Что представляет собой незавершенный строительством объект и включает ли он земельный участок

Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И. ГУМАРОВ И. Гумаров, зав. юридическим отделом Комитета по управлению

Объект незавершенного строительства: что это такое

В современной России ситуация незавершенного строительства, к сожалению, довольно типичная ситуация. По разным причинам, чаще из-за недостатка средств, некоторые здания остаются недостроенными и плохо вписываются в пейзаж современного города.

Разберемся с понятием незавершенного строительства подробнее.

Основные понятия

В правовых документах до сих пор нет четкого определения незавершенного строительства. Так или иначе любое здание находится на определенном участке земли, к которому оно автоматически привязывается. Исходя из этого можно сделать вывод, что любое строение, даже недостроенное относится к недвижимому имуществу. На это указывает ГК РФ ст.130.

На практике, чтобы определить объект незавершенного строительства он должен содержать один из следующих признаков:

• Здание должно быть объектом долгосрочного строительства. Разного рода «беседки», веранды или киоски не могут стать объектами незавершенного строительства.
• Факт строительства должен быть приостановлен на конкретный срок (квартал, год и т.д.). Возможно приостановление без определенной даты при наличии объективных причин. Причиной же для остановки строительства множество &#8212, от нехватки финансирования до природных или техногенных катастроф.
• Объект должен находиться на любом этапе строительства. На участке может находиться только заложенный фундамент или построен только один из нескольких этажей. На участке может стоять уже готовый дом, без подведенных коммуникаций, чердака, дверей или окон. Отсутствие крыши тоже позволяет отнести объект к незавершенному строительству.

Как правило, для признания объекта незавершенным достаточно готового фундамента, причем он должен быть новым или обновленным. Невозможно признать незавершенным строительством старый фундамент из-под сарая или бани.

Чтобы решать разногласия граждан по вопросу судебные органы выпустили постановление от июня 2015 года, где говорится, что присвоить зданию статус незавершенного объекта можно если оно подходит под статус частично построенного капитального здания.

Частично регулируют вопрос о незавершенном строительстве такие документы как Гражданский и Градостроительные кодексы.

Подводя итог, объект незавершенного строительства &#8212, это здание капитального строительства, которое частично завершено, но не позволяет в силу отсутствия коммуникаций использовать его в гражданских или коммерческих целях.

Уровни

В юридических документах нет четкого разделения объекта по уровню его незавершенности. Достаточно нового фундамента или минимальных отделочных работ. Для более полной оценки незавершенного объекта обратимся к строительным документам.

В строительстве существует четыре различных уровня, которые указывают на степень незавершенности объекта:

1. Первый уровень (завершенность до 15%). Как правила на данном этапе утвержден план объекта, возведены временные и сопутствующие объекты, обеспечены жилищные условия для рабочих, осуществляется поставка материалов и строительного оборудования.
2. Второй уровень (завершенность до 50%). Продолжается поставка стройматериалов, возведены несущие конструкции, практически завершены работы по покрытию крыши, продолжаются работы по обеспечению коммунальной инфраструктуры (газ, вода, электричество).
3. Третий уровень (завершенность до 75%). Начальный этап отделочных работ, практически завершено подведение коммуникаций, поставка стройматериалов и оборудование полностью завершена.
4. Четвертый уровень (завершенность до 99%). Возведен каркас здания, отделочные работы завершены на половину, все сопутствующие постройки завершены, продолжается введение здания в эксплуатацию.

Оформление

На любой стадии незавершенного строительства возможно оформить полный пакет документов на право собственности. Именно после регистрации возможно будет совершать любые сделки относиться объекта недвижимости. К ним относится: купля-продажа, дарственная, наследование, передача под залог, мена.

Отметим некоторые документы, которые подтверждают права собственности на землю или здание:

• документ о собственности на земельный участок и здание по отдельности,
• документ о наследовании,
• документ о правах на бессрочное строительство на конкретном земельном участке.

Ранее оформить документы на право собственности гражданин мог только в случае активных действий с объектом строительства: продажа, дарение и прочее. Внесенные поправки в действующее законодательство отменили подобные ограничение. В настоящее время возможно оформить право собственно и сколько угодно времени не приступать к активным сделкам.

ВНИМАНИЕ! Собственно вступить в собственность незавершенной стройки может только совершеннолетний гражданин или его опекуны в случае признанной недееспособности.

