Закончился срок аренды земельного участка с объектом незавершенного строительства что делать

Строительство затянулось, аренда закончилась: что делать?

У застройщиков нередко возникают ситуации, когда завершить строительство объекта до окончания срока аренды земельного участка не удается. Что в таком случае грозит застройщику и одновременно арендатору земельного участка? Каковы его права? На эти вопросы «СК» помогает ответить Дарья Третьякова, партнер КА «Юрпроект».

Первый вопрос, который волнует застройщика: может ли уполномоченный орган забрать этот участок и не дать возможность закончить строительство?

— Ответ содержится в статье 46 Земельного кодекса РФ: арендодатель (Комитет по управлению муниципальным имуществом, областной Комитет по управлению государственным имуществом, Управление Росимущества по субъекту федерации и т.д.) может прекратить договор аренды и изъять участок только в случае неиспользования участка для строительства в течение, как минимум, трех лет. Сам же термин «неиспользование» означает, что застройщик даже не преступил к строительству.

Если строительство осуществлялось в соответствии с законом, право на объект можно зарегистрировать и после истечения срока аренды земельного участка.

Предположим, изъятие участка застройщику не грозит, однако, по разным причинам окончание строительства откладывается на неопределенный срок. Разумеется, подвешенное состояние никого не устраивает, и хочется оформить свои права на объект незавершенного строительства.

В этой связи встает следующий вопрос: можно ли зарегистрировать право на объект незавершенного строительства после окончания срока договора аренды земельного участка?

По закону у арендатора есть преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

• И главный вопрос: вправе ли застройщик требовать продления договора аренды?

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 разъяснил, что собственник объекта незавершенного строительства имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства. Следовательно, орган власти не вправе отказать в заключении нового договора аренды земельного участка или в продлении договора аренды для целей строительства в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, если застройщик-арендатор в пределах трехлетнего срока приступил к строительству (хотя бы на уровне подготовки котлована для фундамента или начал вести тому подобные подготовительные работы), он вправе требовать продления договора аренды. Отказ в продлении договора аренды в такой ситуации будет незаконным и может быть обжалован в суде.

Источник

Что делать если истек срок аренды земельного участка под строительство

Новые правила аренды земельного участка повлияли на тех собственников, кто не успел построить дом и зарегистрировать права собственности. Теперь арендаторам придётся участвовать в торгах вне зависимости от того, насколько прилежно они выполняли условия договора аренды.

Юристы ГКИ «Недкадастр» поделились опытом продления договора аренды земельного участка без дома или с объектом незавершённого строительства.

Если закончился срок аренды участка без строений

После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.

Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.

Продление срока аренды участка с построенным домом

Если на земельном участке возведён дом и зарегистрирован в ЕГРН, продлить срок аренды можно путём обращения в администрацию. Юристы подготавливают пакет документов и заявление. Для обращения понадобятся:

• Выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственности на дом;
• Нотариально заверенные копии учредительных документов, если собственником является юридическое лицо;
• Ситуационный план земельного участка и ГПЗУ, в котором отражены правила застройки на данном участке;
• Справка, которая подтверждает отсутствие задолженности по арендной плате.

Весь пакет документов и заявление рассматривается в течение месяца. В результате арендатор получает согласие либо отказ. При согласии необходимо зарегистрировать новый договор в Росреестре. Отказ же может прийти, если земля изъята из оборота, использована не по назначению или существует задолженность по арендной плате. В случае неправомерного отказа арендатор вправе обратиться в суд и требовать с арендодателя компенсацию за фактические расходы, понесённые за время судебного разбирательства.

Регистрация незавершённого строительства для продления аренды

При завершении срока действия договора аренды арендодатель имеет право направить земельный участок с недостроем на торги. Но в случае если застройщик задержал сроки завершения строительства из-за действий органов власти и сможет это доказать, по решению суда срок аренды может быть продлён.

Для возможности продления срока договора аренды земельного участка под недостроем необходимо соблюсти несколько условий. В первую очередь в истории перехода права не должен быть зарегистрирован договор аренды, заключённый для завершения строительства, так как дважды брать в пользование участок с этой целью невозможно. Также одним из условий является факт отсутствия претендентов на аренду участка с недостроем и участие в аукционе только собственника строения. Таким образом, по истечении 6 месяцев можно вновь взять участок в аренду. Но в первую очередь понадобится поставить на учёт недостроенное здание. Для этого проверяем вид разрешённого использования участка, если категория не позволяет на участке строить, то зарегистрировать такое строение не получиться и через суд. При подходящем ВРИ получаем разрешение на строительство, собираем документы для оформления недостроя в Росреестре: договор аренды участка, ГПЗУ, технический план строения. Затем вносим сведения о здании в ЕГРН.

Продлеваем срок аренды земельного участка под строительство после отказа администрации. Регистрируем дома или объекты незавершённого строительства на участке для дальнейшей регистрации договора аренды без проведения торгов. Производим замеры, формируем технический план на строение и направляем в Росреестр для постановки на кадастровый учёт. Если на участке нет здания, получаем разрешение на строительство, которое поможет получить от администрации согласие на продление срока аренды участка. Консультируем по вопросу аренды на форуме.

Источник

Арендаторы государственной и муниципальной земли вправе автоматически продлить договоры

14 марта вступил в силу закон, по которому арендаторы земли у государства или муниципалитета могут потребовать продлить договоры.

Как арендуют земельные участки у государства или муниципалитета

Если земля не изъята из оборота и принадлежит государству или муниципалитету, любой гражданин, ИП или компания могут ее арендовать.

Но просто прийти, например, в муниципалитет и арендовать такой участок не получится. Обычно их выставляют на торги, которые проводятся в форме аукциона. И с победителем торгов уже заключают договор аренды.

Но есть исключения, когда участок могут дать и без торгов. Например, гражданин или компания уже брали участок в аренду, а потом его изъяли для государственных или муниципальных нужд и взамен дали новый участок. Или земля предоставлялась садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, и у одного из членов такого товарищества его участок тоже изъяли, а затем предоставили в аренду новый.

Когда срок аренды участка заканчивался, по общему правилу новый договор заключали тоже по итогам торгов. При этом у арендатора не было преимущественного права заключить такой договор на новый срок.

Если же арендатор как-то договаривался с властями, чтобы обойти правило о торгах, и продлевал договор без этой процедуры, то такой договор или соглашение считались недействительными.

Источник