Уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче

Как застройщику оформить передачу объекта дольщику при строительстве жилых домов

Передачу объекта долевого строительства застройщиком дольщику регулирует статья 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Получение разрешение на ввод в эксплуатацию

До того, как передать объект долевого строительства (квартиру, помещение), застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Для этого нужно обратиться в тот орган, который выдавал разрешение на строительство этого жилого дома (ч. 2 ст.

55 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: за эксплуатацию объекта строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, когда его выдача не обязательна) нарушителя могут оштрафовать.

Размер штрафа составляет:

• для граждан – от 500 до 1000 руб.;

• для организации – от 10 000 до 20 000 руб.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 1000 до 2000 руб.

Новый подход учета договоров участия в долевом строительстве

Об этом говорится в части 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Чтобы получить такое разрешение, застройщик должен подать в указанное ведомство следующие документы:

• заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома;

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка или проект планировки территории;

• разрешение на строительство жилого дома;

• акт приемки жилого дома по форме КС-11 (в случае осуществления строительства на основании договора);

• документ, подтверждающий соответствие построенного жилого дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

• документ, подтверждающий соответствие параметров построенного жилого дома проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), – должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком) в случае осуществления строительства на основании договора;

• документы, подтверждающие соответствие построенного жилого дома техническим условиям, – должны быть подписаны представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

• схему, отображающую расположение построенного жилого дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Схема должна быть подписана лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком);

• заключение Госстройнадзора о соответствии построенного жилого дома требованиям технических регламентов и проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов).

Такой порядок следует из частей 2 и 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Технологии строительства и Формы договоров с застройщиком

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен передать квартиры дольщикам. Сделать это нужно не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. При этом досрочная передача возможна, только если это предусмотрено договором. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сообщение дольщикам о завершении строительства

Перед тем как передавать квартиры дольщикам, застройщик обязан сообщить им о завершении строительства жилого дома и о готовности квартир к передаче. Вместе с этим застройщик также должен сообщить дольщикам о необходимости принятия квартир и о последствиях их бездействия. Типового бланка такого сообщения нет, поэтому его можно составить в произвольной форме .

Передать сообщение дольщику можно любым из двух способов:

• отправить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком адресу;

• вручить дольщику лично под расписку.

Сообщение нужно передать в строго установленные сроки:

• не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи долей в жилом доме;

• не менее чем за 14 рабочих дней до срока начала передачи и принятия, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

Дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не установлен, приступить к принятию нужно в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

Об этом сказано в пункте 4 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Акт передачи квартир дольщикам

Передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Если объект долевого строительства не соответствует качествам, указанным в договоре, а также техническим, градостроительным и иным обязательным требованиям, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не выполнит одно из следующих условий:

• безвозмездно устранит недостатки в разумный срок;

• соразмерно уменьшит цену договора;

• возместит расходы на устранение недостатков.

При этом дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором будет указано несоответствие объекта долевого строительства перечисленным выше требованиям.

Такой порядок предусмотрен пунктом 5 статьи 8, подпунктами 1 и 2 статьи 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Если у дольщика претензий к объекту нет, но он уклоняется или отказывается принять его в срок, застройщик вправе составить односторонний акт о приемке-передаче. Типового бланка одностороннего акта нет, поэтому его можно составить в произвольной форме .

При этом застройщик должен обладать сведениями о получении дольщиком заказного письма или о его отказе от получения (например, заказное письмо возвращено в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу). Односторонний акт можно составить по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта. Со дня составления одностороннего акта (иного документа о передаче) риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.

Об этом сказано в пункте 6 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В бухучете передачу квартир дольщикам застройщик отражает по дебету счета 76. При этом аналитический учет по счету 76 нужно вести по каждому объекту строительства и по каждому дольщику.

Бухучет

Передачу объекта дольщику отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Квартира №» Кредит 08-3
– передана дольщику квартира, построенная по договору участия в долевом строительстве.

Источник

Как принять новую квартиру от застройщика с чистовой и черновой отделкой по шагам в 2022 году

Явные и скрытые недостатки и дефекты свойственны не только для эконом-жилья, но и для квартир в элитных комплексах и домах. Приемка квартиры у застройщика ― крайне важная процедура, требующая от владельца недвижимости внимательности при осмотре и подписании документов. Разберем подробнее, как правильно принять новую квартиру, какие имеются особенности данной процедуры для чистовой и черновой отделки, а также возможные последствия для застройщиков в случае срывов срока сдачи и наличия недочетов.