Список документов

Не смотря на то, что объект строительства не завершен он подлежит обязательной регистрации в надзорных органах. Ниже представлен требуемый список документов:

1. Документ, подтверждающий личность (паспорт).
2. Квитанция с оплаченной государственной пошлиной.
3. Документы и смета на строительство объекта (техпаспорт, отчетные документы из бухгалтерии и прочие).
4. Документ о правах собственности на землю.
5. Разрешение на строительство, выдаваемое местным муниципалитетом.
6. Документы, который подтверждают отсутствие любого вида обременения, также документы, которые подтверждают, что на здание не претендуют другие граждане или организации.
7. Документы, которые подтверждают отсутствие любого вида подряда на объект.
8. Любые иные документы, которые потребуют надзорные органы для регистрации.

Все документы предоставляет собственник в службы государственной регистрации.

Существует возможность оформить какую-либо часть здания, но для этого следует предоставить дополнительные документы, которые продемонстрируют денежную и материальную возможность завершить строительство.

Самовольные постройки

В некоторых случая возможны проблемы с регистрацией незавершенного строительства. Обычно это происходит с так называемым «самостроем». Гражданский Кодекс относит к «самовольным» строениям следующие объекты:

• возведенные с грубейшими нарушениями капитального строительства,
• возведенные без каких-либо сопроводительных документов и разрешений от надзорных органов,
• возведенные на земле, которая не предназначена для строительства (заповедная зона, пахотные земли и прочее),

Если объект попадает под одно из следующих определений, то в регистрации будет отказано. Для регистрации подобных зданий следует обратиться в судебные органы. Но, как правило, такие дела сильно затягиваются и имеет низкий процент положительных решений.

ВНИМАНИЕ! Для любого действия с «самостроем» требуется официальный документ, оформленный на бумаге. В противном случае юридической силы операция не имеет.

Распоряжение

После урегулирования юридических вопросов собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Продажа происходит по стандартной схеме через регистрацию документа покупки и продажи. Существует возможность продать объект вместе с землей. В таком случае составляется единый договор на продажу.

Оформляются документы в ближайшем МФЦ. Для регистрации требуется документ, удостоверяющий личность и договор о купле-продажи. Государственная пошлина за переход собственности составит порядка 2000 рублей.

ВАЖНО! Здание, строительство которого приостановлено, может быть законсервировано по решению заказчика. Консервация возможна сроком от полугода при наличии объективных причин для подобного решения.

Заказчик отправляет все требуемые документы надзорным органам (включая пожарную инспекцию, МВД и прочие), отдает распоряжения подрядчику по консервации и оплачивает все издержки, включая экологический сбор.

Источник

К заявлению о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок , проектная документация, в которой должно быть отражено расположение объекта на участке , его поэтажный план, а также документ, содержащий описание объекта . … Следует отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства , и совершение сделок с такими объектами , несомненно, было положительным фактом…

Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства

ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
И. ГУМАРОВ
И. Гумаров, зав. юридическим отделом Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Кумертау.
Из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ, определяющей понятие недвижимого имущества (недвижимости), а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо неотнесении) законом так называемых объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу.
С учетом ст. 219 ГК, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей , рассматриваемую, если исходить из отсутствия каких-либо промежуточных звеньев данной классификации вещей, как движимое имущество. Другими словами, государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект строительства имеет своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом (недвижимостью) и, наоборот, отсутствие государственной регистрации дает основание считать объект незавершенного строительства движимым имуществом. Отсюда вытекает, что право собственности на объект в целом отсутствует, то есть такое право распространяется лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Далее из сказанного следует вывод, в частности, о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться «по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества» <**>.
———————————
См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура»; Редакция журнала «Хозяйство и право», 1995. С. 241; Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 78.
<**>См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. С. 241.
Как представляется, последний тезис, если воспринимать его буквально, не совсем полно отображает отношения, возникающие при отчуждении объекта незавершенного строительства как движимого имущества, и требует некоторых уточнений.
Право на застройку, по существу, неразрывно связано с теми или иными правами застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
К примеру, застройщик, как правило, является одновременно и пользователем земельного участка, выделенного ему собственником для возведения объекта недвижимости. В силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строения и сооружения вместе с этими объектами к их приобретателям переходят в то же время и права по пользованию соответствующими земельными участками . В контексте сказанного можно сделать вывод, что при отчуждении строений и сооружений земельный участок следует их судьбе, то есть переходит к приобретателю этих объектов. Иначе говоря, относительно друг друга отчуждаемый объект и «его» земельный участок могут, видимо, рассматриваться как «главная вещь» и ее «принадлежность» соответственно.
———————————
В действующем Земельном кодексе РСФСР термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» отсутствуют.
Вместе с тем следует отметить, что под строениями и сооружениями ст. 37 ЗК РСФСР подразумевает лишь объекты, законченные строительством и признанные таковыми в установленном порядке. В связи с этим действие ч. 1 данной статьи не распространяется на отношения, связанные с отчуждением объектов незавершенного строительства, причем независимо от того, являются они недвижимым имуществом или нет.
Не имея правоустанавливающих документов, подтверждающих в том числе и факт создания строения (сооружения), собственник (точнее, субъект, претендующий на этот статус) не может, следовательно, и совершить отчуждение такого имущества с расчетом на правовые последствия, установленные ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР. Поэтому при отчуждении объекта незавершенного строительства на условиях, определенных вышеназванной нормой, право на земельный участок к приобретателю не может перейти. Следовательно, при необходимости отчуждения такого объекта возникает обязанность обращения заинтересованных в данной сделке лиц к собственнику земельного участка — как правило, в соответствующий местный орган власти, наделенный правомочиями по предоставлению и изъятию земельных участков, с ходатайством о переоформлении земельного участка (то есть изъятии его у прежнего пользователя и предоставлении потенциальному) на приобретателя объекта. И лишь при положительном разрешении данного ходатайства сделка по отчуждению объекта незавершенного строительства состоится .
———————————
На практике ходатайство может подаваться с просьбой не о переоформлении земельного участка на другое лицо, а о даче согласия на совершение сделки купли — продажи объекта незавершенного строительства. При наличии такого согласия после совершения сделки комитет по земельным ресурсам переоформлял соответствующий земельный участок на приобретателя объекта.
Не изменило приведенный порядок отчуждения объектов незавершенного строительства и введение в действие с 1 марта 1996 года части второй Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 552 ГК при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Поскольку объект незавершенного строительства, как известно, не признается недвижимостью, на его продажу не распространяется действие приведенной нормы ГК, в связи с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка.
Из сказанного усматривается, что сделки по отчуждению объектов незавершенного строительства как движимых вещей (по сравнению с аналогичными сделками по поводу прочего движимого имущества) в известной мере затруднены и не всегда осуществимы, так как требуют предварительного согласия на их совершение собственника соответствующего земельного участка.
Зная, что объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и учитывая к тому же немалую стоимость, следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядит несколько неестественным. «Смуту» вносила и ст. 219 ГК, гласящая, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое «вновь создаваемое недвижимое имущество», что допускает ее двойное толкование. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, то есть в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК. Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог рассматриваться как недвижимое имущество .
———————————
Если бы в ст. 219 ГК упоминалось не вновь создаваемое, а вновь созданное недвижимое имущество, вопрос о возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства как единое целое утратил бы свою актуальность.
21 июля 1997 года принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п. 2 ст. 25 данного Закона объект незавершенного строительства представлен как «объект недвижимого имущества». Впервые объект незавершенного строительства законодательным актом прямо признан недвижимостью. Правда, в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом . Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле «плавающей».
———————————
Такой позиции придерживается, в частности, А.М. Козырь. См.: Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М.: Международный центр финансово — экономического развития, 1998. С. 278.
Уже после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Информационном письме от 13 ноября 1997 года N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ не стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд (п. 7 Информационного письма) определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба . Судебно — арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, видимо, будет исходить из названного критерия.
———————————
Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 86.
Можно констатировать, что незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба. Правда, пока не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть (что имеет ключевое значение) представляет ли он собой недвижимость.
При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли — продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно .
———————————
Согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Но данное исключение из общего правила, как можно заметить, распространяется не только на объекты строительства, но и на любую недвижимость вообще, а значит, рассмотрение этого вопроса выходит за рамки данной работы.
В то же время по крайней мере в двух случаях сохраняется необходимость согласования с собственником земельного участка сделок по отчуждению незавершенных строительством объектов.
В одной ситуации это касается любого вида отчуждения объектов незавершенного строительства, не являющихся недвижимостью (то есть перемещение которых возможно без несоразмерного для них ущерба).
В другой — связано с любым иным, кроме продажи, отчуждением незавершенного строительством объекта как недвижимости (например, дарение, внесение в качестве вклада в уставный капитал учреждаемого хозяйственного общества), поскольку такой объект не является ни строением, ни сооружением, упоминаемым в ч. 1 ст. 37 действующего Земельного кодекса РСФСР, при отчуждении которых к приобретателю безусловно переходят и права на соответствующий земельный участок. Поэтому необходимость упомянутого выше согласования в настоящее время сохраняется и при наличии государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, предусмотренной п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В последнем случае положение может быть исправлено, по-видимому, лишь при внесении соответствующих изменений (дополнений) в ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР либо введении в действие нового Земельного кодекса, а значит, и главы 17 Гражданского кодекса РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»). Согласно абз. 1 п. 2 ст. 271, помещенной в данную главу, при «переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости». Как можно заметить, указанная норма распространяется на любую сделку с недвижимым имуществом, а не только его продажу. По этой причине безусловный переход прав на земельный участок может стать возможным не только при продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости (п. 1 ст. 552 ГК), но и при любом ином отчуждении такого объекта.
В заключение хотелось бы заметить, что, поскольку объект незавершенного строительства признан недвижимой вещью (то есть перестал быть просто набором строительных материалов и конструкций), видимо, становится возможным разрешение вопроса о праве собственности на такую недвижимость при строительном подряде. Представляется, что при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР»
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)»
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)»
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ»
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ
— ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Хозяйство и право, N 10, 1998

