Строительство объектов социальной инфраструктуры что это

Обязан ли застройщик строить «социалку» в микрорайонах?

Областная столица строится и строится, но во многих новых микрорайонах, в отличие от растущих домов, нет ни одного государственного детского сада, школы или больницы.

Юрист Алексей Григорьев рассказывает об обязанностях застройщика и безопасности новоселов: «Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируется ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве». За время действия закон подвергался изменениям более 20 раз.

Старая редакция до 2017 года не предусматривала направление денежных средств, полученных от дольщиков, на строительство детских садов и школ — обязать застройщика к постройке мог только договор с органами власти. Но с 1 января 2017 года закон дополнили новой статьей 18.1, которая отныне позволяет застройщику использовать деньги дольщиков для возмещения затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры».

По общему правилу, застройщик имеет право вообще не строить социальные объекты, но в некоторых случаях обязанность у него возникает: 1. Застройщик комплексно осваивает территорию и заключает договор с администрацией о предоставлении земли под строительство. Тогда он обязан построить дороги, садики и школы, благоустроить территорию.

Группа 3 «Многофункциональные районы и социальная инфраструктура»

2. Застройщик выкупил права на землю у муниципалитета с условиями (например, построить социальные объекты). 3. Застройщик заключил договор о развитии застроенной территории. Участок под застройку может быть для сноса или реконструкции ветхого жилья. Одним из условий может быть строительство социальных объектов. 4. Застройщик может построить социальные объекты по своей инициативе и выгодно отличиться на фоне других новостроек.

Если вам обещали больницу или детский сад и ничего не построили, достаточно изучить разрешение на строительство и проектную декларацию (либо в вашем договоре долевого участия, либо на официальном сайте застройщике). Если соцобъекты не указаны в документации, обещание их построить могло быть лишь рекламным ходом. С жалобой на застройщика всегда можно обратиться в прокуратуру, Госжилинспекцию, региональный департамент строительства и даже Роспотребнадзор.

Источник

«Проблемы создания объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов жилой застройки»

Участники «круглого стола», проведенного 1 апреля 2021 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием представителей федеральных и региональных органов государственной власти, а также профессионального сообщества строителей, научных и общественных организаций, обсудив проблемы обеспечения территорий жилой застройки объектами социальной инфраструктуры, отмечают следующее.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 21 июля 2020 года № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» формирование комфортной и безопасной среды для жизни является одной из национальных целей развития страны, в рамках которой предусматривается улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год.

Таймураз Тускаев провёл совещание по вопросам строительства объектов социальной инфраструктуры

В связи с увеличением темпов жилищного строительства, реализацией проектов комплексного развития территорий большую актуальность и значимость приобретает проблема возведения объектов социальной инфраструктуры.

К социальной инфраструктуре относятся объекты обслуживания, необходимые для бытовой, досуговой деятельности людей, их развития и поддержания здоровья (объекты образования, здравоохранения, культуры, спорта, торговли и услуг), а также территории для обслуживания населения жилых микрорайонов, отвечающие современным социальным, гигиеническим и градостроительным требованиям[1].

Жилая застройка должна соответствовать установленным нормативам обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры, доступности таких объектов.

Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) при выборе места жительства наиболее важными факторами для граждан являются: социальная инфраструктура в пешей доступности (56%), транспортная доступность (51,5%), территориальная расположенность (40,7%), а также качество постройки дома (39,9%)[2].

Создание объектов социальной инфраструктуры, в первую очередь объектов образования и здравоохранения для организации получения бесплатного дошкольного, школьного образования, а также оказания бесплатной медицинской помощи, является полномочием субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, расходными обязательствами соответствующих бюджетов.

Государственная поддержка в виде предоставления субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на софинансирование расходных обязательств субъектов Российской Федерации, в частности на строительство (реконструкцию) объектов социальной инфраструктуры осуществляется в рамках мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года № 1710.

С 2019 года данные мероприятия были включены в федеральный проект «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда».

