7 реконструкции объектов капитального строительства это

Что такое реконструкция здания и как ее провести

Реконструкция здания — это изменение параметров существующего здания (например, увеличение количества этажей) либо замена, восстановление его несущих строительных конструкций. Провести реконструкцию здания достаточно сложно. Как правило, вам необходимо получить градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на строительство. Только после этого можно начать проводить сами работы по реконструкции. По завершении работ реконструированное здание следует ввести в эксплуатацию. Учитывайте, что за нарушение порядка проведения реконструкции вас могут привлечь к административной ответственности.

Что такое реконструкция здания

Реконструкция здания — это (п. 14 ст. 1 ГрК РФ):

• изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
• замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.

Чем реконструкция здания отличается от его капитального или текущего ремонта

Реконструкция отличается от капитального и текущего ремонта характером проводимых работ. Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нем могут возводиться надстройки и пристройки. Кроме того, могут проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций. Это следует из п. 14 ст. 1 ГрК РФ.

При капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):

• его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;
• систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Цель текущего ремонта здания — обеспечение его надлежащего технического состояния, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправности его строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов и проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

Так, в процессе текущего ремонта производственного здания проводятся работы, которые предохраняют части здания, а также инженерное оборудование от преждевременного износа. Для этого проводятся профилактические мероприятия и устраняются мелкие повреждения и неисправности (п. 3.4 Положения, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279). Перечень таких работ приведен в Приложении 3 к названному Постановлению. Например, к ним относятся:

• постановка на растворе отдельных ослабевших или выпавших кирпичей;
• ремонт выходов на крышу;
• окраска фасадов здания.

От проводимых работ зависит и процедура их проведения. Так:

• и для реконструкции здания, и для его капремонта нужно подготовить проектную документацию (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ);
• для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство, а после проведения работ — разрешение на его ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Для капремонта такие разрешения получать не нужно.

Для проведения текущего ремонта такие документы не требуются.

В каком порядке проводится реконструкция здания

Прежде чем начать проводить работы по реконструкции, нужно получить градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), подготовить проектную документацию, при необходимости направить ее на экспертизу и получить разрешение на строительство. После этого провести необходимые работы и по их окончании получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Для чего нужен ГПЗУ и как его получить

ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. В нем содержится информация о земельном участке, которая нужна для реконструкции здания. В частности, в плане приводятся сведения о границах участка, видах разрешенного использования, об ограничениях использования участка, о расположенных на нем объектах капстроительства и сетях инженерно-технического обеспечения, красных линиях. ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Для его получения нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или МФЦ и подать заявление. Сделать это должен правообладатель земельного участка, на котором находится здание, которое будет реконструироваться. Оплачивать получение ГПЗУ не нужно, так как он выдается бесплатно (ч. 5, 6 ст. 57.3 ГрК РФ).

ГПЗУ должны выдать в течение 20 рабочих дней после получения заявления. Вы можете использовать его в течение трех лет со дня выдачи (ч. 6, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Как подготовить проектную документацию для реконструкции здания

Такая документация содержит материалы в виде текста и карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для реконструкции здания (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).

Поэтому, как правило, для ее подготовки вам нужно обратиться к организации или индивидуальному предпринимателю, которые занимаются подготовкой такой документации, и заключить договор подряда. Обратите внимание, что ИП или организация должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО), осуществляющих подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ). Рекомендуем проверить это в реестре СРО на сайте Ростехнадзора (http://sro.gosnadzor.ru/). В отдельных случаях организации могут и не состоять в СРО.

Для подготовки проектной документации нужны следующие документы (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ):

• ГПЗУ;
• результаты инженерных изысканий. Если такие изыскания не проводились, то в договоре подряда должно быть предусмотрено их проведение;
• технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87.

Указанные документы вы должны представить организации или ИП, которые будут готовить проектную документацию (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ).

После подготовки проектной документации вы должны утвердить ее. Однако перед этим проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ).