Источник

Объектом незавершенного строительства считается объект , который на данный момент находится в процессе строительства . Этот объект привязан к определенному земельному участку . Его перемещение невозможно без демонтажа. Данный объект не внесен в действующий строительный договор.

Исторический процесс становления объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества (Батуева Э.Ц., Даржаева Т.Ф.)

Становление и развитие подходов к пониманию сущности объектов незавершенного строительства прошло длительный путь. Вопрос продолжительное время оставался дискуссионным: неоднозначными были взгляды законодателя, теоретиков и судов в определении статуса объектов.
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. объекты незавершенного строительства в качестве отдельного объекта не рассматривались. На случай продажи таких объектов ст. 239.1 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. был предусмотрен договор купли-продажи строительных материалов, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению.
В начале 90-х гг. XX в. в рамках развития и укрепления рыночных отношений в стране самостоятельным и достаточно распространенным объектом стали именно объекты незавершенного строительства. После распада СССР по всей стране остались недостроенными более сотни зданий, сооружений в области науки, образования, медицины. Поэтому в качестве общей направленности законодательства начала 90-х гг. необходимо отметить стремление государства обеспечить завершение строительства данных объектов.
Особое внимание было уделено жилищной сфере и созданию условий для обеспечения граждан жильем. Так, Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» установил, что не завершенные строительством жилые дома, находившиеся в федеральной собственности, подлежат либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах, либо передаче для завершения строительства. На конкурс выставлялись объекты, обладающие рядом признаков: строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием финансово-материальных ресурсов, а также законсервированные и приостановленные строительством объекты.
Впервые была сделана попытка по определению объекта незавершенного строительства во Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства от 27 мая 1994 г. N 09-07/5866 (утверждено протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершению нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. N ФБ-8). К таким объектам были отнесены законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, находившиеся в федеральной собственности, финансировавшиеся без привлечения собственных средств предприятий, также с истекшим нормативным сроком строительства и приостановленные по причине отсутствия финансирования.
В качестве дополнительного фактора ввода в имущественный оборот объектов незавершенного строительства послужил процесс приватизации государственного и муниципального имущества. К приватизации в 1992 г. были намечены законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства с истекшим нормативным сроком строительства.
Следует подчеркнуть, что именно условие консервации объекта являлось квалифицирующим признаком в определении объекта в качестве незавершенного строительства. Полагаем, что предпосылками для формирования такого подхода послужили нормативные акты советского законодательства в области консервации объектов. Так, если строительство признавалось нецелесообразным или на его продолжение отсутствовали средства, уполномоченными органами принималось решение о консервации объекта. На заказчика была возложена обязанность не позднее двух месяцев со дня приостановления работ принять от подрядчика законсервированный объект, а также неиспользованные материальные ценности. Консервация оформлялась специальным соглашением и определяла прекращение договорных отношений сторон.
В дальнейшем подходы законодателя к определению объектов незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества изменились. Если в начале 1990-х годов большинство объектов незавершенного строительства лежало бременем на содержании государства, то с развитием экономических отношений появляется частный элемент. Проведенная в стране приватизация привела к появлению множества равноправных собственников. В частности, Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» была предусмотрена государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства. Условием выступала их приватизация. В качестве основания были определены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, разрешение на строительство, описание объекта незавершенного строительства, документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества . Документом устанавливалась возможность регистрации права на объект при условии его приобретения заявителем и наличии у него права пользования земельным участком.
———————————
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 142.

