Стадии строительства объектов виды

В соответствии с СПИ-101-95 «Порядок разработки, со­гласования, утверждения и состав обосновании инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», проектная подготовка строительства, как правило, состоит из трех основ­ных этапов.

На первом этапеопределяются цель инвестирования, на­значение и мощность объекта строительства, номенклатура продукции или оказания услуг, местоположение объекта, про­водится оценка возможностей финансирования и достижения намеченных технико-экономических показателей.

После разработки первого этапа заказчик представляет в местные органы исполнительной власти ходатайство (деклара­цию) о намерениях. В нем для производственных объектов приводятся технические и технологические данные о предпри­ятиях, примерная численность рабочих и служащих, и ориен­тировочная потребность предприятия в сырье и материалах, в энергоресурсах, в воде, земельных ресурсах, соображения о возможном влиянии предприятия на окружающую среду, обеспечение работников и их семей жильем и объектами соци­ально-бытового назначения.

Инженерные изыскания для строительства: виды и этапы — Гектар Групп

Получив положительное заключение на ходатайство о намерениях, заказчик приступает к разработке «Обоснований инвестиций в строительство».

Второй этапначинается с разработки «Обоснований ин­вестиций в строительство» («Обоснований»), которая прово­дится с целью принятия решения о хозяйственной необходи­мости, технической возможности, коммерческой, экономиче­ской и социальной целесообразности инвестиций.

Третий этап- согласование, экспертиза и утверждение разработанных «Обоснований».

При проектировании различают предпроектную стадию и стадии непосредственного проектирования объекта.

Предпроектная стадия объединяет первый и второй этапы проектной подготовки строительства в инвестиционном про­цессе.

В задании на разработку «Обоснований» должны быть приведены требования к архитектурно-строительным, объем­но-планировочным и конструкторским решениям, требования к охране окружающей среды, особые условия строительства и основные технико-экономические показатели проекта.

Утверждение «Обоснований» осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения местного органа исполнительной власти о согласовании места сооруже­ния объекта.

В зависимости от сложности объекта проектная докумен­тация на строительство предприятий, зданий и сооружений может разрабатываться в одну или две стадии . По технически несложным объектам, строительство ко­торых осуществляется преимущественно по проектам массово­го и повторного применения, а также объектам технического перевооружения, разработка проектно-сметной документации осуществляется в одну стадию — рабочий проект.

Проектирование технически сложных объектов (множе­ство индивидуальных и конструктивно сложных зданий, боль­шое число участников строительного производства) выполня­ется в две стадии: проект и рабочая документация.

Состав проекта, как стадии проектирования, согласно «Инструкции о порядке разработки, согласования, утвержде­ния и составе проектной документации на строительство пред­приятий, здании и сооружений» (СНиП 11-01-95) включает в себя следующие разделы:

Типы домов: панельный, кирпично-монолитный, монолитный, кирпичный.

общая пояснительная записка;

генеральный план и транспорт;

организация и условия труда работников;

управление производством и предприятием и органи­зация условий и охраны труда рабочих и служащих;

Источник

Стадии строительства объектов виды

Основание для разработки проекта строительства

Планирование строительства любого объекта, независимо от его назначения и масштаба, это всегда финансовые вложения. Учитывая основные составляющие, стоимость проекта может составлять 2-5% от общей цены объекта. Это серьезные вложения, требующие ответственного изучения всех факторов, которые могут повлиять на рентабельность. Для минимизации потерь инвесторов необходимо тщательно прорабатывать каждый этап проекта. Но не менее важно привлечь к этому процессу команду профессионалов, которые смогут объективно оценить все риски, свести к минимуму потери, исключить влияние неблагоприятных факторов, предусмотреть все возможные «подводные камни», грамотно составить проектную документацию и получить все разрешения в соответствующих органах государственной власти.

Основанием для разработки проекта является проведение экспресс-оценки будущего объекта, а также его дальнейшая комплексная проверка. Каждое проектирование предусматривает составление предварительной концепции, включающей:

• изучение всех факторов, которые могут в будущем повлиять на проект;
• исследование технических и градостроительных регламентов, специфики использования данной территории под застройку;
• определение правоустанавливающего положения объекта;
• предварительное исследование геологии участка, экологии территории, обеспечения района инженерными, транспортными сетями, социально-бытовыми объектами;
• изучение спроса.

На основании этой информации создается общая схема реализации проекта и график для его каждого отдельного этапа. Оцениваются риски, составляется экономика проекта. Так, в современном градостроительстве выделяют 5 этапов разработки и реализации проекта:

1. Предварительный (предпроекетный).
2. Проектный этап.
3. Обеспечение проектной документацией.
4. Организация строительства.
5. Ввод объекта в эксплуатацию.

Предпроектная подготовка и планирование строительства

Это подготовительный период, на котором происходит сбор нужной информации относительно будущего объекта. Он является самым важным и ответственным, полностью определяющим успех будущего проекта. Предусматривает изучение функционального назначения, юридических и нормативных ограничений, градостроительной специфики. Также на этом этапе происходит разработка предпроектного предложения и выбор концепции, составление предпроектного бизнес-плана.

Начало разработки проекта: юридическое оформление земельного участка или недвижимости, оплата прав собственности.

Итог этапа: выпуск ГПЗУ.