На что обратить внимание при приеме квартиры

В соответствии с действующим законодательством каждый заключаемый договор долевого участия должен максимально подробно описывать возводимый объект, включая:

• площадь квартиры, ее этаж;
• схематическое представление объекта (обычно в виде чертежа), показывающее его расположение относительно других объектов общедомовой собственности и планировку всех техпомещений;
• число комнат и их площадь;
• общедомовая площадь, численность этажей в нем;
• используемые стройматериалы этажных перекрытий и стен.

Рассмотрим далее, как принять квартиру от застройщика по этапам и что именно следует учесть.

Правила приемки квартиры у застройщика заключаются в самостоятельном общении владельца с девелопером или при участии лица (эксперта) со стороны, разбирающегося в особенностях проектирования и строительства.

На встречу с комиссией рекомендуется взять следующие вспомогательные инструменты:

• рулетку;
• отвес или строительный уровень;
• тестер для проверки электричества;
• фонарь для осмотра плохо освещенных и труднодоступных мест;
• стремянку;
• бумагу и ручку для записей и т.д.

Помимо указанного приблизительного списка необходимого оборудования дополнительно необходимо приложить сам договор ДДУ и осуществлять проверку поэтапно по каждому пункту в нем.

Порядок приемки квартиры может существенно отличаться для квартир без отделки, квартир с чистовой или черновой отделкой.

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой

Чистовая отделка подразумевает наличие ремонта с выполнением ключевых строительно-отделочных работ, проведением всех коммуникаций и установкой сантехнического оборудования. В квартиру с чистовой отделкой практически сразу можно въезжать и заниматься расстановкой мебели.

Жилье «под ключ» принимается намного быстрее, чем черновое. Проверяется:

• качество отделки (стены, потолки);
• исправность каждого выключателя и розетки;
• качество установки окон, дверей (обязательно следует проверить отсутствие щелей, сколов, царапин, вмятин, отделку откосов, исправность замков);
• работа вентиляционной системы, канализации, отопления и водопровода;
• достаточная звукоизоляция;
• качество теплоизоляции (особенно в угловых квартирах и квартирах на верхних этажах).

Чистовая отделка оценивается сугубо индивидуально. Для одного человека погрешности могут быть незначительными, а для другого – неприемлемыми.

Важно! При приемке квартиры с чистовой отделкой рекомендуется обратить свое внимание на обои (качество поклейки и совпадение рисунка), плитку, пол, плинтуса и т.д. То, каким образом должна быть отремонтирована квартира, включая используемые материалы вплоть до указания производителя и цветовой гаммы, следует подробно прописывать в договоре.

Без отделки

Прием квартиры у застройщика без отделки характеризуется увеличенными временными затратами по сравнению с чистовой отделкой, так как не все недочеты и дефекты можно выявить сразу. Обычно процедура состоит из:

• проверки на соответствие плану и чертежу, количеству комнат, балконов и их площади;
• оценки работоспособности двери и окон.

Так как квартира сдается без ремонта, то процедура приема длится довольно недолго. Важно соотнести получаемого объекта купленному согласно ДДУ и проверить, чтобы окна и двери были исправными.

С черновой отделкой

Черновой ремонт подразумевает заблаговременную подготовку жилья к чистовой отделке, включая установку входной двери, окон, счетчиков, подведения систем водоснабжения и канализации, электричества. Приемка квартиры от застройщика с черновой отделкой включает обязательный осмотр следующих элементов:

• пола (по действующим стандартам разрешена погрешность до 2% от горизонтали пола со стяжкой);
• стен (не допускаются трещины, шероховатости, пятна и иные изъяны);
• потолков;
• вентиляции;
• системы отопления (трубы и радиаторы должны быть исправными и не иметь дефектов);
• канализационного стояка (проверяется герметичность и вертикальная установка);
• электрощита и электророзеток (проверяется наличие автоматического выключателя, исправность всех розеток);
• окон и дверей (оценивается отсутствие серьезных перепадов, а также их легкое открытие/закрытие).

Дополнительно рекомендуется осуществить контрольный замер общей площади квартиры, так как нередки случаи погрешности в несколько метров, как в большую, так и в меньшую сторону.

