Что означает параметры объектов капитального строительства

Индекс «Ф» в ПЗЗ Москвы

Добрый день. Есть в собственности ЗУ на территории Новой Москвы, ТИнАО. Категория: населенные пункты, ВРИ: для малоэтажки.

А в ПЗЗ Москвы указана зона Ф. что означает нулевые параметры застройки, т.е. построить там ничего нельзя. Как такое может быть? У нас участок под ИЖС, а тут взяли и решили, что нет, никакой не ИЖС, надо еще это доказать, согласовав ППТ. Скажите, был у кого-то подобный опыт? Может как-то в судебном порядке выигрывали подобные дела у Москвы?

Вас интересует «освоение» земельного участка для физического или юридического лица?

Сначала к правовым положениям:

В силу пунктов 8-10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ изменение ПЗЗ (или их установление) не лишает правообладателя права на использование участка с ВРИ, который установлен до их утверждения (в статье ПЗЗ называются «градостроительный регламент»). Кроме того, п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ и п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ допускают возможность использования земельных участков в соответствии с установленными ранее видами разрешенного использования, при условии, что использование таких земельных участков не несет опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Также п. 11 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, устанавливает действительность разрешенного использования земельных участков, установленного до дня утверждения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Теперь к практике: юридических лиц для получения искомого для строительства объекта ГПЗУ Москомархитектура в принудительном порядке обязывает менять ПЗЗ (проводить публичные слушания о внесении изменений в ПЗЗ и получать одобрение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, устанавливать параметры строительства).

Полагаю, что если Вы физическое лицо, то можно попробовать в порядке КАС РФ побороться с позицией Москомархитектуры.

В продолжение нашего разговора, поскольку вопрос ещё открыт, добавлю свою консультацию.

в ПЗЗ Москвы указана зона Ф. что означает нулевые параметры застройки, т.е. построить там ничего нельзя.

В данной ситуации надо вносить изменения в Правила землепользования и застройки г.Москвы (далее- ПЗЗ г.Москвы), руководствоваться надо нормами Градостроительного кодекса РФ.

Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки

1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;

…

3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ г.Москвы утверждён Постановлением Правительства № 457-ПП от 17.05.2018 года. В этом постановлении детально прописана сама процедура внесения изменений в ПЗЗ г.Москвы, а также изложен порядок подачи предложений о внесении изменений и перечень документов для их рассмотрения.

Предложение о внесении изменения в ПЗЗ г. Москвы направляется в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы.

Источник

Вид разрешенного использования капитальных объектов: порядок внесения в кадастр недвижимости

Большинство граждан нашей страны являются собственниками объектов недвижимости, однако наверняка немногие знают, что с 01 января 2017 года в кадастре недвижимости появилась новая характеристика объекта капитального строительства (ОКС) — «вид разрешенного использования».

Правообладателям наверняка будет интересно знать, что в ближайшем будущем именно вид разрешенного использования будет одной из основных характеристик, влияющих на величину кадастровой стоимости ОКС.

В настоящее время кадастровая стоимость ОКС определяется Кадастровой палатой путём умножения соответствующего среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта. При этом следует отметить, что среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости было получено при проведении государственной кадастровой оценки, соответственно при определении кадастровой стоимости какого-либо объекта не учитываются его индивидуальные характеристики.

Внесенные в кадастр недвижимости сведения о виде разрешенного использования ОКС в дальнейшем будут использованы при государственной кадастровой оценке, которую будет проводить специально созданное для этой цели бюджетное учреждение «Вятка-Кадастр».
Собственники зданий или помещений должны понимать, что отсутствие в кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования ОКС (а также при отсутствии конкретного наименования объекта) может привести к ситуации, в которой невозможно однозначно определить оценочную группу, к которой следует отнести ОКС, вследствие чего может произойти завышение (или занижение) реальной кадастровой стоимости ОКС.

