Договоры, которые заключает застройщик, и ошибки, которые при этом допускает
В старые добрые времена (когда деревья были большими, а докторская колбаса стоила 2 руб. 20 коп. за 1 кг.) заказчик-застройщик (так именовалось предприятие, специализирующееся на организации строительства объектов недвижимости и контролю за его ходом) по договору с городскими властями, либо заводом (если тот не имел собственного ОКСа или УКСа) руководил строительством жилого дома (или нескольких домов) на выделенной под жилищное строительство территории.
После того, как дом был возведен и признан пригодным к эксплуатации, он по акту передавался на баланс городу (либо заводу). И уже далее квартиры в этом доме распределялись между гражданами (работниками завода, очередниками и т. д.).
То есть заказчик-застройщик и будущий владелец этого дома заключали договор на его возведение. Договор признавался исполненным на момент подписания приемопередаточного акта.
С точки зрения нынешнего законодательства такой договор можно считать агентским договором по модели договора комиссии. Затраты на возведение дома, предъявленные генподрядчиком и другими организациями, заказчик-застройщик учитывал у себя на балансе (на счете капитальных вложений), и нес ответственность за сохранность принятого имущества.
Свой финансовый результат он определял, как разницу между суммой средств, выделенную на финансирование строительства дома и фактическими затратами на его возведение.
Авторское право. Видео 4. Виды договоров, заключаемых с авторами
В настоящее время застройщик, возводящий многоквартирный жилой дом, еще не знает, да и не может знать поименно всех собственников жилых и нежилых помещений в нем. По сути дела его можно назвать заводом (квартиростроительным) по производству недвижимой продукции. В отличии от обычного завода, который отправляет свою продукцию покупателям (либо те забирают ее сами), здесь покупатели будут использовать ее на месте производства, так как она недвижимая, и перемещение ее на другое место невозможно.
На стадии выделении застройщику земельного участка под застройку он заключает с городской администрацией договор (чаще всего о развитии застроенной территории).
По такому договору застройщик принимает обязательства по строительству (либо реконструкции) объектов инфраструктуры на выделенном участке, а также о передаче городским властям какого-то количества квартир в новостройке.
В зависимости от того, кто будет регистрировать возникновение права собственности на данные объекты, городские власти (или эксплуатирующие организации, которым передаются объекты инфраструктуры) данные договоры будут квалифицироваться по-разному.
Возникновение права собственности, например, на построенную новую трансформаторную подстанцию, регистрирует застройщик. Затем он передает ее муниципальным властям (или энергетикам) по приемопередаточному акту. Те, после принятия объекта к учету, регистрируют уже переход права собственности, то есть покупают объект недвижимости у первого владельца.
Реестр договоров и отчетность заказчика
Налицо классический договор купли-продажи. Или, как это отметил в свое время Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 11.07.2011 № 54 — договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Такие же договоры застройщик заключает с городскими властями, когда обязуется им передать определенное количество квартир в будущем доме.
Возникновение права собственности на ту же самую подстанцию или квартиры регистрируют городские власти.
То есть по заданию городских властей застройщик возводит определенный договором объект недвижимости, и, после завершения его строительства передает его результат.
Городские власти (энергетиков) в этом случае с полным на то основанием можно назвать заказчиком, застройщика — подрядчиком, а заключенный на таких условиях договор — договором подряда.
После получения разрешения на строительство и размещения проектной декларации застройщик вправе привлекать денежные средства лиц, желающих стать собственниками жилых и нежилых помещений в возводящемся доме (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Привлечение средств и возникающие в связи с этим обязательства застройщика оформляется заключением между застройщиком и потенциальным собственником договором об участии в долевом строительстве (ДУДС) (ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Стараниями финансового ведомства ДУДС трактуется чем-то похожим на агентский договор по модели договора комиссии. Автор вот уже почти 15 лет пытается доказать, что он является частным случаем договора подряда, но пока безуспешно. И если читатели назовут хотя бы три (или пусть два) различия между договором участия в долевом строительстве и договором подряда, то наша благодарность (в разумных пределах) не будет иметь границ*.
*Доказательства, типа: — Да там различий очень много, не принимаются. Мы готовы разделить ваше горе, но по пунктам.
ДУДС между участником долевого строительства и застройщиком заключается на конкретный объект долевого строительства (квартиру или нежилое помещение) в строящемся доме, за исключением тех, которые уже выделены для передачи городской администрации.
