Виды сметных расчетов при определении стоимости строительства объектов

Как осуществляется оценка стоимости проекта

Оценка стоимости проекта – процесс, без которого становится невозможным само осуществление замысла. Никто не начинает бизнес без предварительных расчетов, подобное недальновидное решение – прямой путь к банкротству.

Кроме того, ответ на вопрос, сколько будет стоить воплощение идеи в жизнь, часто важен не только для самого предпринимателя. Нередко бизнес можно организовать лишь при помощи сторонних инвесторов. И чтобы все срослось, этим людям или организациям необходимо предоставить полную информацию по данной теме.

Суть оценки стоимости проекта

Под оценкой стоимости понимают процесс оценки всех вероятных затрат, с помощью которых происходит успешная реализация всего проекта.

Оценка стоимости проекта не ограничивается каким-либо одним расчетом, а продолжает осуществляться на протяжении реализации всего проекта. Перед началом работ необходимо произвести предпроектную или концептуальную оценку их стоимости.

Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР).

Понятно, что этот расчет весьма условный, хотя и максимально приближенный к желаемому результату. Величина первоначальной оценки стоимости проекта может отличаться от его реальной цены в среднем на 50 % с возможными отклонениями как в ту, так и в иную стороны. Это отличие связано с постоянно возникающими рисками.

Поэтому в процессе поэтапного осуществления мероприятий появляется необходимость повысить точность оценки стоимости разработки проекта. По статистике, сметная стоимость максимально близко приближается к истинной величине оценки и имеет отклонение от -10 % до 25 %.

Суть оценки стоимости проекта

К тому моменту, когда появляется согласованная базовая цена проекта, должна быть проведена окончательная стоимостная оценка. Ее величина имеет минимальный разбег в 5-10 % по сравнению с реальными значениями.

Для расчета стоимостных показателей менеджер должен иметь всю необходимую информацию о проекте. На начальных этапах будет достаточно наличия Устава или иерархической структуры работ, предусмотренных проектом. На более поздних стадиях расчета этих данных уже будет не хватать, поэтому необходимо предоставить согласованный календарный план проекта.

На разных итерациях оценки стоимости получается ее разная величина. Укрупненное значение можно получить уже при наличии идеи проекта и приблизительном плане его реализации. По мере формирования четкого понимания этапов проекта, появляется больше информации, на основании которой происходит более точная оценка.

Для вас подарок! В свободном доступе до 18 сентября

Гарантированно найдете выгодную работу за 1-2 дня

Гарантированно найдете выгодную работу за 1-2 дня

Почему нельзя на ранних этапах произвести точную оценку стоимости реализации проекта? Потому что в начальной стадии формирования проекта еще нет четкого понимания реального масштаба предстоящих работ. И тратить лишние ресурсы на расчет точной стоимости просто нецелесообразно, тем более что необходимость такого расчета появится гораздо позднее.

Основные изменения в подходах к определению сметной стоимости строительства

Виды затрат в проекте

В процессе реализации проекта неизбежно возникновение затрат, которые можно разделить на три группы.

Обязательства

К первой группе следует отнести обязательства – это затраты, которые возникают в результате заключения договоров или контрактов, осуществлении заказа разнообразных товаров/услуг. Причем суммы, которые необходимо заплатить, известны заранее. На основании подписанных документов поставщики выставляют счет, который заказчик обязан оплатить.

Сроки выполнения платежей по обязательствам могут быть различны, оговариваются и согласовываются всеми заинтересованными сторонами. Чаще всего встречаются:

• полная или частичная предоплата;
• оплата после подписания итоговых документов (акта выполненных работ, акта приема-передачи товаров и т.д.);
• оплата по мере изготовления или поставки материалов;
• оплата в соответствии с финансовой политикой компании, как со стороны заказчика, так и со стороны поставщика.

