Строительство и реконструкция объектов недвижимости

Легализация самостроя (сохранение объектов, обладающих признаками самовольного строительства)

Самострой или самовольная постройка — объект обладающий признаками самовольного строительства, возведенный, без разработки и согласования проектно-изыскательной документации и получения необходимой разрешительной документации в порядке который установили и приняли в РФ и муниципальном образовании по месту нахождения самостроя, с несоблюдением всевозможных нормативов и правил градостроительной и строительной деятельности, зачастую с нарушением прав третьих лиц, вследствие чего создается угроза жизни и здоровью неопределенного круга лиц и нарушается безопасность пребывания людей на объекте.

При легализации самостроя объект проходит несколько комиссий:

РГ (ГИН)-рабочая группа Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы;

МВРГ- межведомственная рабочая группа;

РГ ГЗК- рабочая группа Градостроительно-земельной комиссии;

ГЗК — Градостроительно-земельной комиссии.

Реконструкция объектов недвижимости в Украине и за рубежом: плюсы и минусы

Органы участвующие в легализации самостроя (самовольной постройки).

Москвы (ГЗК) комиссия, образованная постановлением правительства города Москвы №1019-ПП от 16 ноября 2010 года.

Комиссия была сформирована для урегулирования задач градострои-тельной деятельности в корчащие сроки и решения следующих вопро-сов:

• земельно-правовых вопросов
• вопросы реконструкции, нового строительства объектов недвижимого имущества.
• урегулирования градостроительной деятельности.
• вопросы сохранения, выявления памятников культурного наследия.
• вопросы инвестиционной деятельности в строительстве.
• и наконец решение самого интересующего нас вопроса о сохранении самостроя или самовольной постройки

Рассмотрение возможности сохранения самостроя или самовольной по-стройки производится руководителями органов исполнительной власти города Москвы на рабочей группе, которая обладает полномочиями на принятие решения интересующего нас вопроса в области легализации самостроя или самовольной постройки и урегулирования земельно-правовых отношений.

Рабочая группа градостроительно-земельная комиссии принимается решение о наложении штрафных санкций в случае нарушения земель-но-правовых отношений с городом, так же может принять решение о сохранении самостроя, в случае предоставления:

• заключения экспертизы объекта капитального строительства, в котором обязательно будет описано техническое состояние несущих конструк-ций и инженерных систем и о том, что объект недвижимости не создает угрозу для прибывания людей (ЗОС).
• утвержденное архитектурно-градостроительного решения (АГР).
• другие необходимые разрешительные документы, о которых мы будем рассказывать дальше.

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН) создана постановлением прави-тельства города Москвы №415-ПП от 20 июня 2006 года.

Этапы строительства объектов недвижимости компании TerraDevelopmenT

Инспекция ГИН является органом исполнительной власти города Моск-вы, в обязанности которой входят:

• контроль за объектами недвижимого имущества (здания, сооружения и другие объекты капитального строительства), земельными участками, которые находятся в собственности города Москвы.
• Выявление нарушений и отклонений в ходе плановых и вне плановых проверок на объектах недвижимого имущества (здания, сооружения и другие объекты капитального строительства), земельными участками, которые находятся в собственности города Москвы.

Основную функцию при легализации самостроя осуществляет непосред-ственно Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН), она выявляет объекты самостроя, собирает для гзк необходимы пакет для рассмотрения на ра-бочей группе, ведет общения с собственниками здания и арендаторами земельных участков, передает архитектурно-градостроительное реше-ние (АГР) на согласования в комитет по архитектуре и градостроитель-ству города Москвы и другие действия.

Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Моско-мархитектура) утвержден постановлением правительства города Москвы №633-ПП от 07 ноября 2012 года.

Москомархитектура это тот отраслевое орган исполнительной власти города Москвы, который занимается утверждением внешнего облика столицы, концептуального ансамбля городской застройки, зонировани-ем и планированием территорий города Москвы, а также флигеля, при-соединенного недавно в лице новой Москвы.

При легализации самостроя или самовольная постройка Москомархи-тектура играет одну из важнейших ролей, она согласовывает облик и архитектурные решения самостроя, за частую существующие архитек-турные решения здания или сооружения не устраивают комитет и при-ходится дорабатывать их чтобы угодить составу Архитектурного совета города Москвы, в противном случае легализация самостроя невозмож-на.

