Аккредитация объекта строительства в банке что это

Аккредитация объекта строительства в банке что это

Покупка квартиры в строящемся доме — это всегда риск. Несмотря на все меры поддержки и защиты дольщиков со стороны государства, в некоторых случаях не выполнять свои обязательства могут даже крупные застройщики. А уж количество небольших компаний, не сумевших в срок завершить строительство, исчисляется десятками.

Гарантий от неприятностей не даст ни одна проверка, но всё-таки есть один объективный показатель надёжности застройщика — это аккредитация строительной компании в крупных банках. Как минимум это значит, что застройщика готовы кредитовать крупные финансовые организации, которым совершенно невыгодно лишний раз рисковать деньгами.

Что такое аккредитация застройщика и кому это нужно

Аккредитация банком застройщика — это подтверждение, что банк готов выдавать кредиты на покупку квартир в новостройках, которые возводит эта компания. Причём, если у девелопера в стадии строительства находится несколько объектов, то каждый из них должен пройти отдельную аккредитацию. Банк тут не только подтверждает надёжность девелопера, но и оценивает каждый конкретный жилой комплекс.

Иногда бывает и более детальная аккредитация: в крупных проектах она может выдаваться отдельно на каждую очередь строительства, и даже на единичные корпуса жилого комплекса.

Аккредитация дома удобна для всех участников. Банк таким образом минимизирует свои риски, ведь залогом при выдаче ипотеки на строящееся жильё первое время выступает даже не квартира, а только право требования на неё. И если вдруг покупатель окажется в трудном материальном положении и не сможет выплачивать кредит, то банк напрямую заинтересован, чтобы строительство всё-таки завершилось и дом ввели в эксплуатацию в срок. Только после этого финансовое учреждение сможет реализовать недвижимость и компенсировать свои убытки.

Кроме того, большинству банков именно ипотека обеспечивает существенный приток денежных средств, и они заинтересованы в увеличении числа ипотечных клиентов.

Застройщики могут использовать факт аккредитации для продвижения своих объектов на рынке и увеличивать продажи. Наличие аккредитации в крупных банках повышает рейтинг застройщика и его жилого комплекса. Чем больше банков аккредитовало новостройку, тем больше доверия к этому объекту у покупателей.

Наконец, без аккредитации банки практически не выдают ипотеку на новостройки. Следовательно, застройщик не может привлекать деньги дольщиков и вынужден вести строительство только на собственные или заёмные средства. Могут возникнуть и проблемы с реализацией квартир: в отсутствие ипотеки девелопер вынужден продавать квартиры только тем, кто располагает всей суммой для приобретения жилья, а таких покупателей обычно немного.

Плюсы и минусы аккредитации для покупателя

Покупатель получает дополнительные гарантии добросовестности застройщика и соответствия строящегося дома всем требованиям законодательства. Аккредитация означает, что компания и её объект прошли детальную проверку службой безопасности финансового учреждения. Своими силами провести такую проверку практически невозможно — многие документы не предоставляются частным лицам.

Кроме того, покупатель получает и другие преимущества:

• Возможность оформить ипотеку на более выгодных условиях. Нередко банки и застройщики предлагают сниженные ставки по кредитам и различные специальные программы на аккредитованные дома.
• Упрощение процедуры оформления кредита. Все проверки застройщика и жилого комплекса банк уже провёл, поэтому при принятии решения о предоставлении ипотеки ему достаточно установить платежеспособность заявителя. Это существенно сокращает время.
• Гарантия, хоть и не стопроцентная, что дом будет сдан в заявленные сроки.

Если новостройку аккредитовало много банков — значит, и проверку она прошла неоднократно и разными структурами.

Но есть и минусы небольшого количества аккредитованных банков:

• Если новостройка получила аккредитацию всего в одном-двух банках, то выбор ипотечных программ сужается.
• До получения аккредитации условия выдачи ипотеки не самые выгодные: более высокая ставка, отсутствие предложений по госпрограммам.

И это помимо очевидного и вытекающего из прошлого пункта: меньше банков — меньше проверок.

Как проводится аккредитация

Понятие «аккредитация недвижимости» в законе не закреплено, поэтому каждый банк проводит её по собственным внутренним правилам. Обычно она сводится к полной проверке юридической чистоты застройщика вообще и каждого его объекта в частности.

Процедура аккредитации состоит из двух этапов.

