Что такое объект индивидуального жилищного строительства

Кому подходят участки для ИЖС, как получить кредит, построить дом и сэкономить на налогах — выясняем вместе с экспертами

Индивидуальное жилищное строительство

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет (СП 30-102-99). Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более, чем три, предназначенный для проживания одной семьи (ГрКРФ). Обычно с возможностью регистрации по месту жительства на землях с разрешенным видом использования «для ИЖС» (в городах, рабочих поселках, сельской местности). К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.

Содержание

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство

«9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет… заявление о выдаче разрешения на строительство. 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. 19. …Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет».

Перечень документации, необходимой для получения разрешения на строительство объекта ИЖС (СП 11-111-99) [1] :

1. Заявление застройщика на получение разрешения на строительство;
2. Постановление Главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;
3. Договор о предоставлении прав на застройку участка; ; ;
4. Паспорт проекта жилого дома, согласованный в установленном порядке;
5. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей здания;
6. Лицензия на право строительной деятельности (при осуществлении строительства подрядным способом);
7. Постановление Главы администрации о разрешении строительства объекта.

Выдача разрешения на строительство не требуется (ч. 17, ст. 51 ГрКРФ) в случае:

«…Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом».

Размеры и общий план

Согласно «Общим положениям» СП 55.13330.2011, СНиП [2] , в состав помещений одноквартирного жилого дома как минимум входят: жилая комната, кухня-столовая, ванная комната (душевая), туалет, кладовая (встроенные шкафы), при отсутствии централизованного теплоснабжения — помещение теплогенераторной. Должны быть предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение. Минимальные площади помещений: общая жилая комната, гостиная — 12 м² ; спальня — 8 м² (при размещении ее в мансарде — 7 м²); кухня — 6 м² (при наличии газового котла — 8 м² [3] ). Ширина кухни, кухонной зоны — 1,7 м; передней — 1,4 м; внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Высота жилых комнат и кухни — не менее 2,7 м (в IА, IБ, IГ, IД и IIA климатических районах по СНиП 23-01), в остальных — не менее 2,5 м; в мансарде не менее 2,3 м; в коридоре не менее 2,1 м [4] . Усадебный, одно-двухквартирный дом по санитарно-бытовым условиям должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния должны быть не менее — 3 м [5] . Предельные размеры выделяемых земельных участков под ИЖС [6] : в городе — до 0,10 Га; в городских поселках — до 0,15 Га; на селе — до 0,25 Га.

Проект на объект индивидуального жилищного строительства

Проект на строительство частного жилого дома включает в себя две основные части: архитектурно-строительную и инженерную.

В примерный состав проектно-технической документации входят (по СП 11-111-99 и СПДС) [7] :

1. Ситуационный план (М1:500);
2. Топосъемка участка с прилегающей частью улицы (М1:500);
3. Генеральный план участка: с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М1:200—1:1000);
4. План подвала (техподполья, цокольного этажа);
5. Планы этажей (М1:100, 1:50);
6. Фронтальный и боковой фасады зданий (М1:50, 1:100);
7. Разрезы дома (характерные) (М1:100, 1:50);
8. Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М1:100);
9. План и спецификация элементов стропильной конструкции крыши (М1:100);
10. План кровли (М1:100, 1:200);
11. План фундаментов (М1:100, 1:50);
12. Сечение фундаментов (продольные и поперечные разрезы), характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М1:10, 1:20);
13. Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели; расчет стоимости строительства;
14. Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование);
    1. Раздел по электрике, принципиальная схема и главный распределительный щит, схема громоотводной установки;
    2. Раздел по водопроводу и канализации, схема канализационной установки, аксонометрическая схема установки холодной и горячей воды;
    3. Раздел по отоплению и вентиляции, схема установки системы отопления;
    4. Раздел по газовой установке, схема расположения газовой установки;

    Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации объектов ИЖС (ч. 2, ст. 49 ГрКРФ). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 3, ст. 48 ГрКРФ).

    Паспорт проекта частного жилого дома

    Примерный перечень материалов, входящих в паспорт проекта частного жилого дома (СП 11-111-99):

    1. Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке;
    2. Постановление Администрации о разрешении строительства;
    3. Документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
    4. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
    5. Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
    6. Ситуационный план;
    7. Выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
    8. Инженерно-геологические изыскания (при необходимости);
    9. Технические условия присоединения к инженерным сетям (ТУ) со схемой;
    10. Планы этажей, фасады, разрезы;
    11. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

    Регистрация ИЖС

    Основаниями для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, являются:

    1. документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
    2. правоустанавливающий документ на земельный участок (если право заявителя ранее не было зарегистрировано).

    Согласно ч. 4, ст. 25.3 № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регулируется ст. 55 ГрКРФ.

    Технический [8] и кадастровый [9] (после присвоения почтового адреса) паспорт здания — выдается в Бюро технической инвентаризации (БТИ) [10] . Составление технического плана регламентируется ст. 41 № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».

    См. также

    Примечания

    1. ↑Покупка земли и получение разрешения на строительство (Компания «Парфенон»). Архивировано из первоисточника 13 июня 2008.
    2. ↑ СНиП 2.07.01-89. Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений.
    3. ↑ МДС 41-2.2000. Инструкция по размещению тепловых агрегатов, предназначенных для отопления и горячего водоснабжения одноквартирных или блокированных жилых домов.
    4. ↑ СНиП 2.08.01-89. Жилые здания.
    5. ↑ СНиП 2.07.01-89. Приложение 1: Противопожарные требования.
    6. ↑ В соответствии с «Правилами землепользования и застройки» муниципального образования и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).
    7. ↑Состав проекта жилого дома (Компания «Парфенон»). Архивировано из первоисточника 23 апреля 2009.
    8. ↑ Приказ Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».
    9. ↑ Приказ Минюста РФ от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».
    10. ↑ Состав необходимых для кадастрового учета документов устанавливается ст. 22 № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».

