Что такое мощность объекта незавершенного строительства

Что такое мощность объекта незавершенного строительства О принятии решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов

Консервация строительства

В связи с экономическим кризисом многим компаниям приходится «замораживать» строящиеся объекты. При этом процесс консервации незавершенного строительства требует соблюдения определенных процедур и вызывает трудности в отражении расходов, связанных с приостановкой строительства. Решению данных вопросов посвящена наша статья.

Алгоритм действий

Учитывая, что в большинстве случаев строительство объектов происходит за счет инвестиционных средств, в строительном процессе, как правило, принимает участие множество участников (инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, субподрядчики и т. д.). Но мы рассмотрим ситуацию лишь для двух субъектов: для заказчика-застройщика (далее — заказчик) и для подрядчика.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ЗАКАЗЧИКА

Если заказчик по тем или иным причинам примет решение о консервации объекта строительства, он должен письменно уведомить об этом подрядчиков.
О каких обязанностях следует знать?

Согласно статье 752 Гражданского кодекса РФ, при консервации строительства заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения указанных работ.
При этом перевод объекта строительства на консервацию с позиций гражданского законодательства не связывается непременно с окончательным прекращением договорных отношений сторон. Во избежание спорных ситуаций целесообразно уточнить данный момент отдельно в договоре строительного подряда (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 октября 2006 г. № А-29-11601/2005-2э).
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ПОДРЯДЧИКА

На практике все работы по переводу объекта строительства на консервацию обычно выполняет подрядчик.

Поскольку сметой и договором строительного подряда расходы на консервацию не предусмотрены, при возникновении необходимости в приостановке работ и консервации незавершенного объекта нужно согласовать механизм действий сторон договора строительного подряда.

Расходы по консервации строительного объекта должны быть оплачены заказчиком.
Для этого нужно составить дополнительную смету на подготовительные, строительно-монтажные и иные работы, связанные с консервацией строительства. Состав работ и условия их осуществления следует определить в дополнительном соглашении к договору строительного подряда.

На основании соглашения (либо отдельного договора на дополнительные работы) подрядчик будет выполнять СМР, которые будут в нем оговорены.

В дополнительном соглашении устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов.

Кроме того, в нем могут быть указаны сроки, в которые заказчик возместит убытки, а также предусмотрена его обязанность возобновить (продолжить) договор с данным подрядчиком на прежних или других условиях.

ЧТО ТАКОЕ КОНСЕРВАЦИЯ?

Консервация строительства — приостановка строительства, которая предполагает возобновление инвестором строительных работ в будущем. После устранения причин, повлекших консервацию, работы на объекте продолжаются, поэтому договор строительного подряда не расторгается, а приостанавливается на неопределенный (или определенный) срок.
Консервация объекта, а также охрана законсервированных объектов и их поддержание в надлежащем состоянии могут осуществляться силами подрядчика.

ПРОВОДИМ ИНВЕНТАРИЗАЦИЮ

При переводе объектов строительства на консервацию обязательно проводится инвентаризация.

Порядок ее проведения по незавершенному строительству регулируется пунктами 3.32-3.34 Методических указаний. (утверждены приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49) .

В состав инвентаризационной комиссии, по мнению автора, целесообразно включить представителей всех сторон, которые участвуют в строительном процессе (заказчика, генерального подрядчика и др.).

На незаконченные строительством объекты составляются инвентаризационные описи.

В них указываются:

• наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п.;
• стоимость выполненных работ;
• причины и основание для консервации.

При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика.

Результаты инвентаризации незавершенного строительства оформляются с помощью унифицированных форм, утвержденных постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. № 88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-3 и др.).

Однако, в отличие от обычной инвентаризации, которая проводится с целью выявления отклонений в учете, в данном случае цель инвентаризации — зафиксировать фактическое наличие и состояние недостроенного объекта (с учетом всех его составляющих) и находящихся на объекте (на строительной площадке) материально-производственных запасов и других ценностей.

Оформленные в установленном порядке описи подрядчик (либо сводная инвентаризационная комиссия — в зависимости от того, кто проводит инвентаризацию, это решается по согласованию сторон) передает заказчику для обеспечения последним сохранности законсервированного объекта.

ОФОРМЛЯЕМ ДОКУМЕНТЫ

Кроме инвентаризационных ведомостей потребуются и другие документы.

Остановка строительства (в целях консервации или прекращения строительства) оформляется актом о приостановлении строительства (форма № КС-17).

Он составляется заказчиком при получении от инвестора решения о консервации.
В шапке акта указываются участники строительства (инвестор, заказчик, подрядчик, субподрядчик), наименование и адрес стройки, основания для приостановления строительства.

А в основной его части следующие данные:

• наименование объектов, работ и затрат, приостановленных строительством;
• полная сметная стоимость договора;
• сметная стоимость выполненных работ;
• фактические затраты на приостановку строительства;
• средства, необходимые для расчетов с подрядчиком;
• стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию объектов, и др.