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгорстройнадзор) утверждено постановлением правительства го-рода Москвы № 272-ПП от 16 июня 2011 года.

Мосгорстройнадзор — это тот отраслевое орган исполнительной власти города Москвы, который занимается регулированием строительную де-ятельность в городе Москве, в его обязательства входят:

• Выдача разрешений на строительство нового объекта.
• Выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.
• Выдача разрешений на реконструкцию объекта.
• Осуществление надзора за объектами строительства.

При легализации самостроя или самовольной постройки специалисты Мосгорстройнадзора участвуют в рабочих группах и передает информа-цию по объектам.

Департамент культурного наследия города Москвы (Москомнаследие) утвержден постановлением правительства города Москвы № 154-ПП от 26 апреля 2011 года.

Москомнаследие – отраслевой орган исполнительной власти города Москвы, занимающийся приспособлением, реставрацией, консерваци-ей и сохранением памятников культурного наследия народов Россий-ской федерации.

При легализации самостроя или самовольной постройки отвечает за со-хранность и соблюдения предмета охраны памятника культурного наследия и согласованием изменений, выявленных в процессе пере-стройки здания или сооружения.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и карто-графии (Росреестр) — федеральный орган исполнительной власти, осу-ществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

При легализации самостроя Государственные органы используют дан-ные единой системы государственного кадастрового учёта и легализа-ция может проходить только в рамках данных документов

Мосводоканал — главная эксплуатирующая организация систем город-ского водоснабжения и городской канализации в её полномочия входят следующие работы:

• Подготовка, очистка и транспортировка по потребителям городской пи-тьевой воды в Москве.
• Сбор и очистка канализационных стоков города.
• Эксплуатация городских систем водоснабжения и канализации.

При легализации самовольной постройки Мосводоканал осуществляет согласование влияния самостроя на подземные коммуникации водо-снабжения и канализации, находящиеся в эксплуатации данной органи-зации.

Мосводосток (ГУП «Мосводосток») — государственное унитарное предприятие, обеспечивающее водоотведение поверхностных сточных вод в городскую водоотводящую систему, а также техническую эксплуа-тацию сооружений централизованной системы водоотведения на тер-ритории города Москвы.

При легализации самовольной постройки Мосводосток осуществляет согласование влияния самостроя на подземные коммуникации водоот-ведения, находящиеся в эксплуатации данной организации.

Московская объединенная энергетическая компания (МОЭК)- Эксплуа-тирующая организация, отвечающая за подготовку теплоносителя (горя-чая и перегретая вода) в системах городского теплоснабжения.

При легализации самовольной постройки Мосводосток осуществляет согласование влияния самостроя на подземные коммуникации тепло-снабжения, находящиеся в эксплуатации данной организации.

Московский метрополитен — организация, отвечающая за эксплуатации линий московского метрополитена.

При легализации самовольной постройки Московский метрополитен осуществляет согласование влияния самостроя на линии московского метрополитена, находящиеся в эксплуатации данной организации.

Выявление самостроя или самовольной постройки.

Выявление самостроя или самовольной постройки проходит в несколько этапов:

1. Инспекторы Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН) сопоставляют данные различных государственных баз данных(информационная система «Реестр единых объектов недвижимости города Москвы» (ИС РЕОН), единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), Данные бюро технической инвентаризации БТИ), в случае выявления разночтений между данными Инспектора смотрят на дополнительные данные.

Дополнительные данные:

Наличие разрешения на строительство (выдает комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгорстройнадзор)).

Наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (выдает комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгорстройнадзор)).

Наличие свидетельства архитектурно-градостроительного решения (выдает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура)).

В случае с памятником культурного наследия, наличие разрешения на реставрацию или приспособления памятника культурного наследия к современным нуждам (выдает Департамент культурного наследия города Москвы (Москомнаследие)).

другие необходимые данные для выявления нарушений.

2. При выявлении отклонений (самостроя или самовольной постройки) инспектор инициирует плановую или вне плановую выездную проверку объекта капитального строительства, в результате которой производится осмотр объекта предполагаемого самостроя (здание, строение, сооружение и других объектов недвижимости) на предмет нарушений и возведения незаконных.