Сможет ли застройщик заключить ДУДС на все квартиры в возводимом доме, и как скоро он это сделает? Тайна сия велика есть.
На стадии начала строительства — процедуры получения под застройку земельного участка, разработки проектно-сметной документации, оформления разрешения и пр. — затраты на возведение дома уже есть, а ДУДС еще заключать нельзя. То есть фактически начаты работы по производству готовой продукции.
И частично эти работы, но когда и сколько именно, неизвестно, могут стать работы по возведению объектов долевого строительства. Да и после фактического начала работ кем-то из субподрядчиков, еще не факт, что в офисе уже будет стоять очередь дольщиков.
Также вполне возможно (да и весьма вероятно), что заключить договоры участия в долевом строительстве на все квартиры в доме застройщику так и не удастся. После завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию те помещения, на которые не позарились дольщики, остаются в собственности застройщика.
После регистрации возникновения на них права собственники он должен принять их к учету, как готовую продукцию, и выставить на продажу. Но никто не может запретить ему часть их них принять на учет, как объекты основных средств. Использовать их можно, например, сдавая в аренду, либо как служебные. В нежилом помещении, допустим, можно размесить свой офис.
И предположим, что в возводимом многоквартирном жилом доме, находится сто квартир. Десять из них предназначены для передачи городской администрации по договору купли-продажи будущей недвижимости. Еще на семьдесят заключены договоры участия в долевом строительстве. И на двадцать желающих так и не нашлось.
Городской администрации квартиры будут переданы (проданы) по их фактической себестоимости, размер которой определится только после завершения строительства.
Цена ДУДС по каждому объекту, на который заключен такой договор, в нем будет указана.
По какой цене будут проданы квартиры, оставшиеся в собственности застройщика, однозначно сказать невозможно. Точно также нельзя и определить, когда — через неделю, месяц или год — они будут проданы.
Таким образом, на эту дату застройщик производит работы по изготовлению десяти единиц готовой продукции по уже известной цене, выполняет семьдесят договоров участия в долевом строительстве и производит двадцать единиц готовой продукции, цена которых не определена..
Теперь возникает вопрос: обязан ли застройщик еще на стадии строительства дома отражать в регистрах бухгалтерского учета причитающуюся к получению выручку?
Коллеги уже высказывали свое мнение по этому поводу (в статье, опубликованной на сайте 13.09.2019), и рекомендовали применение как ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», так и МСФО IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями», и Разъяснение КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости».
Однако, как мы уже рассмотрели выше, застройщик заключил не один договор на возведение стоквартирного жилого дома для одного дольщика, а восемьдесят. Десять договоров купли-продажи будущей недвижимости — с городской администрацией, по которым размер его вознаграждения, то есть фактической стоимости, по которой они будут переданы, определится только после завершения строительства. Семьдесят договоров участия в долевом строительстве, по которым выручка известна. Но еще возводятся двадцать единиц готовой продукции, договоры на продажу которых еще не известно когда будут заключены.
Таким образом, смешение французского с нижегородским в данной ситуации, то есть попытка определить предполагаемую выручку застройщика, применяющего ДУДС (чисто российское изобретение) путем использования международных стандартов (не учитывающих такую фишку), никакой полезной информации не дает, и дать не может.
ИсточникВиды договоров заключаемых заказчиком на строительство объекта
(утв. Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ, протокол от 5 октября 1999 года N 12)
Введение
«Методические рекомендации по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации» (далее — Рекомендации) разработаны Аналитическим центром «Концепт», Центральным научно-исследовательским институтом экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) Госстроя России и Российской ассоциацией организаторов подрядных торгов и стоимостного инжиниринга (РАТСИ).
Основу данной разработки составили нормативные документы Российской Федерации, регламентирующие процесс составления и заключения договоров подряда на строительство, — в частности, использовались «Руководство по составлению договора подряда на строительство в Российской Федерации», разработанное и одобренное коллегией Минстроя России в 1992 году, постановление Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 года N 812 «Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации». Широко использована в работе отечественная и зарубежная практика составления и заключения договоров подряда. Кроме того, Рекомендациями учтены методические разработки в области изменений условий договора, в частности, стоимости предмета договора, что весьма важно в современных сложных экономических условиях, а также опыт осуществления преддоговорной работы (проведения переговоров, рекламной деятельности подрядчиков и т.п.). Использованы действующие методические рекомендации по разработке отдельных разделов и условий договора подряда, одобренные Госстроем России.