В зависимости от способов организации учета в компании корректировку бюджета на сумму подтвержденных обязательств производят либо сразу, либо позже. Часть организаций не учитывает затраты по подписанным договорам до тех пор, пока не получит счет или не совершит оплату по нему.

При таком развитии событий менеджеру проекта для анализа ситуации бюджет доступен в искаженном виде, что будет помехой в случае определения дальнейших действий.

Бюджетные затраты

Ко второй группе затрат относятся бюджетные, которые составляются на основании сметной стоимости и распределяются в соответствии с календарным планом работ. Другими словам, это первоначальный план затрат с информацией, содержащей планируемые суммы и сроки платежей, необходимые для выполнения работ.

Фактические затраты

Третья группа затрат – это фактические платежи, согласно которым прорисовывается полная картина финансовых затрат на реализацию проекта. Эти расходы происходят в течение реализации работ по проекту, при оплате выставленных компании счетов, при осуществлении финансовых выплат.

Виды затрат в проекте

Давая оценку текущей стоимости проекта, суммируют абсолютно все затраты, которые были потрачены в ходе осуществления работы. К ним относят:

• материалы;
• комплектующие;
• платежи за аренду площадей, оборудования, транспорта и т.д.;
• лизинговые платежи;
• затраты на оплату труда;
• стоимость расходных материалов;
• стоимость обучения и стажировки персонала;
• логистические расходы;
• затраты на командировки сотрудников;
• стоимость организации семинаров, конференций, совещаний;
• представительские расходы.

Для корректного отражения фактических затрат менеджеру проекта потребуется помощь со стороны грамотного сотрудника сметного отдела или привлечение линейных сотрудников каждой производственной вертикали, которые в рамках своих полномочий будут осуществлять необходимую деятельность.

5 методов оценки стоимости проекта

Существуют различные методы оценки стоимости проекта. На практике широкое применение нашли следующие:

• Метод параметрической оценки

Уже из названия становится понятно, что при такой оценке стоимости используют статистическую зависимость между разноплановыми параметрами, которые получают, анализируя исторические данные, и операционной стоимостью. Таким образом, происходит нормирование стоимости работ. Пример, стоимость 1 человека/часа работы какого-либо специалиста, стоимость строительства 1м2 жилой площади и т.д.

Команда GeekBrains совместно с международными специалистами по развитию карьеры подготовили материалы, которые помогут вам начать путь к профессии мечты.

Подборка содержит только самые востребованные и высокооплачиваемые специальности и направления в IT-сфере. 86% наших учеников с помощью данных материалов определились с карьерной целью на ближайшее будущее!

Скачивайте и используйте уже сегодня:

Топ-30 самых востребованных и высокооплачиваемых профессий 2022

Поможет разобраться в актуальной ситуации на рынке труда

Подборка 50+ ресурсов об IT-сфере

Только лучшие телеграм-каналы, каналы Youtube, подкасты, форумы и многое другое для того, чтобы узнавать новое про IT

ТОП 50+ сервисов и приложений от Geekbrains

Безопасные и надежные программы для работы в наши дни

Рассчитывая стоимость единицы продукции, используют определенные, общепринятые формулы, а при определении стоимости всего объема выполненных работ исходными данными служит стоимость единицы продукции.

• Оценка стоимости методом аналогии с похожими работами, которые уже выполнялись по ходу реализации этого проекта или реализованные на других проектах

Оценка по аналогам может реализовываться сразу ко всем работам, а может быть использована совместно с параметрической оценкой стоимости проекта. Во втором случае должны быть сведения о ранее выполнявшихся аналогичных работах, но в других объемах или при измененных условиях. Основным преимуществом данного способа оценки стоимости является повышенная точность.

Объяснение этому достаточно простое – известна не только плановая стоимость работ, подвергаемых анализу, но и ее фактическое значение. На основании наличия существенной разницы между плановыми и фактическими показателями, менеджер проекта может предпринимать необходимые действия.