    Литература

    1. Справочник индивидуального застройщика. От расчетных формул до экономии материалов / Сост. В. И. Рыженко. — М ., 2005. — 448 с.
    2. Асаул А. Н., Денисова И. В. Развитие индивидуального жилищного строительства на селе (на примере Ленинградской области). — СПб. : СПбГАСУ, 2002.
    3. Асаул А. Н. и др. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России. — СПб. : «Гуманистика», 2005. — 563 с.
    4. ТСН 301-97-ЯО. Индивидуальная застройка в Ярославской области. Часть I. Порядок разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства
    5. РСН 70-88. Порядок разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства в РСФСР
    6. СП 11-111-99. Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства
    7. СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства
    8. СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные (СП 55.13330.2011)
    9. НПБ 106-95. Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования
    10. СП 31-106-2002. Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов
    11. МДС 40-2.2000. Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов

    Ссылки

    • Порядок осуществления индивидуального жилищного строительства (ИЖС) (Компания «Парфенон»). Архивировано из первоисточника 26 июня 2009.
    • Этапы оформления права собственности на дом (ООО «Центр Права и Защиты»). Архивировано из первоисточника 25 сентября 2012.
    • Жилая недвижимость
    • Строительство
    • Жилищное право

    Wikimedia Foundation . 2010 .

    Полезное

    Смотреть что такое «Индивидуальное жилищное строительство» в других словарях:

    ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. Советское государство оказывает большое содействие гражданам в строительстве индивидуальных домов. Застройщикам в бесплатное и бессрочное пользование отводятся земельные участки; через проектные и другие… … Краткая энциклопедия домашнего хозяйства

    ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — один из способов возведения гражданами жилых домов в городах, рабочих поселках, сельской местности. В пользовании и собственности граждан могут находится участки земли,предоставляемые в установленном законом порядке для ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИ ЛИЩНОГО … Финансовый словарь

    Индивидуальное жилищное строительство — (ИЖС) обеспечение граждан жилищем путем строительства жилых домов на праве личной собственности при непосредственном участии или за их счет. Источник: Решение Совета депутатов городского поселения Зарайск Зарайского муниципального района МО от… … Официальная терминология

    Индивидуальное жилищное строительство — (англ. individual house building) в РФ способ возведения гражданами за свой счет жилых домов в городах, рабочих поселках, сельской местности. В собственности граждан могут находиться … Энциклопедия права

    Индивидуальное жилищное строительство — см. в ст. Жилищно гражданское строительство … Большая советская энциклопедия

    ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — один из способов реализации гражданами своего конституционного права на жилище (ст. 48 Конституции). В соответствии со ст. 9 ЖК граждане Республики Беларусь имеют право получать земельный участок для индивидуального жилищного строительства и… … Юридический словарь современного гражданского права

    индивидуальное жилищное строительство — форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет. (Смотри: СП 30 102 99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного… … Строительный словарь

    Индивидуальное жилищное строительство — (англ. individual house building) в РФ способ возведения гражданами за свой счет жилых домов в городах, рабочих поселках, сельской местности. В собственности граждан могут находиться земельные участки, предоставляемые в установленном законом… … Большой юридический словарь

    Строительство — Запрос «Стройка» перенаправляется сюда; см. также другие значения. Небоскрёб Бурдж Халифа в период строительства (2007 год) Строительство возведение зда … Википедия

    Разрешений на строительство — (Building Permits) Определение разрешения на строительство, выдача разрешения на строительство Информация об определении разрешения на строительство, выдача разрешения на строительство Содержание Содержание Определение Отражение разрешения в… … Энциклопедия инвестора

    Источник

    Понятия « объект индивидуального жилищного строительства », « жилой дом» и « индивидуальный жилой дом» равнозначны, поэтому параметры, устанавливаемые к объектам ИЖС , применяются также к жилым домам и индивидуальным жилым домам. Параметры жилого дома и садового дома должны соответствовать параметрам объекта ИЖС (ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Таким образом, индивидуальный жилой дом, жилой дом, садовый дом, объект ИЖС должны соответствовать следующим требованиям.

    ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

    

    При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

    Терминология:

    • ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
    • ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
    • СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

    Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

    ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

    Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

    Плюсы ИЖС:

    • в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
    • муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
    • банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

    Минусы ИЖС:

    • земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
    • если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
    • стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
    • перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

    

    Ипотека под ИЖС

    У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

    Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

    • залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
    • поручительство физического лица до оформления залога;
    • договор, если жилье возводит строительная компания;
    • смету работ и расчет подведения коммуникаций;
    • уведомление или разрешение на строительство.

    Как построить дом на участке ИЖС

    Такое жилье должно отвечать нормам закона:

    • это отдельно стоящее здание;
    • не больше трех этажей и не выше 20 м;
    • рассчитан на одну семью.

    Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

    

    Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

    • уведомление о начале работ;
    • документы о собственности на землю;
    • внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

    В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

    Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

    • уведомление о завершении строительства;
    • технический план дома, который делает кадастровый инженер;
    • соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

    В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

    Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

    Налоги и льготы

    Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

    А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

    

    Как перевести СНТ в ИЖС

    Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

    Для этого необходимо:

    • чтобы участок был в собственности;
    • относился к категории земель населенных пунктов;
    • имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
    • состоял на кадастровом учете и имел границы;
    • подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

    Проверьте право собственности

    Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

    Уточните категорию земли

    У садовых и огородных участков их две [4]:

    • земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
    • земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

    В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

    

    Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

    Проверьте участок по кадастру

    Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

    • посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
    • проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

    Уточните предельную норму для участка

    Нормы разрешенной площади участков определены:

    • земельным и градостроительным законодательством;
    • правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
    • муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

    Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

    Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

    Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

    Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

    *Заплатить пошлину за изменения ВРИ нужно только за участки в Московской области .

