Виды стоимости объектов капитального строительства

Справочник стоимостных показателей по отдельным видам объектов капитального строительства (объектам-аналогам) на территории Российской Федерации и за рубежом

Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 9 ноября 2008 г.
Опубликован:

Письмо Минрегиона России

Справочник стоимостных показателей
по отдельным видам объектов капитального строительства (объектам-аналогам)
на территории Российской Федерации и за рубежом

1. Общие положения

Справочник стоимостных показателей по отдельным видам объектов капитального строительства (объектам-аналогам) (далее — Справочник) составлен на основании отчетных данных распорядителей бюджетных средств о фактических затратах, произведенных на финансирование объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию начиная с 2003 года.

При наличии разработанных и утвержденных в установленном порядке соответствующих укрупненных показателей стоимости строительства справочники объектов-аналогов не применяются.

Особенности определения сметной стоимости объектов реконструкции и капитального ремонта. Часть 3

2. Сфера применения

Справочник предназначен для общеэкономических расчетов стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса и оценки экономической эффективности инвестиционных проектов в градостроительной сфере деятельности.

Данный Справочник состоит из двух частей:

Часть I. Стоимостные показатели по отдельным видам объектов капитального строительства (объектам-аналогам) на территории Российской Федерации;

Часть II. Стоимостные показатели по отдельным видам объектов капитального строительства (объектам-аналогам) за рубежом.

3. Классификация объектов капитального строительства

Часть I. Стоимостные показатели по отдельным видам объектов капитального строительства (объектам-аналогам) на территории Российской Федерации

Раздел I. Объекты здравоохранения

1. Больницы (таблица 1)

2. Поликлиники (таблица 2)

3. Детские больницы (таблица 3)

4. Родильные дома (таблица 4)

5. Диспансеры (таблица 5)

Раздел II. Спортивные здания и сооружения

1. Спортивные комплексы с ледовыми аренами (таблица 6)

2. Физкультурно-оздоровительные комплексы (таблица 7)

3. Плавательные бассейны (таблица 8)

4. Спортивные комплексы с плавательными бассейнами (таблица 9)

5. Спортивные комплексы (таблица 10)

6. Дворцы спорта (таблица 11)

7. Катки (таблица 11)

8. Стадионы (таблица 12)

Раздел III. Объекты образования

1. Школы (таблица 13)

2. Школы с блоками для начальных классов (таблица 14)

3. Школы с бассейном (таблица 14)

4. Школы-интернаты (таблица 15)

5. Детские сады (таблица 15)

Раздел IV. Объекты культуры

1. Концертные и выставочные залы (таблица 16)

2. Дома культуры (таблица 16)

3. Библиотеки (таблица 16)

4. Музеи (таблица 17)

5. Театры (таблица 17)

6. Цирки (таблица 17)

Раздел V. Административные здания

Влияние ПОС на сметную стоимость

1. Здания управления (администрации) (таблица 18)

2. Здания правосудия (суды, милиция) (таблица 18)

3. Административно-бытовые корпуса (таблица 18)

4. Налоговые инспекции, пенсионные фонды, финансовые организации (таблица 18)

5. Здания общественных организаций (таблица 19)

6. Бизнес-центры (таблица 19)

7. Здания Министерства обороны Российской Федерации (казармы) (таблица 19)

8. Пожарные депо (таблица 19)

Раздел VI. Атомобильные дороги (таблица 20)

Раздел VII. Мосты железнодорожные (таблица 21-26)

Раздел VIII. Железные дороги (таблицы 27-48)

Часть II. Стоимостные показатели по отдельным видам объектов капитального строительства (объектам-аналогам) за рубежом

Раздел I. Административные здания

1. Офисные и деловые центры, офисные здания (таблица 1)

2. Здания министерств и ведомств, посольств (таблица 1)

3. Общественно-административные здания (таблица 1)

Раздел II. Бизнес-парки

1. Бизнес-парки (таблица 2)

Раздел III. Объекты торговли

1. Торговые центры (таблица 3)

Раздел IV. Объекты здравоохранения

1. Больницы, госпитали, поликлиники (таблица 4)

Раздел V. Гостиницы

1. Гостиницы высшего класса (таблица 5)

2. Гостиницы среднего класса (таблица 5)

Раздел VI. Жилые здания

1. Жилые дома (таблица 6)

Раздел VII. Объекты культуры

1. Дворцы искусств, культурные центры (таблица 7)

2. Концертные и выставочные залы (таблица 7)

3. Библиотеки (таблица 7)

4. Музеи (таблица 8)

5. Театры (таблица 8)

Раздел VIII. Объекты образования

1. Научно-исследовательские корпуса, научные парки (таблица 9)