Однако постановлением Правительства Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 1147 «О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации „Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации“ внесены изменения в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на развитие жилищного строительства, согласно которым с 2021 года не осуществляется предоставление субсидий на софинансирование строительства вновь строящихся объектов социальной инфраструктуры. Предоставление субсидии осуществляется только в целях завершения ранее начатого строительства таких объектов в рамках федерального проекта „Жилье“.

В свою очередь по итогам 2020 года плановые показатели мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации были значительно перевыполнены: возведен 221 объект социальной и транспортной инфраструктуры (перевыполнение +43,5%); участниками программы стали 59 субъектов Российской Федерации вместо изначально запланированных 52 регионов (+13,5%).

Учитывая эффективность данных мероприятий, а также ввиду недостаточности финансовых ресурсов в региональных и местных бюджетах на обеспечение земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, объектами социальной инфраструктуры, участники «круглого стола» отмечают целесообразность пролонгации сроков предоставления субсидий из федерального бюджета на строительство (реконструкцию) таких объектов.

Необходимо отметить, что законодательно предусмотрены механизмы строительства объектов социальной инфраструктуры за счет средств частных инвесторов (застройщиков) с дальнейшей передачей таких объектов в государственную или муниципальную собственность.

Согласно положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики вправе использовать привлеченные средства участников долевого строительства для возмещения своих затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры, если после завершения строительства такие объекты будут безвозмездно переданы в государственную или муниципальную собственность или в общую долевую собственность дольщиков[3].

При этом денежные средства дольщиков могут быть использованы застройщиком как непосредственно на возмещение затрат на осуществленное строительство, так и на уплату процентов по соответствующим полученным целевым кредитам.

Принятый Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» предусматривает в рамках заключаемого договора между застройщиком и уполномоченным органом власти обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, перечень данных объектов и условия их передачи.[4]

Для застройщиков, осуществляющих создание объектов социальной инфраструктуры в целях строительства стандартного жилья в рамках договора о комплексном освоении территории, предусмотрен инвестиционный налоговый вычет на соответствующие расходы (до 80% суммы таких расходов)[5].

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в 2021 году организации, задействованные в строительстве объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, реализуемых с привлечением средств федерального бюджета, смогут получить в российских банках кредиты на досрочное исполнение государственных контрактов. Новый инструмент поддержки позволит получить кредит на срок до 3 лет по ставке не более 3% годовых. На эти цели в 2021 году выделено 900 млн. рублей.

Кроме того, Минстроем России совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ» разработан механизм финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием инфраструктурных облигаций, который предусматривает предоставление льготных займов на длительный срок (до 15 лет) на строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры для крупных жилищных проектов[6].

В настоящее время акционерным обществом «ДОМ.РФ» заключены соглашения с 6 субъектами Российской Федерации (Нижегородской, Ростовской, Сахалинской, Тульской, Тюменской, Челябинской областями).

Участники «круглого стола» обращают внимание, что, несмотря на принимаемые меры для стимулирования строительства объектов социальной инфраструктуры, существуют проблемы обеспечения территорий жилой застройки объектами социальной инфраструктуры.

Так, не всегда массовое строительство жилья осуществляется с использованием механизма комплексного развития территорий. Зачастую земельные участки, на которых планируется строительство, находятся в собственности застройщика.

Предоставление застройщику права строительства жилья на принадлежащем ему земельном участке (либо арендуемом земельном участке) не является основанием появления у застройщика обязанности строить за счет собственных средств объекты социальной инфраструктуры.

Не является таким основанием и утверждаемая документация по планировке территории, предусматривающая наличие мест для строительства таких объектов.

С целью решения данной проблемы предлагается рассмотреть возможность заключения договора между уполномоченным органом и застройщиком о создании объектов социальной инфраструктуры на принадлежащем застройщику земельном участке на этапе утверждения документации по планировке территории.

При строительстве на государственных (муниципальных) земельных участках распространена практика заключения инвестиционных контрактов. Предметом такого контракта может быть реализация проекта, который включает в себя инвестирование в строительство жилых домов с объектами инженерной, социальной и транспортной инфраструктур.