Как проводится экспертиза проектной документации при реконструкции здания

На необходимость проведения такой экспертизы указано в ч. 1 ст. 49 ГрК РФ. Учитывайте, что в установленных случаях ее проводить не нужно (однако в некоторых ситуациях по данным объектам экспертиза все равно обязательна).

Чтобы провести экспертизу, вы можете по своему выбору направить проектную документацию (ч. 3.3 ст. 49 ГрК РФ):

• на государственную экспертизу. При этом отметим, что для отдельных объектов предусмотрено проведение именно такой экспертизы. Ее проводят:

— как правило, Минстрой России и подведомственные ему учреждения (ч. 4 ст. 49 ГрК РФ). Объекты, в отношении которых обязательную госэкспертизу должны проводить эти органы и организации, указаны в ч. 3.4, 4.8 ст. 49 ГрК РФ;

— органы власти субъектов РФ (подведомственные им организации) по месту нахождения земельного участка, на котором будет реконструироваться здание (ч. 4.2 ст. 49 ГрК РФ). Обязательную госэкспертизу такие органы проводят, если не предусмотрено ее проведение федеральными органами и организациями.

Порядок организации и проведения государственной экспертизы приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145;

• на негосударственную экспертизу. Ее проводят организации, которые аккредитованы на ее проведение (ч. 4.3 ст. 49, ч. 1 ст. 50 ГрК РФ). Рекомендуем перед обращением проверить сведения об аккредитации организации в реестре, размещенном на сайте Росаккредитации (https://pub.fsa.gov.ru/rene). Порядок ее организации и проведения приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 N 272.

Экспертиза проводится в течение 42 рабочих дней (этот срок может быть продлен не более чем на 20 рабочих дней). В результате проведения экспертизы вам выдадут положительное или отрицательное заключение (ч. 7, 9 ст. 49 ГрК РФ). Все заключения включаются в реестр (http://egrz.ru/organisation/reestr/latest).

Как получить разрешение на строительство при реконструкции здания

Такое разрешение дает вам право провести реконструкцию здания (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Учитывайте, что за проведение реконструкции без разрешения на строительство предусмотрена ответственность. Отметим, что в некоторых случаях получать его не нужно.

Для его выдачи, как правило, нужно обратиться (ч. 4, 6.1 ст. 51 ГрК РФ):

• в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположено само здание;
• в МФЦ.

Чтобы получить разрешение, подайте заявление и приложите к нему комплект документов, перечень которых приведен в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч. 10 ст. 51 ГрК РФ).

Обратите внимание, что вы можете не представлять документы, которые находятся в других госорганах, органах местного самоуправления или подведомственных им организациях (например, правоустанавливающие документы на земельный участок, ГПЗУ, положительное заключение экспертизы проектной документации). Их указанный орган может получить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 7.1 ст. 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство предоставляется бесплатно. Выдать его должны в течение семи рабочих дней со дня получения заявления при отсутствии оснований для отказа в его выдаче (ч. 11, 15 ст. 51 ГрК РФ).

В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство вам нужно передать (направить в электронном виде) в выдавший его орган (ч. 18 ст. 51 ГрК РФ):

• сведения о площади, высоте и количестве этажей планируемого здания;
• сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;
• копию результатов инженерных изысканий;
• копию некоторых разделов проектной документации.

Это необходимо сделать для размещения информации в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Если вы не передадите (не направите) указанные сведения и документы, то при обращении за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вам откажут в его выдаче (ч. 7 ст. 55 ГрК РФ). Отметим, что с 1 января 2019 г. орган, который выдает разрешение на строительство, будет направлять необходимые сведения для размещения в информационных системах самостоятельно (пп. «у» п. 23 ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ).