Настоящие Рекомендации представляют собой первую часть комплекса методических документов, обеспечивающего договорные отношения при выполнении различных работ и оказании услуг в инвестиционно-строительной деятельности: проектные и изыскательские работы, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы, комплексные работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию производственных мощностей и объектов (строительство «под ключ»), консультационные услуги и др.
1. Основные положения
1.1. Данными Рекомендациями необходимо руководствоваться при заключении договоров подряда на строительство объектов за счет всех источников финансирования. Для обозначения договоров подряда на строительство, государственных контрактов (если строительство осуществляется для государственных нужд), контрактов на строительство с инофирмой в настоящих Рекомендациях используется термин «договор».
Приведенные в настоящих рекомендациях формы договоров являются примерными (рекомендуемыми) и при составлении договоров некоторые условия, закрепленные в этих примерных формах, могут варьироваться в зависимости от особенностей объекта строительства, вида строительных работ и др.
1.2. Условия договора должны соответствовать действующему законодательству, ГОСТам и строительным нормам и правилам.
1.3. Договор является основным документом, регулирующим отношения его сторон в процессе выполнения предусмотренных в нем обязательств. Условия договора отражают частные особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере регулироваться обобщенными положениями законодательных и нормативных актов.
1.4. Наличие договора при выполнении строительных, монтажных и других подрядных работ при строительстве объектов является основанием защиты прав хозяйствующих субъектов.
1.5. Договорные отношения строятся на основе юридической и экономической самостоятельности сторон, равных прав и свободного волеизъявления при взаимном интересе в выполнении договора.
При заключении договора стороны, кроме прав, закрепленных за ними в Гражданском кодексе, приобретают обязанности, определенные в договоре, исходя из признания прав каждой из сторон.
1.6. Договор может быть двусторонним и многосторонним (более двух сторон). Многосторонний договор, как правило, заключается при необходимости увязки в одном документе деятельности нескольких участников инвестиционной деятельности и невозможности (или затруднительности) регулирования их отношений в двусторонних договорах.
1.7. При составлении текста договора каждая из сторон учитывает собственный опыт составления договоров, особенности нового предмета договора и старается максимально обеспечить защиту своих интересов при уважении интересов другой стороны и доброй воли сотрудничества.
1.8. При составлении текста договора следует руководствоваться следующими принципами:
— предметность и объективность условий договора;
— полнота содержания договора, предусматривающая все возможные изменения внешних и внутренних обстоятельств;
— необходимость и достаточность содержательной части договора;
— уважение требований другой стороны и конфиденциальность:
— возможность внесения изменений и дополнений в договор в пределах срока его действия;
— определение материальной и иной ответственности за нарушение, некачественное или несвоевременное исполнение сторонами условий договора;
— разрешение разногласий и конфликтных ситуаций путем переговоров и взаимных консультаций;
— точное определение того, кто несет вспомогательные по отношению к производству работ расходы, в том числе таможенные расходы, связанные с ввозом и/или вывозом (в том числе временным) материалов, машин, механизмов и оборудования, необходимых для производства работ;
— точное распределение обязательств по страхованию различных строительных рисков (в т.ч. по страхованию оборудования, отдельных строительных конструкций и персонала);
— согласованный выбор арбитражного суда, которым воспользуются стороны в случае невозможности разрешения споров без привлечения третьих лиц;
— согласованный порядок взаимодействия сторон в случае наступления форс-мажорных обстоятельств и пересмотра в связи с этим договорных обязательств.
1.9. Договор подписывается сторонами в количестве экземпляров, необходимых для каждой стороны (не менее двух). В целях обеспечения аутентичности текстов экземпляров договора сторонам рекомендуется подписывать каждую страницу договора. Это могут осуществлять лица, уполномоченные каждой из сторон.
В договоре указывается, что после его подписания теряют силу все предварительные переговоры, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях, предметом которых являлись отдельные аспекты данного договора и совместные решения по данному договору.
1.10. Для однозначного толкования понятий и терминов, используемых при составлении текстов договоров, в Приложении 1 к настоящим Рекомендациям приводится Словарь терминов.
1.11. При составлении договора с инофирмой (вне зависимости от того, является она заказчиком или подрядчиком) рекомендуется составлять текст договора на двух языках и подписывать каждую страницу договора представителям всех сторон договора.
