Земельный участок как объект самовольного строительства

АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ТИХОРЕЦКИЙ РАЙОН

Прежде всего следует отметить, что право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам является конституционной гарантией (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка, не обладающие правом собственности, обладают лишь правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество. Следует отметить, что строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До момента государственной регистрации застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

Самовольная постройка не подлежит государственной регистрации, так как она создается:

— на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
— без получения на это необходимых разрешений;
— с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка:

государственная регистрация или снос?

Строительство нового объекта, пристройка к существующему зданию, надстройка, увеличивающая внешние границы объекта и т.д., а также реконструкция жилых домов, перевод помещения из жилого в нежилое и наоборот, при условии, что лицо не получило специальное разрешение на это — расцениваются как самовольные и такие постройки, которые осуществлены с несогласованными отступлениями от проекта. Они подлежат сносу. Лицо, осуществившее такую постройку, не может ею распоряжаться (дарить, продавать и т.п.).

Право на самовольную постройку может быть узаконено лишь за тем лицом, на чьем участке возведено такое строение. Причем земля должна находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании этого лица.

Если же постройка возведена на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то данный земельный участок должен быть предоставлен лицу, которое осуществило такую постройку.

Предоставление земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием регулирует Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). В частности, порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определяют ст. 30 — 33 ЗК РФ.

Так, например, земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, либо относящимися к землям неразграниченной государственной собственности, распоряжается администрация в лице Управления муниципальных ресурсов.

Как отмечалось выше, самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Следует иметь в виду, что самовольное строительство является правонарушением, так как нарушаются нормы земельного законодательства, регулирующие предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительные и строительные нормы и правила, регулирующие проектирование и строительство. Данные нормы приняты в целях и интересах самих граждан.

Важная информация для недобросовестных застройщиков

Самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такая постройка подлежит сносу на основании решения суда.

Принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Госрегистрация права собственности ничего не гарантирует

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества — не основание для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки.

Как правило, одним из самых вожделенных для владельцев самостроя документов является Свидетельство о праве собственности на такую недвижимость и внесение данных о ней в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Однако наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства не защищает самовольную постройку от сноса по решению суда.

Это происходит, например, если здание возведено на земельном участке, принадлежащем третьему лицу и в отсутствие его согласия. Если собственник земли не хочет мириться с наличием чужого объекта на своей земле, незавидно положение владельца такой постройки, особенно если тот не обладал и не обладает каким-либо правом на занятый постройкой земельный участок. Такое здание во всех случаях признается самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Наличие государственной регистрации права собственности на такое здание не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки. Дело в том, что сама по себе госрегистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе такой постройки, одновременно устанавливает и отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. Копия соответствующего судебного решения/постановления направляется в регистрирующий орган для внесения в ЕГРП соответствующей записи (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Признание права собственности на самовольную постройку

Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может признаваться судом.

Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абз. 1 п. 3). Эта норма — исключение из общего правила о том, что права собственности на самовольную постройку не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ).ВАС РФ признал верной практику арбитражных судов, которой не признается право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого необходимых мер. Эта рекомендация ВАС РФ нижестоящим судам фактически сводит на «нет» чаяния недобросовестных владельцев на легализацию недвижимости, которую они возвели или реконструировали в отсутствие специальных разрешений и не принимали должных усилий для их получения. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать.

Незаконная реклама на улицах района

В последнее время на территории муниципального образования Тихорецкий район участились случаи самовольного размещения рекламных конструкций без получения соответствующих разрешений.

Собственники рекламной продукции некоторые по незнанию, некоторые умышленно, вопреки федеральному закону «О рекламе» незаконно устанавливают рекламные щиты, развешивают баннеры на объектах недвижимости и даже на ограждениях земельных участков.

Пестрые, порой неуместные баннеры, как правило, размещаются в наиболее оживленных местах, на центральных улицах города и сельских поселений, что в свою очередь неблагоприятно сказывается на архитектурном облике населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 9 статьи 19 Федерального закона от 13 марта 2006 года №38-ФЗ «О рекламе» установка рекламной конструкции допускается при наличии соответствующего разрешения, выдаваемого органом местного самоуправления муниципального района на основании заявления собственника или иного законного владельца недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции.

Согласно действующему законодательству «О рекламе» реклама – это информация, распространяемая любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. Рекламные конструкции — это щиты, стенды, транспаранты-перетяжки, электронные табло, аэростаты и другие конструкции, предназначенные для размещения рекламы.

В целях приведения в соответствие с действующим законодательством РФ, администрацией муниципального образования Тихорецкий район проводится систематическая работа по освобождению городских и сельских улиц Тихорецкого района от незаконной рекламной продукции, размещенной без разрешения.