Как провести работы при реконструкции здания

Чтобы начать работы по реконструкции здания вам нужно:

• заключитьдоговор строительного подряда с ИП или организацией (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ):

— которая является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта;

— не является членом такой организации. В этом случае заключить договоры можно, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн руб. Учитывайте, что для некоторых организаций членство в СРО не требуется, поэтому и с ними можно заключить договор на любую сумму (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

Самостоятельно провести работы по реконструкции вы можете только в том случае, если являетесь членом СРО (ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ);

• подготовить земельный участок и здание для проведения реконструкции, а также передать стороне договора материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ);
• направить в органы государственного строительного надзора извещение о начале работ по реконструкции здания и необходимые документы, если проводилась экспертиза проектной документации. Сделать это нужно заблаговременно, но не позднее чем за семь дней до начала реконструкции (ч. 5 ст. 52, п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК РФ).

При этом учитывайте, что копию разрешения на строительство и положительное заключение экспертизы проектной документации вы можете не направлять. В этом случае надзорный орган получит их самостоятельно (ч. 5.1 ст. 52 ГрК РФ).

За нарушение срока направления извещения вас могут оштрафовать;

• передать по окончании работ по реконструкции в орган, который выдал разрешение на строительство, копию схемы, отображающей расположение реконструированного здания, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Это следует из ч. 9 ст. 55 ГрК РФ.

Как ввести здание в эксплуатацию после его реконструкции

Для этого нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этого не потребуется, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:

• реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
• реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, которые установлены ГПЗУ (на дату выдачи разрешения на строительство) и разрешенному использованию земельного участка.

Обратите внимание, что если вы будете эксплуатировать здание без разрешения, вас могут привлечь к ответственности.

Для получения разрешения вам нужно обратиться с заявлением в тот орган, который выдавал разрешение на строительство, или МФЦ (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).

К заявлению приложите необходимые документы. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч. 4.1 ст. 55 ГрК РФ).

Учитывайте, что те документы, которые находятся в распоряжении органов власти (подведомственных им организациях), вы можете не представлять. Указанный орган может получить их самостоятельно (ч. 3.2 — 3.4 ст. 55 ГрК РФ).

В течение семи рабочих дней со дня получения заявления орган, который выдает разрешение, должен проверить документы, осмотреть здание и выдать вам разрешение на его ввод в эксплуатацию или отказать в выдаче разрешения (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ).

На основании выданного разрешения и технического плана реконструированного здания вносятся изменения в ЕГРН (ч. 10, 10.1 ст. 55 ГрК РФ).

Какая ответственность предусмотрена за нарушение порядка реконструкции здания

За нарушение порядка проведения реконструкции предусмотрена административная ответственность. Вас могут привлечь к ней за следующие правонарушения:

Источник

Реконструкция производственных зданий

Процесс реконструкции – переустройства объектов с целью изменения их технико-экономических характеристик для адаптации под цели и задачи владельца или приведения в соответствие действующим строительным нормам – может потребоваться как условно новым зданиям, так и возрастным архитектурным произведениям. В зависимости от оснований для проведения реконструкционных работ, последние могут ограничиваться только одним объектом на территории или затрагивать все функциональные постройки на прилегающем участке земли.

Масштабная реконструкция может охватывать целый район, несколько культурных, исторических учреждений или весь жилой комплекс. Масштабная реконструкция объектов строительства может охватывать целый район, несколько культурных, исторических учреждений или весь жилой комплекс. Это сложный многоэтапный процесс градостроительного характера, который выполняется только по согласованию с соответствующими городскими (областными) инстанциями и должен учитывать ряд важных требований.

Требования к реконструкции зданий и цели ее проведения

Список требований, согласно которым должна проводиться реконструкция капитальных сооружений, очень велик. Все они подробно описаны в строительных нормах, градостроительной документации и других сводах правил, касающихся строительства и обслуживания зданий. Глобальное требование касается самого характера работ.

Реконструкция – это переустройство с целью оптимизации или улучшения характеристик, рассчитанное на перспективы дальнейших усовершенствований и перевооружений. Она в обязательном порядке должна оставлять возможности для новой реконструкции – переустройства в будущем.