2. Преддоговорная работа
2.1. Порядок подготовки решений по договору, заключаемому по результатам конкурса на работы и услуги в строительстве
2.1.1. Реализация бюджетных инвестиций всех уровней при строительстве, реконструкции, ремонте и обслуживании объектов осуществляется, как правило, на конкурсной основе. При проведении конкурсов на размещение заказов на выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд в состав конкурсной документации организатор конкурса включает условия государственного контракта (описание работ, услуг, сведения об их объеме, месте и сроках выполнения работ или оказания услуг и другие условия). Практически это означает, что основные положения государственного контракта (договора подряда) определены в конкурсной документации, а также в заявке победителя конкурса, признающего основные положения, включенные в состав конкурсной документации, и содержащей коммерческие предложения подрядчика.
2.1.2. По вопросам подготовки, организации и проведения конкурсов (подрядных торгов) в строительстве следует руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.
2.1.3. В случае проведения конкурсов строительная организация — победитель конкурса не может выйти за рамки условий, изложенных в конкурсной документации, и особенностей своего предложения, за счет которых она стала победителем конкурса (как правило, это стоимость, сроки строительства и качество). Эти условия не могут являться предметом переговоров сторон. По прочим условиям договора стороны могут договариваться (см. ниже п.2.2.3, начиная с шага третьего) или, по своему усмотрению, воспользоваться стандартными условиями.
2.1.4. В случае, когда конкурсы не проводятся, стороны могут договариваться обо всех условиях договора подряда.
2.2. Порядок подготовки решений по договору, составлению которого не предшествует конкурс
2.2.1. Учет интересов сторон
Для того, чтобы строительные работы были своевременно начаты и успешно закончены, и в результате был бы возведен требуемый объект, удовлетворяющий заданным требованиям качества, рекомендуется четко определить интересы всех субъектов и осуществить их последовательный учет как в процессе формирования договора, так и в процессе принятия решений по его реализации.
В целях наиболее полного учета взаимных интересов сторонам весьма целесообразно провести серию переговоров с тем, чтобы последовательно и обоснованно принимать совместные решения по будущему строительству объекта. В этой серии переговоров первые встречи следует посвятить обсуждению предложений сторон и ключевым решениям, касающимся будущего проекта, oт которых можно перейти к более частным решениям. Частные решения должны детализировать ключевые. В переговорном процессе договор является формой окончательного закрепления всех договоренностей, то есть принятых сторонами совместных решений.
2.2.2. Виды договоров и процедура их формирования
В случае, если между заказчиком и подрядчиком существуют устойчивые отношения, объекты строительства — типовые, а условия строительства в достаточной мере стабильны для обеих сторон, они могут пользоваться типовой формой договора, сложившейся за весь период их сотрудничества. Если в течение промежутка времени строительства условия строительства существенно (хотя бы для одной из сторон) меняются или могут измениться, то разработка договора, учитывающего возможные изменения условий строительства, представляется необходимой.
Преддоговорная работа не ограничивается только определением способа формирования договорной цены. Существуют и другие, не менее важные условия договора: страхование строительных рисков, гарантии, определение форс-мажорных условий и т.д. В настоящих Рекомендациях принят подход множественности условий договора. Вид договора определяется выбранными значениями условий договора — совместными решениями сторон по условиям строительства.
Формирование договора представляет собой процедуру согласования условий договора и совместной выработки решений по ним. Решения объективно зависят друг от друга, и эта зависимость требует определенной последовательности их принятия и исключает возможность рассматривать их изолированно от других условий.
2.2.3. Принятие совместных решений
Ниже по шагам приводится рекомендуемый сценарий взаимодействия сторон при подготовке договора путем переговоров. Подразумевается, что в случае отказа одной из сторон от участия в совместной деятельности на каком-либо шаге, отношения сторон прекращаются. Все принятые в ходе совместных встреч решения должны документироваться (например, в протоколах встреч), так как описание каждого решения в соответствующих юридических и строительных терминах могут стать отдельными составными частями будущего договора.
Шаг первый: «Определение предмета отношений».
В начале первого шага происходит представление сторон, включая лицензии и сертификаты подрядчика. При представлении стороны должны документально подтвердить свой правовой статус: предъявить учредительные документы (устав, учредительный договор), свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, полномочия представителей на право заключения договора oт имени юридического лица.
Далее стороны обсуждают объемы строительства и сроки выполнения работ.
Шаг второй: «Выработка основных решений».