Принятие 21 июля 1997 г. Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) обусловило вектор формирования правоприменительной практики относительно объекта незавершенного строительства согласно рассмотренному Указу Президента Российской Федерации. Именно с Законом о регистрации прав связывается первоначальное закрепление объекта незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества. Пунктом 2 ст. 25 Закона о регистрации прав было регламентировано условие о регистрации права на объект в случае необходимости совершения с ним сделки. При этом Закон о регистрации прав не называл этот объект в качестве объекта недвижимости, подлежащего регистрации, а указывал только на государственную регистрацию сделки с таким объектом, четко не прописывая момент, с которого объект незавершенного строительства признавался бы недвижимостью. В последующем ст. 25 Закона о регистрации прав была существенно изменена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства больше не зависит от необходимости совершения сделки с объектом, закреплен перечень документов для государственной регистрации права собственности.
Вслед за Законом о регистрации прав Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены случаи залога не завершенного строительством недвижимого имущества, но при наличии ряда условий. Прежде всего возведение должно осуществляться на земельном участке, отведенном для строительства (п. 2 ст. 25 данного Закона). В случае передачи в залог объекта одновременно предусматривалась передача в залог по тому же договору земельного участка, на котором находился объект (ст. 69 данного Закона). При этом право на объект должно было быть зарегистрированным. Также ст. 76 данного Закона устанавливалась возможность ипотеки строящегося жилого дома. Ранее такая возможность была установлена Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».
Позднее возможность обеспечения исполнения обязательства по договору залога в отношении объекта незавершенного строительства была предусмотрена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект находится в залоге у участников долевого строительства. Речь идет о распространении ипотеки по мере строительства заложенного по договору об ипотеке объекта незавершенного строительства на возникающий объект, включая и объект, законченный строительством .
———————————
Маковская А.А. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 28 (Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке) // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Исслед. центр частного права. М.: Статут, 2008. С. 32.

Также требует упоминания Закон Российской Федерации от 14 июля 1992 г. N 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации». Согласно ст. 1 указанного акта к недвижимости в градостроительстве были отнесены как земли городов, поселений и иных функциональных территорий, так и стационарные здания, в том числе незавершенного строительства. В дальнейшем Градостроительным кодексом Российской Федерации от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ норма была изменена, объектами недвижимости в градостроительстве признавались объекты, определенные ст. 130 ГК РФ. Необходимо подчеркнуть, что на момент закрепления указанного положения объект незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ не упоминался.
На сегодня согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ наряду со зданиями, строениями, сооружениями к объектам капитального строительства отнесены объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек. При этом речь идет о таком качестве объектов, как капитальность, что может выступать в качестве отдельного признака объекта незавершенного строительства, указывая на его свойства как физическую соединенность и связь с определенным земельным участком, составляющим привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества, то есть постоянство и фиксация на местности. В таком случае можно было бы исключить признание в качестве объектов незавершенного строительства начального цикла строительства — возведенного фундамента, вбитых свай, котлована и т.д. Право использования объекта капитального строительства установлено ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации — с момента ввода объекта в эксплуатацию. Тем самым с точки зрения градостроительного законодательства объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию .
———————————
Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2.

