Чем отличается жилой дом от объекта индивидуального жилищного строительства

Тульская область

Чем отличается жилой дом от объекта индивидуального жилищного строительства

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Определение понятия «жилое помещение»
Виды жилых помещений:

• жилой дом (жилой дом многоквартирный, индивидуальный жилой дом, блокированный жилой дом; по типу: жилое здание галерейного типа, жилое здание коридорного типа, жилое здание секционного типа);
• квартира, коммунальная квартира;
• комната.

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования
Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение
Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях

Определение понятия «жилое помещение»

В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Виды жилых помещений

Жилой дом

Определение понятия «жилой дом», прежде всего, содержится в части 2 статьи 16 ЖК РФ:

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Выделяют многоквартирные, индивидуальные, блокированные жилые дома:

• Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).
• Индивидуальный жилой дом — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (объект индивидуального жилищного строительства) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).
• Индивидуальный жилой дом — одноквартирный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от 22.02.2012 N 5/2 (в редакции от 28.11.2012) «О Положении об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ Дзержинский» Московской области»).
• Блокированный жилой дом: Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на придомовую территорию (Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 (в редакции от 18.07.2013) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (вместе с «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»).
• Блокированный жилой дом — жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет индивидуальный выход на территорию общего пользования (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).
• Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

По типу выделяют следующие жилые здания:

• Жилое здание галерейного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
• Жилое здание коридорного типа: здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
• Жилое здание коридорного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы на лестницы через общий коридор («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
• Жилое здание секционного типа: здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
• Жилое здание секционного типа — здание, состоящее из одной или нескольких секций («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Квартира

Определение понятия «квартира» содержится в части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Определения понятия «квартира» в законодательстве

• Жилая квартира — жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).
• Жилая квартира — изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.
• Жилая квартира в двух уровнях — квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

Определение понятия «жилая квартира» в литературе:

Жилая квартира — «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)» (Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94.)

Коммунальная квартира

• Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования («Методические рекомендации по осуществлению в МЧС России предоставления сотрудникам федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы единовременной социальной выплаты» (утв. МЧС России 23.07.2015 N 2-4-87-27-25).
• Коммунальная квартира — квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты) (ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (в редакции от 28.12.2016) «Основы жилищной политики города Москвы»).

Комната

Определение понятия «комната» содержится в части 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилая комната: жилое помещение для постоянного проживания в квартирах, а также временного проживания в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, кемпингах и других общественных зданиях временного пребывания («СП 137.13330.2012. Свод правил. Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам. Правила проектирования» (утв. Приказом Госстроя от 27.12.2012 N 119/ГС).

Виды жилищного фонда
в зависимости от целей использования

В соответствии с частью 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

• жилищный фонд социального использования (ст. 49 – 91 ЖК) — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.;
• специализированный жилищный фонд (ст. 92 ЖК РФ)- совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
• жилищный фонд коммерческого использования (статья 671 – 688 ГК РФ) — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Виды жилых помещений
специализированного жилищного фонда

Статья 92 Жилищного Кодекса РФ установила исчерпывающий перечень видов специализированных жилых помещений:

• служебные жилые помещения;
• жилые помещения в общежитиях;
• жилые помещения маневренного фонда;
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
• жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 Жилищного кодекса РФ.

Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, уполномоченного собственником на управление государственным или муниципальным жилищным фондом (см., например статью «Как приватизировать служебное жилье?»)

Виды жилищного фонда в зависимости
от вида собственности на жилое помещение

Жилищным кодексом РФ выделены следующие виды жилищного фонда:

• частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
• государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
• муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилище и жилое помещение.
Разница в понятиях

Нормы ряда законов содержат понятие «жилище», тогда как нормы профильного Жилищного кодекса РФ, регулирующего как раз жилищные правоотношения, такого понятия не раскрывает, оперируя лишь понятием «жилое помещение».

Есть ли разница в понятиях «жилое помещение» и «жилище» или их можно рассматривать как тождественные?