Документы для приемки квартиры

В перечень необходимых для приемки квартиры от застройщика документов сходят:

1. Платежные и финансовые документы (чеки, выписки, подтверждающие факты оплаты).
2. Договор долевого участия (оригинальный экземпляр).
3. Паспорт гражданина РФ.

При наличии этих документов и все лиц, обозначенных в договоре в качестве дольщиков, производится простая сверка (обычно без посещения купленной квартиры), в результате которой стороны устанавливают факт приобретения конкретного объекта. После такой сверки будет назначена непосредственно сама процедура приемки, положительным результатом которой станет подписание акта приема-передачи.

Если присутствовать могут не все дольщики, то потребуются их доверенные лица на период проведения процедуры приемки квартиры (заранее оформляется доверенность на приемку квартиры от застройщика).

Что нужно для приемки квартиры

После того, как госкомиссия проверит возведенный объект и выдаст разрешение на ввод в эксплуатацию, строительная компания по закону обязана уведомить каждого участника о готовности объекта к сдаче собственникам. Уведомление отправляется корреспонденцией (заказным письмом) или передается под расписку лично каждому владельцу квартир.

Внимание! Сегодня популярным способом оповещения дольщиков является их обзвон или рассылка смс-сообщений.

После предъявления указанных выше документов, подробного осмотра и оценки квартиры, владелец жилья заполняет смотровой лист, в который записывает все выявленные дефекты и недочеты. Указанные недостатки переносятся в акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику с указанием их устранения. Итоговую подпись следует ставить только после того, как они будут доработаны или ликвидированы.

Что должно быть в акте приема-передачи

Акт приема-передачи новой квартиры является важным документом, содержащим:

• фактическую площадь квартиры (и отдельно по комнатам);
• почтовый адрес объекта (с указанием номера квартиры);
• стоимость объекта.

Обычно бланк акта имеет типовую форму. Однако, как говорилось ранее, в акт может включаться перечень выявленных в процессе приемки дефектов. Образец акта приема-передачи квартиры вы можете скачать у нас на сайте.

На каждом акте обязательно должна быть проставлена текущая дата осмотра. Документы с иной датой или без нее вовсе лучше не подписывать из-за преследования застройщиком корыстных интересов.

Срок передачи квартиры дольщику

После получения дольщиком уведомления о готовности передачи недвижимости он обязан ее принять в течение обозначенного в ДДУ срока или не позднее 7-ми дней, если такой пункт не был включен.

В договоре прописывается месяц и год, в которые будет осуществляться передача жилья. Также предусматривается страховой срок в 2 месяца, который дается застройщику дополнительно на решение всех проблем.

Практика показывает, что после получения девелопером разрешения на ввод в эксплуатацию дома может пройти от нескольких месяцев до полугода. Связано это с юридическими и бюрократическими нюансами (госприемка возведенных застройщиком домов – дело небыстрое). Если срок передачи жилья превысил обозначенный период, то логичным будет требование компенсации за причиненные неудобства.

Если срок официальной сдачи дома и квартиры уже близок, а никаких новостей от застройщика нет, то дольщику следует заранее позаботиться о защите своих прав, отправив в адрес компании уведомление о готовности принять объект долевого строительства. Назначение этого письма заключается в фиксировании дня, от которого будет отсчитываться неустойка в случае по 214-ФЗ.

Также уведомление о готовности принять объект долевого строительства будет являться прямым свидетельством стремления владельца недвижимости к принятию, а никак не уклонения от него.

Неустойка за срыв сроков

По 214-ФЗ (статья 6) в случае нарушения обозначенных в договоре сроков передачи квартиры компания-девелопер обязана выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 действующей ключевой ставки Центробанка России (на дату подписания акта приема-передачи) от цены новостройки за каждый допущенный день просрочки.

Компенсация в виде неустойки может быть получена двумя способами:

• в досудебном порядке путем отправки претензии в адрес застройщика;
• через суд.

В случае согласия компании возместить неустойку стороны заключают соглашение, в котором прописываются сроки, порядок, способ и размер компенсации. Если же договориться не удалось, владелец квартиры подает иск в суд (исковые требования подробно излагаются в заявлении).

Если застройщик отказывается подписывать акт приема передачи квартиры на основании того, что требует вписать в акт пункт о том, что «дольщик претензий по срокам не имеет», а тот отказывается, то рекомендуем вам прислать ваш договор нашему юристу на проверку в рамках оценки дальнейшей судебной перспективы этого дела. Мы обязательно постараемся помочь решить этот вопрос.

