Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Земельный участок без границ – это участок с неустановленной границей и с отсутствующими координатами крайних (поворотных) точек участка. Граница любого участка должна быть отражена в данных ЕГРН и ее обязан знать владелец участка, чтобы видеть, если его права нарушаются, и не иметь проблем при продаже или сдаче в аренду.
Основная причина, почему у участка нет четко определенных границ, – это отсутствие проведенной процедуры межевания. В результате чего в Росреестре нет конкретных сведений о границах этой земли.
Еще одна причина отсутствия координат – «дачная амнистия». Упрощенная схема регистрации прав собственности на землю и дом разрешает не проводить процедуру межевания. В результате четких границ у участка нет. Еще один пункт, закрепленный в «дачной амнистии» — разрешение любых сделок с земельными участками, даже при отсутствии сведений о четких границах в ЕГРН.
20 окт 2022 | Зал 3.3 | 10:00-11:30
Как узнать, установлены ли границы?
Все просто, даже если вы не являетесь владельцем участка. Необходимо заказать выписку «Об объекте недвижимости». Для этого нужно знать его кадастровый номер и обратиться с заявлением в МФЦ или Росреестр. Для оформления электронной выписки можно оформить заявку на официальном сайте Росреестра. В ответном письме должно быть точные координаты поворотных точек земельного участка, если межевание проводилось, или отсутствие подобных данных, если не было процедуры межевания.
Случаи отсутствия сведений о земельном участке в Росреестре возможны. Когда менялось законодательство (принятие Земельного кодекса РФ, федеральных законов №221 (24 июня 2007 года) и №122 (принятый 21 июня 1997 года)), кадастровые сведения о конкретной земле могли просто потеряться либо эта земля не была предметом заключения земельных сделок и у нее нет иного владельца, кроме государства.
Последствия отсутствия границ
Без знания координат крайних точек возможны территориальные споры с владельцами соседних участков. Сосед может расширить свои границы за счет вашей земли или, наоборот, при расширении своей территории вы можете затронуть чужую. Такие споры часто доходят до суда, а без межевания земли окончательное решение по суду невозможно.
Когда человек решается на покупку участка без определенных границ, он должен принимать все риски. Участки без четких границ часто становятся объектом мошенничества при продаже.
Если есть кадастровый номер без межевания, то может оказаться, что фактически занятая земля меньше, чем та, что указана в выписке из ЕГРН. Земельный налог после межевания может стать выше, т. к. участок оказался больше, чем фактически занимает владелец. Обратная ситуация – владелец занял больше территории, чем ему принадлежит по праву собственности.
Определяем, попадает ли участок в границы зоны подтопления или затопления (ЗОУИТ)
Участки с неустановленной границей в соответствии с требованиями
В федеральном законе №221, принятом в 2007 году 24 июня, подобным образом говорится о земельных участках, которые не прошли процедуру межевания. Когда земля ставилась на учет, по определенным причинам не оказалось в Росреестре точных координат границ, ее описания и схемы участка. В этом случае Росреестр снимает с себя ответственность за сделки с подобным земельным объектом.
В федеральном законе №221 говорится о допустимости уточнения местоположения границ участка на местности в случаях:
- Отсутствия в Росреестре сведений о координатах характерных точек границы участка.
- Точность координат характерных точек ниже, чем нужно по нормативу. Для земель сельхозназначения она составляет 2,5 метра, для земли населенного пункта – 0,1 метра. При переводе земли из сельхозназначения в состав земель населенного пункта требуется повторное межевание с более высокой точностью измерений.
- Наличие в Росреестре двух координат определенной характерной точки земельного участка. Чтобы исправить ошибку в Росреестре, требуется проведение процедуры межевания.
Сделки с земельным участком без границ
Землю без четко установленных границ ранее можно было продать или сдать в аренду. Это относится ко всему участку полностью, а не его части.
Чтобы продать часть участка без межевания, подписывался предварительный договор купли-продажи с перечнем условий. Главное из них – постановка на кадастровый учет и получение выписки из ЕГРН. Если нет иных указанных сроков, выполнить условия нужно было за один год. Все риски и ответственность за то, что земельный участок не отмежеван, переходили к новому собственнику земли.
При этом было одно затруднение – это сложность при продаже. Участок не пользовался спросом у покупателей или желающих получить участок в аренду. Мало кому хочется связываться с земельным участком без границ, хотя его стоимость обычно ниже. Вдруг после проведенного межевания окажется, что фактически участок меньше по площади, чем было указано в договоре купле-продажи? Получится, что покупатель переплатил.
Землю без межевания можно было передать другому собственнику в качестве наследства или подарка (договор дарения). И в данных случаях вся ответственность за возникшие негативные последствия лежит на новом владельце.
Решение вопроса по новому законодательству
В России очень много земель, чьи границы не определены или требуют уточнения.
В 2013 году Минэкономразвития РФ предприняло попытку принятия закона о массовых кадастровых работах. Также предполагалось, что с 2018 года все сделки с земельными участками будут запрещены, если у них нет четких границ, определенных при межевании. До рассмотрения в Госдуме проект не дошел в силу нескольких причин:
- нет условий и ресурсов для повсеместных кадастровых работ;
- небольшой переходный период;
- слабая осведомленность граждан РФ об изменениях в законодательстве.
В письме Минэкономразвития от 22 декабря 2016 года говорилось о том, чтобы не оформлять право собственности на землю покупателю, пока он не проведет межевание земельного участка согласно требованиям закона.
По прежнему закону в государственной регистрации может быть отказано, если участок не имеет четких границ, но в то же время приводится большой список исключений (земли ЛПХ, ИЖС, садоводства и огородничества, индивидуального гаражного строительства). Это значит, что сделки с подобными участками распространены.
На сегодняшний день Росреестр в праве приостановить регистрацию права собственности, если гражданин обратится с заявлением о регистрации права без одновременного кадастрового учета. Для постановки на кадастровый учет обязательна процедура установления границ. Собственнику земли придется провести процедуру межевания, даже если суд принял его сторону. Отсутствие границ земельного участка уменьшает возможности распоряжаться приобретенной землей.
Как будет меняться законодательство в отношении земель «без границ», станет известно со временем. Сейчас видна тенденция к обязательному установлению четко обозначенных координат характерных точек участка. Сегодня сделки с землей без обязательного межевания проводить сложнее.
Источник: landatlas.ru