незавершенного строительства законодательства никак не определяет, на какой стадии строительства находился подобный объект, и каким образом влияет степень его готовности на его правовой режим (например, заложен только фундамент, или же возведены стены и кровля). Для решения этого вопроса следует, видимо, руководствоваться вышеприведенными разъяснениями ВАС РФ, т.е. принимать во внимание такие признаки, как неразрывная связь с землей и несоразмерного для него ущерба.
Литературе объекты незавершенного строительства признавали недвижимостью П.В. Крашенинников, С.Ф. Савкин, И. Гумаров. При этом они считали. Что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должно применяться нормы. Относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
Например. Е.А. Киндеева отмечала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижим имуществом необходимо наличие одновременно трех условий: объект должен иметь неразрывную связь с землей; он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; лицу необходимо совершить ним сделку. «Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости».
Обычной является ситуация, когда по объекту уже утвержден акт приема в эксплуатацию, а документы в регистрирующий орган еще не представлены. Акт приема свидетельствует о завершении строительства, о его готовности для использования в соответствии с проектом. Основная сложность в отношении вновь создаваемых объектов недвижимости заключается в следующем. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимостью? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него? С одной стороны у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны — дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет.
Рассматривать в широком смысле не завершенный строительством объект как совокупность материалов можно лишь в том случае, если материалы завезены на строительную площадку и там складированы. Как только материалы будут использованы и их совокупность образует систему строительных конструкций, неразрывно связанных с земельным участком, то речь может идти только об объекте недвижимости, относительно которого существуют обязательственные правоотношения строительного подряда, в которых подрядчик, выступающий в роли должника, выполняет необходимые строительные работы, предусмотренные проектно-сметной документацией.
В этом смысле целесообразно закрепить в законодательстве норму о том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается их собственником до момента фактического использования данных материалов в строительстве, когда право собственности на них прекращается в связи с фактической гибелью. Фактическая гибель материалов в данном случае связывается с наличием на стройке со стороны подрядчика рабочих, занятых осуществлением проекта строительства.
С 1 апреля 2005г. договоры долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов строительстве домов и иных объектов недвижимости подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Указанный закон также регламентирует случаи и порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
Таким образом, признание не завершенного строительством объекта в качестве объекта недвижимости должно основываться на признании неразрывной его связи с земельным участком независимо от того, какие относительно этого объекта существуют правоотношения. Вместе с тем совершение юридических действий с объектом незавершенного строительства должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия акта государственной регистрации на него вещного права. При этом обеспечение единой регистрации права собственности на не завершенный строительством объект и земельный участок под ним позволяет обеспечить реализацию принципа единства судьбы земельного участка и того, что с ним неразрывно связано. Но это не означает, что отпадает необходимость включения в число объектов недвижимости объектов незавершенного строительства. Здесь речь может идти о сложном объекте в виде комплекса или совокупности неразрывно связанных между собой объектов недвижимости, подлежащих единой регистрации.
Источник