Срок передачи объектов долевого строительства

05. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Согласно ч.3 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Определяя срок передачи объекта долевого строительства в качестве существенного условия договора, законодатель, однако, оставил без должного внимания вопрос о способах определения такого срока, в связи с чем в данном случае подлежат применению общие положения ГК РФ о сроках, установленные в гл.11.

Как следует из абз.1 ст.190 ГК РФ срок определяется календарной датой либо истечением определенного периода времени, который, в свою очередь, должен исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами. Однако в абз.2 данной статьи установлена еще одна возможность исчисления сроков путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.

На практике обычно срок устанавливается посредством указания на даты начала и окончания строительных работ и передачи участнику объекта. Однако при указании таких сроков застройщик должен учитывать:

Закон в деталях эфир от 03 03 2017 (Защита прав участников долевого строительства)

• сроки начала и окончания строительных работ, указанные в проектной документации, поскольку передача объекта зависит от данных сроков;
• срок введения в эксплуатацию многоквартирного дома, так как в силу ч.1, п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства должна осуществляться после введения в эксплуатацию многоквартирного дома.

Вместе с тем возможен вариант, когда срок передачи построенного объекта связан с событием, которое должно неизбежно наступить. По замечанию В.В. Шарапова, таким событием не может являться ввод объекта в эксплуатацию, в ином случае условие договора о сроке считается несогласованным, поскольку получение разрешения на ввод в эксплуатацию зависит от воли и действий третьих лиц [1] . Подобной позиции придерживается также М.М. Монастырев [2] .

Аналогичную позицию высказал Верховый Суд РФ в Определении от 5 сентября 2017 г. № 78-КГ17-67 [3] , указав, что получение разрешение на ввод в эксплуатацию не является событием, которое должно неизбежно наступить и «само по себе» не может рассматриваться как условие о сроке.

Формулировка «само по себе» указывает все же на возможность согласования условия о сроке путем указания на событие при наличии определенных обстоятельств. В этой связи необходимо рассмотреть вопрос о сроке исполнения обязательства и отлагательном или отменительном условии, то есть обстоятельстве, относительно которого стороны не могут определить, наступит оно или нет (п.п.1, 2 ст.157 ГК РФ).

По мнению А.Г. Карапетова, вступившая в силу с 1 июня 2015 г. ст.327.1 ГК РФ позволяет сторонам согласовать условие о сроке, в том числе, сроке передачи объекта долевого строительства, путем указания на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, т.е. указания на действия, которые обусловлены деятельностью третьих лиц – государственных органов. В данном случае имеет место «осложнение срока отлагательным условием». Вместе с тем, автор отмечает, что указание только на момент ввода дома в эксплуатацию создает некоторую неопределенность для участника долевого строительства как более слабой стороны, в связи с чем в случае, если условие не наступает в течение указанного в договоре срока, либо если такой срок не указан – в течение разумного срока – необходимо произвести встречное предоставление и констатировать наступление просрочки [4] .

Дополнительное соглашение по ДДУ, Взыскание неустойки по ДДУ, Иск застройщику

Однако в таком случае возникает вопрос об определении разумного срока. Данный вопрос в рамках договора участия в долевом строительстве имеет особую сложность, поскольку получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию завит не только от застройщика, но и от действий государственных органов.

Стоит отметить, что в определении договора участия в долевом строительстве содержится указание на срок строительства, который, однако, не упомянут в ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ. По мнению М.В. Петрухина, срок строительства также является существенным условием [5] . Однако полагаем, что данный строк не может являться существенным условием договора, поскольку отсутствие такого условия в договоре с указанием только на срок передачи не влечет негативных последствий для участника долевого строительства. Срок строительства имеет значение только для застройщика, а не участника долевого строительства.

Вместе с тем наличие условия о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или завершения строительства помогает суду определить, согласовано ли условие о сроке передачи объекта участнику и является ли договор участия в долевом строительстве заключенным.

По данному вопросу Верховный Суд РФ в Определении от 3 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-6006(4) [6] установил, что правила исчисления срока (ст.190 ГК РФ) не запрещают сторонам устанавливать срок путем сочетания события с периодом времени. При этом установление срока передачи объекта в зависимости от момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию без указания на сроки ввода дома в эксплуатацию фактически означает, что застройщик не связан установленными в договоре сроками строительства.

Кроме того, в Определении Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 24-КГ16-2 [7] указано, что «срок передачи…не может быть предполагаемым».

С учетом вышеизложенного полагаем, что момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может рассматриваться в качестве согласованного условия о сроке передачи объекта долевого строительства, поскольку не является событием и не обладает признаком неизбежности. Главное отличие события от иных юридических фактов состоит в том, что его наступление не зависит от воли третьих лиц, а получение разрешения на ввод в эксплуатацию связано с действиями субъекта.

В той связи момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является условием о сроке, а представляет собой реализацию права, предоставленного сторонам ст.327.1 ГК РФ. Следовательно, чтобы условие о сроке считалось согласованным, необходимо наряду с условием о получении застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию указать конкретный или примерный срок, определенный календарной датой.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику по договору участия в долевом строительстве может быть определен по-разному. При этом полагаем, что получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может являться событием, которое должно неизбежно наступить, условие о сроке передачи объекта долевого строительства при определении данного срока путем указания на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может считаться в данном случае согласованным.

