Требования к схеме отображающей расположение объекта капитального строительства

Составление СПОЗУ: пошагово и самостоятельно

Темпы роста индивидуального жилищного строительства (ИЖС) увеличиваются год от года несмотря ни на экономические катаклизмы, ни на постоянное увеличение объемов многоэтажной городской застройки.

А накопленный за это время опыт строителей‑индивидуалов показывает, что оформление разрешительной и регистрационной документации на будущее жилище отнимает сил и времени едва ли не больше, чем само строительство.

Постоянно меняющееся законодательство, принятие новых актов правительства, постановлений различных комитетов и решений региональных властей, противоречащих зачастую как основным федеральным законам, так и друг другу не облегчают задачи. Но, «дорогу осилит идущий…»

Что это такое?

Схема планировочной организации земельного участка — это изображение в графическом и текстовом формате всей необходимой для выдачи разрешения на строительство технической информации о планируемом объекте строительства, его размещении в границах участка и наличии необходимых для него инженерных сетей.

Ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства — как это делается?

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома будущий застройщик подает в архитектурный отдел местного административного органа следующие предусмотренные в обязательном порядке Градостроительным кодексом (ГрК) документы на земельный участок (ЗУ):

1. Свидетельство на право владения ЗУ. Выдается ЕГРП Росреестра.
2. Градостроительный план ЗУ (ГПЗУ). Готовится архитектурно‑градостроительным отделом при местной администрации.
3. Схему планировочной организации земельного участка (Расшифровка «Схема ПОЗУ», «СПОЗУ»). Заполняется владельцем ЗУ или застройщиком.

Обратите внимание! В 10 части 51 статьи ГрК сказано прямо, что требовать другие виды документов разрешительные органы не имеют права. Правда, расхождение закона от практики его применения ушло в этом вопросе достаточно далеко.

Документ этот относительно новый. Еще в СΠ 11‑111 99 вместо него в комплекте проектной документации для ИЖС упоминался «Генеральный план с эскизом застройки и планом красных линий.»

Требования к заполнению и единая форма Схемы ПОЗУ четко не регламентируются нормативными документами и по этой причине оформление ее вызывает у индивидуальных домостроителей наибольшие затруднения.

Как выглядит схема для ИЖС смотрите на примере тут.

Что такое проект планировки и межевания — читайте здесь.

Что обозначается на СПОЗУ?

На Схеме ПОЗУ отображается в графическом виде размещение на участке проектируемого жилого дома и его технико‑экономические показатели (ТЭП) — в текстовом. Основу схемы составляет результат топографической съемки участка в масштабе 1:500.

Границы ЗУ на схеме должны соответствовать кадастровой карте и Градостроительному плану. На Схеме ПОЗУ обязательно должны обозначаться:

• Номер соответствующего ГПЗУ.
• План предполагаемого к постройке жилого здания. Изображать на СПОЗУ другие проекции строящегося объекта не следует.
• Другие существующие на ЗУ объекты капитального строительства. Бани, гаражи, летние кухни, теплицы, сараи не относятся к капобъектам.
• Имеющиеся инженерные коммуникации. Отсутствие на участке соответствующих инженерных сетей, требуемых по нормативам для жилищного строительства может затруднить выдачу разрешения на него.
• Подъезды и подходы к существующим и проектируемым объектам.
• Границы зон: охранных; санитарных; земельных сервитутов, если есть таковые.
• Легенда к схеме.
• Площадь ЗУ. Строительство второго жилого дома на участке площадью менее 1200 м² законом не разрешено.
• Площадь застройки для всех капобъектов на ЗУ.
• Расчет коэффициента застройки в процентах.
• Тип ограждения ЗУ.
• Для строящегося объекта ИЖС указываются технико‑экономические показатели:

• Общая площадь надземных и мансардных этажей. Она не должна превышать 1500 м².
• Высота и этажность надземной части строения. Для ИЖС разрешено не более 3‑х этажей.
• Строительный объем надземной и подземной частей.

Важно! На графической части схемы обычно указываются габаритные размеры самого строения, а также обязательно отображаются расстояния от стен строения до границ участка — «красных линий».

Эти расстояния не должны быть меньше нормативов, установленных Градостроительным регламентом данного региона. Обычно это 5 м со стороны дороги и 3 м от проезда или соседнего участка.