• Метод оценки стоимости большого объема работ «снизу-вверх» заключается в суммировании оценок, характерных для мелких составляющих, оцениваемой работы

Если иерархическая структура работ разработана точно и подробно, то и стоимостные оценки проект будут точными и корректными. Данный метод является самым точным, что подтверждается практикой.

В качестве примера можно взять процесс передачи сервера заказчику. Как и любое другое оборудование, сервер до момента передачи нуждается в тестировании. Стоимость этого процесса складывается из стоимостей обычного тестирования, тестирования при максимальных нагрузках и ряда других стандартных процедур.

• Существует и обратный метод «сверху-вниз»

По сравнению с предыдущим, этот метод является не таким точным. В основном его применяют в тех случаях, когда отсутствует подробная иерархическая структура работ, не хватает информации о материалах и компонентах, которые необходимы для осуществления работ. Процесс оценки стоимости аналогичен предыдущему методу, только в обратном порядке.

В первую очередь оценивают в укрупненном формате весь объем работы, после чего его разбирают на составные части – по виду работ, по исполнителю, по месту производства и т.д. Чаще всего оценку таким способом проводят на начальном этапе проекта. Т.е. в тот период, когда решается его целесообразность, стоит ли тратить средства для более точного планирования и оценки.

• Метод анализа предложений от разных исполнителей

Этот метод актуален при условии, если работу могут выполнить несколько организаций. Техническое задание рассылают всем потенциальным исполнителям. В коммерческих предложениях, полученных от них, указаны сроки выполнения работ, цена на каждую операцию и общая стоимость работ, а также прописаны иные условия. Владея информацией от исполнителей, менеджер проекта может выполнить оценку стоимости.

Приглашаем вас на бесплатный онлайн-интенсив «Путь в IT»! За несколько часов эксперты GeekBrains разберутся, как устроена сфера информационных технологий, как в нее попасть и развиваться.

Интенсив «Путь в IT» поможет:

• За 3 часа разбираться в IT лучше, чем 90% новичков.
• Понять, что действительно ждет IT-индустрию в ближайшие 10 лет.
• Узнать как по шагам c нуля выйти на доход в 200 000 ₽ в IT.

При регистрации вы получите в подарок:

Тест, в котором вы оцениваете свои качества и узнаете, какая профессия в IT подходит именно вам

«Критические ошибки, которые могут разрушить карьеру»

Собрали 7 типичных ошибок, четвертую должен знать каждый!

Тест «Есть ли у вас синдром самозванца?»

Мини-тест из 11 вопросов поможет вам увидеть своего внутреннего критика

Гайд по профессиям в IT

5 профессий с данными о навыках и средней заработной плате

Хотите сделать первый шаг и погрузиться в мир информационных технологий? Регистрируйтесь и смотрите интенсив:

Выбор метода оценки стоимости зависит от конкретных деталей каждого проекта, квалификации менеджера и других критериев. Например, для хорошего результата при использовании метода «снизу-вверх», при стоимостной оценке, требуется наличие хорошо проработанной иерархической структуры работ. Кстати, и при других методах оценки этот критерий не будет лишним. При его отсутствии, следует пользоваться методом «сверху-вниз».

5 основных принципов оценки

Менеджер проекта должен стремиться повышать качество процесса оценки стоимости. Для этого существует 5 основных принципов, которых он должен придерживаться:

1. Принцип «оптимального ответственного». Его суть заключается в том, что лучше всего оценить стоимость предстоящей задачи сможет тот, кто лучше разбирается в ней. Зачастую исполнитель и становится оптимальным ответственным. Ведь никто лучше его не знает решение задачи, потому что только он обладает необходимыми знаниями, и что немаловажно – опытом. Путем привлечения исполнителей на стадии планирования, менеджер проекта развивает их мотивационный посыл и учит их работать на результат.
2. Принцип «независимости». Основан на том, что оценка стоимости различных работ и составляющих ее операций производится независимо от оценок работ, которые связаны с ними. Проще говоря, каждую работу рассматривают независимо от других процессов. Связи между работами и процессами, а также появляющиеся в результате этой связи риски и отклонения, учитывают при анализе информации при дальнейшем, более подробном, планировании.
3. Принцип «адекватности условий». Производя оценку и расчет предстоящих работ, специалист должен исходить из того, что он имеет ресурсы в необходимом количестве, методы выполнения работ применяются самые эффективные, а реализация происходит в адекватных условиях. Такие расчеты характерны для оптимистического сценария развития событий. При необходимости получения уточненных оценок, следует брать в расчет возможные ограничения по проекту. Это может привести к объяснимому увеличению оценок.