Внесение в кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования ОКС необходимо в следующих случаях:

• при отсутствии в кадастре недвижимости наименования ОКС, либо при наличии в кадастре недвижимости наименования, не позволяющего определить конкретный вид использования ОКС (например, нежилое здание; здание многофункционального назначения и т.п);
• при необходимости изменения существующего (ранее разрешенного) вида использования ОКС.

Что же нужно сделать правообладателю, чтобы внести в кадастр недвижимости сведения о виде разрешенного использования ОКС?

Во-первых, необходимо обратиться к Правилам землепользования и застройки соответствующей территории (ПЗЗ), и узнать наименование территориальной зоны, в которой расположен объект недвижимости. Данную информацию можно запросить в органе местного самоуправления. Зная территориальную зону, в которой расположен объект, и пользуясь градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ, можно легко определить основные виды разрешенного использования объекта, в соответствии с которыми может использоваться такой объект.

Виды разрешенного использования ОКС, так же как и виды разрешенного использования земельных участков, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований при условии, если такой объект отвечает всем требованиям к безопасности объекта. В случае если объект недвижимости не соответствует требованиям к безопасности, которые установлены для выбранного вида разрешенного использования, то во внесении изменений в кадастр недвижимости будет отказано.

Во-вторых, собственнику ОКС необходимо обратиться в ближайший офис МФЦ и подать заявление о внесении в кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования. При этом для подтверждения соблюдения требований к безопасности объекта к заявлению необходимо приложить заключение лицензированной проектной организации.

В случае если изменение вида разрешенного использования ОКС требует реконструкции объекта, то к заявлению о внесении изменений в кадастр недвижимости следует приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером. Сведения о новом виде разрешенного использования ОКС подлежат отражению в техническом плане наряду с другими изменяемыми характеристиками объекта.

Не нужно забывать также о том, что вид разрешенного использования ОКС и земельного участка находятся в тесной взаимосвязи, то есть изменение вида разрешенного использования ОКС должно обязательно сопровождаться изменением вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен такой ОКС.

В заключении хотелось отметить, что внесение в кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования ОКС будет залогом правильного определения кадастровой стоимости такого ОКС.

Источник

Среднеэтажная застройка

В настоящее время большинство российских застройщиков сознательно отказывается от многоэтажных зданий в пользу среднеэтажного жилья. В этой связи закономерно возникают вопросы: какое предельное количество этажей предусмотрено нормативами градостроительного проектирования для среднеэтажной застройки, какие требования выдвигаются к ее реализации, какие особенности конструктивных решений свойственны данному типу зданий и другие. Хотя застройщики еще не до конца «распробовали» среднеэтажное строительство, покупатели уже успели его полюбить.

Проблема обеспечения населения РФ доступными объектами жилой недвижимости стара как мир и по сей день стоит особенно остро в нашей стране. Наряду с этим, среднеэтажная застройка идет полным ходом в российском государстве, постепенно вытесняя многоэтажки, несмотря на то, что высотное здание всегда является доминантным на фоне общей городской застройки, независимо от архитектурного решения. Однако, как показывает опыт, именно среднеэтажная застройка позволяет сочетать высокое качество гуманной среды обитания с экономической эффективностью строительного проекта.

Небольшая плотность застройки, и, как следствие, малое количество квартир, создает более комфортные условия для проживания. Зона размещения среднеэтажных домов совмещает в себе удобства мегаполиса с загородными благами. К тому же, у жильцов появляется возможность эффективно использовать придомовую территорию, т.е. благоустраивать и озеленять, возводить сооружения и помещения для удовлетворения своих потребностей.

Что конкретно из себя представляет среднеэтажная застройка

В 2014 г. приказом Минэкономразвития России был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, обязательный к применению на всей территории страны. Он позволил унифицировать и упорядочить виды деятельности на земельном наделе, которые должны соответствовать установленному в отношении него ВРИ, т.е. целям его создания. Одним из таких видов разрешенного использования, предусмотренным Классификатором ВРИ, является среднеэтажная застройка.