Полный текст постановления 87 смотрите здесь.

Важные требования

Схема ПОЗУ утверждается подписью самого застройщика или его доверенного лица. Выполняется на белом листе формата Α4 или Α3 от руки либо на компьютере.

При заполнении вручную текстовые надписи должны быть сделаны печатными символами, лучше всего чертежной тушью. Не рекомендуется выполнять карандашом ни текстовую часть схемы, ни графическую. Все изображения и надписи должны быть четкими, хорошо читаемыми.

Важно! Исправления вносятся с подписью застройщика и надписью «Исправленному верить» зачеркиванием ошибочных и вписыванием рядом с ними корректных данных. Недопустимо внесение поправок поверх ошибочного текста или использование канцелярского штрих‑корректора.

Для чего нужно межевание дачного участка — узнаете тут.

Процесс получения

Схема ПОЗУ, входящая в пакет документов для получения разрешения на строительство, как было сказано выше, заполняется либо самим застройщиком, либо заказывается им в коммерческих архитектурных бюро. Первый вариант бесплатный, за второй придется заплатить. Стоимость на такого рода услуги начинается от 3 тыс. р.

Где и как?

До того как приступать к ее оформлению или заказу следует сделать предварительные шаги:

1. В местном градостроительно‑архитектурном отделе написать в 2‑х экземплярах заявление на выдачу разрешения на строительство. Одно из них, завизировав, оставить себе.

Обратите внимание! Разрешение на строительство выдается только при наличии у застройщика документов на право владения ЗУ. Причем указанная в них земельная категория участка должна позволять на нем жилищное строительство. Лучше всего, если это будет «земли населенных пунктов для ИЖС».

Земли сельхозназначения: ДНП, ЛПХ и СНТ налагают на оформление и строительство массу условий и ограничений, которые необходимо рассматривать для каждого конкретного случая.

1. Там же, в архитектурном отделе следует заказать подготовку Генерального плана ЗУ. Срок его получения: по закону — 30 календарных дней, в реальности может быть и больше. Выдача ГПЗУ производится бесплатно!
2. После этого можно приступать к оформлению схемы ПОЗУ, взяв за основу ГПЗУ. ГПЗУ выполняется в масштабе 1:2000, СПОЗУ — 1:500, т. е. простое копирование не годится: придется при переносе увеличить изображение в 4 раза.
3. Затем весь пакет собранных документов необходимо подать в отдел архитектуры, который через 10 дней обязан выдать готовое разрешение на строительство либо письменный отказ с указанием причины оного.

Если застройщик не обладает необходимыми знаниями и навыками для самостоятельной разработки СПОЗУ, можно поручить это дело специалистам. Для чего нужен план межевания участка и что такое план схема земельного участка — читайте, нажав на фразы.

Где взять?

Обычно в градостроительных отделах есть доски объявлений, где можно найти адреса и телефоны соответствующих организаций, чтобы получи.

Естественно, чтобы не стать жертвой мошенников, при заказе следует внимательно изучить реквизиты компании, попытаться позвонить, если указан телефон, поискать о ней отзывы в сети.

Можно ли и как сделать своими руками?

Закон не регламентирует наличия квалификации и лицензии у составителя СПОЗУ. Это может быть как специалист‑архитектор или строитель, так и сам индивидуальный застройщик, если он чувствует в себе уверенность, что задача ему по силам. Часть 5‑я 48‑й статьи ГрК прямо говорит о том, что можно схему нарисовать и самому.

Если имеются навыки в черчении, Схему ПОЗУ можно составить от руки, а уверенное обращение с компьютерными графическими пакетами поможет подготовить документ профессионального полиграфического качества. В качестве образца можно найти в том же Интернете немало графических изображений подобных схем, внимательно изучив которые несложно воспроизвести их с собственными данными своего участка.

Для домов, построенных по каким‑то причинам без разрешения, либо они были возведены до принятия ГрК, либо при их перестройке или реконструкции было бы неплохо также оформить разрешение на строительство. Главное условие — такие постройки должны соответствовать жилым и санитарным нормам.

Хотите узнать что такое геодезическое обеспечение межевания земельных участков? Узнайте тут.

Если это условие сложно выполнить, стоит попробовать зарегистрировать их по дачной амнистии, сроки которой были продлены до 2018 г.

