Строительство детского сада как социального объекта

Строительство детского сада как социального объекта

В данной статье рассматриваются концептуальные и проектные особенности возведения детского сада в городской среде с использованием стальных конструкций. Объемно-планировочные решения предлагаемого проекта раскрывают преимущества применения стальных конструкций, учитывая современные технологии.

В основу концепции данного проекта детского сада были положены три взаимосвязанных принципа: экологичность, целостность, создания благоприятных условий для всестороннего развития детей. Идея формообразования заключалась в создании единого центра композиции – крытого пространства атриума, вокруг которого располагаются групповые ячейки и вспомогательные помещения детского сада.

Внутреннее пространство атриума разделено на несколько зон: зону прогулок и активных игр, зону сенсорного развития, зону для выращивания растений, может использоваться для проведения различных групповых мероприятий. Радиальная планировка здания позволила создать наиболее компактное планировочное решение с одновременным повышением коэффициента эффективности использования площади помещений.

КПО успешно завершила строительство детского сада

Округлость проектируемого объема предоставила возможность разместить максимально возможное количество зон и функций. Баланс площадей этих зон обусловлен приоритетом их функций и распределением не только по горизонтали, но и по вертикали здания. Фасадные решения соответствуют особенностям концепции и близки для детского восприятия. Использовались разномасштабные окна, яркие эвакуационные лестницы и декоративные элементы, создающие в совокупности образ домика на дереве.

1. Маклакова Т. Г., Нанасова С. М., Шарапенко В. Г. Проектирование жилых и общественных зданий. М., Высшая школа, 1998. 400 с.

2. Блохина Н. Б., Вихрова Л. Т. и др. Детские ясли-сады. Пособие по проектированию. М., Издательство литературы по строительству, 1966. 238 с.

3. Миловидов Н. Н., Орловский Б. Я., Белкин А. Н. Архитектура гражданских и промышленных зданий. Гражданские здания. М., Высшая школа, 1987. 351 с.

4. Проекты детских садов 30-х гг. [Электронный ресурс]: URL: http://arx.novosibdom.ru/node/2450 (дата обращения: 26.06.19)

5. СП 252.1325800.2016 «Здания дошкольных образовательных организаций. Правила проектирования». М., Минстрой России, 2016. 70 с.

7. СанПиН 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций» М., Национальное образование, 2015 г. 80 с.

8. Справочное пособие к СНиП 2.08.02-89 «Проектирование детских дошкольных учреждений».– М.:Стройиздат, 1992. 210 с.

Строительство детских образовательных учреждений в нашей стране имеет более чем столетнюю историю. Откликаясь на потребности общества, постепенно возведение детских садов и школ становится приоритетным в массовом строительстве объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения [1, 2, 3].

Социальный объект №1: в конце июня строительство детского сада №20 будет завершено

Как отмечено в [4], в 30-х годах двадцатого столетия на волне бурной индустриализации необходимость значительного увеличения объемов строительства детских садов осознавалась и в правительстве, и в научных, и в архитектурных кругах. По традиции тех лет была разработана программа-минимум, с помощью которой создавались типовые проекты детских садов и яслей на основе передовых достижений медицинской, педагогической и архитектурной наук.

Значителен вклад в проектирование различных типов детских учреждений столичных архитекторов Р. Смоленской, Л. Степанова, А. Чалдымова, Л. Асе, А. Гинцберга. Именно им удалось заложить основы и сформулировать принципы строительства подобных зданий; большинством этих основополагающих положений мы пользуемся до сих пор.

В настоящее время в России и за ее пределами сфера проектирования и строительства детских садов также опирается на достижения науки; архитекторы экспериментируют с формой, строительными, фасадными материалами, применением «умных технологий». Так, в Германии, Франции, Италии здания детских садов оборудуются собственными солнечными батареями; в России возводят детские сады, где для отопления используется геотермальное тепло. Часто здания детских садов стараются вписать в окружающий ландшафт, создать или сохранить вокруг зеленую зону, придать зданию необычную форму с веселым и ярким дизайном. Также строительство детских садов требует особого подхода к выбору материалов и технологий возведения объектов. Очень важно, чтобы детский сад мог обеспечить не только комфортную, но и безопасную среду для развития детей.