Источник

Сметная документация в строительстве: сметы, состав, разработка

Сметная документация (СД) – та часть проектно-сметной документации (ПСД, ПД), в которой определяются затраты на строительство. Она содержит обоснование целесообразности всех видов затрат: финансовых, трудовых, материально-технических. В составе проектной документации под СД отводится отдельный пункт – раздел 11 (согласно Постановлению N 87). Обычно он разрабатывается на заключительном этапе выполнения проектных работ, поскольку охватывает и обобщает предыдущие разделы.

Смета – очень важный раздел проектной документации, поэтому во многих проектных организация существуют целые отделы, занимающиеся их составлением. Необходимость СД обусловлена тем, что для заказчика и подрядчика требуется установить договорную стоимость. Еще сметная цена необходима:

• для планирования затрат;
• анализа затрат по ходу и после окончания работ;
• проведения промежуточных расчетов между подрядчиком и заказчиком.

Что такое сметная стоимость

Одна из основных целей разработки СД выступает определение сметной стоимости. Под ней понимают плановую величину затрат на строительство, капитальный ремонт или реконструкцию объекта в соответствии с разработанным проектом. Зная эту величину, можно выполнять следующие работы:

• распределять капитальные вложения по этапам;
• формировать договорные цены;
• искать источники финансирования.

При заключении договора подряда достаточно иметь только протокол соглашения о договорной цене. То есть сметная документация не считается обязательной, но заказчик имеет право в любой момент ее затребовать, и очень редко кто не пользуется этим правом, особенно если в качестве заказчика выступает государственная организация. Поэтому без разработки СД не обходится практически ни один объект строительства. Сметную стоимость устанавливают на каждой стадии проектирования, что позволяет постепенно ее детализировать и уточнять.

Для чего необходима сметная стоимость

Если говорить простыми словами, то сметная стоимость равна сумме, необходимой для возведения или ремонта объекта в соответствии с разработанным проектом. С помощью нее не только определяют размер капитальных вложений и устанавливают договорные цены, но и производят:

• расчет за уже законченные подрядные работы;
• расчет за покупку, поставку и настройку техники и оборудования;
• возмещение других затрат за счет средств по сводному сметному расчету;
• составление отчетности и оценку деятельности строительно-монтажных организаций;
• определение балансовой стоимости фондов, вводимых в действие по построенным объектам.

При вычислении сметной стоимости учитывается тип работ: строительство нового сооружения, его расширение, реконструкция или капитальный ремонт.

Виды СД в строительстве

• Объектная и локальная. Разрабатывается под один конкретный объект или вид работ соответственно.
• Сводная. Охватывает весь комплекс строящихся сооружений, обобщает СД по отдельным объектам. За основу берутся сметные и объектные расчеты.
• Сметный расчет. СД без подробной детализации, где используются укрупненные показатели.
• Сводка затрат. Сметный документ, в котором отражена стоимость постройки здания в случаях, когда наряду с производственными объектами проектно-сметная документация разрабатывается еще и на объекты другого назначения, например, жилого или гражданского.

Если при строительстве должны быть предусмотрены мероприятия, охраняющие окружающую среду, то на них необходима отдельная СД. В ней определяются затраты, нужные для обеспечения охраны среды.