Акт заполняют на основании первичных документов по строительству, таких как общий журнал работ (форма № КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а).

А вот сведения о затратах на консервацию заносятся в акт на основании дополнительно составленной сметы.

Обратите внимание: в форме № КС-17 обязательны подписи руководителей, главных бухгалтеров заказчика-застройщика и подрядчика и печати обеих организаций.
Акт хранится в бухгалтерии заказчика и подрядной организации. Он подтверждает приостановление строительства (консервацию или прекращение строительства) и используется для проведения расчетов, а кроме того, может служить основанием для истребования от инвестора дополнительных ассигнований.

Передачу законсервированного объекта заказчику также нужно подтвердить документально.

Поскольку, как мы уже сказали, заказчик обязан оплатить все выполненные на момент принятия решения о консервации объекта работы, сторонами договора в обязательном порядке оформляются и подписываются обычные для приемки выполненных работ документы: акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).

Однако здесь есть один нюанс: сами по себе эти формы о переходе права собственности и рисков гибели имущества не свидетельствуют (если договором не предусмотрена поэтапная сдача работ).

Но здесь случай особый.

Поэтому переход права собственности на результат всех принятых работ по незавершенному объекту необходимо подтвердить в дополнительном соглашении к договору. В противном случае (если договор не расторгается) вплоть до принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта риски гибели и случайного повреждения всего объекта или отдельных его частей будут лежать на подрядчике.
Унифицированной формы акта приемки незавершенного объекта строительства нет, она существует только для законченного строительством объекта (форма № КС-11).

Форма утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Но можно воспользоваться ею для подтверждения факта передачи объекта. На ее основе организация вправе разработать и утвердить в учетной политике необходимую для данного случая форму, внеся соответствующие изменения.

Учет у заказчика-застройщика

Затраты по консервации объекта, а также все дальнейшие расходы по его содержанию (на охрану, освещение, водоснабжение и т. п.) несет заказчик (если договор не содержит иных условий).

Однако в сметах их, как правило, не предусматривают.

Ведь сводные сметные расчеты стоимости строительства зданий, сооружений и т. д. рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства объектов в соответствии с проектом. А в данном случае строительство фактически не ведется.

Не предусмотрен учет таких расходов в стоимости строительства и Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), которая утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Поэтому затраты, связанные с консервацией объекта, и не должны учитываться в составе сводных сметных расчетов.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ
Указанный выше вывод подтверждает и пункт 3.1.7 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций.

Положение утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160.

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
— 100 000 руб. — учтена стоимость дополнительной сметы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 18 000 руб. — выделен предъявленный НДС по смете;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
— 500 000 руб. — учтена стоимость дополнительных работ;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 90 000 руб. — выделен НДС по дополнительным работам;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 70 (69, 60. )
— 62 200 руб. — начислена заработная плата охранникам с ЕСН (ежемесячно за время нахождения объекта на консервации), учтены коммунальные и другие расходы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 1800 руб. — выделен предъявленный НДС по коммунальным услугам;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
— 109 800 руб. (18 000 + 90 000 + 1800) — принят к вычету НДС;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— 719 800 руб. (118 000 + 590 000 + 11 800) — оплачены счета проектной организации, подрядчика и коммунальных служб.

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
— списан «входной» НДС, не принимаемый к вычету по работам (услугам), связанным с консервацией объекта строительства.

Учет у подрядчика
Заказчик может привлечь подрядчика к выполнению работ по переводу объекта незавершенного строительства на консервацию (в соответствии с дополнительным соглашением к договору строительного подряда).
Для подрядчика это будут работы в рамках обычной деятельности. Поступившая за них оплата подрядчиком признается выручкой от реализации в соответствии с нормами ПБУ 9/99 с учетом особенностей ПБУ 2/2008.

ПБУ 9/99 и ПБУ 2/2008 утверждены приказами Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н и от 24 октября 2008 г. № 116н соответвтенно.

Учет по таким работам нужно вести отдельно. Согласно пункту 6 ПБУ 2/2008, в случае, когда при исполнении договора в техническую документацию вносятся дополнительные работы, для целей бухучета их выполнение должно рассматриваться как отдельный договор при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:
а) дополнительный объект (работы) по конструкционным, технологическим или функциональным характеристикам существенно отличается от объектов, предусмотренных договором;
б) цена дополнительных работ определена на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Расходы будут относиться к расходам по договору согласно пункту 11 ПБУ 2/2008. Подрядчик отражает их на счетах учета затрат. Признаются они в том отчетном периоде, в котором понесены. При этом расходы, относящиеся к выполненным по договору работам, учитываются как затраты на производство (п. 16 ПБУ 2/2008).
Вычет НДС по товарам, работам, приобретенным у сторонних организаций для осуществления операций, связанных с консервацией объекта, производится в общеустановленном порядке.
Подрядчик также может рассчитывать на компенсацию (возмещение убытков) вследствие досрочного расторжения (приостановления) договора строительного подряда. Полученные средства будут признаны подрядной организацией в составе прочих доходов.
Для целей налогообложения прибыли работы, связанные с переводом объекта на консервацию, у подрядчика будут признаны в составе выручки от реализации, а суммы компенсаций и штрафных санкций (если они предусмотрены в договоре) — в составе внереализационных доходов.