См. далее статью «Понятие «жилище» в законе, практике ЕСПЧ и литературе», где содержатся следующие ответы на вопросы:

Источник

Объект индивидуального жилищного строительства (он же жилой жом) – это: отдельно стоящее здание , количество надземных этажей – не более 3-х … Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Пресс-центр

Объект ИЖС и жилой дом блокированной застройки – две большие разницы

Объект ИЖС и жилой дом блокированной застройки – две большие разницы

Что касается жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства), то он прежде всего «единый и неделимый». Частью 7 статьи 41 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Однако в части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) выделен, в том числе, такой вид объектов капитального строительства как жилые дома блокированной застройки.

Это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти. При этом каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Кроме того, пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.
По причине того, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной жилой застройки, либо к многоквартирному дому, в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты. В этом случае конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.

Необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки либо многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.

В настоящее время раздел жилого дома возможен только в случае образования блоков жилого дома блокированной застройки.

По решению суда государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект недвижимости, образовавшийся в результате раздела, осуществляется в общем порядке.

Киреевский район Киреевский район Без тегов

Об информационном содержании вы можете написать администратору сайта. При перепечатке и ретрансляции материалов ссылка на сайт mvp.tularegion.ru обязательна. Информация персонального характера о пользователях cайта хранится и обрабатывается с соблюдением требований российского законодательства о персональных данных

Для улучшения работы сайта и его взаимодействия с пользователями мы используем файлы cookie и сервис Яндекс.Метрика. Продолжая работу с сайтом, Вы даете разрешение на использование cookie-файлов и согласие на обработку данных сервисом Яндекс.Метрика. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках Вашего браузера.

Источник

Отличие жилого строения от объекта индивидуального жилищного строительства . Следует также помнить, что КС РФ не признал неконституционным фактический запрет на возведение на садовом земельном участке жилого дома , а не жилого строения , установленный ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». … В чем отличие ижс от под дачное строительство с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем. Огородный земельный участок-земельный участок, предоставленный или приобретенный ими для выращивания сельскохозяйственной продукции (плодовой, ягодной, бахчевой, овощной) .

Квартира на земле: чем отличается от жилого дома

Квартира

Квартира на земле – это хорошо или плохо и чем она отличается от дома. Разбираемся в вопросе вместе с экспертами.

Что такое квартира на земле

Официально нет такого термина, как «квартира на земле». Точно так же, как нет хрущевок, брежневок, сталинок, чешек, ленинградок и т. д. Об этом вам скажет любой архитектор.

Все это придумки риелторов, которых тоже, кстати, официально нет, для обозначения атрибутов жилья, понятного каждому. Согласитесь, когда человек слышит слово «хрущевка», он сразу представляет себе маленькую квартиру с низкими потолками, маленькой кухней и ванной, а когда слышит «сталинка» — возникают другие ассоциации.

Где официально есть квартиры на земле

До сегодняшнего дня, для Крыма остается весьма актуальной проблема с внесением изменений в Госкомрегистр по многоквартирным домам — квартирам на земле.

Для Крыма это весьма актуально, ведь украинское законодательство было более лояльным к самовольным перепланировкам и реконструкции, поэтому владельцы таких квартир не спешили приводить документы в соответствие фактическому состоянию объекта.

С приходом нового, местные органы власти восстанавливают справедливость путем освобождения застроенных участков и приведением недвижимости в соответствие с документальными данными.

«Уйти от соседей», владея квартирой на земле, возможно. Для этого квартире необходимо присвоить статус жилого дома. Имея в собственности жилой дом, оформление земли – это лишь вопрос времени.

В чем разница между квартирой и домом

Разберемся что такое квартира, усадьба, дом. Согласно ч. 1. ст. 382 ГК, квартира — это изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. А согласно ст. 380 ГК, жилой дом – это строение капитального типа, возведенное с соблюдением требований, определенных законом, иными нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания . При этом мало кто знает, что официально существует еще такой термин, как «усадьба» – это земельный участок вместе с размещенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. В случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не определено договором или законом (ст. 381 ГК).

Если в жилом доме более одной квартиры, он считается многоквартирным (ст. 2.1 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества).