При каких недостатках нельзя подписывать акт

Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.

Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.

К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.

Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).

Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.

Как устраняются недостатки

Собственник квартиры по ДДУ при выявлении недостатков в квартире может потребовать от застройщика:

• устранить их за свой счет в течение установленного срока (обычно не более 45-ти дней);
• снизить стоимость договора на соразмерную обозначенным недочетам сумму (произвести взаимозачет);
• возместить понесенные дольщиком расходы на исправление дефектов.

Большинство застройщиков предлагает первый вариант устранения недостатков в силу простой экономии средств и времени. Период выполнения требуемых работ или перевода денежных средств стоит сразу задокументировать. На практике подобный процесс занимает обычно от недели до 2-3 месяцев.

В случае неисполнения своих обязательств застройщиком в течение 45-ти дней дольщики имеют полное право обратиться в судебные органы с требованием выплаты компенсации за срыв сроков сдачи объекта и устранения недочетов.

Типичные дефекты новостроек

Большинство строящихся домов и квартир передается дольщикам с теми или иными дефектами. Наиболее распространенными или типичными недочетами новых квартир являются:

1. Некачественная теплоизоляция стен, являющая главной причиной их промерзания в холодное время года.
2. Плохо загерметизированные швы балконных плит, что может привести к существенному повышению влажности на стенах и потолках квартиры и порче отделки и ремонта.
3. Низкое качество оконных блоков (данный дефект встречается очень часто и приводит к появлению течи окон).
4. Дефекты цементной стяжки (здесь имеется в виду не только ее неровность, но и наличие пустот, внутренних пузырей, которые становятся причиной растрескиваний и необходимостью замены пола в последующем).
5. Неправильная работа системы вентиляции (в зависимости от допущенных просчетов недочеты могут заключаться в появлении духоты в квартире и даже эффекта обратной тяги).
6. Некачественная гидроизоляция пола (это является ключевым фактором появления плесени и требует проведения дорогостоящих работ и процедур).
7. Несоответствие заявленной отделки и ее недочеты при приеме новой квартиры с ремонтом под ключ.

Помимо указанных типичных дефектов, довольно часто встречающихся при процедуре приема квартиры от застройщика, с течением времени могут быть выявлены скрытые недостатки. Здесь подразумевается появление трещин в стенах в процессе усадки фундамента дома, низкая звукоизоляция, использование низкопробных строительных и отделочных материалов, выделяющих вредные вещества и т.д.

Законодательством участникам ДДУ отводится гарантийный срок 5 лет, в течение которого можно предъявить претензию к компании-застройщику относительно качества строительства и ремонта в проданной квартире. Если в этот период дольщик обратится к девелоперу с подобной проблемой, то компания обязана за свой счет провести техэкспертизу и в случае выявления дефектов их устранить.

Обращение с претензией по истечению обозначенного срока также возможно, однако дольщику потребуется доказать факт появления выявленных недостатков в период не позже 5-ти лет с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Подобное решение будет приниматься исключительно судебными органами. Статистика свидетельствует практически о невозможности положительного исхода дел для участников ДДУ.

Приемка квартиры у застройщика характеризуются простой последовательностью действий со стороны участника долевого строительства. После получения официального уведомления от застройщика о готовности передачи построенной квартиры дольщик обязан в течении 7-ми дней осмотреть и принять объект при отсутствии дефектов. Только в этом случае можно и нужно подписывать акт приема-передачи и получать на руки ключи.

Однако практика показывает, что практически всегда имеют место разного рода дефекты: неровности стен, полов, наличие щелей и трещин, неисправности коммуникаций и т.д. В такой ситуации следует включить обнаруженные недочеты в смотровой лист и приложить его к акту с условием устранения в самое ближайшее время за счет застройщика.

Если у вас возникли проблемы с приемкой квартиры от застройщика или вопросы с неустойкой за срыв сроков, просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте. Мы обязательно поможем вам.

Также рекомендуем вам прочитать про имущественный вычет по квартире и возврат процентов по ипотеке. Эти суммы могут быть вам очень кстати.

Ждем ваши вопросы и просим оценить наш пост. Поддержите проект и сделайте лайки и репосты в соцсетях.

Источник