В данных контрактах может содержаться как обязательство застройщика по возведению объектов необходимой инфраструктуры, так и условие о финансовом участии в развитии инфраструктур.

Несовершенство форм инвестиционных контрактов и соглашений приводит к затягиванию процесса обеспечения территории объектами инфраструктуры. В связи с этим важна разработка и утверждение рекомендуемой формы инвестиционного контракта на создание объектов социальной инфраструктуры с последующей передачей на баланс субъекта или муниципалитета.

В связи с переходом на проектное финансирование усложнился механизм создания объектов социальной инфраструктуры за счет средств застройщика.

В случае, если на счетах эскроу содержится достаточное количество средств для строительства, данные средства нельзя использовать для создания объектов социальной инфраструктуры до ввода объекта в эксплуатацию.

В свою очередь, кредитные организации зачастую не предоставляют займы на строительство социальных объектов.

В связи с этим отмечается необходимость определения оптимальных условий кредитования застройщиков на создание объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов жилищного строительства.

Вариантом решения проблем с обеспечением территорий объектами социальной инфраструктуры может стать эффективное использование механизма государственно-частного партнерства (далее – ГЧП) (в том числе концессионного механизма), когда не предполагается немедленный выкуп государством объекта, а планируется его эксплуатация застройщиком на условиях, определенных соглашением.

Данный механизм является перспективным ввиду прозрачности процедур заключения соглашений, перспектив эксплуатации построенных объектов, в том числе возмещения затрат на их строительство.

В настоящее время по такой схеме реализуется незначительная часть социальных объектов[7]. Экспертами отмечается ряд проблем, препятствующих использованию проектов ГЧП:

недостаточно исследованы механизмы применения различных моделей и инструментов ГЧП в инфраструктурной сфере (концессионное соглашение, соглашение о ГЧП, синдицированное кредитование);

отсутствует четкий механизм действия «проектных комитетов» (региональных менеджеров), осуществляющих инициирование, поиск, отбор и подготовку проектов для привлечения частных инвестиций на федеральном и региональном уровнях.

Необходимо рассмотреть возможность разработки унифицированных решений в сфере государственно-частного партнерства, включающих в себя определенный набор документации для подготовки, сопровождения и финансирования проектов, четких форм соглашений.

Предполагается, что решение указанных проблем позволит шире использовать механизмы ГЧП при создании социальной инфраструктуры и будет способствовать увеличению притока инвестиций.

Достижение необходимого уровня обеспеченности районов жилой застройки объектами социальной инфраструктуры является важной составляющей в решении вопроса устойчивого развития территорий. В связи с чем участниками «круглого стола» – экспертами в строительной отрасли обращалось внимание на необходимость доработки документов территориального планирования и градостроительного зонирования на городских и сельских территориях с указанием мест расположения будущих объектов социальной инфраструктуры с учетом прогноза развития территории в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Особое значение имеет конструктивное взаимодействие между застройщиками и уполномоченными органами власти в выработке совместных эффективных решений.

Участники «круглого стола», отмечая необходимость стимулирования инвесторов к строительству объектов социальной инфраструктуры, дальнейшего совершенствования механизмов взаимодействия органов государственной власти и застройщиков, рекомендуют:

1. Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на развитие жилищного строительства (приложение № 6 к государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»):

— в части продления срока предоставления субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на софинансирование расходных обязательств субъектов Российской Федерации по реализации проектов строительства (реконструкции) объектов социальной инфраструктуры в рамках мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации федерального проекта «Жилье»,

— в части расширения перечня целей использования субсидии на разработку проектной документации для строительства объектов социальной инфраструктуры;

о возможности софинансирования расходных обязательств субъектов Российской Федерации по соглашениям государственно-частного (муниципально-частного) партнерства на строительство (приобретение) социальных объектов в рамках комплексной жилой застройки;

о внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 года № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства» в части установления положения о выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства в сфере жилищного строительства только при наличии решения об обеспечении объектами социальной инфраструктуры территории, предназначенной для жилищного строительства.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о масштабировании механизма финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования в целях расширения круга участников среди субъектов Российской Федерации, а также расширения числа проектов, которые могут получить государственную поддержку;

о разработке и утверждении порядка взаимодействия инвестора с профильным органом власти по созданию и передаче объекта социальной инфраструктуры на баланс субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в том числе с определением сроков приема объекта социальной инфраструктуры на баланс субъекта Российской Федерации, муниципального образования;

о разработке и утверждении типовой формы инвестиционного контракта на создание объектов социальной инфраструктуры с последующей передачей таких объектов в государственную и муниципальную собственность;

о проработке формы соглашений в рамках государственно-частного партнерства, отражающих интересы всех сторон такого соглашения;

о необходимости оптимизации механизмов проектного финансирования с учетом строительства объектов социальной инфраструктуры;

о разработке мер поддержки застройщиков, осуществляющих строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного развития территорий.

3. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления:

обеспечивать актуализацию документов территориального планирования в целях выявления перспектив развития территорий в части жилищного строительства и строительства необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;

обеспечивать своевременное принятие решений о подготовке документации по планировке территории с обязательным учетом объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры на основе норм необходимой обеспеченности.

[1] Свод правил 476.1325800.2020 « Территории городских и сельских поселений. Правила планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов» (утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 января 2020 года № 33/пр).

[2] Сайт Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), 15 января 2021 года.

[3] Статья 18 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

[4] Часть 5 статьи 68 Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

[5] Федеральный закон от 26 июля 2019 года № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Подпункт 5 пункта 2 статьи 286 1 Налогового кодекса Российской Федерации.

[6] Постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2020 г. № 2459 «Об утверждении Правил финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации».

[7] Успешные проекты реализованы в Москве, Московской области, Воронежской и Новосибирской области.

Источник

10 шагов к разработке Программы развития социальной инфраструктуры, соответствующей Постановлению Правительства России № 1050 от 01.10.2015

Ключевым документом, регламентирующим порядок разработки программ комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, является Постановление Правительства РФ от 01.10.2015 N 1050 «Об утверждении требований к программам комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, городских округов» – далее Требования к программе № 1050. На основании имеющегося у экспертов опыта разработки программ комплексного развития социальной инфраструктуры поселений был составлен рейтинг моментов, на которые нужно обратить внимание, чтобы программа развития социальной инфраструктуры сельского поселения соответствовала действующим требованиям:

1. Срок программы развития социальной инфраструктуры муниципального образования

Программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселений разрабатываются на срок не менее 10 лет и не более чем на срок действия генеральных планов поселения. Мероприятия и целевые показатели (индикаторы), предусмотренные программой развития социальной инфраструктуры муниципального образования, должны быть указаны на первые 5 лет с разбивкой по годам, а на последующий период (до окончания срока действия программы) — без разбивки по годам.

Если на момент разработки программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселения генеральный план реализуется менее 5 лет, программа разрабатывается на оставшийся срок действия генерального плана, при этом мероприятия и целевые показатели (индикаторы) указываются с разбивкой по годам в течение первых 5 лет, а на последующий период (до окончания срока действия программы) — без разбивки по годам.

НО ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Если на момент разработки программы развития социальной инфраструктуры сельского поселения срок реализации генерального плана составляет 5 лет и более, программа разрабатывается на оставшийся срок действия генерального плана, при этом мероприятия и целевые показатели (индикаторы) указываются с разбивкой по годам.

2. Характер мероприятий программы комплексного развития социальной инфраструктуры

Исходя из самого понятия программы комплексного развития социальной инфраструктуры, данного в Градостроительном кодексе РФ, очевидно, что в программу мероприятий по развитию социальной инфраструктуры могут быть включены только мероприятия по новому строительству, реконструкции и модернизации объектов социальной сферы.

Строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Модернизация здания — комплекс мероприятий, предусматривающий обновление функционально устаревшего планировочного решения существующего здания, используемых материалов и его инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эксплуатационным параметрам зданий.