Цели работ могут сильно отличаться, чаще всего это:

• адаптация характеристик здания в связи с изменением его назначения или расширением сферы его эксплуатации;
• общее улучшение территории;
• усиление архитектурной выразительности конструкций комплекса;
• расширение площади и строительного объема;
• замена оборудования – глобальная (полная) или частичная (локальная);
• повышение качества обустройства помещений;
• улучшения условий пользования помещениями или проживания в них, расширение производственных возможностей;
• повышение качества услуг, предоставляемых на территории зданий;
• приведение в соответствие всех технических показателей к актуальным нормам.

Состав реконструкционных работ

Состав работ, проводимых по плану реконструкции, определяется индивидуально. В перечне общих действий по реконструкции часто присутствуют:

• изменение высоты помещений;
• частичная разборка конструктивных элементов, их замена или восстановление;
• усиление конструкций;
• пристройка или надстройка имеющихся зданий;
• перепланировка;
• капитальное строительство новых сооружений;
• замена инженерных систем;
• полная реорганизация комплекса.

Реконструкция может затрагивать все основные элементы построек – фундамент, кровлю, стены, фасады. Фундаментные работы предполагают усиление самого основания или грунта (цементация, установка набивных свай), изоляцию (битумизацию), термическую обработку и многое другое. То же касается кровли – ее реставрация может включать замену гидроизоляции, дополнительную теплоизоляцию рулонными материалами, устройство уклона или усиление крыши. Реконструкция фасада включает преимущественно планировочные или косметические работы (окраска, облицовка современными материалами, оштукатуривание, создание дополнительных проемов под двери или окна).

Этапы реконструкции сооружений

Хотя состав работ может сильно отличаться в зависимости от целей, назначения, возраста, состояния, характеристик здания, общий план их проведения в целом не меняется. Он включает минимум 6 этапов:

• Предварительная подготовка проводится по аналогии с подготовкой проекта нового строительства.
• Изыскания, обследование объекта реконструкции, анализ оснований ее проведения.
• Проектирование.
• Согласование.
• Реализация утвержденного проекта.
• Пусконаладочные работы (их выполняют только по завершении всех строительных и монтажных операций, состав аналогичен тому, что проводится по окончании строительства нового объекта).

Изыскания и исследования

Аналитический этап является обязательным перед началом реконструкции. Он включает не только изыскания, обязательные перед новым строительством, но и оценку состояния всех объектов реконструируемого комплекса:

• наземные постройки;
• подземные конструкции и коммуникации;
• окружающие объекты инфраструктуры;
• сами помещения сооружений (здания не только осматриваются и фотографируются, специалисты должны подробно документировать все их особенности, при необходимости вскрыть ответственные элементы, исследовать их нюансы);
• грунт (анализ образцов);
• материалы построек.

По итогам обследований составляется отчет, который содержит информацию о возможности усиления отдельных элементов, допустимом увеличении нагрузки на них, применения запланированных методов реконструкции и т. д.

Проектирование

Проект составляется на основании плана реконструкции, который содержит данные о будущих работах, расчеты требуемых изменений (оборудование, коммуникации). При подготовке плана подробно изучается вся имеющаяся документация по текущему состоянию зданий и сооружений. Пакет проектных документов формируют следующие разделы.

• ТЭО и архитектурно-историческое обоснование реконструкции. Основанием для проведения может стать:
  • Смена владельца. Если здание, в котором раньше находился склад зерна, выкупил завод по изготовлению редукторов, например. Здесь требуется полное переоснащение помещений, монтаж технико-технологичных систем и линий, организация условий работы в соответствии с нормами и нормативами.
  • Переквалификация. По аналогии с первым пунктом (объект требует переустройства под новый профиль бизнеса).
  • Физический или моральный износ (сооружения нужно привести в соответствие актуальным строительным нормам).
  • Расширение функциональности или ликвидация технико-технологических дефектов (устройство дополнительных окон или дверей, усиление элементов, повышение взрывобезопасности и пожаробезопасности зданий).