ПРИМЕР 2
Воспользуемся условиями предыдущего примера, дополнив их.
Подрядчик (ООО «Лика») был письменно уведомлен о переводе объекта, на котором он выполнял строительные работы, на консервацию. Заказчик-застройщик заключил с ним дополнительное соглашение о проведении работ, связанных с консервацией объекта.
Стоимость дополнительных работ по договору — 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.).
Фактические затраты составили 468 000 руб., из них:
— 118 000 руб. — материалы (в том числе НДС — 18 000 руб.);
— 350 000 руб. (заработная плата с отчислениями).
После окончания работ по консервации объекта договор строительного подряда был расторгнут, при этом подрядчик получил от заказчика-застройщика компенсацию в сумме 236 000 руб.
Бухгалтерские записи в ООО «Ника» будут выглядеть так:

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
— 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — приобретены материалы для консервации объекта;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 18 000 руб. — выделен НДС по материалам;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
— 18 000 руб. — принят к вычету предъявленный НДС по материалам;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10
— 100 000 руб. — списаны материалы на выполнение работ по договору;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— 118 000 руб. — оплачены материалы;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69)
— 350 000 руб. — начислена заработная плата (с отчислениями);

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
— 590 000 руб. — отражена выручка от выполнения работ, связанных с консервацией строительства;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
— 90 000 руб. (500 000 руб. 5 18%) — начислен НДС;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
— 450 000 руб. (100 000 + 350 000) — списана фактическая себестоимость выполненных работ;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
— 590 000 руб. — получены денежные средства за выполненные работы;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
— 236 000 руб. — получена от заказчика-застройщика компенсация;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91
— 236 000 руб. — учтена сумма компенсации в составе прочих доходов;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 68
— 36 000 руб. (236 000 руб. х 18/118) — начислен НДС.

Налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги), в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров и др. (подп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ).
Аналогичная точка зрения приведена в письмах Минфина России от 24 октября 2008 г. № 03-07-11/344, от 29 июня 2007 г. № 03-07-11/214 и др.

Источник

9. Сведения об объекте незавершенного строительства , за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости. … На основании Уведомления о планируемом строительстве от застройщика, У ведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве от администрации и декларации и всё? А если строится гараж, по ГК разрешение на строительство не требуется ( ст.51, п.17. пп1) нужен ли проект для обычного гаража на земле ижс? #305.

Что такое мощность объекта незавершенного строительства

О принятии решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 сентября 2021 г. № 1517

МОСКВА

О принятии решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета

Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета.

2. Министерству экономического развития Российской Федерации в 4-месячный срок утвердить критерии невозможности реализации планов мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат, предусмотренных Правилами, утвержденными настоящим постановлением.

3. Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления руководствоваться положениями Правил, утвержденных настоящим постановлением, при утверждении правил принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства государственной собственности субъекта Российской Федерации (муниципальной собственности) , финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации (местного бюджета) .

Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин

УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерацииот 7 сентября 2021 г. № 1517

ПРАВИЛА принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета

1. Настоящие Правила устанавливают порядок принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета (далее — решение о списании) .

2. Решение о списании принимается в отношении:

а) объектов незавершенного строительства, права собственности Российской Федерации на которые оформлены в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее — объекты незавершенного строительства) ;

б) затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета, включая затраты на проектные и (или) изыскательские работы (далее — произведенные затраты) .

3. Решение о списании объектов незавершенного строительства принимается при наличии следующих оснований:

а) отсутствие оснований для приватизации объекта незавершенного строительства, предусмотренных законодательством Российской Федерации о приватизации;

б) отказ единого института развития в жилищной сфере в подготовке предложений в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства»;

в) отказ органа государственной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которых расположен объект незавершенного строительства, от безвозмездного принятия объекта незавершенного строительства.