Мероприятия по капитальному ремонту или мероприятия, направленные на текущее обеспечение деятельности учреждений социальной сферы НЕ включаются в программы комплексного развития социальной инфраструктуры

Примеры наименования мероприятий программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселений и городских округов

3. Описание места положения объектов социальной инфраструктуры

Описание места положения объекта необходимо как в отношении существующих объектов социальной инфраструктуры муниципального образования, так в отношении новых объектов, которые планируется построить и ввести в эксплуатацию в рамках реализации программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселения, городского округа.

4. Расчет финансовых потребностей Программы социальной инфраструктуры

Эксперты ООО «ЛЕКС-Консалтинг» при разработке программ комплексного развития социальной инфраструктуры учитывают инфляционные риски. Так, при расчете стоимости мероприятий на момент разработки программы развития социальной инфраструктуры муниципального образования применяются сметные базы и нормативы. А для перевода текущих цен в цены, соответствующие периоду реализации мероприятий, эксперты определяют:

4.1. График реализации мероприятий. Учитывая что объектами социальной инфраструктуры являются учреждения, важно определить когда будет проводиться конкурс на отбор подрядной организации для выполнения работ по реконструкции, модернизации и (или) новому строительству;
4.2. Определив год (квартал соответствующего года) реализации мероприятий программы, разработчики программы развития социальной инфраструктуры применяют соответствующие индексы-дефляторы, утвержденные Министерством экономического развития России на 2017-2019 гг. и долгосрочный период до 2030 г.

Приведем пример: в ценах 2016 г. стоимость строительства спортивного комплекса на 300 мест с плавательным бассейном и плоскостным сооружением составляет 508,80 млн. руб. (без НДС), но учитывая, что реализация мероприятия запланирована на 2019-2023 гг. (проектные и изыскательские работы, 3 очереди строительства) стоимость мероприятия составит 769,40 млн. руб. (без НДС).

5. Срок разработки Программы развития социальной инфраструктуры муниципального образования

В соответствии с внесенными Федеральным законом № 456-ФЗ от 29.12.2014 в Градостроительный кодекс РФ изменениями органы местного самоуправления обязаны были утвердить программу комплексного развития социальной инфраструктуры до 01 апреля 2016 года

6. Оценка соответствия социальной инфраструктуры поселения местным нормативам градостроительного проектирования

Зачастую в Программах комплексного развития социальной инфраструктуры сельского поселения отсутствует оценка социально-экономической эффективности и соответствия нормативам градостроительного проектирования. Пример оценки соответствия социальной инфраструктуры нормативам градостроительного проектирования в сфере здравоохранения приведен ниже:

Наименование расчетного показателя объекта местного значения, единица измерения

Значение расчетного показателя объекта местного значения (норматив), единица измерения

Значение нормативного показателя минимально допустимого уровня обеспеченности объектами на 2016 г.

Пропускная способность объектов социальной инфраструктуры в муниципальном образовании (факт)

Вывод по результатам оценки соответствия нормативам градостроитель-ного проектирования

В области здравоохранения

Лечебно-профилактические медицинские организации, оказывающие медицинскую помощь в амбулаторных условиях

уровень обеспеченности, посещение в смену

181,5 на 10 тыс. чел.

размер земельного участка, га/посещений в смену

0,1 на 100 посещений в смену, но не менее 0,3 га для отдельно стоящего здания

год ввода в эксплуатацию

год последнего капитального ремонта

По результатам разработки Программы комплексного развития объектов социальной инфраструктуры ВАЖНО учесть новые (реконструированные) объекты при планировании инженерной инфраструктуры – транспортной (в программах комплексного развития транспортной инфраструктуры), коммунальной (схемы ресурсоснабжения, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, инвестиционные программы поставщиков коммунальных ресурсов), при построении кадровой политики и т.д.