Одним из передовых регионов в России, где строительство детских садов ведется устойчивыми темпами, является Москва и близлежащие районы. Проекты детских садов нового поколения соответствуют самым строгим требованиям безопасности, комфортности, энерго- и теплосбережения и гармонично сочетаются с окружающим пространством.

Разнообразие фасадных и конструктивных материалов позволяет реализовывать различные по выразительности и экономичности архитектурные решения. Целью нашей экспериментально-проектной работы являлось создание полноценной концепции детского сада, ориентируясь на российский и мировой опыт возведения детских учреждений.

При проектировании детского сада нами были выбран один из современных и перспективных конструктивных приемов – использование стального каркаса. Отметим, что стальные конструкции давно и часто применялись для строительства высоток. Однако прогресс в мировой стройиндустрии обусловил внедрение стального каркаса и в малоэтажном строительстве, в том числе общественных и образовательных зданий. Неоднократно отмечалось, что использование технологий стальных конструкций позволяет возводить легкие, прочные и экологически безопасные объекты, с высокой сейсмоустойчивостью, огнестойкостью и теплоизоляцией, а также существенно снизить себестоимость строительства.

В основу концепции данного проекта детского сада были положены несколько взаимосвязанных принципов. Во-первых, это сохранение экологической аутентичности и устойчивости окружающей городской среды; во-вторых, принцип целостности, который позволяет рассматривать создаваемый комплекс как систему, все функциональные части которого дополняют друг друга и непосредственно связаны между собой, обуславливая формирование третьего принципа — принципа комплексного развития детей — своеобразной манифестации благоприятных условий для их всестороннего развития.

Место для строительства детского сада было выбрано исходя из принципа экологичности и наличия вокруг него обширной зеленой зоны. Участок проектирования располагается в небольшом микрорайоне Изумрудный города Балашихи, центральной части Московской области. Расположение очень удачное, с одной стороны микрорайон современный, новый и с хорошей транспортной доступностью, а с другой его окружает лесной массив, формируя полноценную рекреационную зону.

Генеральный план разработан с учетом окружающей застройки, проездов, расстояний до ближайших зданий, с учетом безопасности и удобства детей с соблюдением нормативных и санитарно-эпидемиологических требований к зданиям дошкольных образовательных организаций, а также к энергоэффективности [5, 6, 7], [8]. Основные технико-экономические показатели проекта следующие: площадь территории детского сада составляет 12664,78 м2, общая площадь самого здания – 5487,39 м2, общий объем здания – 18108,38 м3, количество этажей – 3, вместимость – 240 человек. Предусмотрены два въезда на территорию детского сада и гостевая парковка для посетителей (рис 1).

В основе архитектурно-планировочного решений лежит идея создания вечнозеленого пространства как единого центра притяжения, как особого вида аттрактивности всей композиции. В этом контексте и был решен атриум – крытое пространство посередине здания, круглое в плане и цилиндрическое в объеме, перекрытое стеклянным куполом. Площадь пространства атриума составляет 448,51 м2.

Руководствуясь принципом «изнутри наружу», именно вокруг него мы разместили групповые ячейки и вспомогательные помещения детского сада, формируя, таким образом, радиальную планировочную структуру. Внутреннее пространство атриума – это воплощение всех трех принципов, которых мы придерживались при создании нашей концепции. Это пространство экологично, потому что здесь в любое время года ребенок находится в условиях естественного освещения и окружен живыми растениями. Оно инклюзивно и многофункционально, обеспечивая всестороннее развитие детей. Помещение атриума разделено на несколько зон: зону прогулок и активных игр, зону сенсорного развития, зону для выращивания растений и обучения садоводству, также может использоваться для проведения различных групповых мероприятий.