3. По результатам сбора данных и выездной проверки объекта предполагаемого самостроя инспектор изучает и сопоставляет все полученные данные и составляет акт проверки объекта и передает его собственнику.

4. завершающий этап — это внесение данных о объекте самовольного строительства в 819-ПП от 11 декабря 2013 года «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (не целевого) использования земельных участков».

На этом выявление и внесение 819-ПП самостроя или самовольной постройки закончено.

Разновидность правовых отношений, при которых возможна легализация самостроя или самовольной постройки.

Легализация самостроя или самовольной постройки возможна в следующих случаях:

Земельный участок находится в собственности, здание находится в собственности с учтенным самостроем в Росреестре.

Договор долгосрочной аренды с городом действующий, права на здание с учетом самостроя зарегистрированы в установленном порядке в Росреестре.

Договор долгосрочной аренды с городом не действующий, права на здание с учетом самовольной постройки зарегистрированы в уставном порядке в Росреестре (в таком случае в рамках ГЗК возможно продление договора аренды).

Краткосрочный договор аренды действует и права на здание с учетом самостроя зарегистрированы в уставном порядке в Росреестре (в данном случае договор аренды пролонгируется на не определённый срок).

Краткосрочный договор аренды с городом не действующий, права на здание с учетом самостроя зарегистрированы в уставном порядке в Росреестре (в таком случае в рамках ГЗК возможно продление договора аренды).

При других условиях невозможная легализация самостроя.

Подготовка и направление обращения для целей легализации объектов самовольного строительства (самостроя).

В случае, когда вы попали в № 819-ПП от 11.12.13 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» и получили акт проверки объекта необходимо произвести следующие действия:

1. Подготовить и направить в ГИН обращение в целях получения о возможности сохранения объекта капитального строительства. (Пример 1, пример 2).

2. После получения рекомендаций необходимо разработать и подготовить следующие документы:

Заключение, по независимой оценке, пожарного риска в отношении объекта защиты.

Заключение о соответствии объекта, градостроительным нормам, и о том, что вышеуказанный объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Архитектурно-градостроительное решение нежилого здания

Паспорт безопасности объекта массового пребывания людей или справку из управы о том, что объект не является местом массового прибывая людей.

Расчет влияния строительных работ на обследуемые сооружения московского метрополитена (при нахождении самовольной постройки (самостроя) над тоннелем московского метрополитена)

Ответ Мосводоканала о том, что самовольная постройка не находится в технической зоне городских систем водоснабжения и канализации (при непосредственной близости к данным сетям), в случае попадания объект в техническую зону, о том, что объект самостроя не оказывает негативного влияния на инженерные сети и на оборот.

Ответ Мосводостока о том, что самовольная постройка не находится в технической зоне городских систем ливневой канализации(водостока) (при непосредственной близости к данным сетям), в случае попадания объект в техническую зону, о том, что объект самостроя не оказывает негативного влияния на инженерные сети и на оборот.

Ответ МОЭК о том, что самовольная постройка не находится в технической зоне городских систем теплоснабжения (при непосредственной близости к данным сетям), в случае попадания объект в техническую зону, о том, что объект самостроя не оказывает негативного влияния на инженерные сети и на оборот.

Ответ Московского метрополитена о том, что самовольная постройка не находится в технической зоне проложенных тоннелей московского метрополитена (при непосредственной близости к тоннелям), в случае попадания объект в техническую зону, о том, что объект самостроя не оказывает негативного влияния на проложенные тоннели и на оборот.

Ответ Роспотребнадзора о том, что вибрационные и акустические нагрузки от тоннелей метрополитена не оказывают негативного влияния на здание (при непосредственной близости к тоннелям московского метрополитена).

Источник

Реконструкция зданий и сооружений в Москве

Реконструкция – это преобразование эксплуатационных и эстетических свойств строений, посредством строительных работ. Реконструкция может быть как частичной, так и комплексной. Позволяет увеличить срок службы зданий, привести в порядок их состояние и внешний вид, расширить площадь путем построение новых помещений.

Отдельное внимание необходимо уделять реконструкции железобетонных несущих конструктивов. Регулярное проведение укреплений и регулярных обследований железобетонных элементов не только увеличивают срок службы объекта, но и предотвращают возможные аварии и обрушения.