На данном шаге происходит выработка и принятие основных решений по предмету отношений сторон. А именно, обсуждаются следующие условия договора:
— стоимость работ и структура стоимости;
— порядок сдачи-приемки объекта (или работ по договору):
— гарантии качества по сданным работам;
Для выработки этих решений стороны выполняют и согласовывают расчеты (калькуляции) стоимости материалов и работ. По каждому из вышеприведенных условий договора рассматриваются альтернативные варианты и из них производится выбор приемлемого для обеих сторон варианта.
Шаг третий: «Распределение обязательств».
На данном шаге вырабатываются и принимаются основные решения по распределению обязательств между сторонами. В них входят:
а) обязательства, реализующие четыре вышеприведенных во втором шаге условия договора.
На основе выбранных и зафиксированных на шагах первом и втором предмета договора (объекта строительства или комплекса строительных работ), сроков строительства, метода определения стоимости работ, порядка взаиморасчетов, порядка сдачи-приемки и гарантий качества для каждой из сторон формируется часть перечня ее обязательств по договору, в т.ч. для подрядчика — выполнить работы в срок и предоставить гарантии качества по сданным работам и т.п., для заказчика — принять и оплатить работы и т.п.;
б) вспомогательные по отношению к строительству объекта обязательства, реализация которых необходима для надлежащего проведения строительных работ и реализации договора. Ниже приводятся условия договора, соответствующие этим обязательствам:
— обеспечение строительства материалами и оборудованием;
— группа условий договора «производство работ», в которую входят:
— обустройство строительной площадки;
— скрытые строительные работы;
— ведение журнала производства строительных работ (эта группа может быть дополнена другими параметрами производства работ, которые стороны сочтут необходимым указать в договоре);
— страхование объекта строительства;
— надзор за реализацией договора, в том числе:
— надзор за осуществлением работ (представительство заказчика на объекте);
— контроль финансовой дисциплины;
— гарантии и поручительства.
Для формирования договора требуется определение значения и его конкретное описание по каждому условию договора, но это является задачей следующего шага. На данном шаге для каждого условия стороны принимают решение, у какой из них (или у обеих) по данному условию возникают обязательства.
Шаг четвертый: «Легализация принятых решений».
На данном шаге осуществляется детализация принятых решений по обязательствам сторон.
Стороны обсуждают каждое из зафиксированных обязательств и в каждом случае принимают решение о том, требуется ли его детализировать в договоре, и если требуется, то каким образом это необходимо сделать, чтобы исключить возможные умолчания и различия в понимании, которые могут повлечь ущерб для сторон в процессе реализации договора. Результаты обсуждения фиксируются в виде совместных решений, по которым непосредственно формируется текст договора.
ИсточникДоговоры (контракты) в строительстве
Отношения между участниками проекта строятся на основе договоров (контрактов).
Договор – это соглашение, устанавливающее обязательства между двумя или несколькими лицами.
При осуществлении ИСД заключаются договоры:
договор на реализацию инвестиционного проекта между инвестором и заказчиком;
договор страхования между заказчиком (подрядчиком) и страховой компанией на страхование строительных рисков;
договор аренды (лизинга)между собственником имущества, передающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором);
договор поставок между заказчиком и подрядчиком на изготовление или поставку технологического оборудования, инвентаря, строительных материалов и конструкций;
договор подряда между заказчиком и проектной организацией на выполнение проектных и изыскательских работ, осуществление авторского надзора за строительством; между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство объекта или выполнение комплекса СМР (договор строительного подряда); между генеральным подрядчиком и субподрядчиком на выполнение отдельных видов строительно-монтажных и пусконаладочных работ (договор субподряда).
В зависимости от способа установления цены различают следующие виды договоров:
договор с твердой ценой. Заказчик производит расчеты с подрядчиком по твердой установленной цене за весь объем либо за единицу выполняемых работ. Такой вид договора заключается в том случае, если на момент определения стоимости предмета договора проектная документация тщательно разработана. При этом подрядчик несёт на себе риск увеличения затрат при изменении условий договора или ситуации на строительном рынке. При заключении договора с твердой договорной ценой подрядчик вправе не представлять сведения о своих затратах, при этом сэкономленные средства, полученные за счёт замены материалов, способов выполнения работ, приводящих к удешевлению строительства остаются у подрядчика;
договор «затраты плюс». Заказчик возмещает фактические заранее рассчитанные издержки подрядчика и дополнительно выплачивает ему вознаграждение в фиксированной сумме;
договор со смешанной ценойявляется разновидностью договора «затраты плюс» с установленной предельной ценой договора.