Особенности проектировании внутреннего пространства отразились и на внешнем облике детского сада. Фасадные решения соответствуют особенностям концепции и близки для детского восприятия. Так, использовались разномасштабные окна, яркие эвакуационные лестницы и декоративные элементы, создающие в совокупности образ домика на дереве, который близок детям, сомасштабен им и создает ощущение их причастности к архитектуре детского сада (рис. 2).

Радиальная планировка детского сада позволила создать наиболее компактное планировочное решение функциональных зон и обеспечить полноценную инсоляцию большего количества помещений по сравнению со стандартной структурой. Чтобы в полной мере использовать потенциал подобной структуры, функциональные зоны распределились вокруг атриума, что дало строению драгоценный внутренний объем.

Округлость проектируемого объема подчеркнула функциональное деление здания на блоки и предоставила возможность разместить максимально возможное количество зон и функций. На первом этаже размещаются административный блок, медицинский кабинет, хозяйственная зона, пищевой блок, а также ясельные группы и бассейн (рис. 3). Баланс площадей этих зон обусловлен приоритетом их функций и распределением не только по горизонтали, но и по вертикали здания. Так, хозяйственный блок занимает около 3 % площади всего здания, пищевой блок – 4%, групповые помещения, в которых располагаются 10 детских групп – 30%.

Комбинирование внутреннего пространства второго и третьего этажей позволило оптимально разместить и групповые ячейки младших, средних, старших групп, и досуговые помещения. Группы старших детей располагаются на третьем этаже. Досуговую функцию обеспечивают залы хореографии, музыки и физкультуры, кружковые и образовательные аудитории.

Конструктивная схема детского сада представлена стальным каркасом. Использование металлического каркаса — нетипичное решение для гражданского строительства, но именно благодаря ему удалось создать нестандартную форму с унифицированными элементами, а также перекрыть внутреннее пространство ребристо-кольцевым куполом. Металлические конструкции обладают высокими теплоизолирующими свойствами, способны выдержать высокотемпературные воздействия, что отвечает современным требованиям безопасности детей.

Таким образом, в состав проекта входят генеральный план масштаба М 1:1000, поэтажные планы с обозначением несущих конструкций масштаба М 1:200, разрезы по залам с большепролетными конструкциями и по лестницам, фасады, сечения, демонстрирующие использование металлических конструкций с отделкой и огнезащитой, 3d визуализации экстерьера и интерьера, раскрывающие концепцию проекта. Все это позволило продемонстрировать возможности новейших технологий строительства детского сада, основанного на взаимодействии с окружающей средой и вписанного в городское пространство.

Данный проект здания детского сада современен и отвечает всем нормативным требованиям и национальным стандартам, а кроме того, удалось создать комфортную среду для развития детей. Объемно-планировочные решения предлагаемого проекта раскрывают преимущества применения стальных конструкций, учитывают современные технологии. Фасады выразительны и отвечают композиционному решению объема здания. Созданный образ здания актуален, отвечает характеру его целевой аудитории и в тоже время полноценно решены сугубо функциональные задачи. Проект был реализован при активном участии Дятловой А.А.

Источник

Детсады, школы, «развивашки»: какая социальная инфраструктура нужна в ЖК

Сегодня в Москве, да и во многих регионах России, трудно найти квартал-новостройку без детского сада и школы. Исключения составляют разве что небольшие проекты точечной застройки и апартаменты. Социальная инфраструктура из бонуса давно перешла в разряд стандартного элемента комфортной среды и входит в пятерку главных запросов покупателей при выборе квартиры. Проекты без такой инфраструктуры меньше пользуются спросом.

Обязательные требования по обеспеченности жилой застройки детскими садами и школами регионы начали вводить еще в 2013-м. Но даже если бы этих нормативов не было, ситуация вряд ли могла измениться кардинально. Жилье без детских садов, школ и поликлиник сегодня продать крайне сложно, считают в девелоперской компании «Брусника».