Условно, данный этап можно поделить на три подэтапа:

1. Организационно-техническая подготовка. Включает сбор всех важных технических условий будущего объекта, подготовку всех необходимых данных и документов для выпуска градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
2. Составление эскизного проекта. Поиск концепции строительства будущего здания, выбор его ориентации на площади, расчет базовых технических и экономических характеристик объекта.
3. Инженерно-технические изыскания. Разработка проекта включает обязательное исследование особенностей почвы, проведение геологических и топологических работ. Если планируется реконструкция или снос существующих зданий, проводится их инженерное обследование.

На этом этапе определяется много перспективных расчетов:

• объемы финансирования предпроектного и проектного этапов;
• бюджет проекта и общая схема его развития;
• маркетинговые исследования;
• эффективность проекта;
• средняя цена строительства и динамика ее изменения;
• получение согласований, технических условий и заключений;
• формируется общая стратегия развития проекта;
• регистрируются договорные отношения;
• создается ведомость затрат.

В итоге такого планирования выпускается важный документ – ГПЗУ. Только на основании него можно начинать осуществление строительства. Дополнительно выпускается распорядительная документация администрации, которая включает перечень прав и обязанностей всех участников проектной деятельности.

Проектный этап строительства

Итак, если разработка и реализация проекта начинается с выпуска ГПЗУ, то строительные работы могут начаться только после получения разрешения на строительство. Это является главной целью проектного этапа. Он предусматривает:

• решение вопросов инвестирования в проект, поиск источников его дальнейшего финансирования;
• уточнение сетевого графика, экономики, бюджета, общей стратегии развития проекта;
• планирование стадии «П»;
• проектирование стадии «РД», получение госэкспертизы, разрешений на ведение строительных работ;
• детализация ССР (сводного сметного расчета);
• планирование основных монтажных и строительных работ, составление генерального плана, календарного плана, графика потребности в строительной технике, механизмах, конструкциях, рабочих кадрах и пр.;
• создание технической документации, поиск и привлечение подрядчиков для выполнения работ;
• разработка договоров, необходимых для разрешения на строительство объекта;
• привлечение подрядчиков;
• получение официального заключения, подтверждающего, что проект прошел государственную экспертизу;
• получение официального разрешения на начало строительных работ;
• привлечение инвесторов;
• начало продаж, если это необходимо, пиар-кампании, задействование риелторов.

Обеспечение проектной документацией

Все основные этапы разработки проекта предусматривают подготовку определенного типа документации, начиная от Технического задания, заканчивая получением разрешений экспертной комиссии. Итак, проектная документация предусматривает:

Организация строительства

Если основные фазы разработки проекта были выполнены правильно, строительство переходит на этап непосредственной реализации проекта. Заканчивается данная стадия вводом в эксплуатацию объекта с последующим оформлением прав собственности. Процесс выполнения работ предусматривает такие направления деятельности:

• завершение всех работ стадии «РД»;
• создание 12 глав итогового ССР;
• детализация и уточнение нескольких важных моментов (бюджета, экономики, сетевого графика, перспектив развития проекта);
• заключаются необходимые договора для выполнения строительных работ, указывают сроки и сметы;
• производится технический контроль качества выполнения всех видов работ, использования обозначенных ресурсов, следования срокам, лимитов затрат по всем статьям и пр.

Все этапы разработки и внедрения проекта предусматривают четкое составление сметы по всем статьям расходов. И как раз на данном этапе важно проконтролировать, насколько удалось вложиться в выделенные лимиты. Поэтому здесь ключевое внимание должно быть уделено балансу строительной и коммерческой части, чтобы все фактические данные соответствовали заложенному в проектной документации бюджету. Негативно повлиять на данный процесс могут разные факторы. Например, перебои с поставками строительного материала или задержки инвесторов, простои, потери по причине индексации, штрафы, увеличение стоимости аренды техники и механизмов и пр.

Как только процесс строительства завершится, происходит приемка готового объекта. Если все успешно – подписывается КС-11 (Акт законченного строительством объекта). Здание вводится в эксплуатацию, постепенно происходит процесс оформления прав собственности.

Приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта

Основной результат стадии разработки проекта – это ввод готового объекта в эксплуатацию. Это означает, что все работы являются законченными, ресурсы распределены правильно, работы осуществлены на должном уровне, цель проекта достигнута. На этой стадии предполагается выполнение следующих видов работ:

• подписание договоров на принятие в обслуживание объекта недвижимости и предоставление услуг в сфере обслуживания инженерных сетей и обеспечение энергоресурсов;
• поддержание структуры недвижимости в соответствии с нормами действующих регламентов;
• планирование профилактических мероприятий, текущего обслуживания и ремонта объекта;
• распределение бюджета в соответствии с планируемыми расходами, необходимыми для содержания объекта.

Также достигается ключевая задача планирования и строительства – это сдача готового объекта недвижимости в эксплуатацию инвестору с передачей полного пакета сопроводительных документов.

КТБ ЖБ: проектирование самых сложных объектов Москвы на высоком профессиональном уровне!

Полный комплекс услуг по проектированию зданий и сооружений оказывает наша инжиниринговая компания КТБ ЖБ. У нас работают лучшие научные умы отрасли, способные справиться с объектами любой сложности. Наши сотрудники принимали участие в разработке сложных проектов Москвы, перечень которых вы найдете на нашем сайте. Гарантируем четкое следование последовательности этапов разработки проекта, срокам и действующему законодательству.

Источник