Существенные недостатки объекта долевого строительства это

Недостатки объекта долевого участия

В силу п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Что может требовать дольщик

На случай, если объект долевого строительства по своему качеству не соответствует условиям договора и не отвечает обязательным требованиям, или имеет иные недостатки, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Законом № 214-ФЗ предусмотрен закрытый перечень требований, которые участник долевого строительства по своему выбору вправе предъявить застройщику (если иное не установлено договором). Так, дольщик вправе потребовать:

Качество объекта ДДУ

1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
2. Соразмерного уменьшения цены договора.
3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, по общему правилу, требовать от застройщика замены объекта долевого строительства участник не вправе, если только указанное право не предусмотрено договором.

Требования, связанные с недостатками объекта долевого строительства, могут быть предъявлены застройщику участником долевого строительства как до приемки построенного объекта, так и после, в течение гарантийного срока, который устанавливается договором, не может составлять менее пяти лет и начинает течь с момента передачи построенного объекта участнику долевого строительства.

Как дольщики поступают на практике

На практике, если недостатки выявляются на этапе приемки объекта, дольщики зачастую отказываются от приемки до устранения застройщиком недостатков. Это объясняется, в частности, тем, что, если предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства уже наступил, застройщик «попадает» в просрочку. В связи с нарушением указанного срока участнику долевого строительства подлежит выплата неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (одной сто пятидесятой – если участником долевого строительства является гражданин) вплоть до дня передачи участнику объекта долевого строительства после устранения всех недостатков.

В случае выявления недостатков позднее, в уже переданном объекте (но в пределах гарантийного срока) участнику долевого строительства следует направить застройщику претензию с описанием выявленных недостатков, требованием участника к застройщику (из предусмотренных п. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ или договором), а также разумным сроком для исполнения такого требования. Указанный срок также может быть согласован сторонами в письменном виде.

Прием квартиры в новостройке ➤постановление 442 ➤новые правила приема квартиры 2022 🔷АСК

Если застройщик уклоняется от устранения недостатков, выполнения иных требований, связанных с выявлением недостатков объекта долевого участия, за направлением застройщику претензии (нередко – не одной) следует обращение дольщика с иском в суд.

Неустойка

За нарушение застройщиком срока устранения недостатков объекта долевого строительства гражданин-участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вправе требовать за каждый день просрочки неустойку в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), а именно – в размере одного процента цены объекта долевого участия в строительстве. Если же недостаток указанного жилого помещения не является основанием для признания такого помещения непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как один процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка, за каждый день просрочки.

На практике дольщики обычно рассчитывают неустойку исходя из цены объекта, т. е. в наибольшем размере. В случае спора между сторонами договора оценка выявленного недостатка не предмет того, является ли он основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, и, соответственно, определение подлежащего взысканию размера неустойки отводится на усмотрение суда.

Отказ от ДДУ

Если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является существенным или застройщик не устранил выявленные недостатки в установленный участником долевого строительства разумный срок (не выполнил иное предусмотренное законом или договором требование, связанное с выявлением недостатков), участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств (долевого взноса), а также уплаты процентов на сумму взноса за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В случае отказа участника долевого строительства от договора по указанному выше основанию не подлежит начислению неустойка за просрочку передачи объекта, если таковая была допущена застройщиком.

Также в случае заявления гражданином-участником долевого строительства отказа от договора в связи с неустранением застройщиком в установленный участником разумный срок недостатков жилого помещения, приобретенного для личного, семейного использования не подлежит начислению и выплате неустойка за нарушение указанного срока.

Судебное разбирательство

В рамках судебного спора во всех случаях заявления участником долевого строительства требования о взыскании неустойки застройщику следует заявлять об уменьшении судом неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, застройщику следует помнить о предусмотренном п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафе в размере пятидесяти процентов от присужденной в пользу потребителя суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Следует помнить, что согласно п. 10 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного суда РФ 19.07.2017, удовлетворение требований дольщика после подачи иска не является основанием для отказа во взыскании штрафа.

Также ст. 15 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание компенсации причиненного потребителю морального вреда. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

На практике суды нередко учитывают присужденную компенсацию морального вреда при расчете суммы штрафа, а также допускают одновременное взыскание неустойки и процентов за пользование денежными средствами, что не соответствует закону, однако отменить решение суда в указанной части по данному основанию удается далеко не всегда.

Таким образом, в случае обоснованного предъявления участником долевого строительства требований в связи с выявлением недостатков объекта долевого строительства, застройщику следует приложить все усилия для урегулирования возникшей ситуации в досудебном порядке или путем заключения мирового соглашения уже в рамках судебного спора.

Источник

КВАРТИРА -БЕЗ-АГЕНТА.ру

Какие недостатки считаются существенными при приемке квартиры в новостройке?

Какие недостатки считаются существенными при приемке квартиры в новостройке?