Рассказываем, кто и за чей счет должен возводить детские сады и школы в жилых комплексах и какие требования предъявляются властями и покупателями к наличию детских садов, школ, а также помещений в ЖК для занятий, обучения и развлечения детей.

Требования к социальной инфраструктуре в новостройках

Нормативы обеспеченности объектами социальной инфраструктуры закреплены на региональном уровне. В Москве они установлены постановлением правительства. Согласно документу, на 1 тыс. жителей в зависимости от района должно быть 105–124 мест в общеобразовательных школах и 46–63 места в детских садах. Поскольку в нынешних реалиях новый девелоперский проект не может не создавать нагрузки на инфраструктуру локации, застройщик обязан компенсировать — он должен строить новые образовательные учреждения, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Запросы покупателей новостроек на детсады и школы

По результатам многих исследований можно сказать, что наличие школы — в тройке самых значимых критериев при выборе жилья наряду с близостью метро и парка или рекреационной зоны. «Среди инфраструктурных объектов школу новоселы считают самым важным», — объяснила Доброхотова.

В девелоперской группе «А101» отмечают, что наличие образовательной инфраструктуры находится в первой пятерке запросов у примерно 60% покупателей. «У абсолютного большинства девелоперов России, скорее всего, будет схожая статистика, за исключением разве что проектов с нетиповой целевой аудиторией, но на рынке их не так много. С высокой степенью вероятности жилой комплекс без обеспечения инфраструктурой просто не будет востребован. И, наоборот, современные школы, которые занимают высокие места в официальных рейтингах, повышают интерес и к локации, и к жилью в ней», — уточнила директор по коммуникациям ГК «А101» Елена Платонова.

Школа стоит в тройке самых значимых критериев при выборе жилья наряду с близостью метро рекреационной зоны (Фото: Брусника)

Частные детсады и «развивашки»

Обязательства перед городом — не единственная причина строительства школ и детсадов. «Их невероятная популярность среди покупателей жилья побуждает девелоперов проектировать частные образовательные учреждения на территории своих жилых комплексов, в том числе специализированные, с определенным уклоном», — сказала Ирина Доброхотова.

Чтобы такие проекты появились, оператор должен увидеть в районе потенциал в виде тех же социологических и демографических показателей, динамики заселения новых домов, а также подходящее под его концепцию помещение в ЖК, уточнила Елена Платонова из «А101».

Кто финансирует строительство социальной инфраструктуры

Обязанности по возведению школ и детских садов при новом жилищном строительстве практически всегда лежат на застройщике. Частный случай — строительство жилья от госзаказчика (например, Фонд реновации и др.), но и в этом случае для возведения школы будет привлечен коммерческий подрядчик, сказала Ирина Доброхотова,

Стоимость включения школы в девелоперский проект зависит от стоимости земельного участка и сопряженных расходов. Редкая школа в Москве (внутри МКАД) обходится застройщику менее чем в 1 млн руб. за одно учебное место, то есть обычно стоимость школы на 1 тыс. мест составляет не менее 1 млрд руб., подсчитали в компании «Бест-Новострой». По словам аналитиков компании, существуют и нормативы площади: не менее 18 кв. м на одно учебное место, а размеры участка застройки — не менее 17 кв. м на одно место. В пересчете на квадратный метр наименее затратные школы — большие, на 1,5 тыс. мест и более.

Три модели финансирования

За последние семь лет в сфере строительства социальной инфраструктуры сложились три основных механизма финансирования, рассказали в девелоперской компании «Брусника».

• Первый — застройщик возводит объект за свой счет и затем безвозмездно передает его городу. Это влияет на себестоимость всего проекта и зачастую сказывается на конечной цене 1 кв. м.
• Второй механизм предусматривает передачу готового объекта в аренду до полного или частичного возврата инвестиций.
• Третий предполагает выкуп школы или детского сада за счет средств муниципального бюджета.

