Уведомление участника долевого строительства о готовности объекта

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Хитрости застройщика по ДДУ

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Уведомления. Основные понятия.

(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Источник

Уведомление о готовности объекта к сдаче

Добрый день. Является ли информация на сайте застройщика об вводе объекта в эксплуатацию официальной для подтверждения уведомления дольщиков об окончании строительства объекта, или только личное письменное уведомление (» не позднее 10 рабочих дней со дня ввода объекта в эксплуатацию») ?

Добрый день Оксана согласно Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Смогу ли я не возвращать аванс , деньги ушли на доставку людей к месту работы, если акт по готовности строительной площадки не подписан и люди в течении месяца прождали и уехали с объекта. К работам по сей день так и не приступили, объект заморожен.

В 1998 году в Дмитровском районе Московской области для ведения личного подсобного хозяйства был приобретён участок с домом. Документы были оформлены в соответствии с законодательством. В 2019 году возникла необходимость в увеличение жилой площади, вследствие чего была произведена реконструкция жилого дома, а именно увеличение его по высоте и по площади.

Реконструкция была произведена в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Во время реконструкции в Администрацию Дмитровского района в соответствии с законодательством было подано «уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома», на что был получен отрицательный ответ обоснованный тем, что участок находится полностью в 200 метровой границе защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения (Церковь иконы Божией Матери «Всех скорбящих Радость» 1836 г., по имеющимся данным в открытых источниках данный объект был утвержден как объект культурного наследия в 2002 году) и необходимостью получения разрешения от аэродромной части (военная часть), Роспотребнадзора по МО и Главного управления культурного наследия МО..

Из вышеуказанного получили разрешения от аэродромной части (военная часть), Роспотребнадзора по МО и дополнительно получили разрешение на реконструкцию от настоятеля храма (обьекта культурного объекта). На обращения в Главное управление культурного наследия МО, несколько раз получили один и тот же ответ: «Информируем Вас, что границы территории и зоны охраны Объекта в установленном законодательством порядке не утверждены.

В соответствии со статьей 34.1 Федерального закона в границах защитной зоны запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения проекта зон охраны такого объекта культурного наследия. Дополнительно сообщаем, что положение п. 1 ст. 34.1 Федерального закона, предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до 3 октября2016 года, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика (Федеральный закон от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). Учитывая изложенное, сообщаем, что освоение территории Земельного участка возможно только в строгом соответствии со статьей 34.1 Федерального закона.» В связи с возникшими трудностями прошу предоставить консультацию в решении вопроса получения разрешительного уведомления на проведения реконструкции в целях последующей регистрации права собственности на дом.

Добрый день, я подавала на замену паспорта 18 марта, так как, 22.02 исполнилось 20 лет. 31.03 на сайте Госуслуги мне пришло уведомление о готовности паспорта. Нужно было прийти 2.04 ( то есть сегодня) в 10:20 Так как у меня не было возможности зайти в госуслуги, у меня не было доступа к интернету, я не видела уведомления.

Позвонила в МВД, мне сказали написать там же, попросить, чтобы перенесли приём. Написала никто не отвечает. Что делать? Помогите пожалуйста.

Добрый день! Вопрос следующий: в начале 2016 году, оформили с супругой ипотеку, в ПАО СБЕРБАНК, на приобретения жилья, по договору долевого участия . Застройщик был популярный URBAN GROUP, но договор ДДУ был заключен с ООО «Хайгейт» который 28.05.2021 АС МО был признан банкротом, и обязательства по дальнейшей застройки домов перешли к Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства» По ДДУ с ООО Хайтег (URBAN GROUP), сроки сдачи объекта были на 2 квартал 2020 года, но так как организация была признана банкротом, и все передали фонду, сроки сдвинулись до 1 квартала 2022 года. Нас внесли в соответствующий реестр обманутых дольщиков по ЖК Лесобережный от URBAN GROUP. У нас на руках документы ДДУ с URBAN GROUP, говорили что по этим документам и реестру вам предоставят жилье, никого переоформления не было. Фонд стройку ведет очень медленно, и вот в марте, они объявили что переносят сроки сдачи объекта на пол года (и то не факт, что еще не продлят) Вопрос: Можно ли переоформить документы ДДУ с Фондом, если да то как ? Есть ли установленные сроки сдачи объекта у Фонда, если да, то где они закреплены ? (В постановлении АС МО при передачи стройки Фонду, сроки сдачи объекта не указаны) И вообще есть ли смысл выходить в суд против фонда, за медленную стройку ?

Здравствуйте. Вопрос о расторжении договора купли-продажи будущей вещи и отмене решения суда общей юрисдикции.