    По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

    Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

    Согласование проходит четыре стадии:

    • собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
    • комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
    • по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
    • на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

    На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

    

    ИЖС 2020 — вопросы эксперту

    

    Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

    — Можно ли изменить категорию земель?

    — Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.

    Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.

    — Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?

    — Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.

    Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.

    К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.

    — Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?

    — Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.

    Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.

    Источник

    ИЖС . Предполагается, что территория выделяется под индивидуальное жилищное строительство . На ней разрешается возведение капитальных объектов , а сам надел находится в городской черте, СНТ или ДНП. ЛПХ. Под личным подсобным хозяйством понимается натуральное хозяйство с крестьянскими корнями.

    Индивидуальное жилищное строительство: анализ понятия и судебная практика

    Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – прежде всего, это вид разрешенного использования земельного участка, который определяет статус земли с юридической и правовой точки зрения.

    Также индивидуальное жилищное строительство – это форма обеспечения граждан жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет. Как правило, земельные участки для этих целей предоставляются в городах и поселках. Во многих случаях размер участка, предоставленного для целей ИЖС, позволяет не только поместить дом, но и использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции.

    Пункт 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса РФ (Архитектурно-строительное проектирование) определяет объект индивидуального жилищного строительства, а именно: осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства ( отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи ).

    Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

    В данной статье хотелось бы остановиться как на плюсах данного вида разрешенного использования, так и отразить проблемы, которые возникают у граждан при применении данного разрешенного вида использования земельного участка. Особенно это актуально на сегодняшний день, когда активно принимаются генеральные планы развития территорий и категория земель населенных пунктов позволяет выбрать собственнику такой вид разрешенного вида использования, как индивидуальное жилищное строительство.

    Как уже было сказано выше, данный вид разрешенного использования оптимально сочетается с землями населенных пунктов.

    Среди основных преимуществ ИЖС:

    • такие земли можно подвести под участие в самых различных государственных программах поддержки малоэтажного строительства;
    • у владельца такой земли нет зависимости от других членов товарищества;
    • соответственно, собственники, в чьих владениях находятся такие земельные участки, не нагружаются сборами на охрану, дороги и т. п. тратами;
    • хозяин участка всегда имеет право на постоянную прописку на его территории;
    • вполне можно пользоваться услугами местных государственных учреждений (например, школой или же поликлиникой);
    • данная категория участка уже предназначена для строительства на нем жилья.

    Таким образом, ИЖС оптимально для ведения самостоятельного, не зависящего от соседей, ведения хозяйства.
    Теперь же рассмотрим те проблемные ситуации, с которыми сталкиваются граждане при индивидуальном жилищном строительстве, для чего проанализируем судебную практику по этому вопросу.

    Так, Апелляционное определение Смоленского областного суда от 03.07.2012 по делу № 33-2048 резюмировало следующее. Отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о предоставлении в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства земельного участка. Как указал суд, согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ (Правила землепользования и застройки) в градостроительных регламентах устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной жилой зоне застройки жилыми домами смешанной этажности. В данной зоне могут быть размещены жилые дома только одного типа. Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии оснований применения к спорной территории градостроительного регламента жилой зоны, предусмотренной для застройки индивидуальными жилыми домами , ввиду отсутствия преобладания на близлежащей территории данного типа застройки. Таким образом, испрашиваемый земельный участок должен находиться в той категории, которая позволит применить разрешенный вид использования – индивидуальное жилищное строительство.

    Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В. Б., судей Медведевой А. М., Попова В. В. рассмотрела в судебном заседании заявление Администрации города Владивостока о пересмотре в порядке надзора постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011 по делу № А51-1215/2011 Арбитражного суда Приморского края и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.04.2012 по тому же делу по иску Администрации города Владивостока (далее – Администрация), Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока, Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, г. Владивосток к ответчику – индивидуальному предпринимателю Большакову Ю. М., г. Владивосток (далее – Большаков Ю. М.; предприниматель) о признании самовольной постройкой магазина примерной площадью 20 кв. м, имеющего признаки капитального строения, расположенного в районе д. 20 в п. Канал острова Русский в г. Владивостоке, и обязать ответчика снести посредством демонтажа указанную самовольную постройку.

    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Федеральное государственное учреждение «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации» (ныне – Федеральное казенное учреждение «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации»; далее – ФКУ «Дальневосточная дирекция»).
    Суд установил: решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 заявленные требования удовлетворены.

    Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.04.2012, решение суда от 08.08.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

    Обжалуя постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, Администрация (истец) считает, что эти судебные акты являются необоснованными и незаконными, принятыми при неполном исследовании материалов дела, в результате неправильного толкования норм материального права. Заявитель не согласен с выводами названных судов, указывает, что созданная предпринимателем самовольная постройка препятствует строительству на этом земельном участке улично-дорожной сети объекта капитального строительства – «Дальневосточный Федеральный Университет» (объекта Саммита АТЭС 2012), заказчиком строительства которого является ФКУ «Дальневосточная дирекция». Администрация приводит доводы и просит в порядке надзора отменить оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального и процессуального права и нарушающие права и законные интересы муниципального образования, неопределенного круга лиц, публичные интересы.

    Изучив оспариваемые судебные акты и доводы, изложенные в поданном заявлении, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 304 (Основания для пересмотра в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, и присуждения компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

    При рассмотрении дела апелляционным судом установлено, что по обращению ФКУ «Дальневосточная дирекция» на основании распоряжения начальника Управления градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока от 08.11.2010 № 3245 «О проведении проверки земельного законодательства» была проведена соответствующая проверка и составлен акт проверки от 16.11.2010 № 611, согласно которому на земельном участке с северной стороны жилого дома № 20 в п. Канал острова Русский в г. Владивостоке располагается объект, имеющий признаки капитального строения, используемый предпринимателем под магазин.