Очередная правовая позиция была высказана судом высшей инстанции 23 июня 2015 г. — Пленумом ВС РФ принято Постановление N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В частности, в п. 38 судебным органом даны разъяснения касательно того, что при отнесении правомерно строящегося объекта к недвижимости (объекту незавершенного строительства) следует исходить из того, завершены ли на нем полностью работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Не отвечающее признакам сооружения замощение земельного участка не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Данное разъяснение представляется своевременным в условиях наступившего в стране экономического кризиса, вследствие которого строительные компании из-за сложного финансового положения не могут начать работы по возведению планируемых объектов — зданий, сооружений либо приостанавливают («замораживают») начатое ранее строительство. В таких условиях возникают намерения компаний оформить и продать земельные участки с элементами замощения как отдельные сооружения с целью извлечения большей прибыли, рассматривая и земельный участок, и возведенную на нем конструкцию как самостоятельные объекты недвижимости.
С вступлением в силу с 1 января 2017 г. положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» учетно-регистрационная практика в отношении объектов незавершенного строительства сохранена и не претерпела принципиальных изменений. Основное положение, которое требует обязательного соблюдения при проведении процедуры государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства, наличия правоустанавливающих документов на земельный участок (на котором располагается такой объект) и разрешительной документации (разрешения на строительство) — ст. 40 Закона о регистрации недвижимости.

Проведенное исследование развития законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства, подтверждает, что объект незавершенного строительства является особым объектом имущественных отношений. Данный объект обладает качественными характеристиками, отличающими его от других объектов недвижимого имущества, такими как совокупность определенных физических свойств (степень готовности) и юридическое признание (государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него).

Литература

1. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства / В.М. Ланда // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2 — 5.
2. Маковская А.А. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 90 (Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке) / А.А. Маковская // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова. М.: Статут, 2008. 267 с.
3. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. М.: Волтерс Клувер, 2006. 350 с.
4. Тужилова-Орданская Е.М. Коттедж как объект недвижимости / Е.М. Тужилова-Орданская // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 5. С. 4 — 10.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник

объекты незавершенного строительства ; помещения; машино-места. Глава 17.1 ГК включает семь следующих статьей: Статья 287.1. Возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства , помещение, машино-место при их создании. Статья 287.2. Особенности права собственности на здание, сооружение. Статья 287.3. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком . Статья 287.4. … Собственник здания или сооружения на земельном участке государственной или муниципальной собственности вправе требовать передачи ему участка , необходимого для их использования: в собственность; во временное владение и пользование

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

• здание,
• строение,
• сооружение,
• объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

Незавершенный объект — недвижимое имущество.

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

• земельные участки,
• участки недр,
• объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Нюансы и исключения

Росреестр не произведёт регистрацию самовольной постройки. Таковой, согласно 222 статье ГК РФ, признаётся строение:

• Построенное на участке для этого не предназначенном.
• Без получения разрешений.
• Возведённое с нарушением правил и норм.

В этом случае необходимо получить разрешение суда на регистрацию такой постройки.

В случае продажи незавершённого строительства необходимо заключать письменный договор продажи. Иначе сделка будет признана недействительной.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Степень готовности объекта незавершенного строительства.

Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.

Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.

Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.

Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.

Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

Правила оформления

Процесс получения данного документа считается достаточно простым, причем о необходимости этих действий задумываются многие владельцы домов, не обладающие полной документаций на объекты.

Процедура может выполняться разными способами:

• Стандартный метод. Он предполагает непосредственное посещение БТИ при наличии необходимых документов. Заполняется бланк заявления, а также оплачивается услуга непосредственно в учреждении. Назначается дата, когда сотрудник БТИ приедет на дом, чтобы произвести обмеры. Определяется день, когда будет готов техпаспорт, который выдается заявителю, если отсутствуют недочеты и незаконная планировка.
• Использование интернета. Допускается с помощью интернета заказать бумагу, для чего требуется зайти на официальный сайт БТИ. Находится нужный раздел, в котором заполняется пустая форма заявления. К нему непременно прикладываются сканы документов. Оплачивается услуга с помощью перевода денег с карты, а также допускается пользоваться электронными деньгами.
• Привлечение посредников. Данный метод считается актуальным для людей, у которых отсутствует много свободного времени, чтобы самостоятельно заниматься оформлением документа и посещать разные учреждения. Для этого достаточно найти специальные фирмы, занимающиеся оформлением такой документации. В этом случае все действия выполняются работниками фирмы, но за такую услугу придется заплатить значительную сумму денег.
• Обращение в МФЦ. Данные центры предоставляют возможность населению получать множество государственных услуг, к которым относится и оформление техпаспорта. Располагаются они даже в небольших населенных пунктах. Для получения паспорта надо записаться в МФЦ, прийти в назначенное время и передать документы с заявлением работнику центра. Оплачивается пошлина, после чего устанавливается день, когда приедет домой работник БТИ. Далее принимается решение о том, когда будет выдан техпаспорт.