8. Обеспечение финансированием мероприятий Программы социальной инфраструктуры

Источниками финансирования мероприятий Программы социальной инфраструктуры муниципального образования могут быть средства бюджетов всех уровней и внебюджетные средства. При оценке возможности использования в качестве источников финансирования бюджетных средств важно оценить дефицит (профицит) бюджета, текущие обязательства муниципального образования, спрогнозировать доходы и расходы бюджета муниципального образования, промониторить возможность получение безвозмездных поступлений из других бюджетов, государственные программы в сфере образования, здравоохранения, культуры, массового спорта.

При планировании в качестве источников финансирования внебюджетных средств важно оценить инвестиционную привлекательность муниципального образования в целом и социальной сферы в частности.

9. Рекомендации по совершенствованию нормативной базы

Одним из обязательных Разделов Программы комплексного развития систем социальной инфраструктуры является пункт «Предложения по совершенствованию нормативно-правового и информационного обеспечения деятельности в сфере проектирования, строительства, реконструкции объектов социальной инфраструктуры поселения». Часто ему не уделяют должного внимания, что является ошибкой, которая ведет к тому, что предложенные в Программе инструменты не получают дальнейшего хода и Программа по итогам не работает.

В первом пункте Требований к Программе № 1050 определены области, в отношении которых разрабатывается Программа комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, городских округов, этот перечень является закрытым и включает в себя:

1. Образование – единый целенаправленный процесс воспитания и обучения, являющийся общественно значимым благом и осуществляемый в интересах человека, семьи, общества и государства, а также совокупность приобретаемых знаний, умений, навыков, ценностных установок, опыта деятельности и компетенции определенных объема и сложности в целях интеллектуального, духовно-нравственного, творческого, физического и (или) профессионального развития человека, удовлетворения его образовательных потребностей и интересов;
2. Здравоохранение — система охраны здоровья граждан в стране. В нее включаются организации, учреждения, предприятия, ассоциации, научные общества, специалисты и других хозяйственных субъектов, вне зависимости от их ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы деятельности. Их деятельность должна быть связана с производством, обеспечением, контролем качества, реализацией лекарственных средств, медицинской техники, медицинских услуг, проведением работ по предупреждению заболеваний, организацией и управлением процессами и финансами в сфере охраны здоровья граждан, образованием медицинских работников на додипломном и последипломном уровне;
3. Физическая культура — часть культуры, представляющая собой совокупность ценностей, норм и знаний, создаваемых и используемых обществом в целях физического и интеллектуального развития способностей человека, совершенствования его двигательной активности и формирования здорового образа жизни, социальной адаптации путем физического воспитания, физической подготовки и физического развития;
4. Массовый спорт — часть спорта, направленная на физическое воспитание и физическое развитие граждан посредством проведения организованных и (или) самостоятельных занятий, а также участия в физкультурных мероприятиях и массовых спортивных мероприятиях;
5. Культура — совокупность формальных и неформальных институтов, явлений и факторов, влияющих на сохранение, производство, трансляцию и распространение духовных ценностей (этических, эстетических, интеллектуальных, гражданских и т.д.).

Источник

Какая социальная инфраструктура нужна в ЖК: тренды 2022/23 года

Жилое строительство по-прежнему сохраняет высокие темпы развития: новые комплексы, кварталы появляются в городах, на окраинах и за городской чертой. Девелоперы активно осваивают свободные территории, расположенные преимущественно на внушительном расстоянии от центров деловой, культурной и другой активности. Поэтому покупатели нового жилья с вниманием относятся к наличию в структуре ЖК и кварталов социальной инфраструктуры и предъявляют к ее качеству все более высокие требования.

Девелоперы, в свою очередь, внимательно следят за изменением в структуре спроса. Они понимают: качественный уровень обеспеченности жилой застройки объектами социальной инфраструктуры, организация продуманных и безопасных связей — не только главная составляющая в решении вопроса устойчивого развития территорий, но и важное конкурентное преимущество проекта.

Основное положение для создания комфортного жилья

Еще на этапе проектирования строительства жилых комплексов девелоперы ориентируются на региональные и федеральные градостроительные нормативы. В них четко прописаны минимально допустимые показатели обеспеченности объектами инфраструктуры, которые необходимы для создания полноценной жилой среды.