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Все жилые дома, а также жилые помещения в других строениях, составляют жилищный фонд, включающий дома и строения, собственником которых являются:

• государство (государственный жилищный фонд);
• колхозы, кооперативы, профсоюзы и другие общественные организации (общественный жилищный фонд);
• жилищно-строительные кооперативы (фонд жилищно-строительных кооперативов);
• граждане по праву частной собственности (частный жилищный фонд).

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ст. 4 ЖК).

Соответственно, индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства), как это предусмотрено статьями 48 и 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изначально предназначены для проживания одной семьи. При всем различии многоквартирных домов от домов блокированной застройки с точки зрения этажности, планировки, благоустроенности и т.п. их объединяют два признака, имеющие правовое значение: совокупность квартир (не менее двух) и наличие в доме общего имущества, предназначенного для обслуживания этих квартир (статья 36 ЖК РФ).

С учетом названных критериев многоквартирными остаются и небольшие одноэтажные дома, возведенные и предоставленные в соответствии с проектной документацией для проживания нескольких семей. Несмотря на известную автономность квартир в домах такого вида, они не могут оставаться без элементов общего имущества, таких как фундамент, стены, несущие конструкции, чердак, крыша (статья 36 ЖК РФ). Между тем многоквартирные дома в отличие от индивидуальных жилых домов не являются объектом права собственности, возможность их раздела на отдельные ограничена законом (статья 37 ЖК РФ). Таким образом, основным критерием отнесения здания к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Из положений части 1 статьи 36 ЖК РФ усматривается, что если квартира не отвечает признакам помещения в многоквартирном доме, за отсутствием в доме помещений общего пользования, соответствующим признакам многоквартирного дома, и принадлежащее Вам жилое помещение фактически является индивидуальным жилым домом, то Вы как собственник такого помещения вправе изменить его статус, признав на такой объект как жилой дом право собственности.

Изменение статуса собственности

Признание права производится исключительно в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения такого недвижимого имущества. В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так как любой объект недвижимого имущества должен обладать определенными индивидуальными признаками, подтверждаемыми данными кадастрового и технического учета, способом доказывания свих доводов может служить соответствующая разработанная кадастровая и техническая документация. Документом, доказывающим Ваши доводы в суде в части того, что принадлежащее Вам жилое помещение – это жилой дом, а не квартира, может являться заключение судебной строительно-технической экспертизы, которая назначается судом по Вашему ходатайству.

После того, как судом будет принято решение об удовлетворении Ваших требований – признании квартиры объектом недвижимого имущества – жилым домом, и данное решение суда вступит в законную силу, Вам необходимо обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для внесения сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе сведений о назначении здания и жилого помещения.

При должном опыте и подготовке юриста, в судебном порядке суды приходят к выводу, что гражданин фактически является собственником не помещений в жилом доме, и не части дома, а собственниками здания с назначением «жилой дом» и наименованием «блок жилого дома блокированной застройки» или «жилой дом блокированной застройки», поскольку жилой дом имеет отдельный вход, нет мест общего пользования в доме или какого-либо общего имущества в доме, не имеет общих инженерных сетей, помещений вспомогательного использования (подъезд, лестничная площадка, общий коридор, общий выход), предназначенных для общего пользования, с соседними объектами недвижимости, предназначен для проживания одной семьи, что позволяет признать указанное жилое помещение самостоятельным жилым домом блокированной застройки, следовательно, заявленные требования сторон обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объёме.

Подводя итог вышеизложенному, признав жилой дом блокированной застройкой, жилой дом утрачивает признаки многоквартирности.

Чем грозит игнорирование и оставление данной проблемы без внимания?

Проблема заключается в том, что на такие многоквартирные жилые дома распространяют режим общей долевой собственности, что усложняет жизнь владельцами такого жилья, не дает им делать перепланировки, расширять жилье и прочее.

Так, на обращение доверителя в Госкомрегистр с заявлением о внесении сведений о регистрации квартиры, было отказано по причине того, что на кадастровый учет ставят только отдельную квартиру или дом в целом, а не долю в доме.