#1 Сообщение NiNel09 » 09 дек 2020, 14:08

Доброго дня.
Купила квартиру в новостройке, сейчас дом вводят в эксплуатацию, скоро начнется приемка квартир и заселение. Слышала, что нельзя принимать квартиру в новостройке с существенными недостатками пока застройщик их не устранит. Какие недостатки считаются существенными при приемке квартиры, если по ДДУ квартира с отделкой? При каких недостатках я могу отказаться принимать квартиру?

Например: скол на плитке; трещина на стеклопакете; сантехника не польская, а китайская; щели в остеклении балкона. Китайская сантехника может нормально работать, но я же оплачивала ремонт с польской сантехникой. Что из этого можно назвать существенным недостатком?

Re: Какие недостатки считаются существенными при приемке квартиры в новостройке?

#2 Сообщение Artur » 10 дек 2020, 11:28

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона (до 01.01.2021 такие проценты не начисляются).

К существенным недостаткам относятся недостатки, которые делают невозможным или недопустимым использование объекта в соответствии с его целевым назначением (для проживания) либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

До подписания передаточного акта Вы вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором будут указаны все выявленные недостатки (в том числе: скол на плитке; трещина на стеклопакете; установка сантехники, не соответствующей условиям договора; щели в остеклении балкона) и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком Вашего требования (безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения Вам расходов на устранение недостатков). Все указанные Вами недостатки ухудшают качество квартиры, а значит Вы вправе указать на них застройщику.

Полагаю, что ни один из указанных Вами недостатков не может быть расценен как существенный (так как все они устранимые). На практике «существенность» недостатков определяется при проведении экспертизы. Важно понимать, что наличие существенных недостатков даст Вам право отказаться от договора (расторгнуть ДДУ и вернуть деньги). Наличие же иных «несущественных» недостатков дает Вам право предъявить требование застройщику о безвозмездном устранении недостатков; соразмерном уменьшении цены договора либо возмещении Вам расходов на устранение недостатков.

Источник

Что делать, если дом сдан с недоделками?

Внимание. Не устраивает расцветка обоев или цвет краски? По этой причине претензии застройщику не предъявляются.

• Скрытые дефекты, которые нельзя распознать без использования специального оборудования или без проведения строительной экспертизы:

1. повышенный радиационный фон;
2. опасные электромагнитные излучения;
3. выделение некачественными стройматериалами вредных веществ (формальдегид, аммиак и т.д.), которые отравляют воздух квартиры;
4. неправильная закладка фундамента, которая приводит к образованию трещин на стенах либо к обрушению перекрытий и т.д.

Внимание. Если недостаток существенный и неустранимый, то вы можете требовать расторжения договора, возврата денежных средств и компенсации морального вреда.

После ввода жилья в эксплуатацию застройщик приглашает собственника осмотреть квартиру, подписать акт приема-передачи.

1. Оцените качество выполненных работ. На что обратить внимание во время приемки? Это зависит от того, какое жилье застройщик сдает — свободной планировки, с черновой отделкой, либо с отделкой от застройщика.

• В квартире со свободной планировкой или с черновой отделкой покупатель должен перед подписанием акта приемки проверить, качественно ли выполнено остекление; осмотреть стыки труб, места крепления радиаторов отопления. Убедиться, что вентиляция, канализация, водопровод работают исправно. Проверить, как закрывается входная дверь, нет ли перекосов, отсутствуют ли трещины в стенах и перекрытиях, ровная ли бетонная стяжка, подключен ли электросчетчик.
• В жилье с отделкой от застройщика помимо моментов, важных для квартир с черновой отделкой, следует убедиться, что в санузлах и на кухне есть необходимая сантехника, раковины, отделка плиткой. Что по всей квартире сделана электрическая разводка, и все розетки и выключатели работают исправно. В помещении должны быть отопительные приборы, напольное покрытие, межкомнатные двери. Стены должны быть покрашены либо оклеены обоями. Покупатель здесь должен смотреть также и на качество выполненных отделочных работ.

2. Фиксируйте любые обнаруженные недостатки документально. Обязательно при приемке занесите все нарушения в смотровой лист. Если есть возможность, делайте фото-, видеосъемку. Но, главное, как можно полнее опишите недочеты на бумаге и заверьте подписью застройщика.

Обязательно оговорите и зафиксируйте на бумаге сроки устранения недостатков.

Важно! Если вы обговорите ваши претензии только на словах и подпишете акт без указания недочетов, застройщик в дальнейшем может заявить, что вы сами произвели в квартире все повреждения эксплуатационного характера.

3. Подписывать ли акт приема-передачи, если обнаружены недочеты?

• Акт лучше не подписывать вплоть до устранения застройщиком всех, описанных в смотровом листе, недостатков. Но это только в том случае, если вы уверены, что застройщик готов их устранять.

Важно! Если акт не подписан и недостатки не зафиксированы письменно – застройщик может заявить, что вы уклонялись от приемки.