1. Оценка застройщика

Здесь проверка включает в себя изучение следующих деталей:

• опыт работы: сколько лет девелопер присутствует на рынке, количество сданных и строящихся домов;
• репутация компании: были ли задержки строительства и переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию, какие отзывы оставляют о построенных объектах, руководстве и акционерах девелопера;
• юридическая чистота компании: необходимая документация, соответствие застройщика требованиям №214-ФЗ;
• финансовая отчётность: бухгалтерские балансы, отчёты о движении денежных средств, уровень капитализации компании, объёмы собственных средств, активы в виде земельных участков, техники.

Важна и открытость компании: вся информация о застройщике и его объекте, а также установленные законодательством документы должны быть размещены на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. На этом же сайте можно воспользоваться сервисом проверки новостроек и получить полную информацию об объекте, от обязательной документации до фотографий объекта на текущий момент.

2. Проверка новостройки

При положительной оценке работы застройщика банк переходит к проверке его объектов. На каждую новостройку девелопер обязан иметь:

• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, или договор на его долгосрочную аренду;
• проектную документацию.

Банк оценивает и степень готовности дома. У каждого финансового учреждения здесь может быть свой подход. Например, новичкам строительного рынка для получения аккредитации новостройки в Сбербанке необходимо достичь не менее 30% готовности объекта. Компаниям, в активе которых более 20 сданных в срок домов, достаточно просто полученного разрешения на строительство. Аналогичное правило действует и в других финансовых учреждениях. Застройщикам с небольшим портфолио получить аккредитацию на дом, готовность которого не достигает 20–30%, практически невозможно.

Некоторые банки предъявляют дополнительные требования. Например, небольшие кредитные учреждения предпочитают выдавать аккредитацию только в том случае, если объект уже аккредитован более крупными игроками рынка.

Интенсивность проверки перед выдачей аккредитации зависит от отношений между банком и застройщиком. Если стороны уже связаны финансовыми обязательствами, например, банк осуществляет проектное финансирование строек девелопера, то проверка может проводиться по упрощённой схеме. Ведь основная работа была сделана ранее, при открытии эскроу-счетов для покупателей квартир в новостройке. Если стороны прежде не взаимодействовали, то проверка проводится по всем пунктам.

В среднем все проверки занимают от недели до месяца. Если банк ранее сотрудничал с застройщиком, то процедура займёт немного времени. Если же девелопер впервые обращается в кредитное учреждение, то процесс аккредитации может затянуться.

Что значит «дом аккредитован»

Наличие аккредитации говорит о том, что конкретный объект застройщика отвечает строительным нормативам, имеет необходимую документацию и располагается на участке, предназначенном именно под жилищное строительство.

Готовность банка предоставить кредит на покупку квартиры в новостройке означает, что все возможные риски сведены к минимуму. Но при этом аккредитация дома в банке не является гарантией его своевременной сдачи в эксплуатацию.

Финансовые учреждения, предоставляющие ипотеку на квартиры в этом объекте, регулярно проводят мониторинг строительства и проверяют деятельность девелопера. Если возникают проблемы — негативная информация в средствах массовой информации, жалобы, приостановка работ — то аккредитация может быть прекращена или приостановлена.

Тем, кто уже успел приобрести квартиру у застройщика, потерявшего доверие банка, останется только уповать на то, что трудности временные, и на ход строительства они не повлияют. При этом условия по ипотеке не изменятся: ставка по кредиту останется прежней. Новым же покупателям стоит задуматься и рассмотреть другие варианты квартир.

Источник

Банк ДОМ.РФ аккредитовал более 1000 компаний для строительства индивидуального жилья

Банк ДОМ.РФ расширил список застройщиков, аккредитованных для работы на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Теперь их более 1000 компаний, география присутствия — 74 региона России.

Аккредитованные компании можно выбрать при оформлении в Банке ДОМ.РФ ипотеки на строительство загородного дома. Все компании имеют успешный опыт загородного домостроения и прозрачную финансовую документацию. Полный список компаний указан на сайте.

Банк ДОМ.РФ предлагает максимально широкую линейку продуктов на ИЖС. Минимальная ставка — 4,5%. На таких условиях предлагается оформить жилищный кредит в рамках «Семейной ипотеки на ИЖС», по «Льготной ипотеке» ставка начинается от 5,9%, в рамках «Классического ИЖС» — от 9,2%.