    Истцы, в связи с отсутствием у них сведений о предоставлении земельного участка под строительство упомянутого магазина и отсутствием разрешительной документации на строительство такого объекта, заявили в суд указанные исковые требования на основании статьи 222 (Самовольная постройка) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    В процессе рассмотрения возникшего спора апелляционный суд также установил, что земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен Большакову Ю. М. для индивидуального жилищного строительства на основании решения Исполнительного комитета Русского поселкового Совета народных депутатов от 05.11.1982 № 522, и на этот земельный участок был оформлен кадастровый паспорт.

    Право собственности Большакова Ю. М. на жилой дом по указанному адресу было зарегистрировано 07.06.2011 в установленном законом порядке при наличии разрешения на строительство жилого дома, акта приемки его в эксплуатацию, кадастрового паспорта и технического паспорта на жилой дом. При этом в техническом паспорте на жилой дом были перечислены относящиеся к нему вспомогательные строения и сооружения, в числе которых указывалось спорное строение.

    Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

    Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 16.09.2011 был признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности Большакова Ю. М. на объект недвижимости – хозяйственную постройку, расположенную по адресу: г. Владивосток, о. Русский, п. Канал, 20.

    На основании этого решения суда за Большаковым Ю. М. на спорный объект 31.10.2011 было зарегистрировано право собственности, что подтверждается регистрационной записью № 25-25-01/113/2011-096, произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и выданным Большакову Ю. М. свидетельством 25-АБ № 671942 о регистрации права.

    Апелляционным судом также установлено, что спорная постройка, являющаяся вспомогательным строением, расположена в пределах того земельного участка, который был предоставлен Большакову Ю. М. в 1982 году.

    Как указал суд кассационной инстанции, на день рассмотрения дела в порядке кассационного производства за Большаковым Ю. М. было зарегистрировано право собственности на предоставленный ему в 1982 году земельный участок, на котором находятся принадлежащие ему строения.

    Бесспорных доказательств, подтверждающих доводы заявителя о частичном наложении принадлежащего Большакову Ю. М. земельного участка на другой земельный участок, на котором должны проводиться указанные истцами работы, в процессе рассмотрения дела ими не представлено.

    Исходя из установленных по делу обстоятельств, норм законодательства, судами апелляционной и кассационной инстанций была дана правовая оценка доводам истцов и установлена законность действий собственника и правильное толкование и применение им ИЖС.

    А вот наглядный пример нарушений при индивидуальном жилищном строительстве:

    Определением Московского областного суда от 31 января 2012 г. дело № 33-472/12 было установлено следующее:

    Истец обратился в суд с иском к П. о сносе самовольно возведенного строения. В обоснование иска указал, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1255 кв. м, расположенный по адресу: (….). Ответчиком возведен трехэтажный монолитный железобетонный жилой дом общей площадью 1308,0 кв. м. Администрация Ленинского муниципального района Московской области полагает, что указанное строение является самовольной постройкой и подлежит сносу, поскольку не соответствует целевому назначению земельного участка, санитарным и противопожарным нормам.

    Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.

    Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились.

    Третье лицо Администрация городского поселения Видное Ленинского района Московской области, в судебное заседание не явились.

    Третье лица К., А., Ж. О., Ж. И., в судебном заседании требования поддержали.

    Представитель отдела главного архитектора Ленинского муниципального района Московской области в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что постройка имеет признаки многоквартирности, каждое помещение можно использовать в качестве квартир, в помещениях имеется разводка для кухни.

    Решением Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 года исковые требования удовлетворены. В кассационной жалобе П. просит отменить решение суда.

    В соответствии с ч. 1 ст. 347 (Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции) ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

    Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

    Судом установлено, что П. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1255 кв. м, адрес объекта: (….), о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 июля 2010 года сделана запись регистрации.

    На основании распоряжения главы Ленинского муниципального района Московской области от 01.11.2010 года № 4240 «О создании межведомственной комиссии по своевременному выявлению и прекращению незаконного возведения объектов капитального строительства на территории Ленинского муниципального района» по вышеуказанному адресу была проведена проверка, в результате чего установлено: на указанном земельном участке ведутся строительные работы без получения необходимой разрешительной документации на стадии возведения монолитного фундамента, усиленного арматурой, размерами около 26 на 19 метров.

    23 ноября 2010 года Администрацией Ленинского муниципального района Московской области в адрес П. выслано требование об остановке строительных работ осуществляемых без получения в установленном порядке разрешения на строительство. Для правильного разрешения вопроса судом назначалась строительно-техническая экспертиза.

    Согласно заключению эксперта следует, что имеются признаки, указывающие на возможность использования исследуемого объекта в качестве многоквартирного дома: объемно-планировочное решение жилого дома организовано таким образом, что все помещения, которые возможно использовать в качестве жилых комнат, являются структурно-обособленными помещениями с единственными выходами только в общее помещение (коридор) и далее через лестницу наружу. Между собой эти помещения связи не имеют.

    Материалами дела подтверждается, что спорная постройка 4-х этажная, огорожена металлическим забором вокруг. Строительство здания не окончено.

    В силу ст. 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

    Суд исследовал заключения экспертиз, оценил их в совокупности с другими доказательствами по делу, в соответствии с нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства постановил законное решение, которым удовлетворил заявленные требования, поскольку П. разрешений на строительство не выдавалось, а спорное строение возведено на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирного дома.