За период с начала этого года, в ходе проведенных мероприятий по инвентаризации рекламной продукции выявлено 46 случаев размещения незаконных рекламных конструкций, собственники рекламной продукции самовольно используют рекламное пространство без оформления разрешительной документации.

В соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 марта 2006 года №38-ФЗ «О рекламе» и Решением Совета муниципального образования Тихорецкий район от 7 августа 2008 года №57 «Об утверждении Порядка размещения наружной рекламы на территории муниципального образования Тихорецкий район», в рамках принятия мер по недопущению нарушения действующего законодательства, орган местного самоуправления муниципального района должен выдать предписание о демонтаже незаконной рекламной конструкции.

Если предписание не исполняется в добровольном порядке, органы власти вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском о принудительном демонтаже рекламной конструкции.

Дополнительно необходимо отметить, что в последнее время наблюдается еще одна негативная тенденция — размещать объявления, листовки, плакаты, картонки с надписями на деревьях, фасадах зданий, на столбах, дорожных знаках, что также портит облик города Тихорецка и других населенных пунктов Тихорецкого района.

Законодательством не допускается размещение различных информационных материалов на деревьях и других зеленых насаждениях, а также на ограждениях, опорах ЛЭП. Размещение наружной рекламы, в том числе объявлений, листовок, надписей и графических изображений вне отведенных для этих целей мест, а равно без необходимых разрешений или согласований, влечет за собой административное наказание, которому подвергаются и распространитель средств информации, и собственник места размещения такой информации.

В целях приведения в соответствие с действующим законодательством, на сегодняшний день управлением по архитектуре и градостроительной деятельности администрации муниципального образования Тихорецкий район подготовлен ряд исковых заявлений в судебные органы о демонтаже конструкций и привлечении их собственников к административной ответственности. Работа в данном направление будет продолжена.

Гражданам и юридическим лицам, эксплуатирующим незаконно установленные рекламные конструкции, во избежание привлечения к административной ответственности рекомендуем в срочном порядке демонтировать такие объекты.

Наверх

Источник

Снести нельзя признать право собственности

3 августа 2018 г. Президент РФ подписал Федеральный закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» в части уточнения положений о самовольных постройках (далее – Закон № 339-ФЗ) и Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ).

Президент подписал пакет поправок в законодательство, регламентирующих вопросы правового статуса и дальнейшей судьбы самовольных построек

Нововведения Закона № 339-ФЗ во многом закрепляют достижения судебной практики последних лет и направлены на стимулирование добросовестного поведения участников отношений и «легализацию» объектов самовольного строительства в случаях, когда это не нарушает права третьих лиц и общественные интересы. Положения Закона № 340-ФЗ, касающиеся отношений по самовольному строительству, связаны в основном с изменениями процедурного регулирования.

Основные новеллы законов состоят в следующем.

Фактически вводится фигура добросовестного застройщика

Если лицо не знало и не могло знать о действии установленных законом ограничений по использованию земельного участка, то принадлежащая ему постройка, возведенная с нарушением таких ограничений, не является самовольной. Такое лицо в тексте Закона № 339-ФЗ прямо именуется собственником соответствующего объекта, а не «лицом, осуществившим самовольную постройку».

Вводится механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

Раньше закон предусматривал два варианта судьбы самовольной постройки: снос или признание права за лицом, имеющим титул на земельный участок. В то же время на практике встречались ситуации, когда суд не считал справедливым принять решение ни о сносе, ни о признании права собственности на самовольную постройку и отказывал в удовлетворении обоих – основного и встречного требований, «подвешивая» ситуацию.

Закон № 339-ФЗ закрепляет возможность принятия судом (или в определенных случаях органом местного самоуправления) решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом («установленные требования»).

При этом, как следует из положений Закона № 340-ФЗ, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, определенном гл. 6 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, законодательно вводится еще одно основание для легализации постройки – исполнение решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (новый п. 3.2 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 339-ФЗ).

Кроме того, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является новым основанием для признания права собственности на нее по иску собственника земельного участка или лица, владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления

Законодатель модифицирует систему оснований для принятия решения о сносе в отношении самовольных построек, сужая в целом сферу «административного сноса». Так, органом местного самоуправления может быть принято:

• решение о сносе в случае:
  а) возведения постройки при отсутствии необходимых в соответствии с законом правоустанавливающих документов;
  б) возведения постройки с нарушением вида разрешенного использования (далее – ВРИ) на земельном участке, расположенном в границах территории общего пользования;
• решение о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями в случае возведения постройки с нарушением ВРИ земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства, или в случае отсутствия разрешения на строительство.