Однако стороны могут включить в договор комбинацию условий, включающих указание на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и конкретного календарного срока, что позволит избежать состояние правовой неопределенности для участника долевого строительства при определении срока передачи объекта долевого строительства

[1] Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.08.2017).

[2] Монастырев М.М. О некоторых вопросах исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства // Адвокат. 2014. № 12. С. 47.

[3] Определение Верховного Суда РФ от 5 сентября 2017 г. № 78-КГ17-67 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.09.2017).

[4] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 116.

[5] Петрухин М.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[6] Определение Верховного Суда РФ от 3 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-6006(4) // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 23.09.2017).

[7] Определение Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 24-КГ16-2 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

Юрист Общества защиты дольщиков.

Стаж с 2017 года. Эксперт в области долевого строительства и банкротства застройщиков.

Источник

Какие основные нюансы сроков передачи объекта долевого строительства, участнику долевого строительства ?!

Приобретение жилых помещений по договору ДДУ один из самых популярных способов покупки жилья в нашем государстве. Многие граждане, особенно проживающие в крупных городах таким образом получают возможность стать собственниками своей квартиры по достаточно привлекательным ценам по сравнению с предложениями от вторичного жилья. Но в тоже время участие в долевом строительстве сопряжено с некоторыми рисками и поэтому перед заключением ДДУ надо тщательно подобрать подходящую компанию и подключить опытного юриста, который поможет снизить возможные риски.

Согласно установленным законодательным требованиям Российской Федерации строительная компания, выступающая в качестве застройщика обязана передать дольщику по договору ДДУ объект в срок, который установлен положением действующего договора.

Срок является существенным условием, который наряду с ценой и описанием объекта недвижимого имущества присутствует в документе. Если в договоре срока нет, то тогда договор по закону не будет считаться защищенным. Это значит то, что органы Росреестра вынесут отказ в регистрации прав собственности. Даже если состоится приемка и передача квартиры, а сроков в ДДУ нет, то тогда документ может быть легко оспорим.

Чем различаются между собой сроки ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи квартиры по ДДУ ?!

Обычно в тексте договора долевого участия обозначаются две важные даты. Это такие даты, как срок сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и срок сдачи жилых помещенияй участникам соглашения, которыми выступают сами дольщики. Дольщику надо понимать то, что за нарушения срока сдачи многоквартирного дома застройщик фактически не несет ответ.

Он может затягивать сроки на долго по разным причинам. Например, это может быть проблема с денежным финансированием или даже банкротство самого застройщика. А вот если задерживается сдача самой квартиры по акту приемки-передачи, то тогда дольщик обладает правом требования неустойки со строительной компании за просрочку.

Бывает и так, что организация застройщик выделяет срок сдачи дома в эксплуатацию даже жирным цветом. Дольщики в свою очередь полагают, что этот срок и есть крайний, однако это не так. Застройщик между анонсируемой и установленной реальной датой сдачи жилого дома в эксплуатацию закладывают срок, который равен шести календарным месяцам.

Особенности исчисления срока передачи объекта по договору долевого участия.

Срок, который исчисляется календарными годами по нормам установленным законодательством Российской Федерации истекает в соответствующие число и месяц последнего года срока. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Если брать во внимание срок, который исчисляется неделями, то тогда он истекать будет в день, который соответствует последней недели срока. Применяться в договоре долевого участия иногда может не месяц или год, а квартал. В случае с кварталом, который равен трем календарным месяцам отсчет ведется с начала года. То есть считать срок надо будет с первого января нового года.

При выпадении срока исполнения обязательств по договору долевого участия на нерабочий он будет переноситься на первый рабочий день. Тоже самое правило относится и ко срокам, выпадающим на праздники и выходные в России.

Если вести речь о просрочке, то она в соответствии с установленными законодательными нормами начинает свое исчисление с той даты, которая следует за последним днем срока.

Например, если в договоре долевого участия компания-застройщик обязуется передать объект не позже 1 июля, то тогда неустойка начисляться станет со второго дня, следующего за первым числом. При этом последним днем просрочки признается дата, когда был подписан так называемый передаточный акт. Отметить надо еще и то, что в договоре долевого участия оговаривается то, что застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства в течение шести календарных месяцев с моментам разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Нарушение срока передачи объекта по договору долевого участия.

Если возведение жилого многоквартирного объекта не может быть по каким-то причинам завершено в срок, предусмотренный нормами действующего законодательства, то тогда организация, выступающая застройщиком должна не позже чем за 2 календарных месяца до истечения обозначенного срока направить участнику ДДУ информацию о данном факте. В уведомлении компания, выступающая застройщиком обязана также предложить дольщикам изменить договор касательно сдачи объекта в эксплуатацию.

Изменяется срок и другие условия договора долевого участия при помощи подписания дополнительного соглашения.

Иногда случается и так, что строительные компании умышленным образом вводят дольщиков в заблуждение. Это заключается в том, что они в своих письмах, направляемых гражданам указывают на то, что необходим подписать дополнительное соглашение о переносе срока в обязательном порядке. Помнить надо о том, что согласие дольщика – это не его обязанность. Он может добровольно согласиться на перенос сроков либо же обратиться с исковым заявлением в судебные органы при необходимости.

Практикующий юрист — Руководитель юридической компании «Правовед-Плюс» — стаж работы в сфере юриспруденции с 2006 года.

Источник