Что такое кадастровая оценка объектов капитального строительства

Что такое кадастровая оценка объектов капитального строительства

Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

1. В настоящем Федеральном законе используются следующие основные понятия:

1) государственная кадастровая оценка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

2) кадастровая стоимость объекта недвижимости — полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса — сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и объединенных в такой единый недвижимый комплекс, которые определяются с учетом функционирования в составе единого недвижимого комплекса данных объектов недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости или земли?

(п. 3 введен Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ)

2. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Источник

Что такое кадастровая оценка недвижимости

Кадастровая оценка недвижимости – это особый вид оценочной деятельности, направленный на установление стоимости объекта недвижимости. Данный процесс крайне важен для государства, поскольку именно эта стоимость выступает в качестве налогооблагаемой базы при взыскании различных налогов на имущество. Определять стоимость могут только специалисты – кадастровые инженеры.

Если рыночная оценка недвижимости проводится для определения точной цены объекта в конкретный момент, то кадастровая оценка предполагает установление стоимости, которая будет учитываться длительное время.

Говоря о том, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости, необходимо обратиться к ст. 11 ФЗ «О государственной кадастровой оценке». По общему правилу, закрепленному в данной норме, процедура проводится не чаще, чем раз в 2 года в городах федерального значения и раз в 3 года в остальных регионах, но не реже, чем каждые 5 лет.

Важно отметить, что последние изменения законодательства затронули и периодичность проведения оценки. Теперь она будет осуществляться каждые 4 года в большинстве регионов и 2 года в городах федерального значения. Новые правила вступят:

Что такое КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ? Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С 1 января 2022 года в отношении земельных участков.

С 1 января 2023 года в отношении зданий, помещений, иных объектов недвижимости.

Также возможно проведение внеочередной оценки до истечения указанного периода. Основанием для этого является снижение индекса рынка недвижимости (падение цен в конкретном субъекте) на 30% и более. Новые результаты будут утверждены только в случае, если они не превышают уже имеющиеся. Иными словами, в рамках внеочередной оценки по данному основанию возможно только снижение кадастровой стоимости.

Еще одной причиной для внеочередного проведения процедуры является оспаривание результатов кадастровой стоимости по основанию установления рыночной цены в отношении 30% и более объектов недвижимости.

Как проводится кадастровая оценка коммерческой недвижимости

Кадастровая стоимость определяется в соответствии с положениями ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В общем виде весь процесс можно обозначить следующими этапами:

Принятие решения о проведении кадастровой оценки.

Определение стоимости и составление отчета с указанием порядка установления цены и полученных результатов.

Утверждение итоговой кадастровой стоимости исполнительным органом субъекта РФ.

Рассмотрим более подробно, как проводится кадастровая оценка недвижимости.

Принятие решения о проведении оценки. Соответствующее решение принимается исполнительным органов власти субъекта. Однако перед этим проводится подготовка, заключающаяся в сборе и обработке сведений, необходимых для выполнения оценки. Подготовка должна быть завершена до 1 января года, в котором планируется определять кадастровую стоимость. На основании принятого решения Росреестр составляет список объектов, подлежащих оценке и направляет его в уполномоченный орган.

Определение стоимости и составление итогового отчета. Проведением оценки занимаются специализированные бюджетные учреждения. Работа выполняется в соответствии с положениями законодательства, а также с учетом различных ценообразующих факторов и методических указаний. Во время процесса учреждение публикует промежуточные отчеты с актуальной информацией.

В случае получения замечаний, они должны быть устранены до момента следующей публикации. По окончании работы составляется итоговый отчет, который направляется на проверку в Росреестр. При отсутствии нарушений, конечная версия документа в 3 экземплярах отсылается в уполномоченный орган субъекта РФ.

Утверждение полученных результатов. В течение 20 дней с момента получения отчета уполномоченный орган утверждает результаты проведенной оценки. В конец издается соответствующий акт.

Изданный акт с результатами определенной кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января следующего года.

Как оспорить текущую кадастровую оценку недвижимости

Кадастровая стоимость выступает в качестве налоговой базы земельного налога, налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц. В результате неверно определенное значение может приводить к удержанию с налогоплательщиков излишних сумм.

Однако кадастровая стоимость может оспариваться заинтересованными лицами. Для ее досрочного изменения законом предусмотрена административная и судебная процедура.

Оспаривание результатов оценки в досудебном порядке осуществляется путем подачи заявления специальной комиссии по рассмотрению споров. К заявлению также прикладываются подтверждающие документы.

Принятие решения происходит в течение 1 месяца и в случае удовлетворения жалобы новые сведения вносятся в ЕГРН автоматически

В большинстве случае решить проблему получается уже на этом этапе. Комиссии редко отказывают, если представлены достаточные доказательства совершенной ошибки.

Изменить результат оценки через суд сложнее, поскольку это требует определенных навыков. Для оспаривания нужно составить и подать исковое заявление, собрать и приложить к нему подтверждающие документы. Здесь придется одновременно соблюдать нормы материального и процессуального права.

В случае, если суд откажет в удовлетворении требований, решение может быть обжаловано в апелляционном или кассационном порядке. Однако для этого потребуются еще большие знания и доказательства.