Источник

Зарегистрировать жилой дом в собственность на такой земле не получится. Наш дом построен на участке с назначением ИЖС — для индивидуального жилищного строительства , и дальше речь в статье пойдет в контексте участка ИЖС . Когда регистрировать дом в собственность. Если оформить дом в собственность, можно: Продавать, дарить, сдавать его в аренду. Страховать, например, от пожара, что особенно важно, если дом деревянный. Оформить в нем регистрацию, так как на «голом» участке прописаться нельзя, даже если у последнего есть адрес. Использовать дом как залоговое обеспечение при кредите.

Чем отличается ИЖС от жс?

Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница? К каким расходам может привести не верно указанный вид разрешённого использования земельного участка.

Разрешенное использование земельного участка «для жилищного строительства» и «для индивидуального жилищного строительства» имеет ли значения данное обстоятельство при исчислении земельного налога?

Предварительно хотелось бы обозначить, что рассматриваемая в настоящей статье ситуация касается только земельных участков, имеющих разрешённое использование «для жилищного строительства» или «для индивидуального жилищного строительства», на которых не имеется объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Далее перейдем к сути проблемы.

Как известно в соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговой базой для уплаты земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.

Казалось бы, все просто, для расчета суммы земельного налога необходимо умножить ставку налога, действующую на территории конкретного муниципального образования, на кадастровую стоимость земельного участка.

Однако Налоговым кодексом РФ предусмотрены случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов).

Так, ст. 396 Налогового кодекса РФ, с целью стимулирования строительства на земельных участках, установлены следующие случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов):

1). абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При этом, в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

2). абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

3). п. 16 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Таким образом повышающий коэффициент земельного налога зависит от вида разрешенного использования земельного участка и действует до момента регистрации права собственности на первый объект недвижимости на земельном участке.

Так в случае, если земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для жилищного строительства» (кроме «индивидуального жилищного строительства») при исчислении земельного налога:

— применяется повышающий коэффициент 2 – с первого дня владения земельным участком и в течении следующих 3-х лет, но до момента государственной регистрации прав на построенный объект.

— применяется повышающий коэффициент 4 – с четвертого года владения земельным участком и до момента государственной регистрации прав на построенный объект.

То есть повышенный земельный налог придется платить до момента регистрации права собственности на построенный объект.

Если регистрация права собственности произойдет в первые 3 года владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 2.

Если регистрация права собственности произойдет в четвёртый, пятый и последующие годы владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект, ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 4.

При этом имеется важный нюанс, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена до истечения трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог, уплаченный с повышающим коэффициентом 2 возможно возвратить или зачесть в счет иных платежей по налогу, но только в части превышающий размер земельного налога, исчисляемого без повышающего коэффициента.

Но, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена по истечении трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог уплаченный повышающим коэффициентом 2 и повышающим коэффициентом 4 зачесть уже будет невозможно.

Для случаев владения земельным участком имеющем вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», исчисление земельного налога, с учетом повышающего коэффициента, происходит по-иному.

Так повышающий коэффициент 2 применяется только с одиннадцатого года владения земельным участком и до государственной регистраций права собственности на построенный объект.

Далее, рассмотрим разницу между такими видами разрешенного использования земельного участка как «индивидуальное жилищное строительство» и «жилищное строительство».

До 2014 года в Российской Федерации не существовало какого-либо единого классификатора видов разрешенного использования земельных участков, и муниципальные органы власти, предоставляя земельные участки в собственность, самостоятельно определяли наименования видов разрешенного использования исходя из внутренних регламентов с учетом целей их использования.

В связи с этим можно только из практики применения видов разрешенного использования земельных участков указать, что такое разрешенное использование как «индивидуальное жилищное строительство» подразумевало возможность размещения жилого дома, а «жилищное строительство» подразумевало возможность размещения малоэтажных многоквартирных домов.

В 2014 году с целью упорядочивания видов разрешенного использования земельных участков Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года №540 был введен в действие Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С указанного момента разрешенное использование всех земельных участков должно устанавливаться в соответствии с Классификатором.