Предыстория, кратко, основные моменты (без эмоций): в ноябре 2018г., Покупатель подписал договор купли-продажи будущей вещи (объект – нежилое помещение), по условиям ДКП Продавец был обязан оформить собственность на себя и передать Объект в собственность покупателю не позднее 11 января 2019г. Покупатель был обязан оплатить в соответствии в соответствии с графиком платежей и принять Объект.

НО – в апреле 2019г, при первой попытке передачи Объекта Покупателю выяснилось, что представленные Продавцом обмеры БТИ не соответствуют действительности, а именно: 1. площадь завышена, соответственно завышена сумма доплаты 2. реальная конфигурация помещения не соответствовала плану БТИ. На что Покупатель, естественно, обратил внимание и направил ряд претензий. В июне 2019г.

Продавец согласился с этими претензиями и попросил 2 месяца на устранение недостатков. Однако, спустя 5 месяцев, в декабре 2019г, при второй попытке, представил новый (исправленный) план БТИ, где привел в соответствие площадь (кол-во кВ метров), но не привел в соответствие конфигурацию помещения.

На что Покупатель, естественно, обратил внимание и направил новый ряд претензий и требований привести в соответствие и передать Объект на условиях договора. Продавец никак не отреагировал на новые претензии и требования, в том числе на требование передать Объект на условиях ДКП.

В июле 2020г, когда просрочка передачи Объекта составляла более полутора лет Продавец подал иск с требованием к Покупателю принять помещение. В ответ Покупатель направил Продавцу уведомление о расторжении ДКП и подал встречный иск с требованием расторгнуть ДКП.

В ноябре 2020г. гражданский суд удовлетворил иск Покупателя и вынес решение расторгнуть договор и вернуть уплаченную по ДКП сумму в полном объёме, с учётом процентов за использование чужими денежными средствами за период с даты отправки уведомления о расторжении (август 2020г) до даты возврата Продавцом полученной суммы (что, составляет около 1% от суммы ДКП за, без малого, 2 года пользования денежными средствами). В декабре 2020 Продавец подал апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции, о несогласии с расторжением ДКП, а Покупатель подал апелляционную жалобу о несогласии с суммой компенсаций. На сегодняшний день апелляционные жалобы приняты, не рассмотрены, дата рассмотрения не назначена. Важно отметить, что сейчас Продавец начал активно настаивать на подписании мирового соглашения при условии выплаты сумм по решению суда 1й инстанции, предлагая растянутый ещё на полгода график платежей и однозначно заявляя : « иначе вообще ничего не получишь», а Покупателю, как и прежде, важно получить данный объект в собственность. Вопрос: что можно сделать в данной ситуации, что бы вернуться в исходную и получить Объект ??

Источник

Закон № 214-ФЗ в редакции Постановления Правительства РФ от 25.03.22. № 442. Приемка квартир в 2022 году

Всем, кто в теме, уже давно известно, что два постановления Правительства внесли некоторые корректировки в отношении участника долевого строительства и застройщика. Много уже написано. Дополню тему.

Существенные и несущественные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (ОДС)

С понятием существенности нарушений требований к качеству ОДС Закон № 214-ФЗ в редакции Постановления Правительства от №442 связывает наступление неких правовых последствий, ранее, до вступления в силу постановления, не существовавших.

До 25.03.2022 года факт наличия существенных нарушений требований к качеству ОДС порождал возникновение на стороне дольщика субъективного права на отказ от исполнения договора, истребование от застройщика денег, уплаченных по нему, санкций. И это было единственное правовое следствие факта наличия существенных нарушений.

На объем взаимных прав и обязанностей сторон договора при передаче ОДС существенность или несущественность отступлений от требований к качеству ОДС никак не влияла.

Участник долевого строительства мог отказаться от подписания акта приема-передачи при наличии любых отступлений, от установленных законом требований к качеству ОДС.

Реализация такого права, понятно, влекла за собой возможность применения к застройщику санкций за просрочку передачи объекта, а также освобождения участника долевого строительства от бремени содержания ОДС на период разбирательства и споров.

Существенные недостатки (СН). Новые смыслы по постановлению:

Только существенные отступления от требований к качеству ОДС могут послужить основанием для отказа участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи (АПП).

ЗоЗПП не применяется к отношениям, связанным с передачей ОДС, согласно постановления. Само оно не раскрывает критериев отграничения одного от другого, равно как 214-ФЗ.

Следовательно, раскрывая понятие СН, поскольку иное не урегулировано специальным законом, можем руководствоваться общей нормой.

Наиболее близким по правовой природе к отношениям, возникающим при долевом строительстве, является институт строительного подряда.

Не исключаю применение в данном случае общих норм о подряде, а также по аналогии норм права, регулирующих отношения купли-продажи, поскольку ключевые обязательства продавца и подрядчика — передать вещь, совпадают.