    Таким образом, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, применен закон, подлежащий применению по спорным правоотношением, в соответствии со ст. ст. 56 (Обязанность доказывания), 67 (Оценка доказательств), 86 (Заключение эксперта) ГПК РФ представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка.

    С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу обстоятельствам и требованиям закона.
    Довод кассационной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие ответчика и его представителя судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в суд первой инстанции не было представлено доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки.

    Иные доводы кассационной жалобы о допущенных судом, по мнению кассатора, процессуальных нарушениях были предметом изучения судебной коллегии и не содержат в себе обстоятельств, влекущих отмену решения суда.

    Руководствуясь ст. 361 (права суда кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалоб и представлений) ГПК РФ, судебная коллегия определила: Решение Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

    Таким образом, собственнику жилого дома необходимо было четко соблюдать все законодательные нормы и правила, установленные для такого разрешенного вида использования как индивидуальное жилищное строительство.

    Определением Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2012 № 33-793/2012 было установлено следующее:

    Доводы ответчика о необходимости предъявления истцом разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса РФ, и о невозможности регистрации права собственности на созданный в результате реконструкции объект в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г., правомерно признаны судом первой инстанции несостоятельными. Суд пришел к выводу о том, что по смыслу п. 4 ст. 25.3 указанного Федерального закона упрощенный порядок временно включает условие о том, что кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным основанием для государственной регистрации прав (в случае, если ранее зарегистрировано в установленном порядке право заявителя на земельный участок, на котором создан объект).

    Таким образом, суд удовлетворил заявление о признании незаконным и отмене отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности истца на индивидуальный жилой дом и обязал ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект.

    Таким образом, налицо еще один плюс данного вида разрешенного использования – упрощенный порядок регистрации права собственности на объект недвижимости.

    Постановлением ФАС Уральского округа от 15.06.2012 № Ф09-3689/12 по делу № А07-16470/2011 установлено следующее:

    Суд удовлетворил заявление о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, согласившись с нижестоящим судом, указавшим, что по смыслу статьи 30.1 (Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) Земельного Кодекса РФ арендатором земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, может выступать только физическое лицо, а организация не относится к указанной категории лиц, следовательно, отсутствуют основания для выдачи ей разрешения на строительство сроком на 10 лет, предусмотренным для индивидуального жилищного строительства.

    Таким образом, резюмируя все вышеизложенное необходимо уяснить следующее:

    При регистрации объектов ИЖС, расположенных на земельном участке, предназначенном для ИЖС и находящемся в границах населенного пункта, существуют свои особенности.

    Основаниями для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС в данном случае являются: документы, подтверждающие факт создания объекта ИЖС и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС.

    В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.

    Иными словами, для того чтобы зарегистрировать за собой право собственности на объект ИЖС, в регистрирующий орган необходимо предоставить лишь кадастровый паспорт на сам объект, разрешение на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок. Разрешение на строительство предоставлять не требуется, за исключением случаев регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

    Источник

    Индивидуальное жилищное строительство ( ИЖС ) представляет собой форму обеспечения граждан жильем посредством отдельно строящегося жилого объекта за счет средств граждан и при их участии (СП 30-102-99). Объектом ИЖС является жилой отдельно стоящий дом, в котором может проживать одна семья, с возможностью регистрации по месту проживания. Количество этажей в таком доме по разрешенной планировке не должно превышать трех, земля, разрешенная для использования под индивидуальное строительство , как правило, принадлежит городам, рабочим поселкам или расположенная в сельской местности (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

    Земля ИЖС: определение, назначение и требования

    Индивидуальное жилищное строительство — это форма обеспечения людей личным жильем, путем строительства домов на участках земли за счет граждан и при их непосредственном участии. Строительство объекта ИЖС регулируется:

    • Сводом правил СП 30—102—99;
    • Градостроительным кодексом РФ;
    • Строительными нормами и правилами (СНиП);
    • Федеральными законами.

    Объект индивидуального жилищного строительства, согласно градостроительному кодексу РФ, это отдельно стоящий жилой дом, этажностью не более 3 этажей, для проживания одной семьи. Форма ИЖС позволяет владельцу зарегистрировать дом, находящийся на участке с видом использования для ИЖС, и прописаться в нем со своей семьей. После регистрации строения к нему можно подключить необходимые коммуникации: воду, газ, электроэнергию и канализацию.

    Индивидуальное жилищное строительство предусматривает нахождение на участке пристроек к дому и мансардных этажей, гаражей, веранд, бань, хозяйственных построек и других объектов.

    Перед сбором документов и разрешений на строительство дома необходимо приобрести участок для индивидуального жилищного строительства.

    Как получить землю под ИЖС

    Приобрести землю для ИЖС можно 4 способами:

    1. Купить у собственника (за накопленные средства, взять в кредит или рассрочку);
    2. Купить у государства;
    3. Получить бесплатно от государства;
    4. Получить по наследству;
    5. Получить по договору дарения.

    Процесс покупки земли ИЖС у собственника:

    1. Документально убедиться, что приобретаемый участок принадлежит единственному собственнику, он не находится под обременением или арестом;
    2. Досконально проверить все документы на земельный участок;
    3. Оставить продавцу задаток, выражающий намерение покупателя приобрести участок, при этом он должен быть оформлен в виде расписки или предварительного договора купли—продажи;
    4. Оформить и оплатить покупку участка в Росреестре при регистраторе.

    Процесс покупки участка ИЖС у государства:

    1. Найти свободный муниципальный участок на публичной кадастровой карте РосРеестра.
    2. Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если публичный кадастровый участок не обозначен на кадастровой карте.
    3. Удостоверится в том, что участок находится в публичной собственности.
    4. Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
    5. Подать заявления об утверждении схемы и предоставлении участка земли в администрацию района.
    6. Поставить участок земли ИЖС на кадастровый учет.
    7. Подать заявление в администрацию района о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов.
    8. Заключить с администрацией района договор о купле—продаже.