Судьбу самовольных построек однозначно определяет статья 222‑я Гражданского кодекса ΡΦ: они подлежат сносу. Любой объект ИЖС, на который не имеется разрешительных документов, считается незаконным. А одним из поводов к отказу в выдаче разрешения на строительство является неправильно заполненная документация.

Источник

Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 19.07.2016 N 10-3153-КЛ «О предоставлении разъяснений»

ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее — Учреждение), рассмотрев обращение филиала Учреждения (далее — Обращение), содержащее вопросы о действиях органа кадастрового учета при осуществлении кадастрового учета в случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о границах территориальных зон, установленных утвержденными правилами землепользования и застройки, сообщает.

По первому по вопросу Обращения (о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, формируемого под существующим объектом капитального строительства).

Согласно ситуации, описанной в Обращении, на земельном участке, образуемом из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположен объект капитального строительства, построенный до утверждения правил землепользования и застройки. Вид разрешенного использования образуемого земельного участка подразумевает его использование для эксплуатации указанного объекта капитального строительства, однако не предусмотрен градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны, в которой расположен данный земельный участок. В государственном кадастре недвижимости сведения о границах территориальных зон, установленных утвержденными правилами землепользования и застройки, отсутствуют.

В соответствии с позицией Росреестра, изложенной в письме от 20.05.2015 N 14-05723/15, направленном в филиалы Учреждения письмом Учреждения от 09.10.2015 N 10-3512-КЛ, осуществление государственного кадастрового учета земельных участков с видом разрешенного использования, не соответствующим градостроительному регламенту, является неправомерным.

Необходимо отметить, что ранее Учреждением в Росреестр было направлено письмо от 18.06.2014 N 10-0564-АГ, содержащее вопрос о необходимости применения градостроительных регламентов в отношении земельных участков, фактическое использование которых сложилось до принятия правил землепользования и застройки (о возможности постановки на государственный кадастровый учет такого земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного градостроительным регламентом для данного вида разрешенного использования).

Согласно письму Росреестра от 21.06.2016 N 14-05035/16 позиция Росреестра по вопросу, поставленному в письме Учреждения от 18.06.2014 N 10-0564-АГ, следующая.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, учитывая положения пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, части 6 статьи 30, части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по мнению Росреестра, в случаях, указанных в пункте 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре, применяются предельные минимальные размеры, установленные соответствующими градостроительными регламентами (если такие градостроительные регламенты установлены в отношении земельных участков, на которых градостроительные регламенты распространяются).

К земельным участкам, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также если правила землепользования и застройки, включающие градостроительные регламенты, в установленном порядке не приняты, применяются предельные минимальные размеры, установленные в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

При этом Росреестр полагает, что постановка на государственный кадастровый учет земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного градостроительным регламентом, возможна в случае если в составе необходимых для кадастрового учета документов имеется заключение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающее, что фактическое использование земельного участка сложилось до принятия правил землепользования и застройки, и отсутствует возможность увеличения площади земельного участка до нормативной (см., например, решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 11.03.2014 по делу N 2-2476/14, апелляционное определение Самарского областного суда от 17.07.2015 по делу N 33-7560/2015, письмо Минэкономразвития России от 20.02.2013 N Д23и-406).

Кроме того Росреестр отмечает, что в некоторых случаях при утверждении органами местного самоуправления предельных размеров предоставляемых гражданам земельных участков в соответствующих решениях указывается, что действие таких решений не распространяется на случаи, когда в сложившейся застройке земельный участок меньше установленного минимального размера и увеличение его площади не представляется возможным (например, решения Демидовского районного совета депутатов Смоленской области от 29.04.2004 N 39, Совета депутатов Люберецкого муниципального района Московской области от 28.01.2007 N 188/20, Городского совета муниципального образования «город Набережные Челны» Республики Татарстан от 15.12.2011 N 15/11, Совета муниципального образования «Сармановский муниципальный район» Республики Татарстан от 28.05.2012 N 67, постановление администрации городского округа Котельники Московской области от 26.05.2015 N 362-ПА).