«Сделать ИЖС доступным и качественным — одна из наших приоритетных задач. Чем больше будет профессиональных строителей в этом сегменте, тем больше возможностей будет у граждан при выборе технологии строительства и стройматериалов. Не менее важно, чтобы предложение на рынке отвечало спросу, который планомерно растет в том числе благодаря программам с господдержкой. За год мы получили более 10 тыс. заявок на оформление ипотеки на ИЖС. В рамках „Семейной ипотеки“ уже выдано около 350 кредитов, активно растет интерес и к нашей „Льготной ипотеке“ на ИЖС», — отметил Евгений Шитиков, директор Розничных продуктов Банка ДОМ.РФ.

Для обеспечения качества ИЖС банком предъявляются дополнительные требования к проектам, в том числе к площади дома и участка, фундаменту, подведенным коммуникациям.

Подать заявку на ипотеку в Банк ДОМ.РФ можно в режиме онлайн по ссылке, более 80% решений принимаются в течение одной минуты. Платежи по кредиту вносятся также без посещения офиса и без комиссии — через цифровую платформу с помощью дебетовой карты. При оформлении ипотеки с 1 ноября по 31 декабря 2021 года по карте действует повышенный кешбэк 4% на любые покупки. Карты бесплатны в обслуживании для клиентов, оформивших ипотеку в банке.

Источник

Недвижимость КМВ

Преимущества и особенности банковской аккредитации новостроек

На отечественном рынке жилищного кредитования год от года отмечаются все более цивилизованные факторы развития. Так российскими законодателями постоянно совершенствуются механизмы по надежной защите, как самих заемщиков, так и кредитующих банков.

Касаясь ипотеки, наиболее действенного сегодня средства в приобретении жилья, ее доступно оформить, как на готовое жилье, так и на квартиры в новостройке: законченной строительством, и находящейся в стадии строительства. По второму варианту лишь предполагается более сложный процесс в оформлении залога, каковым является приобретаемая квартира. Ведь банку вначале необходимо одобрить выдачу кредита в отношении непосредственно к строящемуся объекту недвижимости, в котором заемщику предоставляется квартира.

Задачей данной статьи является рассмотрение некоторых аспектов банковской аккредитации строящихся объектов, чтобы получить развернутое представление о том, что представляет собой это понятие и зачем оно нужно не только банку. И, в конечном итоге, какие преимущества, после проведения аккредитации несколькими банками строящегося объекта, открываются перед потенциальными покупателями квартир в новостройке.

Что служит залоговым покрытием в договоре ипотеки?

Отметим сразу — залоговым покрытием ипотеки служит жилье, в целях приобретения которого и оформляется кредит, поэтому его состояние играет решающую роль в принятии банком положительного решения по выдаче средств кредита заемщику. В период оформления ипотеки на готовое жилье банк проводит оценку рыночной стоимости квартиры, оценивает ее ликвидность и перспективы изменения ее стоимости, а затем просто регистрирует залоговое обременение, которым ограничивается реализация прав собственности ее обладателя.

Точкой отсчета в получении кредита служит выделение банком средств на выплату полной стоимости квартиры, которая в результате переходит в собственность заемщика. Однако пока кредит полностью не погашен, квартира остается в залоге у банка, ее нельзя продавать, либо проводить иные процедуры, связанные с отчуждением собственности.

Действия банка при залоге в виде квартиры в новостройке

А вот для оформления договора ипотеки с залоговым покрытием в виде квартиры в новостройке, банку приходится проводить множество дополнительных проверок относительно строящейся недвижимости. Ведь в подобном случае банк в виде залога обладает не имуществом, а только правом требования на квартиру, которая на момент оформления еще не существует. Таким образом, основываясь на договоре с застройщиком, банком выделяется требуемая для покупки квартиры сумма и одновременно регистрируется залоговое обременение на «право требования» (в виде договора долевого участия с застройщиком).

После оформления сдачи жилого дома в эксплуатацию и реализации прав требования (дольщик получил квартиру), в процессе оформлении на эту квартиру прав собственности (государственной регистрации недвижимого имущества), банком относится обременение уже на реально существующую квартиру. А снятие залогового обязательства станет возможным только в результате полного погашения кредита.

Риски банка, принимающего в залог новостройку

До наступления момента оформления прав собственности на квартиру в новостройке, банк несет довольно серьезные риски. Они связаны со следующими возможными обстоятельствами:

• застройщик попал в ситуацию, не позволяющую провести окончание строительных работ;
• отсутствует возможность для своевременной сдачи дома в эксплуатацию;
• регистрация нового объекта затягивается на несколько лет.