    Отличительная особенность покупки земли у государства заключается в том, что если на покупку земельного участка претендуют другие люди, то он будет продан в режиме аукциона.

    Бесплатно получить участок ИЖС от государства могут следующие категории граждан:

    • Семьи, имеющие трех и более детей;
    • Молодые специалисты;
    • Молодые семьи, имеющие одного и более детей;
    • Семьи, воспитывающие ребенка—инвалида;
    • Дети—сироты;
    • Военнослужащие;
    • Инвалиды 1, 2 и 3 групп;
    • Сотрудники органов внутренних дел;
    • Пенсионеры, при некоторых условиях;
    • Работники бюджетной сферы;
    • Чернобыльцы;
    • Члены семьи погибшего героя Российской Федерации;
    • Ветераны Великой Отечественной Войны;
    • Герои труда Российской Федерации;
    • Герои Российской Федерации;
    • Полные кавалеры ордена Славы;
    • Герои СССР;
    • Герои Социалистического труда;
    • Граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.

    Если вы относитесь к одной из указанных льготных групп граждан и имеете основание на бесплатное получение участка от государства, то необходимо осуществить следующие нижеприведенные действия.

    Процесс получение земельного участка ИЖС у государства:

    1. Получить межевой план у кадастрового инженера;
    2. Заказать технический план на объекты недвижимости, возведенные на участке, если они не проходили кадастровый учет;
    3. Собрать документы, подтверждающие право на бесплатное получение земли;
    4. Подать заявление и документы в администрацию района, к которой относится участок;
    5. Получить постановление о передаче участка в собственность;
    6. Заказать в МФЦ или Росреестре проведение кадастрового учета и регистрации права собственности;
    7. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

    Процесс получение земли ИЖС по наследству:

    1. Собрать документы, предоставляемые в наследственное дело;
    2. Получить свидетельство у нотариуса о праве на наследство на объект недвижимости, оплатив госпошлину за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
    3. Зарегистрировать права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплатив госпошлину за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости.

    Процесс получение земли ИЖС по договору дарения:

    1. Составление и подписание договора дарения;
    2. Нотариальное заверение договора дарения, оплата госпошлины за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
    3. Регистрация права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплата госпошлины за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости;
    4. Получение свидетельства о праве собственности в установленные Росреестром сроки.

    Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС

    Для получения разрешения на строительство дома необходимо уведомить органы местного самоуправления о начале строительства, подав в местную администрацию следующие документы:

    1. Паспорт на землю;
    2. Постановление руководителя муниципальной администрации о выделении надела под частное строительство жилого объекта;
    3. Генплан объекта;
    4. Договор купли—продажи;
    5. Акт о межевании участка.

    В случае получения разрешения на строительство дома, для старта строительных работ у владельца на руках должны быть следующие документы:

    1. Документы на право владения земельным участком;
    2. Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности;
    3. Копия генерального плана из градостроительного архива;
    4. Ситуационный план;
    5. Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
    6. Архитектурно—планировочное задание;
    7. ТУ на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
    8. Поэтажные планы, фасадные эскизы и разрезы;
    9. Акт межевания земельного участка.

    После окончания строительства дома его владелец также должен уведомить органы местного самоуправления, отправив пакет документов, и только после проведения комплексной проверки и утверждения строения можно въезжать в дом и обживаться.

    На какой срок выдается разрешение на ИЖС

    По законодательству срок действия на строительство дома на участке ИЖС выдается на 10 лет.

    Разрешение может быть прекращено досрочно в случае:

    • добровольного отказа от права на владение землей;
    • принудительное прекращение прав собственности на землю;
    • прекращение прав использования недр;
    • расторжение договоров, являющихся основанием для наступления прав;
    • собственности на земельный участок.

    Какие строения можно возводить на земле под ИЖС

    Жилой дом

    Для его строительства нужно получать разрешение.

    Основные требования к постройке:

    • Не более 3 этажей;
    • Площадью не более 1500 квадратных метров;
    • Потолки высотой — от 2,5 метров;
    • Площадь гостиной – от 12 квадратных метров;
    • Размер спальной комнаты – от 8 квадратных метров;
    • Площадь санузлов – от 2,7 квадратных метров;
    • Емкости с газом должны находиться вне дома;
    • Проводка в доме должна быть покрыта защитным материалом.

    Основные требования к расположению:

    • Деревянные дома должны располагаться на расстоянии 15 метров от соседней жилой постройки;
    • Кирпичные дома должны располагаться на расстоянии 6 метров от соседней жилой кирпичной постройки;
    • Дом должен располагаться на расстоянии 4 метров до подсобных строений;
    • Расстояние от фундамента дома до дороги — от 5 метров;
    • Расстояние от дома до проезда на другие территории — от 3 метров;
    • Расстояние от дома до границы будущего забора — от 3 метров.

    Не требуется разрешение на строительство.

    Основные требования к постройке:

    • Удаленность от забора – от 3 метров;
    • Удаленность от ближайшей жилой постройки – от 5 метров;
    • Удаленность от хозяйственного сооружения — от 1 метра;
    • Удаленность от колодца, душа или туалета — от 8 метров;
    • Расположение с учетом розы ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий.

    Гараж

    Не требуется разрешение на строительство.

    Основные требования к капитальной постройке гаража на фундаменте:

    • Ворота гаража не должны препятствовать перемещению пешеходов;
    • Расстояние до соседнего дома – от 6 метров;
    • Расстояние до своего дома – от 3 метров;
    • Расстояние до забора – от 1 метра;
    • Расстояние до дороги – от 3 метров.

    К временным и переносным конструкциям гаражей требования не предъявляются.