В названном Классификаторе имеется такой вид разрешенного использования как «для индивидуального жилищного строительства» (код. 2.1.) при этом отсутствует такой вид разрешённого использования как «для жилищного строительства».

При этом, если разрешенное использование земельных участков было установлено до введения в действие названного классификатора, использование земельных участков с ранее установленным видом разрешенного использования признается законным.

Однако в случаях, если на земельном участке планируется размещение объекта индивидуального жилищного строительства, а земельный участок имеет вид разрешенного использования «для жилищного строительства» указанное обстоятельство, в связи с действием вышеуказанной ст. 396 НК РФ приводит к необходимости уплачивать земельный налог в завышенном размере.

С целью снижения размера земельного налога необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка «для жилищного строительства» на «для индивидуального жилищного строительства» с целью исключения, на текущей момент, исчисления земельного налога с учетом повышающего коэффициента.

Для достижения указанной цели можно воспользоваться одним из следующих правовых механизмов:

— приведение в соответствие разрешенного использования земельного участка с Классификатором. Данная механизм прямо предусмотрен Федеральным законом от 23.06.2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 13 ст. 34 названного Федерального закона).

— изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данный механизм прямо предусмотрен Земельным кодексом РФ (ст. 7) и Градостроительным кодексом РФ (ст. 37).

Нижем приведем полезные ссылки, воспользовавшись которыми возможно узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка, а также размер текущих ставок земельного налога:

— узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка возможно воспользовавшись сервисом Управления Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» расположенным по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

— узнать размер текущих ставок земельного налога можно воспользовавшись сервисом Федеральной налоговой службы «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» расположенным

Адвокат Коллегии адвокатов «Гриб, Терновцов и партнеры»
Сергей Потапов

В чем разница между МЖС и ИЖС?

Объемы строительства увеличиваются с каждым годом. Появилось много терминов и аббревиатур, которые только после расшифровки становятся понятны. Так МЖС означает малоэтажное жилищное строительство, ИЖС указывает на индивидуальный застрой. С некоторой разницей между ними.

Что представляет собой МЖС

В законодательных актах РФ нет четкого определения относительно малоэтажной застройки. Но такие постройки существуют, где можно выделить блокированный застрой с характерными признаками:

1. Построение блочное.
2. В каждой секции проживает семья.
3. Квартиры имеют отдельный вход с выходом.
4. Объединяют блоки стены.
5. Соединенные поверхности без проемов.

Блочная конструкция предусматривает наличие придомовых участков для каждой семьи. Землей жители могут распоряжаться на свое усмотрение:

• Строить гаражи.
• Устанавливать хозпостройки.
• Разбивать сады, ягодники, огороды.

На участках возле дома можно обустраивать:

• Спортивные площадки.
• Зоны отдыха.
• Детские игровые территории.

Малоэтажный многоквартирный дом может быть:

• С одним подъездом или состоять из нескольких.
• Несколько квартир в одном подъезде.
• Не превышать 4 подъездов.
• Не больше 3 этажей.

В ГрК РФ статьей 35 урегулировано понятие о строениях, где все до 8 этажей считается домами средней этажности. Малоэтажным строительством государство пытается увеличить количество доступного жилья для населения.

Какой порядок в индивидуальном строительстве

ИЖС отдельная форма строительства, при котором граждане обеспечиваются жильем. При индивидуальном жилищном строительстве каждой семье принадлежит отдельный дом не больше 3 этажей. Земельный участок может быть до 1.5 га. На участке можно возводить различные хозпостройки:

• Бани.
• Гаражи.
• Сараи.
• Летние кухни.

К ИЖС относятся прочие объекты в виде:

• Пристроек и надстроек.
• Мансардных этажей.

Чтобы построить любой объект на своей земле, застройщик должен оформить исходно-разрешительную документацию.

Для этого нужно:

1. Подать заявление в правомочную организацию, чтобы получить разрешение на строительство.
2. Приложить к заявке свидетельство, подтверждающее, что земля находится в собственности.
3. Разработать план.
4. Предоставить схему участка с размещением будущего дома.