К ней относятся здания, имеющие не более 8 надземных этажей, разделенных на 2-е или более квартиры, подходящих для круглогодичного проживания.

В зоне застройки среднеэтажными жилыми домами разрешается:

• размещать гаражи, автостоянки, парковки, паркинги выше / ниже уровня земли;
• обустраивать спортивные и детские площадки, места отдыха и прогулок, такие как скверы, парки, бульвары;
• размещать объекты обслуживания жилой застройки в пристроенных, встроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного здания, если общая площадь таких помещений в многоквартирном здании не занимает более 20% от общей площади помещений здания.

В объектах средней этажности можно устанавливать автономные инженерные системы и коммуникации, к примеру, газовые котлы и циркуляционные насосы для отопления и не только.

По этажности различают 5 основных групп зданий:

• малоэтажные – (строения в 1-3 этажа);
• средней этажности – (3-5 этажей);
• повышенной этажности – (6 -10 этажей);
• многоэтажные касательно массовой застройки крупнейших городов – (10-25 этажей);
• а также уникальные (свыше 25 этажей).

Многоэтажные здания, в свою очередь, поделены на категории:

• I – до 50 м;
• II – до 75 м;
• I – до 100 м.

Здания выше 100 м (это более 17 этажей) относятся к категории высотных (небоскребов).

Госструктуры, правомочные корректировать ПЗЗ

Исполнительно-распорядительный орган муниципального образования – местная администрация ответственна за принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми устанавливаются виды разрешенного использования земельных наделов.

• подготавливаются материалы проекта ПЗЗ;
• создается Комиссия по подготовке указанного документа и утверждается ее состав;
• определяется последовательность градостроительного зонирования каждой территории субъекта;
• устанавливаются порядок и сроки подготовки проекта ПЗЗ;
• регламентируется порядок направления в Комиссию замечаний и предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта.

После принятия решения главой администрации муниципального образования о создании проекта он же должен в течение 10-ти дневного срока сообщить об этом в Интернете или СМИ.

Разработанный Комиссией проект отправляется на экспертизу в уполномоченный орган. Документ проверяется на соответствие техрегламентам и законодательству, а также на отсутствие противоречий и смысловых / грамматических ошибок.

Когда глава администрации получает проект, то он обязан не позднее, чем за 10 дней огласить дату проведения публичных слушаний по ПЗЗ, которые могут длиться от 2 дней до 4 месяцев. Без соблюдения данной процедуры документ не будет иметь юридической силы.

По завершении слушаний Комиссия приступает к внесению изменений в документ, который затем отправляет главе администрации. Тот, в свою очередь, передает его в представительский орган местного самоуправления.

Утверждение правил

В случае принятия срока, определенного местными законами, ПЗЗ должны быть размещены на сайте муниципального образования и опубликованы в СМИ. При этом законодатель дает физическим и юридическим лицам возможность оспорить положения документа в суде. Более того, когда правила противоречат нормативным актам, а также схемам территориального планирования территории РФ, утвержденным до принятия правил, уполномоченные органы госвласти РФ и субъектов РФ вправе оспорить решение об их принятии на федеральном уровне.

Порядок внесения изменений в правила

Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке, установленном ст. 31 и 32 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ).

Основаниями для рассмотрения местной администрацией вопроса о внесении изменений в правила являются:

• явное расхождение между проектом правил и генеральным планом города;
• поступление заявления об изменении градрегламентов или границ территориальных зон.

Предложения о внесении изменений в ПЗЗ выдвигаются следующими должными лицами:

• федеральными органами исполнительной власти, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства федерального значения;
• органами исполнительной власти субъектов РФ, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства регионального значения;
• органами местного самоуправления муниципального района, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства местного значения, или если порядок регулирования землепользования и застройки нуждается в совершенствовании на территории городского округа, межселенных территориях, соответствующих городских территориях;
• гражданами и организациями в инициативном порядке, если при применении правил участки или капитальные объекты используются неэффективно, причиняется ущерб их владельцам, не реализуются права и интересы физических лиц и их объединений, снижается кадастровая стоимость ЗУ и объектов недвижимого имущества.

