Акт приемки передачи объекта долевого строительства

Комментарии юристов к Постановлению Правительства РФ № 442 от 23.03.2022

25.03.2022 было опубликовано Постановление Правительства РФ № 442 от 23 марта 2022 г. Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В связи с чем у дольщиков возникло множество вопросов, основные из которых: А что теперь делать? Как теперь правильно принимать квартиру? Какой специалист может помочь?

• Допускается изменение срока передачи объекта по соглашению сторон после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома без внесения изменений в проектную декларацию.
• Допускается направление Застройщиком в адрес Дольщика посредством электронной почты или иным согласованным в договоре способом следующих документов: сообщение о завершении строительства, уведомление о готовности объекта к передаче, уведомление о предложении изменить срок передачи объекта.
• На первичную приемку возможно привлечение специалистов не включенных в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (https://nrs.nopriz.ru) либо реестр специалистов в области строительства.
• Требования к техническим специалистам предъявляются только в случае наличия разногласий относительно перечня недостатков.
• В случае уклонения от осмотра и подписания передаточного акта Застройщик вправе по истечении месяца составить односторонний акт передачи.
• В случае непредоставления Дольщиком доступа Застройщику на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, Дольщик лишается возможности последующего обращения в судебные органы как с требованием о безвозмездном устранении недостатков, так и с требованиями о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на их устранение.
• Дольщик имеет право на обращение в судебные органы только после предоставления Застройщику возможности устранить выявленные недостатки, вне зависимости от их существенности.
• Срок для устранения строительных недостатков – не более 60 календарных дней.
• На Дольщиков, у которых подписан акт приема-передачи объекта до 25.03.2022, положения Постановления не применяются .

Предлагаемый порядок действий участников долевого строительства при осуществлении приемки объекта в период с 25.03.2022 г. по 31.12.2022 г

В первую очередь важно понимать, что к существенным недостаткам относятся недостатки, при наличии которых невозможно использование объекта по назначению. Например: трещины в несущей стене, отсутствие окон, отсутствие системы отопления, водопровода, канализации.

Как не попасть на застройщиков кидал? Новые правила приемки квартир в новостройке

При наличии существенных недостатков

При отсутствии существенных недостатков

В случае, если при первичной приемке у Дольщика имеются основания полагать, что на объекте имеются существенные строительные недостатки, то до подписания передаточного акта Дольщик согласовывает с Застройщиком дату проведения осмотра с привлечением независимого технического специалиста

Прием передача квартиры в новостройке от застройщика ✓пошаговая инструкция ✓долевое участие ➡АСК

Дольщик обязан подписать акт приема-передачи объекта.

Осмотр согласован на 07.04.2022 г. (третий рабочий день с даты согласования).

Дата осмотра не может быть назначена ранее, чем через 3 рабочих дня с даты согласования.

В случае подтверждения наличия строительных дефектов Застройщик возмещает Дольщику стоимость услуг специалиста.

В случае подтверждения наличия строительных дефектов Застройщик возмещает Дольщику стоимость услуг специалиста.

• включение в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (https://nrs.nopriz.ru) либо реестр специалистов в области строительства (https://nostroy.ru/nacreestrspec).
• наличие трудовых отношений с юридическим лицом или ИП, которые являются членами СРО.

• включение в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (https://nrs.nopriz.ru) либо реестр специалистов в области строительства (https://nostroy.ru/nacreestrspec).
• наличие трудовых отношений с юридическим лицом или ИП, которые являются членами СРО.

Дольщик составляет совместно с Застройщиком и с участием привлеченного специалиста акт осмотра.

Дольщик составляет совместно с Застройщиком и с участием привлеченного специалиста акт осмотра.

Привлеченный специалист должен провести техническое визуальное и инструментальное обследование объекта и представить информацию о наличии/отсутствии строительных нарушений с указанием существенности таковых.

Привлеченный специалист должен провести техническое визуальное и инструментальное обследование объекта и представить информацию о наличии/отсутствии строительных недостатков.

Дольщик обязан направить в адрес Застройщика акт осмотра, содержащий ФИО специалиста, сведения о квалификации, дату осмотра, информацию о наличии/отсутствии нарушений.

Дольщик обязан направить в адрес Застройщика акт осмотра, содержащий ФИО специалиста, сведения о квалификации, дату осмотра, информацию о наличии/отсутствии нарушений.

• Отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование Застройщику о безвозмездном устранении выявленных дефектов;
• Отказаться от подписания передаточного акта и требовать возврата уплаченных по ДДУ денежных средств с процентами.

• Предъявить требование Застройщику о безвозмездном устранении выявленных дефектов.

Срок устранения Застройщиком выявленных существенных недостатков составляет не более 60 календарных дней с даты составления акта осмотра привлеченным специалистом.

Срок устранения Застройщиком выявленных существенных недостатков составляет не более 60 календарных дней с даты подписания передаточного акта.