В 2018 году изменился порядок на получение разрешения. Теперь при строительстве его не требуют, но предстоит уведомить госнадзор. Затем дождаться ответа, где укажут соответствует или нет участок, планируемому строительству.

Какие общие признаки объединяют МЖС и ИЖС

При любой принятой форме МЖС или ИЖС, осуществляется возведение здания, о чем говорит их одинаковая часть из аббревиатуры – ­ жилищное строительство. Кроме этого:

• В доме можно зарегистрироваться, строение ставят на кадастровый учет с присвоением почтового адреса.
• Есть земельный участок возле здания для использования по усмотрению владельцев.
• Одна форма владения – частная собственность.
• Здание предназначено для улучшения жилищных условий.
• Возведение объектов дело затратное, так как требует обустройства инженерной и социальной инфраструктурой.
• Дома подключают к коммуникационной системе поселка, энергоресурсы оплачивают по государственному тарифу.
• Оплата налогов.
• Технология возведения может быть каркасной, панельной, монолитной, рубленной из бревен.
• Многие федеральные банки кредитуют строительство.

В обеих случаях постройка может быть не выше 3 этажей и называться:

• Коттеджем.
• Таунхаусом.

Несмотря на многие схожие параметры МЖС и ИЖС – это не одно и тоже.

Чем отличается МЖС от ИЖС

Семья приобретает жилье после принятия дома органами в эксплуатацию, но форма владения МЖС отличается от ИЖС.

При покупке дома или строительства в сельскохозяйственной зоне по условиям ИЖС:

1. Семья получает в собственность отдельный дом с землей до 1.5 га.
2. На участке можно заниматься сельским хозяйством, разводить животных, птицу.
3. Оформляют фермерство, при условии, что земля подходит по виду использования.
4. Возводят подсобное хозяйственное строение.

МЖС – это дом из нескольких семей. Здесь нужно вести себя в соответствии с желанием всех соседей. К примеру, они не согласятся на участке поставить свинарник, да и места не хватит на другие постройки, так как имеются ограничения. Это обычный многоквартирный дом, где жители подчиняются правилам общего проживания. В личной собственности находится конкретная площадь в доме, остальной распоряжаются другие собственники. Каждой семье нарезают небольшие участки земли, где невозможно возводить обширные хозпостройки без дополнительного согласования.

В городской черте при индивидуальном жилищном строительстве тоже особо не разгуляешься. Город требует особых санитарных условий по содержанию строения и возведению на нем дополнительных построек. Недаром столько столкновений происходит между соседями за каждый сантиметр земли. Но в этом случае есть владелец в виде 1 семьи в одном доме.

При малоэтажном строительстве поселяются много жителей со своими ценностями, где нужно находить общий язык и примирение, чтобы не доводить ссор до судебных разбирательств.

В результате, МЖС – это дом, принадлежащий многим гражданам. Если оформлено по всем правилам ИЖС, после ввода в эксплуатацию, здание и вся земля будет находиться во владении у 1 хозяина.

Регулирует все городские постройки и в других поселениях по гражданско-правовому отношению, Градостроительный кодекс РФ.