Источник

Что такое кадастровая оценка объектов капитального строительства

Как и раньше, вариантов, в каких случаях гражданин вправе обжаловать кадастровую оценку, два.

Вариант 1 — ссылаться на то, что в данных или при расчетах была ошибка.

Вариант 2 — рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Тогда можно требовать, чтобы кадастровую стоимость снизили до рыночной.

Этот момент теперь прописан подробнее.

Ошибка — это, в самом простом случае, описка, опечатка, арифметическая ошибка или что-то в том же роде, но так или иначе повлиявшее на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Классический случай — когда в площади квартиры затесался лишний нолик. Или кадастровую стоимость квартиры посчитали, исходя из площади всей многоэтажки (было такое у одного из сотрудников «КП»).

Еще вариант ошибки — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.

О чем тут может быть речь?

Ошибкой, в частности, будет считаться, если оценщик неправильно учел условия, которые влияют на стоимость недвижимости. Как то: местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Ну скажем, у вас садовый участок (земля сельхозназначения). А вам кадастровую стоимость рассчитали как для земли под индивидуальное жилищное строительство, которая дороже.

Здесь предполагаются упрощения. При обоих вариантах оспаривания заявление можно будет подать через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой (да, теперь это только бюджетные учреждения, никаких частников). Раньше надо было идти в специальную комиссию или сразу в суд.

При варианте 1 (ошибка) подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Там нужно обосновать, в чем ошибка, и при необходимости приложить подтверждающие документы.

При варианте 2 (рассчитать по рыночной стоимости) нужно составлять заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. К нему должен быть приложен отчет (он был нужен и раньше — и на него, увы, придется потратиться) об оценке рыночной стоимости недвижимости. В этом случае остается возможность и обратиться в суд — если чиновники отказали.

Не совсем. Есть подвижки.

Приняв от кого-то заявление об ошибке, бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, должно в том числе определить, эта ошибка единичная или системная. То есть, скажем, касается одной отдельно взятой квартиры или всего дома. Если ошибка системная, исправить ее должны — и пересчитать кадастровую стоимость — у всех, кого это касается.

Характерный пример. Дом аварийный, но при определении кадастровой стоимости это не учли. Кто-то один из жильцов подал заявление, где указал на эту ошибку. Быть благодарны за это ему должны будут все собственники квартир в этом доме, потому что им кадастровую стоимость — с учетом аварийности дома — тоже пересчитают. И им уже для этого никуда ходить с заявлениями не надо.

Еще один момент, даже более важный. Усовершенствован сам механизм кадастровой оценки и переоценки.

• Государственные бюджетные учреждения, которые теперь этим занимаются вместо частных оценщиков, будут получать больше данных, в том числе от Росреестра.

• С 2022 года будет установлен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки: раз в четыре года для большинства регионов, раз в два года для городов федерального значения — по их решению). Это позволит избежать ситуаций, когда, как поясняют в Росреестре, собственники недвижимости оказываются поставлены в неравные условия. Известная ситуация, когда на два одинаковых садовых участков, расположенных через дорогу, земельный налог почему- то отличается в два раза. А просто один из них оценили позже — и кадастровая стоимость оказалась выше.

• Для тех ситуаций, когда цены на недвижимость резко падают, предусматривается отдельный механизм пересчета кадастровой стоимости. На этот случай будут высчитывать еще и индексы рынка недвижимости. Если этот индекс для какого-то региона снизится более чем на 30%, кадастровую стоимость пересчитают в меньшую сторону автоматом, не дожидаясь, пока там придет время делать новую оценку.

Тут тоже прописано новшество.

— Крайне важно для налогоплательщиков новое правило: ошибка в определении кадастровой стоимости будет исправляться ретроспективно, если исправление приводит к уменьшению кадастровой стоимости, — объяснил корреспонденту «КП» исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. — В то же время, в случае ее увеличения, новая кадастровая стоимость будет применяться лишь со следующего года.

Что это означает, если без юридических сложностей? Если кадастровая стоимость изменена в меньшую сторону, меньший налог вам насчитают уже за тот год, когда это произошло. А если в большую — только за следующий.

Это была одна из претензий к системе кадастровой оценки. Кадастровые оценщики что-то насчитали «с потолка» и перепутав данные, местные власти все это благополучно утвердили — и все «чистенькие». А расплачиваются граждане, которые вынуждены либо платить взятые с потолка налоги, либо бегать по инстанциям и за свой счет бороться за справедливость.

Теперь, как минимум, одна категория ответственных в законе обозначена. Это директора тех бюджетных учреждений, которые проводят кадастровую оценку. Тут система будет такая. Если доля подтвержденных судом отказов этого самого бюджетного учреждения исправить завышенную кадастровую оценку (то есть гражданин обратился сначала обычным порядком, через МФЦ, с требованием снизить кадастровую оценку — ему отказали, затем он пошел с тем же в суд и его выиграл) превысит 20%, директор учреждения лишится должности.

А откуда вообще берется эта кадастровая стоимость?

В соответствии с законом, оценщики должны в обязательном порядке учитывать такие факторы.

Для зданий, помещений, сооружений, машиномест:

Источник