Все мы привыкли к долевой собственности – когда квартира или дом разделены на части (доли) между несколькими собственниками. Доли необязательно должны быть равными – например, у двух собственников может быть по ¼ и ¾ от общей площади. А еще доли могут быть незначительными. Есть ли от них реально хоть какой-то толк – и что вообще с этим можно сделать?
♀️ Что собой представляет незначительная доля
Под незначительной понимается доля, которую нельзя выделить в натуре без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Проще говоря, на незначительной доле – по факту – проживать невозможно. Она не может быть выделена в изолированную комнату и всегда будет меньше самой маленькой отдельной комнаты в спорной квартире.
А поскольку обособить такую площадь невозможно, это делает ее не пригодной для проживания, не позволяет владельцу незначительной доли в полной мере реализовать свои права, как собственника, и нарушает права собственников более крупных (полноценных) долей.
Ефим Басин. Индивидуальное жилищное строительство
Законодательство не дает четких критериев незначительной доли, в том числе по метражу. Поэтому незначительность определяется в каждом конкретном случае. Часто это менее 20% от всей площади жилья. Это может быть 1/8 часть в стандартной двухкомнатной квартире. Или даже 1/20 – бывают и такие крошечные доли, которые в реальности представляют собой 2-3 квадратных метра площади.
Да, у самого (самой) такая была, продал(а) родственникам Нет, никогда не сталкивался(лась) Вообще смутно понимаю, что это такое
Использование
Можно ли вообще пользоваться незначительной долей
Конечно, многое зависит от банальных человеческих отношений между всеми сособственниками, но на практике пользоваться незначительной долей не получится. Здесь возникает интересная ситуация: человек имеет право пользоваться долей, поскольку – независимо от метража – это его собственность. Но фактически невозможно пользоваться несколькими квадратными метрами, не выделяя их в натуре. Ввиду малого размера площади, на которую человек имеет право, проживание его в спорной квартире невозможно (потому что просто физически невозможно выделить комнату столько малого метража).
Суды всегда становятся на сторону собственников с большими, «полноценными» долями. Это объясняется тем, что при дроблении долей в недвижимости одинаково учесть интересы всех сособственников невозможно. И в приоритете те, кто может больше пострадать от невозможности полноценно использовать свое имущество – то есть хозяева больших долей.
Закон всегда будет защищать тех собственников, чей размер долей позволяет использовать собственность по прямому назначению – как жилье.
Покупка доли в доме – 2 главные особенности сделки. Какие юридические и житейские проблемы могут возникнуть
4 признака, по которым можно отличить долю в квартире от комнаты. Какая жилплощадь дешевле, а какая – выгодней
Что можно сделать с незначительной долей…
Владелец незначительной доли имеет право:
Программа развития жилищного строительства
- Зарегистрироваться в спорной квартире или доме. Согласия других сособственников не требуется.
- Продать незначительную долю. Самый оптимальный и распространенный вариант – продать свою долю другим сособственникам. Для этого нужно в письменной форме предложить им выкупить жилплощадь. Если сособственники откажутся, долю через месяц можно продавать посторонним людям, но не дешевле той цены, за которую вы предлагали продать сособственникам. На практике посторонних людей, желающих приобрести незначительную долю, крайне мало, поскольку пользоваться ею невозможно – и она будет висеть мертвым грузом. Владельцу сделка с третьими лицами тоже невыгодна, поскольку стоит такая доля мало.
- Сдать незначительную долю внаем другим сособственникам. Это поможет сохранить квадратные метры, регистрацию (если таковая была на этой жилплощади) и возможность в будущем выкупить еще доли, чтобы можно было выделить отдельную комнату для проживания (если это в принципе возможно, ведь доли могут быть и в однокомнатной квартире).
- Подарить долю. Договор дарения можно заключить с любым лицом, согласия владельцев других долей не требуется. Но опять-таки возможность эта – по большей части – формальная. Такая сделка не имеет смысла, ведь незначительную долю могут обязать продать (об этом ниже). К тому же далеко не все нотариусы возьмутся за оформление дарения незначительной доли.
…и чего нельзя
Владелец незначительной доли не имеет права:
- Сдавать долю внаем третьим лицам. Для этого нужно сначала получить согласие владельцев всех остальных долей.
- Регистрировать в квартире третьих лиц. Даже если это родственники. Прежде нужно также получить согласие всех сособственников.
- Продать квартиру, не ставя в известность владельцев остальных долей. Об этом уже написано выше.
♀️ Выкуп в принудительном порядке
Если у человека есть в собственности незначительная доля в жилом помещении, и данная доля не является для этого человека единственным жильем, то другие сособственники через суд могут принудительно выкупить незначительную долю. То есть у владельца незначительной доли должно быть в собственности другое жилье.
Если суд постановит, что доля должна быть продана в принудительном порядке, сособственники обязаны выплатить ее владельцу денежную компенсацию. Чаще всего для определения размера компенсации приглашается независимый оценщик, который устанавливает рыночную стоимость квартиры и выкупаемых в ней долей.
После получения компенсации бывший владелец незначительной доли утрачивает право на нее в общем имуществе.
Живу в квартире много лет – может ли она стать моей. Разбираем судебную практику и нормы Гражданского кодекса
Источник: zakonguru.com