По договору строительного подряда подрядчик (исполнитель работ) обязуется в установленный договором срок построить объект, выполнить отдельные строительно-монтажные или пуско-наладочные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену. В отдельных случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принять на себя обязательство по эксплуатации объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
В зарубежной практике подрядные отношения регламентируются международными стандартами, разработанными и применяемыми Международной федерацией инженеров-консультантов (FIDIC). Эти документы используют Международный и Европейский банки развития и реконструкции. В документах FIDIC предусматривается твердая контрактная цена и полная прозрачность использования средств и предоставление подрядчиком информации заказчику по всем платежам, связанными со строительством объекта. В контрактах большое внимание уделяется системе распределения рисков и урегулированию возникающих споров. За риски отвечает тот субъект, который способен их контролировать, нести ответственность и принимать соответствующие решения.
Контракт FIDIC включает в себя договор подряда (общие, особые условия), требования заказчика, заявку на тендер (предложение подрядчика), спецификации, чертежи и приложения.
Кроме того, существует Федерация европейской строительной отрасли (FIEC), объединяющая национальные союзы и подрядные организации и ориентированная на продвижение интересов её участников внутри Евросоюза в части нормативной и законодательной деятельности.
4.2. Тендерные торги и их участники
Одним из механизмов эффективной реализации инвестиционно-строительного проекта являются тендерные торги.
Подрядные торги – форма размещения заказов, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг.
Тендер – конкурсная форма проведения подрядных торгов.
Тендерные торги проводятся в соответствии с ГК РФ, Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», а также другими законодательными документами, отражающими специфику строительства и способы формирования стоимости предмета договора. В документах определяются основные положения по порядку проведения торгов, в том числе электронной форме, заключению и исполнению контрактов на строительство объектов для федеральных и муниципальных нужд. Действующее законодательство направлено на повышение экономической заинтересованности участников проектов, укрепление договорной дисциплины, а также эффективное использование финансовых средств.
Основными участниками подрядных торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет (конкурсная комиссия), участник размещения заказа.
При проведении торгов заказчик принимает решение о проведении тендера, определяет предмет торгов и форму их проведения, назначает организатора торгов, контролирует его работу, участвует в работе тендерного комитета через своего представителя, устанавливает окончательные условия договора и заключает его с победителем торгов. Заказчик должен обладать необходимыми инвестиционными ресурсами или правом распоряжения ими, подтвержденным соответствующим финансовым документом, например кредитным договором или распоряжением органа исполнительной власти. Документальное подтверждение инвестиционной способности должно иметься у заказчика на момент создания своего тендерного комитета или обращения в уже существующий.
Организатором торгов может быть заказчик либо любое юридическое лицо им уполномоченное, специализирующееся на проведении конкурсов организации. Организатор торгов осуществляет сбор и анализ предложений по заключению контрактов, публикует объявления в СМИ, проводит рассылку приглашений, создает электронные ресурсы, формирует тендерный комитет, направляет и контролирует его деятельность, рассматривает апелляции на решения конкурсной комиссии, несет все расходы по подготовке и проведению торгов.
Обязанности организатора торгов устанавливаются в договоре на проведение конкурса.
Тендерный комитет (конкурсная комиссия) – комитет, обслуживающий торги. Он может быть постоянным или временным. Постоянный комитет бывает ведомственным, федеральным, муниципальным и создается как самостоятельная организация с правами юридического лица, которая осуществляет свою деятельность на договорной основе.
К работе в конкурсной комиссии могут привлекаться представители проектных, научно-исследовательских, инженерно-консультационных и других организаций. Тендерный комитет осуществляет вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к заявкам, поданным в электронной форме и находящимся в информационной системе общего пользования; отбор участников конкурса, рассмотрение, оценку и сопоставление заявок, определение победителя конкурса. Он организует разработку и распространение конкурсной документации; проводит ознакомление претендентов с ней и дает необходимые разъяснения; обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных заявок; осуществляет процедуру торгов и ее оформление.
Участниками размещения заказа (участник) являются лица, претендующие на заключение контракта. Участником может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, соответствующее требованиям законодательства РФ и подавшее заявку на участие в конкурсе.
В зависимости от формы проведения торги бывают открытые и закрытые (ограниченные по числу претендентов).
Извещение о проведении открытого конкурса опубликовывается заказчиком или уполномоченным органом (организатором торгов) в официальном печатном издании и размещается на официальном сайте не менее чем за тридцать дней до дня вскрытия конвертов с заявками и открытия доступа к электронным документам. Заказчик также вправе размещать объявление о проведении открытого конкурса в любых средствах массовой информации.