В чём отличие ЖС от ИЖС?
28 / 7902

ABCD писал(а):alexis18,
Встала задача купить землю под строительство индивидуального жилого дома. Нашли. 12 соток. А в документах ЖС. Сижу голову ломаю. Дом можем построить? и что потом с этим делать? жить долго и счастливо? или возможны варианты?
Если, допустим, дом построили. Потом обязательно переводить землю в ИЖС или…?
Построить МОЖНО всё .
Допускаю ,что градостроительным планом города ранее данный район был отведён под ЖС , при наличии существующих ИЖ домов и ЗУ ((( Таких вариаций масса.
Т.е . на данных землях прямо запрещено строительство НОВЫХ ИЖ домов .
В связи с планами Администрация города обратилась к горожанам с просьбой воздержаться от приобретения земельных участков, домов, долей домов в вышеуказанном микрорайоне. Особо чиновники отметили, что в частном секторе напротив мэрии имеется ряд построенных без разрешения домов с признаками многоквартирности. Строительство таких домов незаконно, они могут быть снесены по решению суда без всякого возмещения ущерба их владельцам, и не стоит ожидать, что бюджет будет выкупать квартиры (доли) в таких домах.
Но смысл ?!
Возможно , что ошибка в документах .
Выпустили одну букву И , и смысл исказился напрочь (((
Обратитесь к районному архитектору с уточнениями по назначению земель в указанном районе . Отсюда и плясать .
Если это точно ЖС , то НЕ получите разрешения на строительство индивидуального жилого дома .
Либо строить на свой страх и риск .
И узаконивать по дачке , если успеете .
Но при законной застройке многоквартирными домами ЗАСТРОЙЩИК выкупит у вас только , то что было до перевода в ЖС . Либо суды и торг по стоимости вновь построенного дома .
По мне лично , это бомба замедленного действия .
Могут и не строить десятки лет , а затем снесут сразу весь район(((
Если это точно ЖС , то инвестиционная ценность участка возрастает .
Но это не Ваш случай.
При наличии интереса у застройщика .
Что касается 12 соток, то известны варианты скупки ИЖС и по 3-4 сотки с последующим переводом в ЖС .
Был бы интерес .

Источник

Индивидуальный жилой дом — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи ( объект индивидуального жилищного строительства ) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области"). Индивидуальный жилой дом — одноквартирный жилой дом , предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от…

Индивидуальная маскировка

Бывает так, что покупатели соблазняются предложениями купить жилье в многоквартирном доме, построенном на участке под ИЖС, – оно на 30-50% дешевле, чем в обычных жилых постройках. Но не все знают, с какими рисками сопряжены такие сделки.

Для начала определимся, что такое индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и чем оно отличается от многоквартирного.

ИЖС – это вид разрешенного использования земельного участка. Категория участка определена как «земли населенных пунктов». Но что разрешено строить на таких землях, зависит от генплана данного населенного пункта. Это может быть жилая, общественно-деловая, производственная, военная и иная застройка – всего девять категорий, детально все прописано в статье 83 Земельного кодекса РФ. Если речь идет о жилье, то статья 85 того же Земельного кодекса допускает такие варианты: возведение индивидуальной жилой постройки и возведение мало-, средне- или многоэтажной жилой постройки.

В Градостроительном кодексе РФ говорится, что индивидуальный жилой дом (ИЖД) – это строение площадью не более 1,5 тыс. кв. м, не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Уже из самой этой характеристики очевидны отличия ИЖД от многоквартирного жилого дома (МКД). Нам в данном случае не важна высотность МКД. Ключевое слово – «многоквартирный». Делать несколько квартир в индивидуальном доме запрещено.

Но как же получается, что такие строения все же появляются и граждане покупают в них жилье?

Рассмотрим три наиболее распространенные схемы привлечения покупателей.

Схема первая – обещательная

Застройщик не скрывает от клиентов, что в его праве собственности на земельный участок указан разрешенный вид использования ИЖС. И уверяет покупателей, что вот-вот получит документы о смене этой категории.

Такое действительно возможно. Но никаких гарантий дать нельзя. Даже если по формальным признакам участок может быть переведен из одной категории в другую, это не означает, что такой перевод случится автоматически. Решение принимают органы местной администрации.

Поверив обещаниям застройщика, покупатели подписывают с ним предварительные договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве или еще какие-либо документы, в которых он обещает перезаключить договор с предварительного на основной, как только получит разрешение на строительство. Граждане выплачивают застройщику деньги. Но смена категории земельного участка так и не происходит, а значит, разрешение на строительство МКД застройщик не получает.

Можно попробовать вернуть уплаченные деньги через суд. Шансы мизерны. Законами о долевом строительстве (214-ФЗ) и о жилищных кооперативах (215-ФЗ) такие проекты не регулируются. Придется апеллировать к нормам Гражданского кодекса, касающимся возмездных договоров между лицами (статья 423). Обязать застройщика вернуть деньги почти невозможно. К тому же он может обанкротиться и его имущества не хватит на то, чтобы погасить долги перед всеми кредиторами.