Со дня получения предложения о внесении изменений в ПЗЗ Комиссия в течение 30-ти дней готовит заключение и рекомендации по принятию предложения о внесении изменений в соответствующий проект ПЗЗ либо его отклонению с мотивированным объяснением причин невозможности принятия подобного предложения.

С учетом приведенных Комиссией в заключении рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о подготовке проекта по внесению изменений в ПЗЗ либо отклоняет предложение о внесении изменений в данные правила с указанием причин отказа, а копию такого решения направляет заявителю.

Ввиду того, что земельное законодательство подверглось изменениям, на органы местного самоуправления возлегла обязанность до 2020 г. совершить определенные действия с целью приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с предусмотренным Классификатором ВРИ.

Для смены ВРИ участка собственником или арендатором надела в местные органы власти направляется заявление о предоставлении данной услуги с обоснованием целесообразности такого действия вместе с необходимым пакетом документов. В 2-х месячный срок публичные органы принимают решение о выдаче разрешения либо отказе в его выдаче. Положительное решение становится основанием для внесения изменений в ГКН.

С помощью специалистов компании Град Девелопмент граждане и предприятия получают разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка, вид разрешенного использования которой имеет числовое обозначение 2.5, реализуется на законном основании. Если Вы стремитесь избежать трудностей и административных барьеров на пути к получению документа и пройти все необходимые согласования с первого раза, то мы к Вашим услугам.

Состав и вид территориальных зон, их границы

Правила застройки и землепользования регулируют как использование, так и изменение объектов капитального строительства. Это документ градостроительного зонирования, разрабатываемый в целях реализации генплана Москвы для определения границ территориальных зон и установления в отношении них градостроительных регламентов.

Установление границ территориальных зон производится с учетом:

• возможности сочетания разных видов существующего и планируемого видов использования земель внутри одной территориальной зоны;
• территориальных зон, которые определены действующим Кодексом;
• функциональных зон и показателей их предстоящего развития, установленных согласно генплану поселения;
• границ земель различных категорий, подлежащих изменению;
• фактического землепользования и сложившейся планировки территории;
• невозможности нанесения вреда капитальным объектам, размещенным на смежных участках земли;
• историко-культурного плана исторического поселения федерального и регионального значения.

Границы могут проходить по:

• линиям улиц, проездов, магистралей транспортных потоков, движущихся в противоположном направлении;
• красным линиям;
• границам городов и поселков, а также самим земельным наделам;
• естественным контурам памятников, природных объектов;
• другим объектам.

Установленные в соответствии с законодательством РФ границы зон, для которых определены особые условия использования территорий, могут отличаться от границ зон территории.

В ходе градостроительного зонирования могут быть определены зоны общественно-делового, производственного, промышленного, сельскохозяйственного назначения, жилые зоны, зоны инженерной инфраструктуры, зоны расположения военных объектов, специальные зоны и проч.

В состав любой зоны могут входить подзоны, так, например, жилые зоны включают в себя территории, предназначенные для:

• размещения объектов ИЖС;
• строительства мало-, средне-, многоэтажных домов;
• возведения жилых зданий иных видов.

Вам нужно разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка планируется в столице? Мы готовы принять самое активное участие в проектировании, строительстве и регистрации объекта, поэтому если Вы не знаете с чего начать и как успешно пройти весь путь, начиная от получения документа и вплоть до ввода готового здания в эксплуатацию, то рекомендуем позвонить нам.

Градрегламент

В отношении каждого земельного надела и того, что находится над и под его поверхностью и используется во время строительных работ, действует правовой режим, который устанавливается ГрК РФ и согласно ЗК РФ определяется из принадлежности земли к той или иной категории и допустимого использования на основании зонирования территории и требований законодательства.