Ключевые правила, которых сегодня придерживаются при строительстве жилья, если речь идет об инфраструктуре, распространяются на несколько сегментов. В их числе – шаговая доступность. Так, места для парковки машин, гаражи должны располагаться на расстоянии в 1,2 тыс. м от дома, однако, как показывает практика, покупатели жилья ориентируются на другие показатели.

Они хотят, чтобы парковка располагалась максимум в 400 м от их дома. Если до стоянки придется идти дольше, то квартиры в таком ЖК, скорее всего, не будут пользоваться высоким спросом — они станут в лучшем случае компромиссом, на который покупатели будут идти крайне неохотно.

Школы, поликлиники, продуктовые магазины, спортивные площадки – все это тоже должно находиться в шаговой доступности от жилых комплексов, по нормативам – в 500 м, а в случае с детскими садами – на расстоянии 300 м. С этими нормативами покупатели в большинстве своем согласны. Что касается скверов, парков и других участков для отдыха, то по нормативам они должны располагаться на расстоянии в 400 м от жилого комплекса или корпуса, а досуговые центры, больницы, торговые комплексы – на расстоянии, которое можно преодолеть максимум за полчаса. С точки зрения пути до места работы, покупатели считают приемлемым такой вариант: дорога от дома до офиса должна занимать не более часа.

Каким еще требованиям должен соответствовать жилой комплекс, чтобы спрос на квартиры в нем был высоким? Рядом с ним должны располагаться так называемые объекты обслуживания жилой застройки – те, которые подходят для отдыха, досуга, занятий спортом. Обязательное требование – возможность добраться до них пешком, причем, пути должны быть безопасными.

Среди важных критериев – доступность того, что называют объектами социальной инфраструктуры: больниц, поликлиник, спортивных залов и площадок, досуговых центров. Все чаще покупатели обращают внимание на наличие безбарьерной среды, причем, она должна быть сформирована внутри жилой застройки. Речь идет о наличии пандусов для колясок, специальных подъемных устройств.

Покупатели с детьми ориентируются на наличие возле дома или в структуре жилого комплекса игровых площадок. Обязательное требование – специальное безопасное покрытие. Владельцы домашних животных обращают внимание на наличие площадок для выгула питомцев.

Пример выполнения мастер-плана и архитектурного массинга для формирования комплексной застройки территории.

Идеальные жилые комплексы и где они «обитают»

Насколько реально для современного покупателя жилья найти идеальный дом, который соответствовал бы если не всем, то хотя бы большей части предпочтений, пожеланий и требований? Есть ли такие дома на рынке недвижимости? Такие объекты есть, однако не все они изначально проектировались как идеальные. Большая часть «жилых комплексов мечты» дорабатывалась или на этапе проектирования, или совершенствовалась уже в процессе строительства.

Один из таких жилых комплексов – «Большое Путилково» в Московской области. Он входит в число самых крупных и масштабных проектов региона, и это – пример грамотной адаптации готового проектного решения к сформированным и изученным требованиям покупателей жилья.

Твое пространство для активной жизни («Большого Путилково»)

Изначально на одном из этапов строительства ЖК «Большое Путилково» должно было быть шесть жилых корпусов. Девелопер уже приступил к их возведению, однако именно на этом этапе было решено изменить проект с учетом запросов жильцов и их требований, которые касались инфраструктуры. Компания-девелопер переформировала свой продукт, «переупаковала» его, основываясь на тщательно проанализированных требованиях.

Что именно изменилось в проекте жилого комплекса «Большое Путилково»? Архитекторы пересмотрели облик застройки, оптимизировали планировочные решения квартир – добавили больше естественного освещения лестнично-лифтовых узлов, сделали фасады более прямыми, включили максимальное количество элементов панорамного остекления. Изменилась даже ширина секций – ее увеличили до 14,4 м. В корпусах появилось больше квартир-студий – с учетом востребованности этого формата у покупателей, увеличилось количество «евродвушек» и «еврооднушек». Среди лотов появились квартиры с разной шириной – для того, чтобы покупатели имели возможность самостоятельно организовать планировку своего нового жилья.

