Что такое договор на создание объекта долевого строительства

Договор долевого строительства квартиры

Сегодня стать собственником квартиры можно, приняв участие в долевом строительстве. Для этого нужно найти подходящего вам застройщика и обратиться к нему для заключения договора создания объекта долевого строительства (далее — договор, договор долевого строительства). Разберемся с основными моментами заключения, изменения и расторжения такого договора .

Заключение договора

Законодательством установлена форма типового договора долевого строительства. Застройщик заключает договоры по этой форме со всеми гражданами .

На заметку
Лицо, с которым застройщик заключил договор долевого строительства, называют дольщиком .

Несмотря на наличие утвержденной формы договора, перед тем, как его подписать, рекомендуем проверить наличие и описание всех существенных условий. Это поможет избежать проблем с регистрацией договора в исполкоме, а также споров при его исполнении.

Такими условиями будут :

1) указание конкретной квартиры, которая должна быть построена и передана вам.

Доходное место: договор долевого строительства жилья

Обратите внимание!
В договоре кроме описания квартиры указываются и характеристики дома;

2) реквизиты банков и номера счетов, на которые зачисляются:

— деньги льготных кредитов;

— деньги на строительство квартиры и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства;

— деньги на оплату прибыли застройщика;

3) срок исполнения застройщиком обязательств по договору. Другими словами, это срок строительства и ввода в эксплуатацию дома, в котором будет находиться квартира (далее — срок строительства);

4) цена квартиры (цена договора) и стоимость строительства 1 кв. м общей площади квартиры.

Обратите внимание!
Цена квартиры должна быть установлена в белорусских рублях ;

5) размер и порядок внесения дольщиком денег.

На заметку
В договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата квартиры, так и поэтапная. В случае строительства квартиры с использованием господдержки платежи осуществляются поэтапно на основании ежемесячно представляемых справок застройщика ;

6) гарантийный срок на квартиру.

Обратите внимание!
Минимальный гарантийный срок — пять лет со дня подписания акта приемки-передачи квартиры ;

7) права и обязанности сторон;

8) порядок изменения условий договора;

9) обязательство застройщика передать вам квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;

10) порядок приемки-передачи квартиры;

11) основания досрочного расторжения договора;

12) порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора;

13) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Обратите внимание!

Договор долевого строительства. Что нужно знать при заключении договора

Часть условий может быть отражена в приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью. Например, характеристики квартиры, график платежей, расчет затрат застройщика на строительство квартиры .

После подписания договора он подлежит регистрации в исполкоме (администрации района), выдавшем застройщику разрешительную документацию на строительство (далее — исполком). Вам лично обращаться за регистрацией не нужно. Это делает застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания договора . Исполком, в свою очередь, регистрирует договор в течение трех рабочих дней после его представления застройщиком .

На заметку
Регистрация осуществляется путем проставления отметки о регистрации на экземплярах договора .

Застройщик должен выслать вам заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора или вручить его лично под роспись. Это он обязан сделать в течение трех рабочих дней после регистрации договора .

Обратите внимание!
Договор считается заключенным с даты его регистрации в исполкоме .

Изменение договора

Изменение договора чаще всего происходит по инициативе застройщика. И самые распространенные случаи — это увеличение цены и срока строительства.

Увеличение цены

Цена квартиры формируется на стадии заключения договора . Однако застройщик вправе пересчитать ее, если изменились и оказали влияние на цену квартиры :

— прогнозные индексы цен в строительстве;

— законодательство об уплате косвенных налогов.

При этом такие изменения должны произойти либо в нормативный срок строительства дома, либо в дополнительный.

На заметку
Дополнительный срок строительства — это срок, на который продлено строительство в установленном прядке при отсутствии вины застройщика.

Изменение цены оформляется дополнительным соглашением (допсоглашением) к договору. При этом оно должно содержать обоснованный расчет по изменению цены квартиры .

Обратите внимание!
Если вы не согласны с обоснованным изменением цены квартиры и подписанием в связи с этим допсоглашения, то застройщик может потребовать досрочного расторжения договора. Вместе с тем вы также можете потребовать расторжения договора раньше срока и возврата уплаченных вами денег .

Изменение срока строительства

Если квартира не может быть построена в определенный в договоре срок, застройщик обязан направить дольщику :

— обоснование причин переноса срока;

— предложение о внесении изменений в договор.

На заметку
Информация о переносе срока направляется дольщику заказным письмом не позднее, чем за месяц до истечения указанного в договоре срока строительства .

Если вы согласны на изменение срока, то подписывается допсоглашение к договору .

Отметим, подписание такого соглашения — это ваше право, а не обязанность . Поэтому вы можете отказаться от его подписания. Если застройщик все-таки нарушит сроки строительства и в этом будет его вина, то после завершения строительства он обязан уплатить неустойку. Но она уплачивается, если дольщик внес все платежи по договору .

Расторжение договора по инициативе дольщика

Дольщик вправе потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения. И это можно сделать без какого-либо обоснования .

На заметку
Случаи, когда застройщик может требовать расторгнуть договор досрочно, определены законодательством . Например, в случае просрочки уплаты в полном размере платежей в течение двух периодов подряд.

О своем намерении расторгнуть договор дольщик должен уведомить застройщика за один месяц. Сделать это нужно заказным письмом с уведомлением. После получения застройщиком такого письма возможны две ситуации *(п. 20 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства):

1) застройщик согласен на расторжение договора. В этом случае в течение месяца подписывается акт о расторжении договора (далее — акт). Договор будет считаться расторгнутым после подписания акта;

2) застройщик не согласен на расторжение договора: дан отрицательный ответ или вообще отсутствует какой-либо ответ. В этой ситуации дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Это можно сделать по истечении пяти дней со дня:

— отказа застройщика расторгнуть договор;

— истечения срока для ответа в письме о расторжении договора, но не ранее 30 дней с даты его получения застройщиком.

О принятии такого решения нужно письменно сообщить застройщику в течение трех дней со дня его принятия.

На заметку
Рекомендуем ваше решение направлять застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Этот способ позволит подтвердить, что застройщик его получил.

Источник

Что такое договор на создание объекта долевого строительства

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Отметим, что с июля 2019 года в России при долевом строительстве используются эскроу-счета. Если в классическом ДДУ дольщики сами финансируют постройку дома, то в эскроу-схеме этим занимается банк. Деньги застройщик получает после сдачи дома.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

• если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;

• если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;

• если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);

• если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;

• если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

• строительный адрес дома;

• кадастровый номер участка, на котором идет строительство;

• этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;

• общая площадь жилья, планировка, высота потолков;

• дата сдачи дома.

Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом.

Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше.

Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Источник

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

• Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
• Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
• Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
• Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
• Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

• Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписанияПередаточного акта);
• Возможность уступки прав требования по договору;
• Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
• Порядок урегулирования претензий;
• Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку .

ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры. А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

• с 2014 года – обязательное страхованием ответственности Застройщика;
• с 2017 года – создание единого компенсационного фонда долевого строительства;
• с 2019 года – обязательное условие расчетов по Договорам долевого участия через специальные эскроу-счета, где средства дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (Агентства по страхованию вкладов).

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Источник