4. Решение о списании произведенных затрат принимается при наличии следующих оснований:

а) вложения произведены в проектные и (или) изыскательские работы, по результатам которых проектная документация не утверждена или утверждена более 5 лет назад, но не включена в реестр типовой проектной документации или не признана экономически эффективной проектной документацией повторного использования;

б) отсутствие оснований для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, в отношении которых произведены затраты, в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотренных статьей 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

5. Решение о списании принимается в форме:

а) правового акта Правительства Российской Федерации, в случае если размер затрат на создание объекта незавершенного строительства или произведенных затрат составляет 3 млрд. рублей и более;

б) правового акта федерального органа государственной власти (государственного органа) или организации, осуществляющей полномочия главного распорядителя средств федерального бюджета и (или) полномочия учредителя в отношении федерального государственного учреждения, федерального казенного предприятия, права собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия (в том числе Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» и Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос») (далее — орган государственной власти или организация) , в случае если размер затрат на создание объекта незавершенного строительства или произведенных затрат составляет менее 3 млрд. рублей.

6. Решение о списании объекта незавершенного строительства должно содержать следующие сведения:

а) наименование органа государственной власти или организации;

б) наименование объекта незавершенного строительства, а также его местоположение, кадастровый номер и реестровый номер федерального имущества;

в) решение о необходимости сноса объекта незавершенного строительства и (или) утилизации строительных отходов и рекультивации земельного участка, на котором находился объект незавершенного строительства, содержащее сроки и расчет объема средств, необходимых для осуществления указанных мероприятий, и (или) решение о внесении изменений в решение об осуществлении капитальных вложений, в соответствии с которым осуществлялось финансовое обеспечение за счет средств федерального бюджета (при наличии такого решения) .

7. Решение о списании произведенных затрат должно содержать следующие сведения:

а) наименование органа государственной власти или организации;

б) наименование юридического лица, в бухгалтерском учете которого учтены произведенные капитальные вложения;

в) общий размер произведенных затрат с выделением размера затрат, произведенных за счет средств федерального бюджета, и распределение их по видам (проектные и (или) изыскательские работы, строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, включенного в смету строительства объекта капитального строительства) (при наличии такой информации) ;

г) период, в течение которого производились затраты.

8. Проект решения о списании с пояснительными материалами, содержащими обоснование невозможности и (или) нецелесообразности осуществления дальнейших затрат, завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также с финансово-экономическим обоснованием принимаемого решения подготавливается и направляется на согласование органом государственной власти или организацией в Министерство экономического развития Российской Федерации, Министерство финансов Российской Федерации, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и Федеральное казначейство (далее — федеральные органы исполнительной власти) . Срок согласования проекта решения о списании не должен превышать 14 календарных дней, в случае отсутствия ответов федеральных органов исполнительной власти в указанный срок проект решения о списании считается согласованным.

9. Пояснительные материалы к проекту решения о списании объекта незавершенного строительства должны содержать следующие сведения и документы:

а) наименование объекта незавершенного строительства;

б) инвентарный (учетный) номер объекта незавершенного строительства (при наличии) ;

в) кадастровый номер объекта незавершенного строительства;

г) год начала строительства объекта незавершенного строительства;

д) балансовая стоимость объекта незавершенного строительства на день принятия решения о списании объекта недвижимого имущества;

е) кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства;

ж) выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданная в отношении объекта незавершенного строительства;

з) выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества, выданная в отношении объекта незавершенного строительства.

10. Пояснительные материалы к проекту решения о списании произведенных затрат должны содержать следующие сведения и документы:

а) наименование объекта, на создание которого произведены затраты;

б) первичная учетная документация по учету работ в капитальном строительстве при наличии таких документов (акты о приемке выполненных работ (КС-2) , справки о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3) , акты приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (КС-14) , товарные накладные по форме № ТОРГ-12, иные документы) ;

в) размер произведенных затрат;

г) год начала осуществления произведенных затрат.

11. Федеральные органы исполнительной власти принимают решение об отказе в согласовании проекта решения о списании при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

а) отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 4 настоящих Правил;

б) отсутствие сведений и (или) документов, указанных в пунктах 9 или 10 настоящих Правил;

в) наличие предложений федерального органа исполнительной власти о дальнейшем использовании объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат.

12. При принятии федеральными органами исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании по основанию, предусмотренному подпунктом «б» пункта 11 настоящих Правил, орган государственной власти или организация устраняет такое основание и повторно направляет проект решения о списании на согласование в порядке, предусмотренном настоящими Правилами.

13. После согласования федеральными органами исполнительной власти проекта решения о списании органом государственной власти или организацией в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 5 настоящих Правил, направляется в Правительство Российской Федерации проект правового акта Правительства Российской Федерации с приложением сведений и документов, предусмотренных пунктами 6 и 9 или 7 и 10 настоящих Правил, а в случае, предусмотренном подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией принимается соответствующий правовой акт.

14. При принятии одним из федеральных органов исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 5 настоящих Правил, по основанию, предусмотренному подпунктом «в» пункта 11 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией и таким федеральным органом исполнительной власти в течение 30 календарных дней со дня получения органом государственной власти или организацией указанного решения подготавливается и органом государственной власти или организацией направляется на утверждение в Правительство Российской Федерации план мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат с указанием сроков реализации соответствующих мероприятий.