И даже если дом построен и введен в эксплуатацию, но квартиры не зарегистрированы в Росреестре, то с юридической точки зрения жилье не будет существовать. Это означает, что банк не в состоянии провести реализацию залога (в случае прекращения платежей по кредиту), как и компенсировать те денежные средства, которые были ранее выданы заемщику. Не исключено, что достроенный или практически достроенный объект может находиться в подобном «подвешенном» состоянии долгие годы.

И все же надо отметить, у кредитных организаций не ослабевает интерес в развитии ипотечного кредитования новостроек, ведь кредитование строящегося жилья предполагает более высокие проценты, чем ипотека на готовые квартиры. Вдобавок многие банки занимаются кредитованием строительных компаний, при этом приобретая статус инвесторов, также работают и с девелоперами.

В работе банков с заемщиками и застройщиками обязательным является наличие договора долевого участия (ДДУ), заключаемого в рамках ФЗ № 214. Этот договор служит единственной формой реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, предполагающей государственную регистрацию документа и обеспечивающей защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщиком продаются квартиры в строящемся доме с помощью иных схем – банк не вправе предоставлять ипотечный кредит, поскольку для такого случая отсутствуют надлежащие залоговые гарантии.

Чтобы гарантировать себе возврат заемных средств, банку приходится проверять деятельность застройщика, проводить оценку стоимости и ликвидности возводимого жилья, а также все связанные с ним риски. И здесь обычно распространены два способа: проверки и аккредитации.

Проведение проверки отдельно взятой квартиры заемщика – весьма недешевое мероприятие, расходы по которому в итоге несет заемщик: их придется либо оплачивать напрямую, либо они будут заложены в процентную ставку.

Более удачным решением является — аккредитация всего объекта, при котором проверке подвергается весь жилой дом в целом, это позволяет разделить понесенные расходы между всеми заемщиками, при этом существенно снизив стоимость кредита каждому из них.

О банковской аккредитации новостроек и застройщиков

Понятие банковской аккредитации застройщика либо строящегося объекта – служит, по сути, формой одобрения банком выдачи ипотечных кредитов заемщикам на квартиры в рамках данного объекта. При этом банк, выражая свою заинтересованность в выдаче ипотечных кредитов, идет на расходы, связанные с проведением своеобразного аудита новостройки. Банковские службы, ответственные за экономическую безопасность изучают данные застройщика, собирают разнообразные сведения, касающиеся его деятельности.

И в первую очередь проверяется наличие документации, необходимой застройщику для выполнения работ, в состав которой входят:

• Право собственности на земельный участок (или договор долгосрочной аренды);
• Разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на этом участке;
• Полный комплект проектной документации.

Кроме того, банк обязательно интересуется инвесторами проекта, говоря проще — источниками происхождения средств, предназначенными для финансирования строительства жилого дома (это делается на начальном этапе, до того, как осуществляются первые продажи). Производится также и проверка набора документов, по которым предполагается контролировать целевое использование средств дольщиков (это прерогатива государственных органов).

Касаясь в целом процесса строительства, банки обычно воздерживаются от кредитования жилья в новостройках, которые еще находятся в стадии котлована. Сегодня нередки случаи (практикуются все чаще), когда банки участвуют собственными средствами в строительстве жилых домов, на квартиры в них затем и оформляются ипотечные кредиты. В подобных случаях проект однозначно входит в круг объектов аккредитованных этим банком и со своей стороны он также рекламирует строящуюся недвижимость потенциальным покупателям. И надо заметить, что участие в строительстве средств банка, значительно облегчает процесс привлечения потенциальных клиентов – банк вполне способен несколько снизить процентную ставку по ипотеке в целях ускорения продаж.

И все же чаще всего речь об ипотеке заходит, когда строительная готовность объекта приближается к 20 — 30%. Причем и сама аккредитация может распространяться не на весь жилой комплекс в целом, а на его отдельные корпуса. В таком случае объекты аккредитуются частично, по мере сдачи в эксплуатацию корпусов.

Довольно частым является применение ступенчатого подхода к аккредитации – вначале банк проводит аккредитацию самого застройщика (проверяется история, число и качество возводимых ранее объектов, своевременность их ввода в эксплуатацию). Затем уже проверяется возводимые им объекты, после чего выносится решение – какая кредитная программа может быть предложена потребителю по тому или иному объекту. Рассматривается весь комплекс предложений на стадии строительства: о размерах процентной ставки, дополнительных преференциях определенным группам потенциальных заемщиков (молодым семьям, пенсионерам, военнослужащим, и др.).