2. Университеты (таблица 9)

3. Преподавательские и академические корпуса (таблица 9)

4. Студенческие корпуса (таблица 10)

5. Музыкальные школы (таблица 10)

Раздел IX. Спортивные объекты

1. Футбольные стадионы (таблица 11)

2. Дворцы спорта (таблица 11)

3. Ледовые арены и дворцы, хоккейные арены (таблица 11)

4. Спортивные комплексы (биатлон и лыжи), лыжные комплексы (таблица 12)

5. Конькобежные центры (таблица 12)

6. Санно-бобслейные трассы (таблица 12)

7. Арена для керлинга (таблица 13)

8. Бассейны (таблица 13)

9. Спортивные комплексы (таблица 14)

10. Спортивные залы (таблица 14)

Раздел Х. Объекты транспорта

1. Объекты транспортной инфраструктуры (мосты железобетонные и стальные, тоннели) (таблица 15)

2. Скоростные дороги (автострады) с тоннелями и мостами (таблица 16)

3. Магистрали (четырехполосные и двухполосные) (таблица 16)

Раздел XI. Прочие здания

1. Государственные таможни (таблица 17)

2. Здания суда (таблица 17)

3. Тюрьмы (таблица 17)

Раздел XII. Промышленные объекты

4. Промышленные здания (таблица 18)

4. Состав показателей стоимости строительства

Показатели стоимости строительства определены в уровне цен по состоянию на 01.01.2009 года с учетом налога на добавленную стоимость (НДС).

Источник

Как определяется кадастровая стоимость

О том, что налог на имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, общественно известный факт, но то, как определяется кадастровая стоимость, для многих остается загадкой. В нашей статье, мы постараемся доходчиво и без лишних профессионализмов раскрыть эту «непостижимую» тему.

Кто определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Начнем с того, что кратко разъясним, кто же занимается определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

В свою очередь, процесс государственной кадастровой оценки состоит из четырех процедур, которые выполняют различные органы власти и гос.учреждения:

1. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный на то орган субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество субъекта);
2. Непосредственно расчет кадастровой стоимости производит государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ») при исполнительном органе государственной власти субъекта РФ;
3. Проверку и контроль расчетов кадастровой стоимости осуществляет Росреестр;
4. Утверждает результаты кадастровой оценки исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

Из чего можно сделать вывод, что, хоть в государственной кадастровой оценке и задействован целый альянс, фактическую калькуляцию осуществляет все же ГБУ. Т.е. формально именно ГБУ определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости (более подробно о ГБУ написано здесь).

Для чего определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Также, считаем необходимым отметить, что кадастровая стоимость определяется не только для целей налогообложения.
На основании величины кадастровой стоимости объекта недвижимости формируются ставка арендной платы, государственные пошлины при наследовании или сделке, а также осуществляется выкуп объекта у государства.
Причем нынешняя максимальная приближенность кадастровой стоимости к рыночной, обусловлена исключением махинаций по ее искусственному занижению при осуществлении различных сделок с недвижимостью.

Как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Учитывая цели определения кадастровой стоимости, естественно, что региональная экономика оказывает на ее формирование большее влияние, нежели состояние рынка.
Процесс и методология расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости подробно описаны на 145 страницах методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (далее – «Указания»).
Однако стоит выделить основные моменты того, как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Метод и подходы определения кадастровой стоимости

Ключевым фактором расчета кадастровой стоимости является использование метода массовый оценки, при которой выбирается любой из подходов (затратный, доходный, сравнительный).
При методе массовой оценки объекты с аналогичными характеристиками оцениваются группами (подгруппами), котором присваиваются определенные коды. Перечень кодов представлен в Указаниях, что помогает определить методологию оценки объекта, относящегося к той или иной группе (подгруппе).

Ценообразующие факторы

Также при определении кадастровой стоимости очерчивается круг ценообразующих факторов, устанавливаются их значения, которые впоследствии используются непосредственно в расчетах.
В свою очередь ценообразующие факторы подразделяются на три группы: характеризующие внешнюю среду, характеризующие окружение и сегмент рынка и характеризующие объект недвижимости. Их объемный (но не исчерпывающий) перечень представлен в Указаниях, перечислим самые значимые из них:

• физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
• технические и эксплуатационные характеристики объекта;
• наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
• характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
• наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
• неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства);
• региональная экономика, экология и пр.