Но есть и гибридные модели. Пример — школа, которую «Брусника» начала строить в прошлом году в новосибирском микрорайоне «Европейский берег». Компания за свой счет разработала проект, профинансирует подключение объекта к коммуникациям и благоустройство прилегающей территории. А средства непосредственно на возведение школы выделят из местного и областного бюджетов.

Новые стандарты проектирования школ и детсадов

В России сформировался тренд на строительство новых школ и детских садов по индивидуальным проектам, с привлечением к процессу проектирования детских психологов, с обращением к международному опыту. Так можно построить действительно эффективные образовательные пространства, которые при этом будут соответствовать действующим нормативам, объяснила Елена Платонова из «А101».

В компании «Брусника» приводят пример проектирования школы в Новосибирске. Архитекторы компании отказались от привычного для советского градостроения Н- или П-образного плана, что позволило оптимизировать площадь школы в пересчете на одного ученика и вложить в каждый квадратный метр больше ресурсов. Проект предполагает создание образовательного учреждения, легко приспосабливающегося к изменениям. В нем нет актового зала (вместо него просторный атриум, объединяющийся с танцевальным классом), специализированные классы разделены на кластеры, конфигурация аудиторий предусматривает возможность различной рассадки, пояснили в пресс-службе компании.

Для конструирования и прототипирования, робототехники, метапредметных и IT-лабораторий, полноценных кулинарных классов и других новых предметов требуются совсем другие помещения — в части освещенности, вентиляции, инженерных мощностей и т. п., рассказал Елена Платонова. По ее мнению, изменения отчасти обусловлены сменой поколений учеников — детям для психологического комфорта необходимо дать максимальное количество возможностей для общения не только в рамках класса, но и в параллели, и нередко со всеми учениками в школе, а также места для уединения, индивидуальных занятий и подготовки. В такой атмосфере, как утверждают психологи, их мотивация кратно увеличивается.

В России оформился тренд на строительство новых школ и детских садов по индивидуальным проектам, с привлечением к процессу проектирования детских психологов, с обращением к международному опыту (Фото: Брусника)

Проблемы реализации

Несмотря на позитивный опыт, взаимодействие муниципалитета, девелоперов и банков не всегда проходит гладко, считают в девелоперской компании «Брусника». «Бывает, что строительство детских садов и школ не укладывается в экономику проекта. И здесь требуются новые модели, предусматривающие, например, выкуп объектов с компенсацией налоговых расходов инвестора, поручительство субъекта перед банком, выдающим проектный кредит, либо госфинансирование в рамках государственно-частного партнерства или концессии», — пояснили в пресс-службе девелопера.

Главный вопрос, который требует решения, по мнению Елены Платоновой, заключается в обеспечении возможности строительства школ и детских садов параллельно с жилыми домами. Этого сложно было добиться до появления эскроу-счетов, поскольку такие проекты финансировались из прибыли девелопера, говорит эксперт. «Но и в рамках проектного финансирования кредит на строительство объекта, который не принесет девелоперу прибыли, получить нельзя. Поэтому затраты на строительство школ и детских садов обычно включают в кредитные линии на каждый дом», — пояснила Елена Платонова.

Социальная инфраструктура и комфортность новостроек

В рейтинге комфортности новостроек портал ЕРЗ.РФ оценивает социальную инфраструктуру ЖК по следующим параметрам:

• обеспеченность детскими садами;
• обеспеченность школами;
• обеспеченность поликлиникой;
• наличие офиса врача общей практики;
• наличие высших учебных заведений;
• наличие больниц;
• обеспеченность продуктовыми магазинами;
• наличие крупных торговых центров.

В методологии оценки за развитую социальную инфраструктуру ЖК может набрать максимум 20 баллов, что составляет 12% максимально возможной итоговой оценки ЖК.

Максимальный балл (20 баллов) за развитую социальную инфраструктуру имеют только 2,3% из всех оцененных ЖК в РФ, включая:

• «LEGENDA Комендантского» (Санкт-Петербург), застройщик «LEGENDA Intelligent Development»;
• «Европейский квартал» (Тюмень), застройщик «Брусника»;
• «Эволюция» (Новосибирск), застройщик ГК «Стрижи».