В извещении о проведении открытого конкурса указываются сведения: форма торгов, информация о заказчике (организаторе торгов); описание предмета торгов; начальная (максимальная) цена контракта; срок, место и порядок предоставления конкурсной документации; размер, порядок и сроки внесения платы, взимаемой заказчиком за предоставление конкурсной документации; место, дата и время вскрытия конвертов с заявками и открытия доступа к электронным заявкам; место и дата их рассмотрения и подведения итогов.
При проведении закрытых торгов заказчик направляет в письменной форме приглашения принять участие в конкурсе ограниченному кругу лиц, удовлетворяющих требованиям заказчика и действующему законодательству.
Извещение о проведении закрытого конкурса и конкурсная документация не подлежат опубликованию в средствах массовой информации и размещению в сети Интернет.
4.3. Состав конкурсной документации
Конкурсная документация разрабатывается заказчиком, организатором торгов или специализированной организацией и утверждается заказчиком.
Конкурсная документация содержит:
требования к содержанию, форме, оформлению и составу заявки на участие в конкурсе, в том числе заявки, подаваемой в форме электронного документа, и инструкцию по ее заполнению;
описание предмета торгов, его количественных и качественных характеристик;
место, условия и сроки выполнения работ;
сроки и порядок оплаты стоимости предмета договора;
порядок формирования цены контракта;
порядок, место, дату начала и окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. При этом датой начала срока подачи заявок является день, следующий за днем опубликования в официальном печатном издании или размещения на официальном сайте извещения о проведении конкурса;
место, порядок, даты и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам;
критерии и порядок оценки заявок;
проект договора (государственного контракта).
Для участия в конкурсе претендент подает заявку в письменной форме в запечатанном конверте или в форме электронного документа в сроки и по форме, установленные конкурсной документацией. Заявка должна содержать фирменное наименование организации, сведения об организационно-правовой форме, адрес, реквизиты, заверенные копии регистрационных и уставных документов; документы, подтверждающие квалификацию участника, профилирующее направление деятельности, данные о структуре организации (наличие производств, дочерних предприятий, филиалов), о составе и квалификации инженерно-технического и производственного персонала, о производственных мощностях. Важным являются сведения об опыте и стаже работы участника в области, определяемой предметом торгов, а также подтверждающие это документы (статьи, фотографии, отзывы и другие документальные свидетельства). В заявке даётся информация о финансовом состоянии предприятия, его платежеспособности. Участник дает свои предложения о качестве работ, об условиях исполнения контракта, в том числе предложение о цене контракта и единицы продукции.
Заявка также содержит документы, подтверждающие внесение денежных средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе (платежное поручение), в случае, если в конкурсной документации указывается это условие.
Все листы заявки должны быть прошиты и пронумерованы. Она содержит опись входящих в ее состав документов, утверждена печатью для юридических лиц и подписана ответственным лицом.
Прием заявок на участие в конкурсе прекращается в день вскрытия конвертов или открытия доступа к электронным ресурсам.
Если по окончании срока подачи заявок подана только одна заявка или не подана ни одна, конкурс признается несостоявшимся.
4.4. Порядок рассмотрения заявок и определение победителя торгов
Публично в день, во время и в месте, указанных в извещении о проведении открытого конкурса, конкурсной комиссией вскрываются конверты с заявками и открывается доступ к электронным ресурсам. Конкурсной комиссией ведётся Протокол вскрытия конвертов, который утверждается представителями заказчика (организатора торгов). Указанный протокол размещается заказчиком в течение дня, следующего после дня подписания протокола, на официальном сайте. Заказчик, организатор торгов и участники вправе осуществлять аудио- и видеозапись процедуры.
Победитель определяется на основе критериев, содержащихся в конкурсной документации. Срок рассмотрения заявок для государственного или муниципального заказа определяется законодательством в зависимости от его вида и способа проведения конкурса.
На основании результатов рассмотрения заявок конкурсной комиссией принимается решение о допуске претендента к участию в конкурсе. Все решения оформляются Протоколом рассмотрения, который ведется конкурсной комиссией. Протокол должен содержать сведения об участниках, решение об их допуске к конкурсу или об отказе в нем с указанием положений законодательства и положений конкурсной документации, которым не соответствует участник. Протокол в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе размещается заказчиком на официальном сайте.