Как отмечалось, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом остается неясным, каким образом будет производиться приведение в соответствие с установленными требованиями постройки, возведенной без обязательного разрешения на строительство в отсутствие иных нарушений.

Важно отметить, что законодатель выводит из-под действия административного порядка принятия решения следующие объекты:

• постройки, расположенные на земельных участках, находящихся в частной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• объекты, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН и/или признаны судом либо по которым ранее судом было отказано в сносе;
• объекты, созданные до 14 мая 1998 г., которые могут быть признаны самовольной постройкой в связи с отсутствием разрешения на строительство;
• объекты, построенные до вступления в силу Земельного кодекса РФ;
• многоквартирные, жилые или садовые дома, а также созданные до 1 сентября 2019 г. на дачных и садовых участках жилые дома и жилые строения.

Вместе с положением о невозможности принятия решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотренным п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Закона № 339-ФЗ, такие законодательные ограничения представляются особенно важными в связи с появлением новой санкции в виде принудительного изъятия земельного участка у собственника, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, одностороннего отказа от договоров аренды и ссуды земельных участков и возможным установлением административного штрафа (проект федерального закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)», принятый в первом чтении Государственной Думой).

Устанавливается возможность изъятия земельного участка, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды, ссуды земельного участка, если в отношении самовольной постройки на нем не выполнены обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями

Принципиально новое положение Закона № 339-ФЗ позволяет в принудительном порядке изъять земельный участок у собственника. Такая санкция применяется в случае, если на земельном участке располагается самовольная постройка, в отношении которой было принято (как в судебном, так и в административном порядке) решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, и соответствующее решение не было исполнено. При этом из суммы компенсации за изъятие земельного участка вычитаются, помимо прочего, затраты на выполнение работ по сносу или приведению в соответствие. Согласно Закону № 340-ФЗ отчуждение участка осуществляется путем продажи его с публичных торгов. В случае если на земельном участке расположены иные объекты капительного строительства, осуществляется раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к земельным участкам, отчуждение земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.

Законом № 340-ФЗ предусмотрено, что возведение самовольной постройки или неисполнение обязанности по сносу или приведению в соответствие является также основанием для прекращения в одностороннем внесудебном порядке прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды или безвозмездного пользования (ссуды).

При этом в случае, если на земельном участке расположены иные объекты капитального строительства, земельный участок должен быть разделен в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если раздел участка без нарушения требований к участкам невозможен, прекращение прав и договора аренды в указанном порядке не допускается.

Предусмотрена допустимость предоставления земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой

Положения Закона № 340-ФЗ позволяют предоставлять земельный участок, находящийся в публичной собственности, с расположенной на нем самовольной постройкой. При этом обязательным является включение в договор аренды или ссуды условия об осуществлении арендатором или ссудополучателем сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. Неисполнение такой обязанности является самостоятельным основанием для прекращения договора в одностороннем внесудебном порядке.

Запрет легализации самовольной постройки «задним числом»

Закон № 340-ФЗ содержит положения, которые препятствуют легализации самовольной постройки путем «приспособления» под ее характеристики действующих правовых актов.

Так, с момента поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки и до момента направления ответного уведомления об отсутствии признаков самовольной постройки либо вступления в законную силу судебного решения, которым отказано в сносе постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, запрещается:

• внесение в правила землепользования и застройки изменений, которые устанавливают ВРИ и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, которым соответствуют ВРИ и параметры самовольной постройки;
• предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, или в отношении самой постройки;
• предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении участка, на котором расположена самовольная постройка.

Оценивая закон в целом, безусловно, почти революционным шагом можно считать введение возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В то же время пока неясно, является ли новый закон либерализацией или, по сути, ужесточением действующего регулирования.

Например, напомним, раньше п. 4 ст. 222 ГК РФ предусматривал возможность сноса самовольной постройки в административном порядке в случаях, когда земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий.

Новая редакция подп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ может быть истолкована в том смысле, что органы местного самоуправления вправе принимать решения о сносе в административном порядке созданных до 14 мая 1998 г. объектов, единственным нарушением при строительстве которых является отсутствие разрешения на строительство независимо от расположения в зоне с особыми условиями использования территорий. При этом делать это можно будет не только в отношении объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Если есть угроза жизни и здоровью граждан, решение об «административном» сносе можно принять и в отношении постройки на частной земле. В таком случае оборот может ждать новая волна «административного» сноса.