15. В случае невозможности реализации указанного в пункте 14 настоящих Правил плана мероприятий, утвержденного Правительством Российской Федерации, органом государственной власти или организацией направляется в Правительство Российской Федерации предложение о списании объекта незавершенного строительства или произведенных затрат с приложением проекта соответствующего акта Правительства Российской Федерации и пояснением возникших обстоятельств.

16. При принятии одним из федеральных органов исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании в случае, предусмотренном подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил, по основанию, предусмотренному подпунктом «в» пункта 11 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией и федеральным органом исполнительной власти в течение 30 календарных дней со дня принятия указанного решения подготавливается и органом государственной власти или организацией утверждается план мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат с указанием сроков реализации соответствующих мероприятий.

17. В случае невозможности реализации указанного в пункте 16 настоящих Правил плана мероприятий органом государственной власти или организацией принимается решение о списании, предусмотренное подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил.

18. Критерии невозможности реализации плана мероприятий, указанного в пункте 14 настоящих Правил и утвержденного Правительством Российской Федерации, и плана мероприятий, указанного в пункте 16 настоящих Правил, устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Источник

Объект капитального строительства — 10) объект капитального строительства здание, строение, сооружение, объекты , строительство которых не завершено (далее объекты незавершенного строительства ), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;…… … Официальная терминология. Консервация объекта незавершенного строительства — оформляется актом о приостановлении строительства по форме № КС 17. Указанный акт подписывается заказчиком и подрядчиком и один экземпляр его может быть предоставлен инвестору по его требованию. Недостроенный объект может быть законсервирован с… …

Что такое мощность объекта незавершенного строительства

Объемы капитальных вложений по каждому строящемуся объекту определяются на весь период строительства и обеспечиваются трудовыми, материальными и денежными ресурсами в полном соответствии с установленными объемами и сроками строительства. При текущем планировании необходимые капитальные вложения и ресурсы выделяются в первую очередь начатым стройкам, особенно тем, которые намечается закончить строительством в планируемом году, затем обеспечиваются ресурсами и ассигнованиями стройки, начинаемые и заканчиваемые в плановом периоде. В последнюю очередь выделяются средства на вновь начинаемое строительство. Однако следует иметь в виду, что часть таких объектов составляет строительный задел, т. е. объем незавершенного строительства, необходимый для обеспечения непрерывности строительного производства. [c.163]

Объем незавершенного строительства, составляющего строительный задел (тыс. руб.). [c.164]

Дальнейшие меры по ускорению ввода в действие производственных мощностей объектов, повышению эффективности капитальных вложений приняты Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 12 июля 1979 г. Об улучшении планирования и усилении воздействия хозяйственного механизма на повышение эффективности производства и качества работы октябрьским (1980 г.) Пленумом ЦК КПСС. Была поставлена задача ускорения завершения строительства ранее начатых объектов и резкого сокращения числа вновь начинаемых строек с тем, чтобы в ближайшие годы довести объем незавершенного строительства до установленных нормативов. [c.238]

В плане указывается объем незавершенного строительства на начало и конец планового периода. [c.261]

Источник

Незавершенное строительство – это объект . у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями: Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом , в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта .

Большая Энциклопедия Нефти и Газа

Объемы незавершенного строительства определяются на конец планируемого года. Они не могут быть выше размеров, исчисленных исходя из плановых показателей по вводу в действие основных фондов и лимитов капитальных вложений, предусмотренных на соответствующий год в утвержденном пятилетнем плане капитального строительства. Для определения планового объема незавершенного строительства на конец каждого года пятилетки необходимо к его объему на начало года прибавить лимит капитальных вложений и вычесть стоимость основных фондов, ввод в действие которых предусмотрен на соответствующий год в пятилетнем плане. Объем незавершенного строительства на начало первого года пятилетки принимается в размере фактического объема, а на начало последующих лет — в плановом объеме, определенном в вышеуказанном порядке. В случаях когда за счет государственных капитальных вложений планируется осуществить затраты, не увеличивающие стоимости основных фондов, то при определении объема незавершенного строительства на конец года эти затраты исключаются из годовых лимитов капитальных вложений. [1]

Объем незавершенного строительства по показателю строительно-монтажных работ ( в соответствии с [25]) определяют как разность между сметной стоимостью строительно-монтажных работ от начала строительства до конца периода планирования и основными фондами, которые планируется ввести в действие за этот же период. [2]