Нормативная база для разработки СД

В постановлении N 84 содержатся требования к содержанию и список разделов, который должен быть в составе сметной документации. Она подробно рассматривается в пунктах с 28 по 31. Раздел 11 носит название «Смета на строительство объектов капитального строительства». Согласно п. 28, она должна включать саму СД и пояснительную записку к ней (текстовая часть).

Другие документы, которые помогут при разработке СД

Где еще можно найти полезную информацию по особенностям и правилам разработки сметной документации:

• Глава 2.1. Градостроительного кодекса РФ о ценообразовании и сметном нормировании в области градостроительной деятельности.
• Письмо Минстроя РФ от 10.11.1992 N БФ-923/12 «Методические рекомендации по определению стоимости строительства». Здесь можно найти основные принципы и положения ценообразования в условиях развития рыночных отношений, а также порядок выполнения сметных расчетов ресурсным методом. Еще в составе рекомендаций есть приложения с унифицированными формами документов: форма N 5, форма N 4а, форма N 4 (выбираются с учетом метода расчета стоимости).
• Приказ Минстроя РФ от 4.09.2019 N 507/пр об утверждении методических норм по применению сметных норм.
• Приказ Минстроя РФ от 4.09.2019 N 519/пр об утверждении методических рекомендаций по применению единичных расценок на различные виды работ.

Что включают в СД

Состав сметной документации согласно Постановлению N 87 (п. 29-31):

• пояснительная записка;
• локальные и объектные сметы;
• сводка затрат;
• сводный сметный расчет стоимости;
• сметные расчеты на отдельные виды затрат.

В пояснительной записке, согласно п. 29 Постановления N 87, должна содержаться следующая информация:

• адрес месторасположения объекта строительства;
• список утвержденных сметных нормативов, которые применяются при разработке СД;
• обоснование предельной стоимости строительства (на основе проектов-аналогов или расчета с укрупненными показателями);
• название подрядной организации;
• обоснование выбранного метода вычисления сметной стоимости;
• другие важные особенности, связанные с определением стоимости объекта.

Этапы разработки сметной документации

Как было сказано выше, общая сметная стоимость рассчитывается по стадиям проектирования. Раньше это были стадии проекта и рабочего проекта. Сегодня в ПСД есть понятия проектной и рабочей документации, и их можно разрабатывать последовательно или параллельно. Но для упрощения при составлении СД можно прибегать и к проектированию по стадиям (этапам). Это касается и сметной стоимости. Она уточняется на каждой из стадий:

1. Предпроектная. На этом этапе нужно определить предварительную стоимость, чтобы выполнить обоснование инвестиций. Берутся укрупненные показатели: 1 м 2 жилой площади, 1 м 3 строительных объемов, 1 га площади земель и пр. Если таких показателей нет, то можно найти аналогичные объекты и взять их стоимость.
2. Проект. На этой стадии детализируют укрупненные показатели произведенных расчетов.
3. Рабочая документация. Сметы окончательно детализируются, в результате чего получается сметная стоимость.

Виды СД на каждой стадии проектирования

На каждом этапе проектирования формируются разные сметные документы. В составе проекта начинают с разработки сводки затрат и расчет по отдельным категориям затрат. Далее переходят на объектные и локальные, а по окончании составляют общий сводный сметный расчет.

На этапе подготовки уже рабочей документации (РД) составляются следующие документы:

• Локальные сметы. Первичный вид документов, составляемых для отдельных видов работ и категорий затрат. Здесь берутся рабочие объемы, которые были точно вычислены при оформлении РД.
• Расчеты сметные локальные. Документы, разрабатываемые, когда затраты, объемы работы и методы нельзя точно вычислить на данный момент и они будут уточняться в ходе работ.

Особенности локальных смет

Разрабатывая локальные сметы, сметчик использует определенные документы, показатели и параметры:

• чертежи конструктивных элементов;
• вычисленные физические объемы работ;
• принятые методы выполнения каждого вида работ.