• Акт следует подписать (с перечислением всех обнаруженных дефектов), если вы не уверены в том, что застройщик исправит недоделки. В этом случае ваши действия должны быть следующими: фиксируете совместно с застройщиком перечень недочетов, проводите оценку стоимости материалов и работ, необходимых для устранения дефектов; взыскиваете с застройщика стоимость и подписываете акт.

4. Ждите устранения недостатков. Все обнаруженные недочеты застройщик проверяет исходя из параметров действующих СНиПов. После этого он обязан устранить нарушения в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев.

Важно помнить, что у квартиры, как у любого товара, есть гарантия. Гарантия на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, согласно федеральному закону №214 — 5 лет после подписания акта приема-передачи. В прочих случаях гарантийный срок прописывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика.

• Если недочет мог образоваться в процессе эксплуатации вами квартиры (оторванные обои, сломанные двери), доказать, что вы приняли квартиру в таком виде, будет сложно. Гарантия на это не распространяется.
• Если же характер недочета такой, что можно утверждать – это брак строителей – то застройщик обязан устранить недочет, либо выплатить вам компенсацию. Например, вы подписали акт согласно ДДУ, и только спустя время обнаружили, что у вас, допустим, кривые стены или мокнет внутренняя стена во время дождя, или промерзают стены в холодное время года. Кривая стена не могла образоваться в результате ненадлежащей эксплуатации квартиры вами после подписания акта. Предъявляйте претензию застройщику с требованием устранить недостаток.
• Часто бывает, что в течение 1-3 лет после сдачи дома по стенам ползут трещины. Из-за них в квартире может быть серьезно повреждена отделка, мебель. Многие застройщики уверяют, что трещины — это норма, ведь дом дает усадку. Обратитесь к экспертам в строительной отрасли. Если по строительным нормам подобный брак недопустим, вы вправе требовать его устранения. Можно также требовать у застройщика компенсации затрат на отделочные работы и материалы. Внимание. Трещины в здании могут появиться из-за того, что владельцы квартир делают отверстия в несущих стенах — в этом случае застройщик не виноват, а убытки следует взыскивать с соседей, виновных в нарушении нормативов.

Гарантийный срок истек? Суд встанет на сторону владельца квартиры, если установит, что факторы, которые привели к образованию дефекта, существовали изначально, до передачи квартиры дольщику. К примеру, произошло обрушение перекрытий, из-за неверных инженерных расчетов, или несоблюдения нормативов при строительстве, — в этом случае есть шанс получить компенсацию с застройщика.

1. Убедитесь, что у вас есть все необходимые доказательства. Дефект должен быть зафиксирован по всем правилам!

• Опишите недочет письменно в присутствии группы свидетелей (комиссия, созданная в частном порядке), попросите свидетелей расписаться. Сфотографируйте или снимите недочет на видео.
• Наибольший доказательный вес имеет строительно-техническая экспертиза. Однако проводить предварительную экспертизу нужно не всегда. Иногда лучше сразу обратиться в суд и там ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. Это зависит от материалов дела и специфики конкретных исковых требований.
• Проводите строительную экспертизу жилья за свой счет? Сохраняйте все чеки. Расходы на независимых экспертов компенсирует в дальнейшем ответчик (застройщик), если суд вынесет решение в вашу пользу.
• Не делайте ремонт до фиксации недостатков. Так, если вы недовольны неровным полом, при этом самостоятельно делаете стяжку, доказать, что пол изначально был с перепадами, будет проблематично. А фотографии выявленных дефектов, сделанные до ремонта и не подкрепленные письменными свидетельствами, сами по себе доказательствами не являются!

2. Направьте в адрес застройщика претензию.

• В претензии максимально четко и достоверно опишите выявленные недочеты.Требуйте устранения недостатков в разумные сроки – обычно 45-90 дней. Можно также требовать:

— соразмерного уменьшения цены квартиры;
— денежной компенсации (если вы устранили или собираетесь устранить дефекты своими силами, застройщик должен компенсировать понесенные вами расходы).

• Укажите срок, в который ожидаете ответа (10 дней)
• Претензию оформляйте письменно, в двух экземплярах. Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении. Или вручите лично. Второй вариант с печатью и подписью застройщика, оставьте себе.

3. Дождитесь ответа. Если ответа нет либо получен отказ, либо в ответе на претензию застройщик пообещал исправить недочеты/ выплатить компенсацию в определенный срок и нарушил обещание, обращайтесь в суд. Рекомендуем предварительно обратиться за консультацией к юристам.

4. Подайте иск в суд с требованием об устранении замечаний.Приложите все доказательства: письменные претензии к застройщику с надлежащей отметкой о вручении; акт о недостатках; данные экспертизы. Если вы несете дополнительные расходы в то время, когда застройщик устраняет недостатки, например, вынуждены снимать жилье, взыскивайте и эти убытки при наличии доказательств (договор аренды и т.д).

Также читайте, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья.

Источник