Объемы незавершенного строительства определяются на конец планируемого года. Они не могут быть выше размеров, исчисленных исходя из плановых показателей по вводу в действие основных фондов и лимитов капитальных вложений, предусмотренных на соответствующий год в утвержденном пятилетнем плане капитального строительства. Для определения планового объема незавершенного строительства на конец каждого года пятилетки необходимо к его объему на начало года прибавить лимит капитальных вложений и вычесть стоимость основных фондов, ввод в действие которых предусмотрен на соответствующий год в пятилетнем плане. Объем незавершенного строительства на — начало первого года пятилетки принимается в размере фактического объема, а на начало последующих лет — в плановом объеме, определенном в вышеуказанном порядке. В случаях когда за счет государственных капитальных вложений планируется осуществить затраты, не увеличивающие стоимости основных фондов, то при определении объема незавершенного строительства на конец года эти затраты исключаются из годовых лимитов капитальных вложений. [3]

Объем незавершенного строительства на конец года рассчитывается раздельно по объектам производственного назначения с выделением жилищного, коммунального строительства, строительства объектов просвещения и культуры, науки, здравоохранения, физической культуры и социального обеспечения. [4]

Объем незавершенного строительства однотипных для отрасли объектов не является стабильной величиной: он изменяется в зависимости от структуры строящихся сооружений, их параметров, условий осуществления строительно-монтажных работ и др. Вследствие этого планируемые объемы строительного задела определяют для отдельных групп объектов и для отрасли в целом с учетом удельного веса в перспективной программе трубопроводного строительства этих грутгп. [5]

Снизить объем незавершенного строительства , сократить сроки и стоимость строительно-монтажных работ, быстрее реконструировать действующие мощности — вот на что ориентирует пятилетний план. [6]

Уменьшение объема незавершенного строительства достигается в основном за счет сокращения продолжительности строительства. [7]

Уменьшение объема незавершенного строительства достигается в основном за счет сокращения продолжительности строительства, поэтому в планах необходимо предусматривать соответствующие мероприятия. К ним относятся: сосредоточение капитальных вложений, материальных ресурсов и мощностей строительно-монтажных организаций на пусковых объектах; применение наиболее прогрессивных и экономичных проектов для строительства; комплектное и своевременное обеспечение пусковых объектов оборудованием, материалами и конструкциями; применение индустриальных методов в строительном производстве и передовых методов его организации. [8]

Медленно снижается объем незавершенного строительства , особенно по объектам партийных издательств. [9]

НСЯ — объем незавершенного строительства на начало планируемого периода; KB — капитальные вложения, выделяемые на планируемый период; ОФ — стоимость основных фондов, вводимых в действие в планируемом периоде. [10]

Для сокращения объема незавершенного строительства , омертвляющего на некоторый период народнохозяйственные средства, необходимо при планировании строительства крупных объектов ( новые железнодорожные линии, вторые пути и др.) устанавливать очередность выполнения работ или намечать ввод в действие объекта по частям. [11]

Задел — это объем незавершенного строительства , переходящий на следующий за планируемым год ( с разной степенью технической готовности), необходимый для планомерного ввода объектов в действие, ритмичной работы, а также для полного использования производственных мощностей строительной организации. [12]

В плане указывается объем незавершенного строительства на начало и конец планового периода. [13]

Освещены вопросы сокращения объема незавершенного строительства , снижения сметной стоимости и уменьшения продолжительности строительства промышленных объектов газовой промышленности. На основе аналитического материала показаны факторы, отрицательно сказывающиеся на решении указанных вопросов; предложены мероприятия, направленные на устранение этих факторов. Особое внимание уделено совершенствованию применяемого в газовой промышленности блочно-комплектного метода строительно-монтажных работ. [14]

Если указанное снижение объемов незавершенного строительства скважин всех назначений сохранится и впредь, то к концу XII пятилетки в подсистеме бурения Мипнефтепрома будут поддерживаться уровни незавершенного строительства скважин, соответствующие устанавливаемым в отрасли нормативам, что послужит важной предпосылкой для обеспечения действенности планирования, финансирования и организации буровых работ. [15]

Источник

Как законом определяется объект незавершенного строительства . Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС). Понятие объекта незавершенного строительства и его признаки по закону.

Особенности оценки незавершенного строительства[III]

Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства.

В связи с финансовым и экономическим кризисом размеры инвестиций в строительную отрасль сократились. Большое количество строящихся объектов «заморожены»; многие строительные компании обанкротились, активизировался процесс перехода прав на земельные участки с объектами незавершенного строительства. Поэтому вопросы оценки земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства приобретают особую актуальность.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкрет

ные инвесторы в условиях неблагоприятного экономического и инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. Практика показывает, что оценка объектов незавершенного строительства по стоимости затрат не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому рынок объектов незавершенного, строительства вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника.

Таким образом, в быстро меняющихся рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства — задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей: проведения государственного кадастрового учета; постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации; определения реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию; принятия решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства.

Ответ на вопрос о дальнейшем функционировании объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система «не- достроя» позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, чем предполагалось в начале строительства; проведения, в случае необходимости, реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство); покупки или продажи объекта незавершенного строительства. При этом нового владельца, как правило, ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Инвестор более охотно приобретет объект незавершенного строительства при наличии правильно оформленного пакета необходимых документов.

Объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости с момента вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Участники рынка, заинтересованные в определении стоимости объектов незавершенного строительства условно делятся на две группы: а) лица, уже владеющие подобными объектами; б) лица, готовые инвестировать средства в дальнейшее строительство с целью получения выгоды в будущем.

Для того чтобы финансовые ресурсы, вложенные в строительство, не оказались «деньгами, закопанными в землю», собственнику объекта незавершенного строительства (который уже вложил средства в проект), и инвестору (который только планирует это сделать) необходимо определить все экономические составляющие, которые могут оказать влияние на стоимость реализации рассматриваемого проекта, а также на величину будущей прибыли от него.

К экономическим составляющим можно отнести: реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства на момент оценки; степень завершенности объекта; величина затрат, необходимая для полного завершения строительства объекта; возможные варианты наиболее эффективного использования будущего объекта, рассматриваемые с точки зрения получения максимальной прибыли; возможные варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с определением наиболее перспективных и прибыльных сегментов рынка, влияющих на дальнейшую функциональную направленность будущего объекта.

Для оценки незавершенных объектов недвижимости оценщику необходима следующая информация и документы: данные о юридическом положении объекта, включая точный адрес местоположения объекта оценки; сведения об отраслевой принадлежности объекта; смета на строительство объекта; информация о дате начала строительства и предполагаемых сроках окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, дата фактического прекращения строительства; проектная документация, дата ее утверждения; площадь застройки; сведения о конструктивной системе здания (сооружения); сведения о степени завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности (акты о приемке работ); данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.).

Основными этапами определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства являются: идентификация объекта; осмотр и описание объекта; сбор, систематизация и обобщение информации, необходимой для проведения оценки; расчет рыночной стоимости с использованием методов оценки.

Следует отметать, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т. п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия (в среднем 3—5 лет). Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в часта инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для объективности оценки незавершенного строительства необходимо правильно классифицировать оцениваемый объект.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов незавершенного строительства. Наиболее часто используемой оценщиками является классификация, учитывающая возможность недостроенного объекта приносить доход. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть приносящей доход недвижимостью. При оценке этих типов незавершенных объектов недвижимости, как правило, применяется затратный и доходный подходы.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями [24].

Оценка незавершенных объектов первой группы проводится в основном с применением затратного подхода. Оценка незавершенных объектов второй группы проводится с применением как затратного, так и доходного подхода. Доходный метод также можно применять при оценке объектов с высокой степенью готовности, т. е. при выполненных строительно-монтажных работах.

Оценка незавершенного строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж. Это связано с тем, что использование сравнительного подхода ограничивается неразвитостью рынка купли-продажи объектов незавершенного строительства. Сегодня практически невозможно найти информацию о сделках с аналогичными объектами. При наличии достаточного количества сопоставимых объектов и информации об их стоимости алгоритм оценки аналогичен тому, который применяется при оценке коммерческой недвижимости, с добавлением корректировки на степень готовности.

При оценке методами затратного подхода алгоритм расчета следующий: определяется стоимость прав на земельный участок, далее — стоимость строительства.

При этом важно определить вид затрат: затраты на замещение или затраты на воспроизводство. Затраты на замещение отражают объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания объекта, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Затраты на воспроизводство предполагают использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Затраты на воспроизводство применяются в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением (например, исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства). Затраты на замещение употребляются наиболее часто и применимы для определения рыночной стоимости всех объектов, где

функциональность является определяющим фактором. При оценке применяется несколько способов, при которых следует тщательно учитывать любой элемент существующих усовершенствований, чтобы не учесть его дважды.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считаются затраты на воспроизводство, а метод удельных затрат скорее всего будет являться основой проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня затрат оценщиком на российском рынке осложнено отсутствием общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам. Западные оценщики используют онлайн-ресурсы, содержащие аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в рублях, курс которого нестабилен. Поэтому надо учитывать процент инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Рыночную стоимость объекта незавершенного строительства можно определять по следующей формуле:

где С^р — стоимость строительства (для ее определения следует использовать сметно-нормативную базу системы ценообразования, сметного нормирования и систему справочников оценщиков);

П — предпринимательская прибыль, которая формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта;

И — совокупный износ.

В свою очередь, стоимость строительства (С^) определяется по формуле

где Суп — справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции;

KKOV — общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и затраты, связанные с условиями строительства в конкретном районе, по сравнению с нормативами, предусмотренными в справочном показателе;

Ис — индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной уровнем цен справочного показателя;

Ктч — количество единиц измерения справочного показателя;

Кгот — коэффициент готовности строительной продукции.