Если Дольщиком выбрано безвозмездное устранение недостатков, то непредоставление Застройщику доступа на объект лишает Дольщика в последующем на обращение в судебные органы.

В случае непредоставления Застройщику доступа на объект для безвозмездного устранения строительных дефектов лишает Дольщика в последующем на обращение в судебные органы.

Застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения претензии удовлетворить требования в добровольном порядке.

Застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения претензии удовлетворить требования в добровольном порядке.

В случае отказа/частичного отказа либо отсутствии ответа на досудебную претензию Дольщик имеет право обратиться в судебные органы с требованием об уменьшении цены договора на сумму необходимую для устранения недостатков или требованием о возмещении расходов на их устранение.

В случае отказа/частичного отказа либо отсутствии ответа на досудебную претензию Дольщик имеет право обратиться в судебные органы с требованием об уменьшении цены договора на сумму необходимую для устранения недостатков или требованием о возмещении расходов на их устранение.

Источник

Особенности приемки квартиры у застройщика в 2022 году

Источник фотографии

В этом году принимать у застройщика квартиры, купленные по договору долевого участия, придется по новым правилам. Законодатель несколько облегчил жизнь девелоперам и усложнил покупателям.

Об алгоритмах приемки квартиры мы уже писали не раз, сегодня поговорим о том, что изменилось в этом году.

Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» введены новые правила передачи дольщикам квартир в новостройках. Постановление вступило в силу 25 марта 2022 года и пока будет действовать до 31 декабря. Оно направлено на поддержку строительной отрасли, однако аукнется дольщикам.

Недостатки, выявленные при принятии квартиры, разделяются на существенные и несущественные. Существенными называют недочеты, когда жить в квартире невозможно. Например, разбито окно, дыра в стене, не работает канализация и пр.

Выявить недостаток и определить его сущность – задача специалиста, однако уже далеко не каждого, кого захочет позвать дольщик.

Раньше для приемки квартиры и составления акта можно было привлечь любого «дядю Васю» с лазерным уровнем, который понимал, на что нужно смотреть. Теперь – нет. Недостатки вы можете выявить и самостоятельно, а вот для их подтверждения требуется человек со специальной квалификацией.

Такой специалист должен соответствовать нескольким критериям. Во-первых, состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительном проектировании или в Национальном реестре специалистов в области строительства. Во-вторых, быть сотрудником в ИП или компании, которая является членом СРО.

Экспертиза проводится за счет дольщика, однако застройщик обязан компенсировать траты на привлечение специалиста, если тот, согласно акту осмотра, подтвердил выявленные дольщиком недостатки (в случае когда ДДУ не установлен иной регламент).

До постановления дольщик мог не подписывать акт приема-передачи, сославшись на выявленные недостатки, какими бы они ни были, а застройщик обязан был их устранить в срок не позднее 45 дней. После проводился повторный осмотр. Если всё всех устраивало – подписывался акт приемки жилья.

Сейчас заключение специалиста принципиально важно, так как от того, какие будут выявлены недостатки – существенные или несущественные, зависит приемка жилья.

Если недостатки несущественные, принять квартиру дольщик обязан, в ином случае – вправе отказаться от этого. Застройщик устраняет несущественные недостатки после подписания акта приема-передачи жилья в срок не позднее 60 дней. В случае существенного недостатка сроки установлены те же: 60 дней с момента составления акта осмотра с участием специалиста.

Покупателей квартир урезали в правах на выбор способа урегулирования претензии. Например, до постановления дольщик мог всё исправить за свой счет. Это позволяло не только принять жилье и оперативно в него вселиться, но и выполнить работы максимально профессионально. Будущий владелец квартиры обращался в специализированную компанию, которой доверяет, а после взыскивал с застройщика убытки.

Постановление же указывает, что необходимо дождаться выполнения работ застройщиком. Если качество или сроки дольщика не устроят – только тогда у него появляется право на выбор: согласиться на уменьшение стоимости жилья соразмерно выявленным недостаткам; получить компенсацию убытков на устранение недостатков; дать застройщику еще один шанс безвозмездно устранить недостатки.

Если раньше судебная практика шла по колее закона защиты прав потребителей с использованием закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, то постановлением четко регламентирован закон о долевом строительстве как единственный применяемый для разрешения споров, вытекающих из ДДУ, с учетом особенностей постановления.

Это значит, что дольщики уже попрощались не только со штрафом 50% от присужденной суммы, но и с процентами за пользование чужими денежными средствами и моральным ущербом. Теперь единственное, на что можно претендовать, – неустойка, предусмотренная законом о долевом участии: 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Мягко говоря, негусто.

Выше перечислены изменения наиболее критичные. К менее значимым можно отнести:

— уменьшение срока на составление одностороннего акта приема-передачи жилья застройщиком с 60 дней до 30 дней;

— уведомление застройщиком обо всех изменениях по электронной почте, если она указана в ДДУ (в письменной форме – можно не ждать).

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Источник