Если при проведении тендера на размещение государственного или муниципального заказов конкурс признан несостоявшимся и только один участник, подавший заявку, признан его участником, заказчик обязан передать такому участнику проект контракта. Участник не вправе отказаться от заключения договора.
Для определения победителя конкурсная комиссия оценивает и сопоставляет предложения по цене контракта или цене единицы продукции. При этом критериями оценки также могут быть качество работ и квалификация участника конкурса, сроки выполнения работ, объем предоставления гарантий качества. Во внимание принимаются технические, организационные и экономические предложения, деловая репутация, наличие опыта строительной деятельности, наличие производственных мощностей, трудовых, финансовых ресурсов и пр.
На основании результатов оценки и сопоставления заявок каждой из них по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий присваивается порядковый номер. Заявке, в которой содержатся лучшие условия исполнения контракта, присваивается первый номер. В случае, если в нескольких заявках содержатся одинаковые условия, меньший порядковый номер присваивается той, которая поступила ранее других.
Победителем конкурса признается участник, предложивший самые выгодные условия и заявке которого присвоен первый номер.
Конкурсная комиссия ведет Протокол оценки и сопоставления заявок, в котором должны содержаться сведения о месте, дате, времени проведения и порядке оценки заявок, участниках конкурса, принятом решении о присвоении заявкам порядковых номеров, а также сведения об участниках. Протокол подписывается всеми членами конкурсной комиссии и заказчиком, организатором торгов в течение дня, следующего после заседания конкурсной комиссии. Он составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, а второй передается победителю конкурса с проектом договора. В течение пяти банковских дней денежные средства, внесенные в качестве обеспечения заявки, возвращаются участникам, которые не стали победителями конкурса. Вся документация, сопровождающая торги хранится заказчиком не менее чем три года.
При рассмотрении протокола о результатах торгов конкурсной комиссией заказчик принимает решение:
о неутверждении результатов торгов и проведении повторных,
об утверждении победителя торгов и подписании с ним договора о намерениях,
об утверждении победителя торгов и подписании с ним договора подряда (контракта).
Протокол о намерениях – это документ, в котором стороны подтверждают свои намерения участвовать в определенном проекте и принимают в связи с этим на себя обязательства по определённым вопросам.
Заключение договора подряда с победителем торгов проходит в несколько этапов: подготовка контрактной документации, рассмотрение претензий и разрешение споров, проведение переговоров и подписание контракта.
Государственный или муниципальный контракт заключается не ранее чем через десять дней со дня размещения на официальном сайте протокола оценки заявок, а при проведении закрытого конкурса – со дня подписания этого протокола.
С момента объявления конкурса заказчик не имеет право вести переговоры по предмету торгов с его участниками до момента заключения договора. Если в ходе переговоров победитель конкурса признан уклонившимся от заключения контракта, заказчик вправе обратиться в суд с исковым требованием заключить контракт в принудительном порядке, а также о возмещении убытков либо заключить договор с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Договор заключается на весь период реализации проекта на основании исходных условий (стоимости, сроков и других показателей).
Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Типовой договор основные разделы: предмет договора, его стоимость и порядок расчётов, сроки выполнения работ, обязательства и ответственность сторон, реквизиты и прочие данные.
Предмет договора строительного подряда определяется конкурсной документацией. Им является «результат выполненной работы», то есть объект нового строительства или иные работы, связанные со строящимся объектом.
Срок договора строительного подряда – это срок реализации проекта. Он определяется в целом и может быть уточнён по итогам торгов. В договоре строительного подряда указываются два срока: начала и окончания работы. Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ может быть основанием для расторжения договора.
Стоимость предмета договора и порядок расчёта определяются исходными условиями, содержащимися в конкурсной документации. Ввиду большого объема СМР цена договора строительного подряда обычно определяется путем составления сметы.
Важным условием договорных отношенийявляется гарантия качества работ и определение гарантийного срока, на протяжении которого подрядчик гарантирует достижение показателей, указанных в технической документации, и возможность эксплуатации объекта.
Договором предусматриваются различные меры имущественной ответственности: за неисполнение условий договора – штрафные санкции, за несоблюдение сроков и ненадлежащее выполнение условий договора – пеня, а также взыскания в полном объёме убытков – за ущерб.
В контракт могут быть внесены условия о страховании объекта строительства, порядке внесения изменений в техническую документацию и другие условия.
Приложение к договору – это правовой документ, являющийся неотъемлемой частью договора и содержащий дополнительные данные о сделке.
Источник