Коэффициент готовности определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение необходимой исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости. Коэффициент готовности можно определять двумя способами. По первому способу проводится расчет коэффициента готовности по каждому конструктивному элементу в денежном выражении и отнесение полученного значения к сумме затрат на строительство объекта и получение исходно-разрешительной документации. Применение на практике этого способа требует наличия необходимой информации о структуре удельного стоимостного показателя по конструктивным элементам. Такая информация содержится в справочниках оценщика. Для определения коэффициента готовности вторым способом определяют величину затрат, необходимую для завершения строительства, используя справочник оценщика.

Величину физического износа объектов незавершенного строительства рекомендуется определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального и износа от внешнего воздействия. Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства положительный или отрицательный эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффек-

тивных материалов, сложно определить. Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменения назначения здания на конкретной стадии строительства.

Физический износ зависит от степени воздействия погодных условий на элементы незавершенного объекта. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Величину физического износа можно определить по результатам строительно-технической экспертизы, но это значительно увеличит общую стоимость работ.

Размер физического износа можно рассчитать как скорректированную величину ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура по формуле

где Ифиз — величина физического износа, %;

Т — период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки, год, месяц;

НаМорт — норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения);

1,1 — величина поправочного коэффициента (от 1,1—1,15) [24].

Оценка незавершенного строительства по данной методике позволяет определить реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, с учетом строительной и рыночной ценовой ситуации. Кроме того, оценка незавершенного строительства позволяет определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства.

Пример 26. В консалтинговую компанию «СамойлоАГ и Ко» поступил заказ на оценку здания производственного предприятия, не завершенного строительством, в целях принятия решения о его продаже или целесообразности достроя. Срок действия исходно-разрешительной документации (ИРД) закончился. Строительство приостановлено на той стадии, когда внутреннюю планировку помещений можно изменить.

Строительный объем здания составляет 1800 м3, площадь 400 м2. Текущее состояние запроектированного одноэтажного двухпролетного здания: полностью закончены работы по устройству фундамента, каркаса; частично выполнен монтаж панелей наружных стен.

При оценке объекта незавершенного строительства специалист «Самойлов и Ко» использовал метод расчета стоимости строительства по отдельным конструктивным элементам. Он провел обмер возведенных конструкций и составил сметный расчет на их строительство на основе данных справочника оценщика «Промышленные здания», содержащего информацию об удельных стоимостных показателях. Был выбран показатель стоимости строительства на 1 м3. Величина это показателя составила 2192,0 руб.

Следующей задачей, стоящей перед оценщиком, являлся расчет величины затрат на получение нового комплекта ИРД. Эти затраты дифференцируется по регионам и определяются в зависимости от местоположения объекта оценки в процентном отношении от всей стоимости строительства.

Затраты были приняты в размере 0,005 от справочной стоимости строительства здания и составили:

2192,0 руб./м3 • 0,005 = 10,96 руб./м3.

Расчет коэффициента строительной готовности был проведен двумя способами. Для первого способа была применена табличная форма (табл. 25).

Таким образом, коэффициент готовности составил:

865,80:2192 + 0,005 = 0,40.

Для определения коэффициента готовности вторым способом была рассчитана величина затрат, необходимая для завершения строительства, с применением раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания». Затраты, необходимые для завершения строительства объекта, составили 6000 руб./м2 или при пересчете на 1 м3 — 1200 руб. Таким образом, коэффициент готовности, рассчитанный вторым способом, равен:

(2192 — 1200): (2192 + 10,96) = 0,45.

В дальнейших расчетах оценщик использовал среднее значение коэффициента готовности, которое составило 0,425.

Помимо затрат на приобретение ИРД оценщик учитывал стоимость привлечения кредитов для строительства, затраты, связанные с рекламой, маркетингом. Расчет стоимости привлечения кредитов для строительства был проведен, исходя из предложения поквартального получения средств и процентной ставки 10 % в год, затраты на рекламу и маркетинг приняты в размере 5 %, а величина предпринимательской прибыли — в размере 30 %*.

Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства без учета износа составила: стоимость строительства: 2192,0 руб./ м3 • 2000 • 0,425 = 1 863 200 руб.; затраты: на получение ИРД: 1 863 200 • 0,005 = 9316 руб.; на привлечение кредита: 144 486 руб.; на рекламу и маркетинг: 1 863 200 • 0,05 = 93 160 руб.; [IV]

Источник

Что такое объект незавершенного строительства (ОНС) – существующие законодательные акты, в частности, градостроительный кодекс, не дают четкого определения этому понятию. На основании всех законов, можно выделить те признаки, которые отличают объект НЗС от других, степень готовности каких равна 100%: это некое строение или здание, которое располагается на конкретном месте (географически) и имеет связь с землей; это определенная стадия процесса между началом стройки и окончанием, не прошедшая стадию ввода в эксплуатацию; это объект , находящийся на данный момент в процессе стройки или реконструкции и не прошел еще стадию своей регистрации