Следующим вызовом для девелопера стала необходимость пересмотреть инфраструктуру жилого комплекса. С учетом того, что среда «Большого Путилково» характеризуется как «молодая», в числе объектов инфраструктуры появились детский сад и школа – их наличие существенно повысило привлекательность ЖК для семейных покупателей.

Первоначальное решение. На фасадах была применена облицовка из разноцветного керамогранита при том, что вся окружающая застройка выполнена из облицовочного кирпича.

Найдено новое лаконичное и дополняющие окружающую жилую застройку решение по фасадам с применением современных тактильных материалов.

По предложениям от собственников жилья и потенциальных покупателей проектной командой было принято решение построить некий арт-объект – знаковое место одного этапа из большой застройки территории.

План концепции

Ночной вид из концепции

Зимний вид из концепции

Еще один пример жилого комплекса, доработанного и усовершенствованного на этапе проектирования – EVER на юго-западе Москвы. В рамках реализации этого проекта девелопер изначально запланировал комплексное развитие прилегающей территории, включающее строительство отдельного объекта социальной инфраструктуры – центра образования. Это здание для школы на 450 мест и детского сада на 220 мест. Кроме того, на территории ЖК EVER есть возможности для размещения объектов инфраструктуры во встроенно-пристроенных помещениях первых этажей – супермаркета, салона красоты, ресторана и кафе.

Проектом запланировано также строительство вокруг ЖК проектируемого проезда с двумя полосами, пешеходной зоной. В перспективе на территории EVER появится бульвар – между жилыми корпусами и центром образования. Проект жилого комплекса уже утвержден, и в нем присутствует такой пункт, как комплексное развитие территории между улицами Новаторов, Обручева и Академика Челомея – здесь появится деловой центр, бизнес-центр, объекты транспортной инфраструктуры, православный храм со сквером, медицинский центр, спортивный клуб с бассейном, общепит. Таким образом, состав инфраструктуры охватывает потребности практически всех категорий не только резидентов ЖК, но и жителей района.

Тренды будущего

За прошедшие двадцать лет отрасль жилищного строительства смогла взять серьезную высоту — в этом направлении девелоперы достигли успеха, причем, не только в том, что касается, собственно, возведения домов, но и в комплексном развитии общественной комфортной среды. Появилось понимание важного момента: личный комфорт человека начинается не за его дверью квартиры, а еще далеко до нее.

Несмотря на заметный и достаточно активный рост объемов современного жилья, даже в Москве и в регионе главный цвет новых жилых комплексов по-прежнему серый: огромные площади асфальта, бетонной плитки, выкрашенные серой краской заборы.

Однако российские девелоперы ориентируются на мировой опыт, практику и начинают идти по пути так называемого “зеленого роста”: они формируют компактную, но при этом разнообразную жилую среду, которая достигается при сочетании высокой плотности жилой застройки и организации эффективных и безопасных связей. В свою очередь, это обеспечивает комфортные условия для создания и развития социальной, деловой инфраструктуры.

Внушительный объем жилья в Московской области возводится в значительном отдалении от сложившейся городской социальной инфраструктуры. Поэтому жилые комплексы с собственной инфраструктурой становятся особенно востребованными: квартиры в них активно продаются, а рейтинги растут.

Все более острой становится и конкуренция между застройщиками. И это исключительно положительным образом сказывается на развитии социальной инфраструктуры: каждый девелопер хочет предложить лучшее, потому что просто сниженной ценой на квадратные метры сегодня уже мало кого можно привлечь.

Российский рынок сегодня переходит на новый этап развития жилищной сферы. Приоритетом становится не наращивание объёмов строительства жилья, а в большей степени кардинальное улучшение качества городской инфраструктуры.

Евгений Шустовских, эксперт по организации архитектурно-строительного проектирования

Источник