Также требует дополнительной проработки положение об изъятии земельного участка у частного собственника. Новые положения предусматривают раздел земельного участка, занятого самовольной постройкой, только в случае, когда на нем расположены иные объекты. Таким образом, фактически вводится возможность изъятия у частного собственника земельного участка любого размера, даже если самовольная постройка занимает только небольшую его часть. Учитывая, что приведение самовольной постройки осуществляется в порядке ее реконструкции и потребует прохождения множества административных процедур, высок риск, что застройщик не уложится в сроки приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Это, в свою очередь, приведет к инициированию процедуры изъятия всего участка.

Источник

Самострой

Самострой — это объект недвижимости, построенный на земельном участке, с нарушением его целевого использования, либо построенный при отсутствии необходимых разрешений на его строительство.

В случае если объект недвижимости признан самостроем, на него налагаются ограничения:

• в регистрации прав собственности;
• в пользовании недвижимым имуществом;
• в возможности совершения сделок аренды и купли-продажи.

В соответствии с законодательством, к самовольно построенным объектам причисляют также различные здания и постройки, строительство которых в силу разных причин, не было согласовано с администрацией населенного пункта, в границах которого они находятся.

Как легализовать самовольную постройку в административном (досудебном) порядке

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.

Вы можете принять меры по административной легализации по своей инициативе еще до завершения строительства, если у вас есть права на участок под постройкой. Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешенного использования вашего участка. Даже если вам откажут, принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.

Если самострой уже возведен, его можно узаконить, если привести в соответствие с установленными требованиями на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение (п. п. 3, 4 ст. 222 ГК РФ). Решение принимается в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.

Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:

• представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
• в установленный срок провести реконструкцию объекта;
• зарегистрировать право собственности на объект (но только если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

В каких случаях орган местного самоуправления может принять решение относительно судьбы самостроя

В компетенции органа местного самоуправления принятие решений только в отношении построек, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан) (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

По таким участкам орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, когда постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, в любом из следующих случаев (пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• вид разрешенного использования участка и режим этой зоны не допускает строить на нем такие объекты;
• в отношении самовольной постройки нет разрешения на строительство.

Решение принимается при условии, что границы зоны с особыми условиями использования территории и необходимость наличия разрешения на строительство установлены законодательством на дату начала строительства объекта.

Не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:

• если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы). Это решение можно обжаловать в суде. Но даже если постройку по итогам судебного разбирательства сохранят и дадут возможность привести в надлежащий вид, право собственности на нее по общему правилу сможет приобрести только собственник участка или обладатель ряда других прав на него. Построившее объект лицо вправе рассчитывать только на компенсацию расходов на постройку за минусом расходов собственника постройки на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ);
• если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, пп. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

Как узнать о принятом органом местного самоуправления решении

Вам должны направить копию решения в течение семи дней со дня принятия. Ее направляют тому, кто осуществил самострой, а если об этом лице нет сведений, то правообладателю земельного участка, на котором возведена постройка (ч. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).
Если орган местного самоуправления не установит ни того, кто осуществил самострой, ни владельца участка, то о принятом решении информация будет опубликована в порядке ч. 5 ст. 55.32 ГрК РФ. В частности, размещена на официальном сайте органа местного самоуправления, принявшего решение.

Когда и какие документы нужно представить в орган местного самоуправления для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями

Вам будет назначен срок для исполнения решения (это от трех до шести месяцев) с учетом характера самой постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ). В этот срок необходимо представить в орган, принявший решение, утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки в целях приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (пп. 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).

Представлять какие-либо еще документы, оформленные в ходе реконструкции или после ее завершения, в орган, принявший решение, закон не требует.

Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. В частности, в ряде случаев в отношении нее может понадобиться провести экспертизу.

Проектная документация должна обеспечить соответствие объекта требованиям, указанным в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Как провести реконструкцию самовольной постройки

Вы должны реконструировать постройку в соответствии с утвержденной проектной документацией в срок, установленный решением органа местного самоуправления о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (от трех до шести месяцев).

Обязанность сделать это лежит на том, кто ее построил, а если он неизвестен — на правообладателе земельного участка под ней. Или это делается за счет таких лиц (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6, 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Получение всех необходимых разрешений (на реконструкцию, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию) осуществляется в порядке, установленном градостроительными нормами.

Учтите, если вы получите право собственности на постройку, которую возвели не вы, а иное лицо на вашем участке, придется возместить этому лицу расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Как признать право собственности на самовольную постройку через суд

В ряде случаев вы можете признать через суд право собственности на самовольную постройку. Для этого подготовьте и подайте иск в суд.

Вам потребуется доказать ряд обстоятельств, в частности, то, что ваш участок мог использоваться для строительства, постройка отвечает обязательным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей.