Градрегламент устанавливается с учетом:

• фактической эксплуатации земель и капитальных объектов, размещенных внутри границ зон территорий;
• сочетаемости разных видов существующего и запланированного использования земель и капитальных строений;
• функциональных зон и показателей их предстоящего развития, заданных документами территориального планирования муниципальных образований;
• требований охраны, сохранения и использования объектов культурно-исторического наследия, а также особо охраняемых природных зон;
• видов зон территорий.

Действие градрегламента распространяется на все земли и капитальные объекты, размещенные в границах зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Градрегламент не действует в отношении земельных наделов:

• в пределах территорий ансамблей и памятников;
• в границах территорий, предназначенных для общего пользования;
• занимаемых линейными объектами или уготованными для их размещения;
• предоставляемых для извлечения полезных ископаемых.

Лица, в чьем распоряжении находятся земельные участки, обязаны следовать установленным регламентам, независимо от того, какое право на землю зарегистрировано за ними: право собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования (постоянного), ограниченного пользования чужим участком и т.д.

Предельные значения разрешенного строительства и реконструкции капитальных объектов, max-min размеры надела

Градостроительным регламентом установлены предельные параметры допустимого строительства или реконструкции недвижимого имущества, включающие в себя требования к архитектурным решениям капитальных объектов. Они включают в себя:

• площадь земельного участка, его максимальные и минимальные размеры;
• минимальные расстояния от границ землевладения для определения допустимого месторасположения зданий, вне пределов которых запрещается возводить недвижимость;
• допустимые высотность и этажность дома, которые не могут быть превышены;
• % застройки в пределах земельного участка, определяемый соотношением суммарной площади предполагаемой к застройке земли к общей площади надела.

Внутри территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ земельных наделов и капитальных объектов, но с различными max-min размерами участков и предельными значениями капитального строительства, реконструкции капитальных объектов и сочетаниями таких параметров и размеров. Указанные параметры и размеры могут устанавливаться только посредством принятия соответствующего акта муниципального или регионального уровня.

Так, в Красноярском крае, минимальный размер надела, на котором планируется среднеэтажная застройка, составляет 0.6 га, отступ от красной линии – не меньше чем 3м, максимальный % застройки не больше 0.4.

Правообладатель участка или капитального может обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением об отклонении от предельных параметров в случае если требования градрегламентов представляются неудовлетворительными. Мотивом для обращения по поводу оказания такой услуги может служить одно из следующих обстоятельств:

• размер ЗУ меньше минимальных размеров, которые установлены градрегламентом;
• инженерно-геологические характеристики или конфигурация участка неблагоприятны для строительства.

Установленные предельные размеры ЗУ и параметры разрешенного строительства или реконструкции капитальных объектов позволяют реализовать конституционное право на свободу предпринимательской деятельности. Застройщик вправе самостоятельно принимать решения без согласования с властями относительно того, каким образом он будет возводить, восстанавливать или преобразовывать здание исходя из градрегламента, установленного для данной территории.

В то же самое время, максимально возможный % застройки и границы, за пределами которых нельзя размещать капитальные объекты, – это своего рода гарантия зашиты прав собственников недвижимости, размещенной на соседних участках.

Земельные наделы и объекты капстроительства, чьи предельные параметры не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть задействованы до установления срока приведения их в соответствие с градрегламентом при условии, что использование таких наделов или капитальных объектов не несет угрозу жизни и здоровью человека и не наносит вреда окружающей среде и объектам культурного наследия.

У Вас будет разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка реальна, если мы займемся его получением. Наша команда имеет солидный опыт согласования в любых государственных и частных ведомствах Москвы и МО, как и опыт взаимодействия с местными органами власти по спорным вопросам и конфликтным ситуациям. Мы вызываем доверие у наших клиентов, поэтому они без раздумий вступают в сотрудничество с нами. Многие из них уже убедились, что мы именно те специалисты, на которых можно положиться.

Источник