Бесплатный выезд специалиста.

Осмотр и составление плана работы, составление сметы.

Работаем под ключ.

От проекта до ввода в эксплуатацию.

У каждого этапа строительства свой срок. Если не уложимся — выполним бесплатно.

Контроль осуществляется внутренней службой контроля качества строительных работ.

Окончательная стоимость в договоре.

Мы делаем имеено то, что хотел заказчик, пересчитывая сметы, проекты, чтобы это было экономически выгодно для обеих сторон.

Этапы проведения реконструкции

Для каждого объекта разрабатывается отдельный план на основе результатов обследования строения и проекта реконструкции.

Обследование включает исследование:

• уровня износа строения;
• состояния несущих конструкций
• коммуникаций
• плана и эстетической ценности здания.

На основании результатов исследования строения производится проектирование. Без проектирования невозможно получить разрешения и согласования реконструкции в контролирующих органах.

Технический надзор за строительством

Контроль строительных работ.

Обеспечивает соответствие строительства утвержденному проекту и действующим строительным нормативам

Корректировка и внесение правок.

Оперативно вносит изменения в документацию, исправляет возникшие недочеты и ошибки.

Контроль сроков.

Контролирует ход строительных работ, не допускает простоя и срыва сроков на каждом этапе.

Консультирование.

Эксперт консультирует заказчика, прораба и строителей по ходу выполнения проекта.

Выезды.

Регулярно посещает объект, осуществляет контроль и соблюдение технологий

Контроль расходов.

Осуществляет контроль соответствия стоимости строительства проектной и сметной документации.

Проекты на реконструкцию зданий и сооружений готовятся с учетом требований исходно-разрешительной документации Комитета по градостроительству и архитектуре Москвы и состоят из:

• плана земельного участка;
• топографического плана участка;
• техпаспорта объекта;
• результатов обследования здания;
• санитарно-эпидемиологического заключения.

Согласование проходит в три этапа

1. согласование генерального плана реконструкции;
2. согласование плана архитектурных решений;
3. утверждение технологического раздела (инженерные коммуникации).

Ориентировочные цены на строительство зданий

Торговые комплексы, административные здания

от 12 700 руб/м2.

Изготовление и монтаж складов и складских комплексов

Быстровозводимые здания, общежития, вахты, офисы, модульные здания

Возведение монолитных конструкций

от 12 000 руб/м3

Открытые многоуровневые паркинги

Выполнение Функций Генерального Подрядчика

5-7 % от стоимости СМР

Выполнение Функции Технического Заказчика

1-2 % от стоимости СМР

К строительным работам по реконструкции относятся:

• изменение формы и месторасположения проемов;
• постройка новых проемов;
• закладка проемов;
• изменение входа и выхода помещения;
• изменение балкона или лоджии, остекление;
• изменение экстерьера здания.

Объектами реконструкции в Москве часто являются памятники архитектуры, городские здания, чердачные помещения, мансарды, промышленные помещения, коммерческие здания.

Реконструкция помещений здания

Реконструкция помещений – это преобразование отдельных характеристик строений путем проведения строительных работ.

Предполагает увеличение и уменьшение числа этажей, расширение или сужение площади, возведение дополнительных конструкций, преобразование тепловых, газовых, водных коммуникаций.

Перепланировка отличается от реконструкции тем, что предусматривает изменение несущих стен. А реконструкция предусматривает расширение площади помещения.
Порядок реконструкции жилых помещений и процесс утверждения регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации. Проведение перепланировок регламентируется Жилищным кодексом РФ.

И реконструкция, и перепланировка согласовываются с контролирующими органами. Проведение таких работ без получения разрешения – незаконно. Для проведения работ по реконструкции или перепланировки помещений необходимы следующие документы:

• свидетельство собственности;
• проект реконструкции или перепланировки;
• разрешение контролирующих органов.

Для помещений Москвы актуально уточнить, не является ли помещений, в котором планируется реконструкции архитектурным памятником.

Реконструкция коммерческой недвижимости отличается от перепланировки тем, что включает проведение работ по изменению фасада здания, внутренней реконструкции.

Источник