Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 8
Споры в суде общей юрисдикции:
Установлены особенности передачи объекта долевого строительства дольщику в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 включительно (Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Как взыскать неустойку с застройщика при нарушении срока передачи объекта?
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка после государственного кадастрового учета таких объектов. В передаточном акте или ином документе о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка указываются дата передачи, кадастровые номера и основные характеристики индивидуального жилого дома и земельного участка, обязательство по договору аренды земельного участка, права на который подлежат передаче в состав общего имущества, а также иная информация по усмотрению сторон.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
3.2. Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика.
Определены особенности передачи дольщикам объектов долевого строительства в 2022 году.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
3.3. Земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, входящий в состав общего имущества и находящийся в собственности застройщика, переходит в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, в порядке, предусмотренном частями 3, 7 и 8 статьи 23.6 настоящего Федерального закона.
(часть 3.3 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
3.4. В случаях, не предусмотренных частью 3.3 настоящей статьи, земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, подлежит предоставлению без проведения торгов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Права и обязанности застройщика по договору аренды указанного земельного участка переходят лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, пропорционально площади земельных участков, занятых этими жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
(часть 3.4 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
ИсточникСрок передачи застройщиком объекта долевого строительства
Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 6
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Период с 29.03.2022 до 01.01.2023 не учитывается при начисления неустойки по ч. 2 ст. 6. По требованиям, предъявленным застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 01.01.2023. О расчете неустойки с 25.02.2022 до 01.01.2023 см. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
ИсточникОсобенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году
Правительство РФ определило порядок изменения срока передачи объекта долевого строительства, выявления в нем дефектов и их устранения. Дольщику осталось разобраться, как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков (или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства) либо исковое заявление
Правительство РФ установило особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства на период до 31 декабря 2022 г. (Постановление от 23 марта 2022 г. № 442).
Передача объекта долевого строительства при нарушении требований к его качеству
Застройщик вправе направить дольщику уведомление об изменении сроков строительства, о его завершении или передаче объекта по электронной почте.
Стороны ДДУ могут согласовать изменение срока передачи объекта дольщику в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома, без внесения изменений в проектную документацию.
Передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу с учетом нюансов. Так, при наличии у объекта существенных недостатков до подписания передаточного акта составляется акт осмотра с участием специалиста. Если дефекты несущественные, то они просто отражаются в передаточном акте. Участие специалиста в таком случае обязательно, только если у застройщика и дольщика появились разногласия относительно перечня дефектов, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.
Дата осмотра объекта согласуется застройщиком и дольщиком, которые затем должны обеспечить свое присутствие при осмотре. Не позднее 3 рабочих дней со дня его проведения дольщик направляет застройщику акт осмотра. Если специалист подтвердит наличие дефектов, расходы по оплате его услуг дольщику возмещает застройщик. Но только при условии, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Привлеченный специалист должен быть внесен в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Более того, специалист должен состоять в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО.
Устранение застройщиком выявленных недостатков
Установлен срок безвозмездного устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства – 60 календарных дней со дня составления акта осмотра или подписания документа о передаче объекта.
Если застройщик нарушил этот срок или вовсе отказался устранить недостатки, дольщик может обратиться к нему с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов дольщика на устранение недостатков. Это требование застройщик обязан удовлетворить в течение 10 дней со дня их предъявления. В противном случае дольщик вправе обратиться в суд.
В случае необходимости воспользуйтесь формой претензии о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства (или возмещении расходов на устранение недостатков) либо формой искового заявления о возмещении расходов на устранение недостатков.
Предупреждение для дольщиков
Если дольщик не предоставил доступ на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд.
Если дольщик уклоняется от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по одностороннему акту по истечении месяца с даты, предусмотренной договором для передачи объекта.
Закон «О защите прав потребителей» не применяется к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику. Значит, компенсацию морального вреда и потребительские неустойки взыскать не получится.
Источник