Среди регионов, где оценено не менее десяти ЖК, лидерами по развитию социальной инфраструктуры в ЖК стали: Архангельская область (15,3 балла), Саратовская и Пензенская области, Республика Саха (14,9 балла) и Республика Карелия (14,7 балла).

Источник

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

Покупая сегодня квартиру в новостройке, обращают внимание не только на цену и планировку, но и на транспортную доступность, и инфраструктурную обеспеченность. Дом в чистом поле сегодня никого не интересует, нынешний покупатель не согласен жить в новой квартире и добираться до нее на перекладных, и на этих же перекладных возить в школу и садик своих детей. Сегодняшние проекты на порядок выше своих 10-летних и даже 5-летних предшественников.

Вопрос обеспеченности социальной инфраструктурой, безусловно, важен всегда. Чаще всего новые квартиры покупают люди с детьми или молодожены, для которых школы и садик в пешей доступности, действительно, необходимость. Однако строительство социальных объектов – дорогое удовольствие, которое для девелопера чаще всего обязательное. Инфраструктурная нагрузка на строящийся проект регламентируется различными нормами и правилами, федеральный же закон это никак не регулирует.

Сколько вешать в граммах?

Нормативы по социальной нагрузке в каждом регионе свои и механизм работы тоже разный. Как рассказал Илья Андреев, управляющий партнер в Zenith Property Management, сопредседатель «Деловой России» в Ленинградской области:

— Вопрос будущей социальной нагрузки девелопера решается в соответствии с региональными нормами градостроительного проектирования. При этом данное обязательство по строительству социальных объектов застройщиков в каждом регионе оформляется по-разному, так как не существует единого федерального требования по обременению застройщика.

Это решается в каждом регионе по-своему и в ручном режиме. Где-то необходимо перечислить денежные средства в специальный компенсационный фонд, который создается при комитетах по строительству. А где-то это непосредственное обязательство по строительству объекта. Чаще всего такие объекты после либо выкупаются городом, либо передаются ему в дар.

Выкуп может происходить как по балансовой стоимости, так и по рыночной. Не стоит думать, что обычно объекты передаются муниципалитетам безвозмездно. Нет, в каждом конкретном случае все решается индивидуально. И так происходит потому, что у нас, согласно Конституции, социальное государство, и больницы, детские сады и школы – конституционная обязанность именно государства.

По сути, у застройщиков есть обязанность по закладке социальных объектов в проекты по освоению территорий, но у них нет обязанности это строить. Все социальные обязательства, которые застройщик берет на себя, он берет осознанно и добровольно.

Большая социальная нагрузка лежит на застройщиках Московского региона, так как здесь есть финансовая возможность возложить на них такую нагрузку. Как рассказали в Москомархитектуре, при подготовке всей необходимой градостроительной документации для реализации будущего жилого комплекса осуществляется также и подготовка документов по планировке территории, которая предусматривает и строительство социальных объектов.

Безусловно, жилая застройка всегда обеспечивается объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в соответствии с нормативами градостроительного проектирования. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49 «Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», потребность определяется следующим образом: в дошкольных учреждениях — в соответствии с реальными демографическими условиями по показателям предпроектных исследований, в школах — в соответствии с реальными демографическими условиями, а также с установленными показателями потребности в этих учреждениях детей разных возрастов.

Расчет обычно осуществляется исходя из обеспеченности на 1000 жителей. Обычно на 1000 жителей положено построить 54 места в детском саду и 124 места в школе. Количество же дошкольных и школьных образовательных учреждений зависит от емкости проекта. Расчет числа жителей осуществляется исходя из объемов жилой застройки. Расчетная численность населения служит основным критерием для определения емкости ДОУ и школ.