Если коротко, в контексте главы 37 ГК РФ (п. 3 ст. 723 ГК РФ, п.6 ст. 723 ГК РФ) основным критерием существенности недостатков является отсутствие при их наличии возможности извлекать из вещи ее полезные свойства применительно к тем целям, какие были согласованы сторонами в договоре.

Согласно ст. 475 ГК РФ существенные недостатки это недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Итого существенный недостаток это:

а) недостаток, исключающий возможность использования объекта по его назначению, определенному договором, императивными нормами права;

б) устранение недостатка несоразмерно его стоимости по деньгам или затратно по времени;

в) выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;

г) иные подобные недостатки.

Обратим внимание, перечень не закрытый.

Уверен, что приведенные мной критерии могут быть дополнены коллегами или вовсе опровергнуты.

При таких условиях приводит в замешательство то, что Правительство РФ полагает возможным переложить вопрос финальной (в досудебных отношениях сторон) квалификации недостатков и разделения их на существенные или несущественные на хрупкие, с точки зрения подготовки в области правоведения, плечи инженера.

Далее. При наличии существенных недостатков (СН), участник долевого строительства вправе отказаться от подписания АПП.

Возможны 2 сценария развития ситуации:

• отказ от исполнения договора участником ДС;
• заявление участником ДС требования о безвозмездном устранении СН застройщиком.

Вопрос.

Отказ от исполнения договора — субъективное право участника долевого строительства, не обязанность.

Факт ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по устранению существенных недостатков возвращает участника к праву отказаться от исполнения договора? Или порождает возможность реализовать другие, предусмотренные законом полномочия:

— потребовать оплаты расходов на устранение недостатков;

— потребовать уменьшения цены договора?

Несущественные недостатки:

При наличии несущественных недостатков, застройщик и дольщик подписывают АПП.

• АПП или
• ином документе о передаче ОДС (например, можно озаглавить его так: «перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком»),

указывается собственно перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.

К перечню недостатков, отраженных в ином документе о передаче ОДС, составляемом участником долевого строительства и застройщиком, не применяются правила подпунктов “к”, “л”, “м” пункта 1 постановления Правительства РФ от 23.03.2022. № 442.

Фигура “специалиста” появляется в отношениях застройщика и участника долевого строительства только при наступлении определенных в постановлении юридических фактов:

• наличие существенных недостатков;

• если существенные недостатки отсутствуют, наличие несогласия застройщика с перечнем недостатков, отраженных в АПП, ином документе о передаче ОДС.

Теперь немного о самом порядке

• специалист, участвующий в проведении осмотра, привлекается застройщиком, не участником долевого строительства;
• кандидатуру специалиста застройщик утверждает соглашением с участником долевого строительства;
• оплату специалиста осуществляет участник долевого строительства по общему правилу;
• если недостатки, указанные в АПП или ином документе о передаче ОДС, специалист подтверждает, и соглашением застройщика и участника долевого строительства это не исключено (а застройщику ничего не мешает диктовать свои условия), оплата расходов на специалиста может быть возложена на застройщика;
• дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
• не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составленный в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

Что дальше:

• застройщик в течение 60 дней с момента подписания АПП, обязан безвозмездно устранить недостатки, указанные в акте;
• по истечении 60 дней при условии невыполнения, неполного, некачественного устранения недостатков участник долевого строительства вправе обратиться в суд с известными требованиями.

Вопросы:

Если участник ДС не согласен с мнением специалиста о наличии или отсутствии недостатков?

Вправе ли он требовать в судебном порядке устранения недостатков или компенсации их стоимости или уменьшения цены договора?

Постановление говорит о возможности судебной защиты прав только при условии ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по устранению недостатков, отраженных в итоговом документе, составленном с участием специалиста.

Иными словами. Документ, составленный с участием специалиста, не содержит указания на некие недостатки, наличие которых участник долевого строительства предполагает, и которые специалист, выбранный застройщиком, “не увидел”.

Согласно постановления право на судебную защиту на стороне участника долевого строительства возникает при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по устранению недостатков, указанных в акте, составленном специалистом.

Получается, участник долевого строительства не вправе сразу обращаться в суд с требованием об устранении недостатков, “не увиденных” специалистом.

Сначала должен оспорить в суде мнение специалиста (это то как минимум не запрещено постановлением)? Добиться решения суда, в котором список будет признан неполным/неточным? Или решения, содержащего этот перечень?

Ну а дальше по постановлению — претензия застройщику и ждём 60 дней?

Несколько моментов в завершение.

Вопрос о применении ЗоЗПП к отношениям, возникающим при долевом строительстве.