  Согласование

  Реконструкция – масштабный процесс, проведение которого должно быть согласовано на соответствующем уровне. Сроки согласовательного этапа прямо зависят от сложности проекта и объема предстоящих работ. Часто он занимает несколько лет и требует неоднократной доработки проекта, особенно при планировании реконструкции сооружений культурно-исторического значения. В ряде случаев государственные органы готовы согласовать реконструкцию только с оговорками (без перепланировки, с сохранением размеров и архитектуры здания).

  Реализация проекта реконструкции

  Реализация проекта реконструкции – самый ответственный, длительный и сложный этап, он проводится в строгом соответствии с согласованным проектом (при замене любых материалов требуется дополнительное согласование) и включает:

  • строительство;
  • монтажные работы;
  • устройство технологического оборудования.

  Виды и смежные работы в рамках реконструкции

  Существует несколько способов деления реконструкции на виды. По масштабности охвата она бывает полной или комплексной и частичной или малой. Полная реконструкция нацелена на повышение капитальности здания, она предполагает масштабные изменения его характеристик – увеличение полезной площади, благоустройство территории и самого сооружения, замену инженерных систем. Частичная (малая) реконструкция – это преимущественно внутренние работы (перепланировка). Такой процесс не предполагает основательной перекладки стен или замены перекрытий, потому подходит объектам с небольшим износом.

  Реконструкция промышленных сооружений

  Процесс классифицируют и по характеру реконструируемых зданий, которые условно можно разделить на объекты промышленного назначения и гражданско-жилищного фонда. Способ эксплуатации сооружений в значительной мере определяет подход к реконструкции.

  В случае с промышленными зданиями, например, могут быть актуальны следующие требования.

  1. Реконструкция без остановки производства. Для минимизации потерь заказчика проектировщик должен заложить в план работ четкое разделение здания на узлы и выстроить последовательность проведения в них необходимых манипуляций. Такой подход позволяет локализовать работы по реконструкции, ограничив их помещениями (пока СМР проводятся в одном отсеке, другой продолжает выпускать продукцию). В этом случае план подготовки должен учитывать необходимость формирования межузловых запасов, установки резервного оборудования и создания площадок для выполнения наиболее масштабных задач. С заказчиком обязательно согласовывается схема работы на время СМР.
  2. Минимизация сроков проведения каждого вида работ. Требование продиктовано тем же, что и предыдущее (потребность в минимизации затрат и потерь прибыли бизнеса на время реализации проекта).

  Реконструкция промышленных зданий делится на подклассы – преобразование и техническое перевооружение. Последнее, по сути, является вариантом частичной малой реконструкции, когда работы сведены к замене оборудования (линии, системы, установки меняются на аналоги более нового поколения). Преобразование промышленного объекта затрагивает как здания, так и их техническое оснащение.

  Реконструкционные работы на объектах гражданского и жилого назначения

  У реконструкции жилых домов, зданий и сооружений гражданского назначения несколько иные цели. Как правило, это увеличение площади, улучшение качества оснащения и общего состояния квартир, расширение пропускной способности, увеличение высоты комнат, расширение объема услуг и повышение уровня качества проживания.

  Не путать реконструкцию и смежные работы

  Реконструкцию любых объектов капитального строительства очень часто путают (или идентифицируют) с другими задачами смежного поля деятельности – капремонтом, строительством, модернизацией или технической реставрацией.

  1. Капремонт – вид работ, без которых реконструкция (комплексная) невозможна. Включает все, что связано с восстановлением функциональности и работоспособности конструкций, коммуникаций и других объектов.
  2. Строительство – возведение нового здания, может быть частью реконструкции, наряду с капремонтом имеющихся построек.
  3. Модернизация – обновление оборудования и конструкций, часто входит в план будущих действий или является частичной реконструкцией сооружения без изменения его размеров.
  4. Техническая реставрация – комплекс мер по переустройству объекта с сохранением его архитектурных характеристик (по требованию администрации города, например, если здание считается его культурным памятником).

  Здесь важно понимать, что перечисленные работы могут входить в состав реконструкционных, но сути понятия реконструкции не исчерпывают.

  Источник