В Московской области расчет немного иной — как уже отмечалось, он соответствует региональным нормативам градостроительного проектирования РНГП именно Московской области. Подробно об этом вопросе рассказал Антон Валявин, руководитель проектного офиса ГК «САПСАН»:

— На основании РНГП Московской области расчёт населения производится путем деления общей площади квартир проектируемого жилого комплекса на 28 кв. м/человека. Таким образом, если в проектируемом жилом комплексе общая площадь квартир составляет 84 000 кв. метров, то требования по социальной инфраструктуре будут рассчитываться для 3000 жителей (84000 кв. м / 28 кв. м/чел = 3000 человек).

Исходя из этого показателя, рассчитывается и необходимая социальная инфраструктура при строительстве жилья. В Московской области, например, застройщики обязаны обеспечить каждую тысячу жителей проектируемого ЖК наличием не менее 65 мест в детских садах, 135 мест в общеобразовательных учреждениях. Кроме того, в РНГП прописаны и такие показатели, как поликлинические учреждения – 17,75 посещений в смену на каждую тысячу жителей, стационар – не менее 6 койко-мест, внешкольные учреждения (спортивные учреждения, школы искусств и развития творчества) – 43 места/1000 жителей. Все эти показатели учитываются застройщиком на стадии «П» и утверждаются соответствующим органом исполнительной власти для получения застройщиком ГПЗУ и разрешения на строительство.

Строительство садов и школ может, по словам представителей Москомархитектуры, осуществляться как за счет средств бюджета (для реализации городских программ), так и за счет инвестора. Если строительство социальной инфраструктуры в соответствии с требованиями необходимо, но ее создание не предусмотрено за счет бюджета Москвы, то застройщик осуществляет это строительство за счет собственных средств в рамках затрат на создание основного объекта. После завершения строительства объектов инфраструктуры они подлежат передачи в собственность города Москвы без уплаты из городского бюджета каких-либо денежных средств, в том числе без компенсации понесенных затрат и убытков.

Как поясняет Вартан Погосян, директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development, застройщик, подавая документы для получения разрешения на строительство, понимает свою нагрузку по социальным объектам, однако, экспертиза проекта происходит всесторонняя, учитывается уже существующая инфраструктура в локации.

— Нормативы есть, но в отдельных случаях они могут несколько снижаться.

Например, при строительстве социального жилья. Социальные объекты на этапе проектирования рассчитывает сама девелоперская компания, но согласуют их, в конечном итоге, контролирующие органы, — говорит эксперт.

Снижение нагрузки – редкий, но приятный бонус. Стоит также учитывать, что в нашей стране сюрпризы бывают и неприятные, как повышение нагрузки в ходе строительства. Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век», рассказывает:

— Выходя на стройку, застройщик, безусловно, предварительно рассчитывает, какие объекты социальной инфраструктуры необходимы в его проекте согласно существующим нормативам. Но если в нормативные документы вносятся изменения, ужесточающие требования на этапе реализации проекта, у застройщика могут возникнуть непредвиденные затраты.

За примером далеко ходить не надо, с такими тратами не так давно столкнулись застройщики Новой Москвы, которые начинали свои объекты как подмосковные.

Отдать в бюджет или оставить себе?

Социальные инфраструктурные объекты могут быть муниципальными, а могут быть и коммерческими. В первом случае они передаются в собственность муниципалитета или выкупаются городом, во втором случае они принадлежат застройщику, который сдает их в аренду соответствующей организации или продает частному оператору.

Большинство покупателей, особенно в сегменте стандартного жилья, заинтересованы в близости муниципальных садов и школ, так как это не накладно для семейного бюджета. Частные сады и школы – это достаточно существенные ежемесячные траты, которые ощутимы даже для семей без ипотечного кредита.
Выгода девелоперов двояка. С одной стороны девелоперский бизнес – это строительство, а никак не управление детскими образовательными учреждениями, да и сдача в аренду своих объектов также не является деятельностью, ради которой весь проект затевался. С другой стороны, не передавая объекты в собственность государству, есть шанс отбить свои траты, так как строительство в пользу города – это сплошное обременение.

Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, рассказывает:

— Муниципальные социальные объекты, безусловно, являются определенным якорем для проекта, но не каждый проект может позволить создание и комплектацию объекта для муниципальных нужд, так как это одна из самых затратных статей проекта. Причем самыми сложными являются те объекты, которые подлежат полной или частичной комплектации. Зачастую стоимость комплектации в 2-3 раза превышает себестоимость строительства данных объектов. С финансовой точки зрения выгоднее привлекать специализированного инвестора на такие объекты, который в дальнейшем и будет его собственником. Есть, правда, и золотая середина, когда застройщик передает муниципальному образованию соответствующие социальные объекты в виде зданий с отделкой, а комплектацией муниципальное образование занимается самостоятельно.

Как определяется собственник?

Будущий собственник объекта, в принципе, известен изначально: объем строительства социальных объектов и решение по будущему собственнику определяются до утверждения проекта планировки территории планируемого объекта.

Если объекты будут передаваться бюджету, то с будущей администрацией муниципального образования подписывается соглашение, в котором отражается объем и качественные характеристики объектов, создаваемых для последующей передачи в муниципальную собственность. Проекты таких объектов согласуются с профильной эксплуатирующей организацией, например, дирекция по эксплуатации в Департаменте образования отвечает за согласование основных планировочных и технологических решений. До получения разрешения на ввод в эксплуатацию такой объект должен быть принят эксплуатирующей организацией. После получения такого разрешения застройщик передает объект муниципалитету согласно изначальным договоренностям.

Если школа и детский сад изначально планируется не передавать городу, то, как объясняет руководитель проектов ГК «А101» Юлия Чернец, такие объекты будут в итоге управляться профессиональными операторами, а это означает, что в концепции таких объектов изначально закладывается высокая авторская и коммерческая составляющая – уникальные учебные форматы, преподавательский состав на уровне высшей школы или нетиповая образовательная среда, что требует дополнительного финансирования.

И кажется все хорошо, если бы не одно «но». К сожалению, не всегда изначальные договоренности реализуются. Бывают случаи, когда возникают проблемы с передачей социальных объектов на баланс городу. Илья Андреев объясняет это слишком большим временным лагом между такими событиями, как соглашение с властью по поводу «социалки» и ее фактическим принятием.

Между этими двумя фактами проходит, как минимум, три года, а часто и больше. За это время может многое измениться, может не быть бюджета для выкупа объекта, если изначально оговаривалась именно такая форма передачи объекта.

Заинтересованный в своей репутации девелопер, несущий ответственность перед покупателями за качество своего объекта, позаботится о том, чтобы построенные социальные объекты работали, хотя по закону девелопер может через суд отказаться от права собственности на такие объекты. Если девелопер отказывается, то государство, конечно, будет вынуждено взять управление такими садами и школами на себя. Но, во-первых, этот путь с большой судебной составляющей. Во-вторых, это чисто теоретическое решение проблемы, так как на практике такого случая не было ни разу. Никто не хочет ссориться с властью.

Кроме того, сегодня любой девелопер понимает, без социальной инфраструктуры проект не продастся. Мария Хурамшина, директор по маркетингу и рекламе «Тройка РЭД», отмечает:

— Если раньше девелоперы с неохотой шли на строительство социальной инфраструктуры, то сегодня застройщики часто сами инициируют ее строительство, порой превышая нормативы, заложенные в Постановлении. Сегодня почти каждый крупный девелопер в генеральном плане строящегося комплекса предусматривает расширенную инфраструктуру. В Подмосковье мы наблюдаем большой объем нового предложения при низком уровне покупательной способности. Из-за большого выбора новостроек, покупатель сегодня предъявляет все больше требований к приобретаемому жилью. Соответственно, то жилье, где инфраструктура возводится по минимуму, просто не будет продаваться.

Так или иначе, но построенные социальные объекты всегда начинают свою работу, правда, иногда они, действительно, могут не быть муниципальными, как изначально обещалось будущим жителям.

Источник