Также Учреждением в Росреестр направлялось письмо от 22.07.2015 N 05-0504-ИШ, содержащее вопрос о возможности применения предельных минимальных размеров земельных участков, установленных градостроительным регламентом, в отношении земельных участков, используемых под садоводство, границы которых определены в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого некоммерческого объединения граждан, утвержденным до принятия правил землепользования и застройки.

Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от 09.09.2015 N 14-08845/15, подготовленном по результатам рассмотрения письма Учреждения от 22.07.2015 N 05-0504-ИШ, на территории, где установлен градостроительный регламент, органу кадастрового учета следует руководствоваться данным градостроительным регламентом. При этом с целью уточнения информации о действиях конкретных нормативных актов Росреестр считает целесообразным органу кадастрового учета направить запрос в соответствующий уполномоченный орган.

Также можно отметить позицию, изложенную в письме Росреестра от 23.09.2015 N 14-09221/15, направленном в филиалы Учреждения письмом Учреждения от 09.10.2015 N 10-3512-КЛ, согласно которой:

при наличии утвержденных правил землепользования и застройки вид разрешенного использования образуемого земельного участка должен соответствовать градостроительному регламенту, если действие градостроительного регламента распространяется на такой земельный участок;

если содержащиеся в межевом плане сведения не соответствуют градостроительному регламенту (при наличии сведений о нем в государственном кадастре недвижимости), следует принимать решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета по основанию, предусмотренному пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре, поскольку в данном случае при подготовке межевого плана усматривается нарушение части 10 статьи 38 Закона о кадастре;

при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о градостроительном регламенте, но при наличии в межевом плане сведений о соответствующей территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок, целесообразно одновременно с постановкой на государственный кадастровый учет такого земельного участка направлять запрос в орган местного самоуправления в целях внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующей территориальной зоне.

С учетом позиции, изложенной в письме Росреестра от 23.09.2015 N 14-09221/15, Учреждение отмечает, что при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о территориальных зонах, установленных утвержденными правилами землепользования и застройки, у органа кадастрового учета отсутствует возможность определить в границах какой территориальной зоны расположен образуемый земельный участок и, следовательно, требования какого градостроительного регламента распространяются на данный земельный участок.

То есть у органа кадастрового учета отсутствуют основания для принятия решения о приостановлении кадастрового учета по причине того, что вид разрешенного использования образуемого земельного участка не соответствует видам разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом для определенной территориальной зоны.

Дополнительно Учреждение обращает внимание, что в соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, проектной документации лесных участков либо утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — Схема).

При этом следует иметь в виду, что согласно положениям пункта 14 статьи 11.10 ЗК РФ в решении об утверждении Схемы в отношении каждого образуемого земельного участка в числе прочего указывается территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка.

То есть при принятии решения об утверждении Схемы в отношении земельного участка, образуемого из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае если на образуемый земельный участок распространяется действие градостроительного регламента, в таком решении указывается не конкретный вид разрешенного использования, а территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок.

По второму вопросу Обращения (о приостановлении осуществления кадастрового учета, если в соответствии с разделом межевого плана «Схема расположения земельных участков» одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны).

Как отмечалось выше, при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о территориальных зонах у органа кадастрового учета отсутствует возможность определить местоположение границ образуемого земельного участка относительно границ таких территориальных зон, соответственно, положения пункта 6 части 2 статьи 26 Закона о кадастре применяются в случае наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о границах территориальных зон, полученных в порядке, предусмотренном статьей 15 Закона о кадастре.

Вместе с тем Учреждение отмечает, что согласно части 10 статьи 38 Закона о кадастре образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

В соответствии с пунктом 7 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Таким образом, по мнению Учреждения, если из информации, содержащейся в разделах межевого плана (в том числе разделе «Схема расположения земельных участков»), следует, что образуемый земельный участок пересекает границы территориальной зоны, то можно сделать вывод о том, что межевой план подготовлен с нарушением требований части 10 статьи 38 Закона о кадастре и, соответственно, о наличии оснований для приостановления осуществления кадастрового учета согласно пункту 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре. Одновременно с принятием решения о приостановлении осуществления кадастрового учета целесообразно направить соответствующий запрос в орган местного самоуправления.

Позиция, изложенная в настоящем письме, согласована с Росреестром (письмо от 21.06.2016 N 14-05035/16).

Заместитель директора
К.А.ЛИТВИНЦЕВ

+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Источник