Если суд вынесет решение в вашу пользу, зарегистрируйте право собственности на постройку в установленном законом порядке.

В каких случаях можно требовать в суде признать право собственности на самовольную постройку

Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Хотя в некоторых случаях собственником самовольной постройки может стать и арендатор земли, предоставленной для строительства (см. Позицию ВС РФ).

Объект, на который можно требовать признать право, мог быть:

1. построен;
2. реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например, самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Если вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

За вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. Полагаем, в этом случае нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Что нужно доказать для признания права собственности на самовольную постройку

Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

• объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
• права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).

Обратите внимание, что вам придется доказать эти обстоятельства, даже если ответчик признает иск (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Как можно доказать необходимые обстоятельства

Чтобы подтвердить права на участок, закажите выписку из ЕГРН.
Для подтверждения ваших требований целесообразно заказать необходимые документы у специалистов. В частности, это могут быть техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта, заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.
Кроме того, суд может назначить экспертизу, в том числе по вашему ходатайству (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Как подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку

Подайте иск в арбитражный суд по месту нахождения объекта (ч. 1 и 2 ст. 27, ч. 1 ст. 38 АПК РФ, п. 2 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Однако, если спорный объект не используется и не будет использоваться для предпринимательской деятельности, подайте иск в суд общей юрисдикции. Наличие у вас статуса предпринимателя само по себе не является основанием для отказа в принятии иска таким судом (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Как подготовить исковое заявление с приложениями

При составлении иска соблюдайте требования к его содержанию и форме, установленные ст. 125 АПК РФ и ст. 131 ГПК РФ.

Ответчиком по данному иску является уполномоченный орган муниципального образования (либо города федерального значения), на территории которого находится самовольная постройка, если вы возвели ее на своем участке без необходимых разрешений. Если постройку на вашем участке создал застройщик и на ее создание были получены разрешения, подайте иск к нему (п. 25 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).

В основной части иска четко сформулируйте требования и подтвердите все обстоятельства, которые позволяют легализовать самовольную постройку. Обоснуйте ваши требования ссылками на нормативные правовые акты.

Перечни необходимых документов содержатся в ст. 126 АПК РФ и ст. 132 ГПК РФ. Если иск и приложения не будут соответствовать обязательным требованиям, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ, ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). В этом случае он даст вам время на исправление недочетов, а если вы не устраните их в срок — вернет иск (ч. 2, 4 ст. 128 АПК РФ, ч. 1, 3 ст. 136 ГПК РФ).

Как направить иск в суд

Иск с приложениями можно отправить почтой по адресу суда первой инстанции, который указан на его сайте, или сдать комплект документов непосредственно в суд (п. 3.1 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах РФ). Если вы решите воспользоваться услугами почты, рекомендуем отправить документы письмом с объявленной ценностью и описью вложения (п. 10 Правил оказания услуг почтовой связи).
Также вы вправе подать иск с приложениями в электронном виде (при наличии в суде технической возможности). Для этого можно воспользоваться, например, порталом госуслуг (ч. 7 ст. 4 АПК РФ, ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).

Какую госпошлину нужно уплатить по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Для подачи иска в арбитражный суд нужно заплатить 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Если вы просите признать право собственности на несколько самовольных построек, то госпошлина уплачивается за каждую из них. Например, если вы подаете иск на три объекта, то должны заплатить 18 000 руб. (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46).

Для подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлину нужно уплатить по правилам для имущественных требований, подлежащих оценке (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Например, оценку стоимости постройки можно заказать в БТИ.
Если вы уплатите госпошлину по иным правилам, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). Если вы не доплатите необходимую сумму, он вернет ваш иск (ч. 3 ст. 136 ГПК РФ).

Кто и как может зарегистрировать право собственности на самовольную постройку

Право собственности на недвижимость, установленное решением суда или приобретенное после приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, регистрируют в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости. Обратиться за регистрацией права можете как вы самостоятельно, так и ваш представитель при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ч. 3 ст. 14, п. 1 ч. 1, ч. 4 ст. 15, ч. 1 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если вы легализовали самовольную постройку в административном порядке, то можно действовать так же, как при регистрации прав на вновь созданный объект. Закон не содержит специальных правил регистрации прав для этого случая.

Если вы признали право через суд, то руководствуйтесь порядком регистрации права на основании решения суда.
Обратите внимание, что если проведена самовольная реконструкция недвижимости, которая была поставлена на кадастровый учет и права на нее изначально были зарегистрированы в ЕГРН, то повторно регистрировать на нее право собственности не нужно. В этом случае у недвижимости меняются лишь ее основные характеристики (основные сведения о недвижимости). Поэтому достаточно провести кадастровый учет изменений.

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Источник