    Туалет

    Не требуется разрешение на строительство.

    Основные требования к постройке:

    • Расстояние до забора – от 1 метра;
    • Расстояние от выгребной ямы до источника водоснабжения забора – от 50 метров;

    Сарай или бытовка

    Не требуется разрешение на строительство.

    Основные требования к постройке:

    1. Расстояние от сарая с инструментами, инвентарем и сельскохозяйственным оборудованием до забора – от 1 метра;
    2. Расстояние от сарая, в котором находятся животные, до забора – от 4 метров;

    Скважина

    Требуются геологические изыскания и разрешение от Роспотребнадзора.

    • Возможность предоставления плана застройки участка;
    • Расстояние до жилой постройки — от 5 метров;
    • Расстояние до септика – от 25 метров;
    • Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 метров.

    Теплица

    Не требуется разрешение на строительство.

    Основные требования к постройке:

    • Расстояние до забора – от 1 метра.

    Беседка

    Не требуется разрешение на строительство.

    Основные требования к постройке:

    • Расстояние от капитальной беседки с фундаментом до забора – от 3 метров;
    • Расстояние от временной беседки без фундамента до забора – от 1 метра.

    Навес

    Не требуется разрешение на строительство.

    Основные требования к постройке:

    • Расстояние до забора – от 1 метра.

    Допускается строительство веранд, террас и прочих пристроек к дому, при этом требования к постройке должны соответствовать требованиям, предъявляемым к дому, так как они расширяют границы самого дома. На некапитальную пристройку разрешение не требуется, а на возведение капитальной пристройки на фундаменте нужно получать разрешение в администрации района.

    Достоинства и недостатки ИЖС

    Достоинства

    • Возможность возведения жилого дома;
    • Возможность прописаться в доме;
    • Возможность взять кредит под залог участка;
    • Независимость от товариществ организаций и компаний;
    • Простота подключения к коммуникациям;
    • Возможность возведения необходимых дополнительных построек на участке;
    • Участок находится в городе, поселке или деревне с инфраструктурой и коммуникациями, необходимыми для нормальной жизни.

    Недостатки

    • Ограничение площади участка по максимальному и минимальному значению;
    • Необходимость оформления земли и дома в администрации района и соблюдения множества норм;
    • Стоимость земли ИЖС выше, чем СНТ, ЛПХ и ДНП.

    Требования к строительству дома на земельном участке ИЖС

    Требования к высотности дома:

    • Не более 3 этажей;
    • Не выше 20 метров;

    Требования к помещениям в доме:

    • Площадь гостиной — от 12 квадратных метров;
    • Площадь спальной комнаты — от 8 квадратных метров;
    • Площадь прихожей — от 1,8 квадратных метров;
    • Площадь кухни — от 6 квадратных метров;
    • Площадь санузла — от 1 квадратного метра;
    • Высота потолков — от 2,5 метров;
    • Ширина лестниц — от 0,9 метров;
    • Высота подвального этажа — от 2 метров.

    Требования к расположению дома:

    • Деревянные дома должны располагаться на расстоянии 15 метров от соседнего дома;
    • Кирпичные дома с деревянными перегородками должны располагаться на расстоянии 8 метров от соседнего дома;
    • Кирпичные дома должны располагаться на расстоянии 6 метров от соседнего дома.
    • Расстояние от фундамента дома до дороги — от 5 метров;
    • Расстояние от дома до проезда на другие территории — от 3 метров;
    • Расстояние от дома до границы будущего забора — от 3 метров;
    • Дом должен располагаться на расстоянии 4 метров до подсобных строений;
    • Дом должен располагаться на расстоянии 12 метров от туалета, выгребной ямы или сарая для животных;
    • Дом должен располагаться на расстоянии 5 метров от бани.

    Другие важные моменты:

    • Дом не делим на самостоятельные объекты недвижимости;
    • В доме могут находиться вспомогательные помещения для бытовых нужд;
    • Гараж может размещаться внутри частного дома;
    • В подвале нельзя организовывать жилые помещения.

    Чем отличается ИЖС от СНТ, ЛПХ и ДНП

    СНТ (Садовое некоммерческое товарищество)

    • В отличие от ИЖС СНТ предназначено для ведения земледелия, а не для постоянного проживания;
    • На участке СНТ можно возводить постройки, в том числе и дом, но не обязательно;
    • Участки СНТ в отличие от ИЖС располагаются вне населенных пунктов;
    • На участке СНТ нельзя прописаться как на участке ИЖС, так как все дома на земле СЕТ считаются дачными;
    • Участки СНТ дешевле, чем ИЖС;
    • Сложно взять СНТ землю в кредит в отличие от ИЖC;
    • Для строительства дачи на участке СНТ, не нужно получать разрешение, в отличие от ИЖС.

    ЛПХ (Личное подсобное хозяйство)

    • В отличие от ИЖС ЛПХ предназначено для производства сельхозпродукции в целях личного использования, а не для постоянного проживания;
    • На землях ЛПХ, находящихся в пределах населенных пунктов, можно возводить постройки и даже построить дом, такие участки называются приусадебными;
    • На землях ЛПХ, находящихся за пределами населенных пунктов, нельзя возводить постройки, такие участки называются полевыми;
    • Участки ЛПХ дешевле, чем ИЖС;
    • Для строительства построек на приусадебном участке, находящемся в пределах населенного пункта, не нужно получать разрешение, в отличие от ИЖС;
    • Приусадебный участок, находящийся в пределах населенного пункта, можно перевести в ИЖС, если в районе расположения участка ЛПХ ИЖС является одним из основных видов разрешенного использования.