Заметим, что немногие банки идут на аккредитацию застройщика, которым возводится свой первый объект – они считают это довольно рискованным предприятием. И в данной ситуации застройщику приходится строить дом практически до состояния полной готовности на средства инвесторов, лишь потом производить продажи. И еще — отсутствие аккредитации не обязательно является свидетельством мошеннических намерений застройщика.

Зачастую застройщик предлагает действительно выгодные условия в покупке квартиры, предусматривает рассрочку, и все необходимые документы у него на месте — это только на руку покупателю. Порядочность при формировании выгодных предложений просто необходима застройщику для того, чтобы «войти в рынок». А когда у застройщика нет банковской аккредитации, и при этом предлагается приобретение жилья на стадии котлована по различным схемам, не предусматривающим подписание договора долевого участия – это серьезный повод для покупателя — задуматься о его истинных намерениях.

Воспользоваться главным преимуществом аккредитации

Потенциальным покупателям, желающим приобрести квартиру в конкретной новостройке, сам факт аккредитации объекта банком представляется существенным преимуществом. Поскольку банк располагает всеми необходимыми ресурсами для проведения глубокой проверки строящегося объекта, да и само качество такой проверки существенно отличается от попыток покупателей провести подобную проверку своими силами.

Говоря по существу: если банком рекламируется и предоставляется ипотечный кредит на покупку квартиры в таком доме, значит – велика вероятность тому, что застройщик окажется надежным, а приобретение квартиры не будет сопровождаться неприятными сюрпризами. Поэтому, располагая информацией о том, что банк выражает согласие кредитовать приобретение квартир в новостройке, потенциальному покупателю можно принимать решение о приобретении недвижимости.

Однако не стоит принимать на веру одни лишь словесные декларации застройщика относительно наличия аккредитации его объекта рядом крупнейших банков. Лучший способ убедиться в этом — самим обратиться в названные банки.

Не надо забывать и о наличии разнообразных схем привлечения покупателей, к примеру: менеджер застройщика информирует покупателя о том, что объект «со дня на день» будет аккредитован банком, может и несколькими. На практике это может означать прямо противоположное: процесс аккредитации, возможно, проводился, но либо решение оказалось отрицательным для застройщика, либо затянулось на неопределенный срок (обычно, по вине застройщика).

По поводу аккредитации объекта несколькими банками

Практически всеми банками (за исключением банковских структур, образующих разного рода ассоциации) самостоятельно проводятся проверки объектов в целях аккредитации. И если известно, что новостройка прошла аккредитацию со стороны сразу нескольких крупных, либо средних банков, это означает, что именно столько раз застройщика и его объект проверяли, и каждым из банков выражена уверенность в их надежности.

Это обстоятельство способно повысить рейтинг застройщика, а также в максимальной степени укрепить доверие потенциальных покупателей, как к застройщику, так и непосредственно к объекту.

Если по новостройке не имеется банковской аккредитации вообще – это также может означать начальную стадию продаж, как и то, что банки еще не успели провести проверку. Однако если продажи открыты уже давно – с большой вероятностью можно полагать, что банки проводили проверку, в ходе которой были обнаружены определенные риски, именно из-за них в аккредитации объекту было отказано. А когда по строящемуся объекту ипотечных предложений вообще не присутствует – это серьезный повод подумать о доверии к застройщику. Как и в ситуации, когда объекты аккредитованы малоизвестными банками.

Резюме

Анализ приведенных выше сведений показывает, что сам факт совместной деятельности застройщиков с банками является достаточным индикатором их надежности. С другой стороны, наличие либо отсутствие аккредитации не должно служить основным критерием для покупателя – может быть упущена действительно выгодная сделка. Достаточно лишь порекомендовать потенциальному покупателю — выждать некоторое время, необходимое кредитным организациям и самому застройщику. И вдобавок вовсе нелишне предварительно поинтересоваться у застройщика о том, как он относится к договоренностям с банками о будущих ипотечных предложениях.

Тем, кто имеет собственные средства, и не планирует привлекать заемные средства в целях приобретения квартир в новостройке, можно посоветовать воздержаться от попыток самостоятельных проверок застройщика, как и прислушиваться к доводам, касающимся временного отсутствия у объекта аккредитации или ипотечных предложений. Лучше дождаться реакции банков, и уже после принимать решение о покупке.

Источник