При разработке удобно группировать данные по отдельным видам работ, а также видам конструкций. Причем их необходимо располагать в технологической последовательности выполнения или монтажа. С учетом этого выделяют разные виды расчетов:

• на общестроительные работы;
• специальные виды работ;
• установка механизмов и оборудования;
• внутренние работы по обустройству инженерных коммуникаций и пр.

Вне зависимости от вида работ обязательно должны учитываться их отличительные особенности, поскольку они могут влиять на сложность исполнения и, соответственно, стоимость.

Как определяют сметную стоимость

На сегодня применяются четыре метода расчета сметной стоимости:

• Ресурсный. Самый востребованный на сегодня метод, при котором расчет ведется на основании текущих цен и тарифов ресурсов. Востребованность связана с тем, что метод дает возможность быстро пересчитывать сметную стоимость на новые цены.
• Ресурсно-индексный. Ресурсный метод сочетается с системой индексов цен на ресурсы. Индексами называют соотношение текущих цен к базовым.
• Базисно-индексный. В отличие от предыдущего метода не предполагает раздельного определения расхода ресурсов в натуральных показателях.
• Базисно-компенсационный. В основе лежит базисная стоимость, учитывающая ожидаемые изменения цен и тарифов. Уже в процессе работ она уточняется в соответствии с фактическими изменениями.

Выбор конкретного метода не регламентируется законодательство. Все зависит от условий договора и конкретной экономической ситуации.

Подробнее о методах определения сметной цены

Ресурсный метод. Расход ресурсов ведется в натуральных показателях: тоннах, штуках, чел.-час., м 3 и пр. В качестве цен берутся текущие, т. е. те, что есть на момент разработки сметы. Под ресурсами понимают затраты времени разных видов оборудования, трудовые затраты, количество конструкций и изделий.

Ресурсно-индексный метод. Главный показатель – отношение текущих цен к базовым. Здесь стоимость разных затрат может быть рассчитана в разных ценах: материалы – в действующих по ресурсному методу, а зарплаты рабочих – с применением коэффициентов (берутся из базы и индексируются).

Базисно-индексный метод. При расчете используют базовые цены, которые пересчитывают в текущие путем умножения стоимости по каждой строке сметы на специальные коэффициенты (индексы).

Базисно-компенсационный. Метод примечателен тем, что позволяет легко пересчитывать окончательную стоимость при замене ресурсов или изменениях их текущих цен.

Экспертиза и утверждение сметной документации

Порядок экспертизы и утверждения сметной документации приводится в части 7 Письма Госстроя РФ от 29.12.1993 N 12-349. Согласно п. 7.3. указанного документа, экспертиза проводится в соответствии с Постановлением Госстроя России от 29.10.93 N 18-41, отражающим порядок проведения государственной экспертизы проектов строительства и градостроительной документации.

Еще здесь можно процитировать п. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса. В нем говорится, что проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. При необходимости (если объект строится за счет государства) предварительно ее отправляют на государственную экспертизу и только при ее положительном заключении передают на утверждение, но уже Госстрою России или соответствующим местным органам.

Программное обеспечение для составления смет

Ранее разработкой, составлением и оформлением смет занималась целая команда сметчиков. Все расчеты выполнялись вручную, что повышало трудоемкость работ, а еще требовало много времени и повышенного внимания ввиду высокого риска ошибок. Сегодня эти работы выполняются при помощи компьютерных программ, позволяющих сократить сроки подготовки документации, уменьшить трудозатраты и снизить вероятность ошибки.

Для разработки смет активно используются разные профессиональные программы:

• Smeta.RU,
• Комплекс А0,
• SmetaWizard,
• «Гранд-смета»,
• «Турбосметчик»,
• «Госстройсмета»,
• «1С:Смета»,
• «Гектор: Проектировщик-строитель».

При выборе конкретной программы учитывается множество факторов, включая присутствие в реестре сметных программ, наличие ресурсного метода работы, а также работы с основными нормативными базами в строительстве.

Источник