Наиболее часто граждане предпочитают заниматься получением документа самостоятельно, а при этом обычно обращаются непосредственно в БТИ.

Весь процесс делится на этапы:

• надо посетить БТИ, для чего можно предварительно записаться или просто прийти в удобное время, отстояв очередь;
• составляется заявление, причем оно должно писаться от имени владельца дома;
• необходимые документы передаются работнику организации;
• назначается дата, когда домой приедет сотрудник БТИ;
• проводятся нужные замеры в строении;
• если отсутствуют выявленные нарушения, то назначается дата получения готового техпаспорта на дом в БТИ;
• в назначенное время надо прийти в учреждение за документом.

Таким образом, процесс оформления достаточно прост, причем каждый владелец дома может самостоятельно решить, какой метод для этого будет использоваться.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Перечень документов

Прежде чем оформить незавершенное строительство сооружения, необходимо собрать весь перечень документации. Что нужно взять:

1. Разрешение в письменном виде от органа местного самоуправления на постройку объекта.
2. Письменное заявление.
3. Кадастровый паспорт на землю.
4. Квитанция, устанавливающая, что вы оплатили госпошлину.
5. В случае если заявку подает не собственник земли, нужна заверенная у юриста доверенность.
6. Документы, подтверждающие, что именно вы – владелец участка, где осуществляется строительство.

Есть несколько способов доставить документацию в нужное вам место: прийти лично, передать через третье лицо или отправить письмо. Система выстроена так, чтобы вы в любой сложной ситуации, вы смогли произвести регистрацию недостроя.

ВНИМАНИЕ! Отправляя документацию по почте, не забывайте, что к общему списку должна быть прикреплена ваша личная подпись, заранее заверенная у специалиста. Без этого заявление не станут рассматривать.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

Использование упрощенного порядка

Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.

Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:

• домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
• домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
• домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.

Таким образом, если речь ведется о строительстве частного дома необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с минимальным пакетом документов. Ответственный специалист предоставит вам бланк для написания заявления. На месте можно оплатить госпошлину. Сотрудник примет документы. Он назначит дату, когда можно получить готовую выписку из ЕГРН и забрать документы.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Приостановление кадастрового учёта

В течение 21 дня, когда производятся регистрационные действия, допустимо приостановить учёт. Инициатива прекращения допускается:

1. Со стороны регистрирующего органа, при обнаружении ошибок в документации или в предшествующих сведениях. А так же по иным законным причинам, проистекающим из нормативных требований.
2. Со стороны одного из участников гражданско-правового договора, при обнаружении неправомерных или недобросовестных действий контрагента.

Правообладатель, подавший документы на регистрацию может приостановить учёт заявлением, написанным на имя начальника отделения. Приостановка допускается на месяц. Если не возникло судебного разбирательства, через месяц регистрация продолжится. Если подано исковое заявление, требуется принести подтверждающую справку из суда, которая продолжит приостановку на 3 месяца.

Дальнейшие действия будут основаны на решении суда, после предоставления выписки.

Источник

Нужно ли ставить на учет объект незавершенного строительства . Обычно на кадастровый учет ставятся уже готовые объекты недвижимости. в том числе здания, жилые и нежилые помещения, машино-места. … Объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, если у него подтверждена определенная степень готовности. Она определяется кадастровым инженером при оформлении технического плана. … схема расположения объекта в пределах участка , с необходимыми пояснениями и обозначениями. Точное содержание технического плана определяется индивидуально под характеристики ОНС.

Объект незавершенного строительства

В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств или строительных материалов и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства.

Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству. Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.

Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.

Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавершенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости». Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства».

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке». Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.

В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано. Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строительство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.

Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или реконструируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.

Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.

Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным.

Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.

Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строительства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…».

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным.

Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.

Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено». Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:

1. наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
2. индивидуальная определенность объекта;
3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта — индивидуальная определенность.

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

Ты помни его немножко, станет твердым как картошка.

Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83
ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!

Источник

Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства ? Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект , в действующем законодательстве сегодня не содержится. Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат. … Акт о нахождении земельного участка в частной либо государственной собственности. Если данный документ по каким-либо причинам отсутствует, то необходимо приложить заявление установленной формы на его получение.