Встречал точку зрения, что последствиями постановления являются:

• невозможность применения санкций по ЗоЗПП;
• невозможность применять подсудность по ЗоЗПП;
• невозможность применять льготу по госпошлине по искам дольщиков к застройщику;
• ну и я бы логически дополнил этот ряд отсутствием возможности распределять бремя доказывания в порядке, предусмотренном ЗоЗПП.

Мое мнение — такие выводы ошибочны и являются следствием расширительного толкования приостановления.

Оставим пока в стороне историю с “делегированным законодательством”, хотя и тут есть вопросы:

• срок действия “особенностей передачи ОДС”, установленных в п. 1 постановления ограничен временными рамками. Правила о применении ЗоЗПП (п. 2 поставноления) нет. Что противоречит принципам делегированного законодательства и лишает легитимности такие делегированные законоположения;
• ст. 55 Конституции никто не отменял (ограничение прав федеральным законом);
• в целом имеем коллизию двух НПА: ФЗ и постановления Правительства. Не важно какие полномочия Правительство реализовало: свои родные или делегированные, имеем два нормативных акта разной юридической силы, какой должен применяется — понятно.

Полагаю, что даже с учетом постановления ЗоЗПП к отношениям, связанным с долевым строительством, подлежит применению. В части.

Предмет правового регулирования четко очерчен самим постановлением. Это отношения, возникающие между застройщиком и участником долевого строительства, при исполнении ими своих обязательств на этапе передачи объекта долевого строительства. Распространять действие НПА, ограничивающего права гражданина и ухудшающего его положение, на другие отношения застройщика и участника долевого строительства, недопустимо.

Этап передачи объекта долевого строительства имеет свои границы: стартует с момента извещения участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче, и завершается подписанием АПП или односторонним актом.

Соответственно, за пределами этого этапа постановление применения ЗоЗПП к отношениям дольщика и застройщика не исключает.

Это значит, что льгота по оплате госпошлины, правила подсудности и распределения бремени доказывания, и (О, КРАМОЛА) правила о санкциях за нарушение сроков добровольного удовлетворения законных требований участника долевого строительства об оплате расходов на устранение недостатков, уменьшении цены договора и даже об устранении недостатков (применительно к несущественным, ибо только они могут случаться за пределами этапа передачи ОДС), вполне себе могут быть применены к отношениям дольщика и застройщика.

Процедура приемки ОДС

Постановление породило массу искажений в действиях застройщиков и участников рынка профессиональных “приемщиков”.

Мое видение некоторых деталей процедуры.

В деятельности проф. приемщиков ничего не изменилось. Те требования, которые постановление предъявляет к фигуре специалиста не относиться к некоему субъекту, функционирующему на рынке оказания участникам долевого строительства услуг по оценке качества ОДС на стадии передачи объекта (проф. приемщику).

Смысл появления фигуры “специалиста” заключается в итоговом документе, содержащем перечень недостатков, им выявленных.

Именно с этим документом (перечнем, полученным в результате работы специалиста) постановление связывает возникновение обязанности на стороне застройщика устранить недостатки, в нем отраженные; при наличии существенных недостатков с этим документом связаны правила исчисления срока на устранение недостатков..

Когда и при каких условиях такой специалист возникает в отношениях застройщика и дольщика?

Постановлением это урегулировано так. При обнаружении недостатков:

— существенных застройщик и дольщик до подписания АПП обеспечивают составление акта с их перечнем при участии специалиста;

— при обнаружении несущественных стороны договора подписывают АПП, и в нем или в ином отдельном документе оговаривают выявленные недостатки.

Т.е. еще до появления фигуры специалиста недостатки уже должны быть каким то образом обнаружены. И только после их обнаружения:

а) в случае наличия существенных недостатков, возникает специалист и его итоговый документ в любом случае;

б) при обнаружении несущественных специалист со своим документом появляется только в случае разногласий сторон по перечню.

Иными словами, если стороны обнаружили несущественные недостатки, специалист и его итоговый документ могут вообще не потребоваться.

Таким образом при наличии несущественных недостатков фигура специалиста возникает в отношениях сторон исключительно волей застройщика. И сам текст постановления: “специалист определяется по соглашению с участником долевого строительства” следует понимать так,что выбор специалиста отнесен к полномочиям застройщика, но он ограничен необходимостью достичь по кандидатуре специалиста соглашения с дольщиком. Этим же соглашением застройщик и участник долевого строительства могут изменить правило об оплате услуг специалиста застройщиком при подтверждении специалистом недостатков, обнаруженных участником долевого строительства.

Такое регулирование, полагаю, позволяют застройщику диктовать условия соглашения и в части кандидатуры, и в части распределения расходов.

Вот такие вижу детали и вопросы. Буду благодарен практикам за мнение по вопросам.

Источник