Сбор и анализ рыночной информации

Сбор рыночной информации для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется как по каждому сегменту рынка в отдельности, так и по рынку в целом. Помимо информации об экономических, экологических, социальных и прочих факторах, влияющих на стоимость недвижимости, собираются сведения о ценах сделок следующих типов: купля, продажа, купля-продажа, аренда.
Также для обзора рынка анализируется: порядок цен в строительной отрасли, особенности кредитования рынка недвижимости, тарифы за пользование инженерно-техническими коммуникациями или же затраты на их подключение.

Выбор модели оценки для определения кадастровой стоимости

На основании полученных значений исходных данных (группа (подгруппа) объектов недвижимости, ценообразующие факторы и пр.) осуществляется выбор модели оценки, анализ ее качества и, непосредственно, расчет кадастровой стоимости объекта.
Расчет осуществляется с применением специализированных формул, в которые при необходимости вводятся коэффициенты и поправочные (понижающие) коэффициенты.

Применение той или иной методологии расчетов при определении кадастровой стоимости объекта, использование коэффициентов и определенных ценообразующих факторов не осуществляется огульно, а сопровождается описанием и обоснованием оценщика, производящего калькуляцию.

Результат определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Результатом определения кадастровой стоимости объекта, является отчет, разрабатываемый ГБУ. Отчет по определению кадастровой стоимости направляется в Росреестр на проверку, а далее в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ на утверждение.
В момент проверки отчета Росреестром, свои замечания к определению кадастровой стоимости и ее величине имеет право направить каждое заинтересованное лицо. Для этих целей полная версия отчета размещается для ознакомления на официальном сайте ГБУ, о чем Росреестр и уполномоченный орган субъекта РФ информирует, посредством размещения уведомления на своих сайтах, а также на информационных щитах органов местного самоуправления.

На основании вышеизложенного, можно смело сделать вывод, что определить кадастровую стоимость, не имея на то должных навыков и знаний, практически невозможно, уж слишком это сложный и «многослойный» процесс. Однако лакмусовой бумажкой является факт превышения кадастровой стоимости над рыночной, что дает владельцам законное право оспорить результаты «неадекватной» оценки (о том, как это сделать, читайте здесь), тем самым снизив налог на имущество.

Источник

Статья 8.3. Ценообразование и сметное нормирование в области градостроительной деятельности

1. Сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств регионального оператора, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме, определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов. В иных случаях сметная стоимость строительства определяется с применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Сметная стоимость строительства используется при формировании начальной (максимальной) цены контрактов, цены контрактов, заключаемых с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, сохранению объектов культурного наследия в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, законодательством Российской Федерации о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, формировании цены иных договоров, заключаемых указанными в части 2 настоящей статьи лицами и предусматривающих выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, по сохранению объектов культурного наследия, при условии, что определение сметной стоимости строительства в порядке, установленном настоящей частью, в соответствии с настоящим Кодексом является обязательным. При этом сметные нормативы и сметные цены строительных ресурсов, использованные при определении сметной стоимости строительства, не подлежат применению при исполнении указанных контрактов или договоров, если иное не предусмотрено таким контрактом или таким договором.

2. В случае, если сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения в ходе проведения государственной экспертизы проектной документации. При проведении капитального ремонта объектов капитального строительства указанная сметная стоимость подлежит такой проверке в случаях, установленных Правительством Российской Федерации. В случае, если указанная сметная стоимость строительства не превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит такой проверке, если это предусмотрено договором.

2.1. Сметная стоимость строительства в отношении объектов капитального строительства, расположенных за пределами территории Российской Федерации и финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

3. Сметные нормативы утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, в установленном им порядке.

4. Сведения об утвержденных сметных нормативах включаются в федеральный реестр сметных нормативов.

5. Сметные цены строительных ресурсов определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, по результатам мониторинга цен строительных ресурсов.

6. Методики определения сметных цен строительных ресурсов утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

7. Порядок мониторинга цен строительных ресурсов, включая виды информации, необходимой для формирования сметных цен строительных ресурсов, порядок ее предоставления, а также порядок определения лиц, обязанных предоставлять указанную информацию, устанавливается Правительством Российской Федерации.

8. Сбор, обработка и хранение информации, предусмотренной частью 9 настоящей статьи, осуществляются с учетом требований о защите информации ограниченного доступа, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

9. Сметные цены строительных ресурсов являются общедоступной информацией и размещаются в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве.

10. Мониторинг цен строительных ресурсов осуществляется на основе информации, содержащейся в классификаторе строительных ресурсов. Формирование и ведение классификатора строительных ресурсов осуществляются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, в установленном им порядке.

11. Укрупненные нормативы цены строительства разрабатываются и применяются в соответствии с утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, методиками разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства. Укрупненные нормативы цены строительства утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, в установленном им порядке.