Схема вторая – амнистия

Похожа на первую, только застройщик обещает не сменить вид использования участка, а узаконить многоквартирную постройку задним числом. Часто при этом компания ссылается на так называемую дачную амнистию.

Речь идет о вступившем в силу в 2006 году законе № 93-ФЗ об упрощенной процедуре регистрации прав собственников на некоторые виды построек. Под действие дачной амнистии подпадают участки, выделенные для садоводческих и дачных товариществ, огородничества, строительства гаражей, ведения личного подсобного хозяйства, а также ИЖС. Суть в том, что до марта 2018 года (срок действия 93-ФЗ) разрешается регистрировать уже построенный дом, а не сначала утверждать проектную документацию по нему и получать разрешение на строительство.

Но главное условие упрощенки – соответствие постройки разрешенному виду использования участка. Так что если на земле разрешено возводить только ИЖД, то многоквартирную высотку никто не амнистирует. Заплатив деньги за квартиру в таком доме, вы не увидите ни денег, ни квартиры. Вдобавок и дом, скорее всего, будет решено снести по суду.

Схема третья – долевка

В этом случае застройщик обычно играет с открытыми картами. Он не утаивает ни назначения участка, ни того, что не собирается оформлять перевод его в другую категорию. Но покупателям объясняет, что ничего незаконного в постройке нет: она не выше трех этажей, общая площадь дома не больше 1,5 тыс. кв. м. Требование о том, чтобы в доме была только одна квартира, тоже соблюдается: гражданам предлагают покупать не квартиры, а доли в общей недвижимости. Какая разница, говорит застройщик, ведь это все равно будет ваше имущество. И прописаться в таком доме вы сможете. Зато соседей мало: в строении такой площади будет не больше 40-45 квартир. По сути, получается огромная коммуналка.

Но несколько пиковых карт в рукаве застройщик все же припрятал.

Во-первых, у чиновников могут возникнуть подозрения, что дом многоквартирный, они организуют проверку и через суд докажут этот факт. Тогда суд, скорее всего, примет решение о сносе постройки.

Во-вторых, даже если этого и не произойдет, инженерные мощности данной территории могут не выдержать нагрузки. Ведь они рассчитаны на то, что водой, канализацией, электричеством, теплом будет пользоваться одна семья, а не 40.

И в-третьих, самое главное – продать такое жилье потом будет практически невозможно. Дело в том, что для продажи вашу долю в объекте недвижимости сначала придется выделить через суд. А потом вы должны будете предложить выкупить ее всем остальным собственникам. И только получив письменный отказ от каждого, можно продавать. Предположим, у вас идеальные отношения со всеми 40 семьями ваших соседей и они не станут вставлять вам палки в колеса, а быстро напишут отказы. Но найти покупателя, готового поселиться в такой огромной коммунальной квартире, непросто.

Сносом. Строительство МКД на земле ИЖС незаконно, и суды бесстрастно принимают решения о сносе таких объектов. Прецеденты исчисляются уже десятками в разных регионах. Надеяться на авось опасно: решение суда может быть вынесено и через несколько лет после заселения и получения свидетельства о собственности на жилье.

Так что покупать квартиру стоит, только если дом строится на участке, принадлежащем застройщику (или находящемся у него в долгосрочной аренде) и предназначенном для возведения многоквартирного жилья. В разрешении на строительство должно быть указано, что за дом, какой этажностью и какой площади можно построить на участке. К обещаниям скорректировать документы по участку для ИЖС относимся по принципу «утром деньги – вечером стулья». Правда, жилье, построенное с соблюдением всех требований закона, дороже квазиквартир в доме на землях ИЖС на 30-50%. Но, учитывая огромный риск потери вложений в незаконную постройку, эта экономия совершенно неоправданна.

Источник

Пришли к выводу, что индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства . Мы также задались вопросом: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства ? Имеются ли между ними различия? Вопрос не праздный, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально -определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него. И здесь мы вновь…