Комментарий к Статье 8.3 Градостроительного кодекса

1. Составление смет в целях установления стоимости строительства объектов производится на усмотрение субъектов, вступающих в договорные отношения. Отсутствие сметы в договоре строительства объекта капитального строительства не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, причем данный тезис получил неоднократное подтверждение на уровне судебной практики.

Пример: в соответствии с п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» отсутствие технической документации не является безусловным основанием для того, чтобы признать договор незаключенным. Несмотря на то что подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, указание в предмете договора на объект работ и его размеры является достаточным основанием для признания договора заключенным. Согласованная проектно-сметная документация как самостоятельный документ не является существенным условием договора строительного подряда, а ее отсутствие не может являться основанием для признания договора незаключенным.

Данная правовая позиция в последующем неоднократно находила подтверждение в практике судов различного уровня, в том числе ВС РФ. В частности, следует иметь в виду обоснования, приведенные в Определениях ВС РФ от 11 марта 2015 г. N 306-ЭС15-629, от 16 февраля 2016 г. N 305-ЭС16-1087, от 26 сентября 2014 г. N 309-ЭС14-1500, а также в актах нижестоящих судов, например в Постановлении ФАС Поволжского округа от 18 февраля 2010 г. по делу N А12-13568/2008, Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 3 июля 2009 г. N А56-36267/2008 и др.

При наличии спора о согласованном объеме работ и их цене смета играет ключевую роль. Однако даже при ее отсутствии существует возможность установить объем выполненных работ с помощью экспертизы, а их стоимость по цене (п. 3 ст. 424 ГК РФ), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы, либо путем соответствующей экспертизы.

Составление сметы обязательно в отношении перечисленных в ч. 1 ст. 8.3 комментируемого Закона объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых РФ, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50%, а также в отношении сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома, осуществляемого полностью или частично за счет средств регионального оператора, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме. В то же время отсутствие сметы также не влечет безусловного признания договора строительного подряда с участием данных субъектов незаключенным (хотя ГрК РФ и возлагает на них данную обязанность), но приводит к возможному пересмотру сметной стоимости работ на основе надлежащим образом утвержденных сметных нормативов. Случаи нарушения данного требования ГрК РФ, а также непрохождения контроля сметной стоимости достаточно редки, прежде всего ввиду императивности требований ГрК РФ, предварительного и последующего контроля уполномоченных органов государственной власти, а также необходимости прохождения процедур, предусмотренных ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» и ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

2. Практические вопросы проверки достоверности сметной стоимости с участием указанных субъектов, предусмотренной ч. 2 комментируемой статьи, регулируются Постановлением Правительства РФ от 18 мая 2009 г. N 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, финансирование которых осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в уставных (складочных) капиталах которых составляет более 50 процентов».

В настоящее время функции контроля достоверности сметной стоимости возложены на Федеральное государственное учреждение «Главное управление государственной экспертизы» (сокращенно — ФАУ «Главгосэкспертиза России») и его региональные подразделения. Повторная проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств федерального бюджета, проводится только в случае увеличения сметной стоимости, в каких-либо иных обстоятельствах достаточно первоначального заключения ФАУ «Главгосэкспертиза России».

3. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи сметные цены строительных ресурсов определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве, то есть Минстроем России, по результатам мониторинга цен строительных ресурсов.

Данный орган ведет федеральный реестр сметных нормативов, в который включаются утвержденные сметные нормативы в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи, осуществляет мониторинг цен строительных ресурсов в целях выработки и реализации государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве, а также осуществляет иные функции в этой связи.

Мониторинг цен строительных ресурсов осуществляется Минстроем России в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 2016 г. N 1452 «О мониторинге цен строительных ресурсов», которым утверждены задачи данного органа государственной власти и правила мониторинга в соответствии с ч. 7 настоящей статьи.

Методики определения сметных цен строительных ресурсов также утверждаются Минстроем России (см. Методику определения сметных цен на эксплуатацию машин и механизмов, являющуюся приложением к Приказу Минстроя России от 20 декабря 2016 г. N 999/пр, Методику определения сметных цен на материалы, изделия, конструкции, оборудование и цен услуг на перевозку грузов для строительства, являющуюся приложением к Приказу Минстроя России от 20 декабря 2016 г. N 1001/пр).

4. Сметные цены федеральной государственной системы строительных ресурсов (ФГИС ЦС) предполагается публиковать на сайте Минстроя России в открытом доступе (ч. 9 настоящей статьи), таким образом, чтобы заинтересованные лица могли ими руководствоваться. Между тем с учетом положений п. 8 ст. 8.3 ГрК РФ данные обезличиваются в целях соблюдения требований о защите информации ограниченного доступа, предусмотренных законодательством РФ.

Источник