    ДНП (Дачное некоммерческое партнерство)

    • В отличие от ИЖС ДНП предназначено для загородного отдыха, а не для постоянного проживания;
    • На участке ДНП нельзя прописаться как на участке ИЖС;
    • Участки ДНП дешевле, чем ИЖС;
    • Сложно взять ДНП землю в кредит в отличие от ИЖC;
    • Для строительства дачи на участке ДНП, не нужно получать разрешение, в отличие от ИЖС.

    Где приобрести участок под ИЖС

    Мы реализуем земельные участки за городом в деревнях Заокского района по Симферопольскому шоссе, всего в часе езды на юг от МКАД:

    Населенные пункты с землями под ИЖС:

    Если Вы не нашли то, что искали, оставьте заявку. В ближайшее время наш менеджер подберет Вам подходящее предложение и свяжется с Вами.

    Все поля обязательны для заполнения

    Схема проезда

    +7 (495) 432-38-04 (многоканальный)

    [email protected]

    Отдел продаж: 301000, Тульская область, Заокский р-н, д.Никольское,
    д. 1а

    Адрес: г. Москва, ул. Садовая-
    Кудринская, д. 11

    Вся представленная на сайте информация носит информационный характер и не является публичной офертой, определяемой ст. 437 (2) ГК РФ.

    Открытие Юридического лица

    Открытие ИП

    

    Введите, пожалуйста, свой номер телефона. Наш менеджер позвонит в удобное для Вас время.

    Все поля обязательны для заполнения

    Введите, пожалуйста, Ваш e-mail и вопрос, я обязательно отвечу Вам.

    Все поля обязательны для заполнения

    Введите, пожалуйста, свой номер телефона. Наш менеджер позвонит в удобное для Вас время.

    Все поля обязательны для заполнения

    Введите, пожалуйста, свой номер телефона. Наш менеджер позвонит в удобное для Вас время.

    Источник

    В отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи ( объекты индивидуального жилищного строительства ) экспертиза не проводится. Так же, самостоятельное строительство будет невозможно: строительство должна будет осуществлять компания, имеющая свидетельство СРО. Регулярные затраты застройщика на “ строительное ” СРО будут точно так же включены в стоимость Вашего будущего дома. Для строительства индивидуального жилого дома членство СРО не требуется. Посмотреть похожие страницы: Проекты домов с цокольным этажом.

    Индивидуальное жилищное строительство: главные особенности

    Что такое индивидуальное жилищное строительство? Как и где можно получить разрешение на строительство ИЖС? Какие требования предъявляются к выбору земельного участка под ИЖС? Эти и многие другие вопросы, касающиеся индивидуального строительства, мы затронем в нижеприведенной статье.

    

    

    Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой форму обеспечения граждан жильем посредством отдельно строящегося жилого объекта за счет средств граждан и при их участии (СП 30-102-99). Объектом ИЖС является жилой отдельно стоящий дом, в котором может проживать одна семья, с возможностью регистрации по месту проживания. Количество этажей в таком доме по разрешенной планировке не должно превышать трех, земля, разрешенная для использования под индивидуальное строительство, как правило, принадлежит городам, рабочим поселкам или расположенная в сельской местности (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Также отметим, что к объектам ИЖС могут относиться мансарды, хозблоки, гаражи, приусадебные жилые дома, различные пристройки на участке домовладения. Специального разрешения на возведение и эксплуатацию названных объектов вспомогательного использования не требуется. При этом, закон допускает возможность реконструкции и перепланировки ранее возведенных сооружений, однако, эти изменения не должны влиять на конструктивные характеристики объекта и допустимые параметры разрешенного строительства, а также не должны нарушать интересы третьих лиц.

    Земельные участки под ИЖС: как сделать правильный выбор

    Российское законодательство предусматривает несколько категорий земель, каждая из которых имеет определенный вид разрешенного использования. Для тех, кто решился на возведение отдельно стоящего жилого загородного дома, наиболее подходит категория – земли населенных пунктов, не имеющие ограничений в области градостроительства. Поэтому, выбирая земельные участки под ИЖС, в первую очередь, необходимо выяснить категорию и назначение использования земли, в частности, наличие возможности возведения жилого дома для временного или постоянного проживания с получением почтового адреса и официальной регистрацией либо отсутствие такой возможности.

    В соответствии с п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ земли с разрешенным использованием под ИЖС, относящиеся к категории земли населенных пунктов, не предусматривают возможность возведения на них высотных многоподъездных жилых объектов с дальнейшей продажей в них квартир.

    Как получить разрешение на строительство на участке ИЖС

    Процедура получения разрешения на ИЖС включает в себя несколько этапов. Пакет документов (см. перечень ниже) и заявление на получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство подаются в департамент архитектуры местного самоуправления, расположенного по месту нахождения выбранного земельного участка. Заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, затем застройщику-заявителю выдается либо письменное разрешение на ИЖС (срок его действия составляет 10 лет) либо мотивированный отказ, оспорить который можно в судебном порядке. По окончании строительства на участке ИЖС застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В список необходимых документов для получения разрешения на строительство ИЖС входит (для большинства стандартных ситуаций):

    градостроительный план земельного участка по материалам межевания;

    материалы, содержащиеся в проектной документации;

    В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности физического лица на объект ИЖС выносится на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на ввод объекта в экплуатацию. Разрешения на строительство объекта ИЖС не требуется, исключением являются случаи регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

    Присвоение почтового адреса

    Присвоение почтового адреса объекту индивидуального жилищного строительства осуществляется органом местного самоуправления. Основанием для этого является письменное заявление и документы, входящие в административный перечень (разрешение на строительство, паспорт БТИ на объект, право собственности на земельный участок и т.д.). Строительство на участке ИЖС жилого дома в конечном итоге требует обязательного прохождения процедуры регистрации постройки с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ данное понятие разъясняется, как документ, удостоверяющий выполнение работ в полном объеме по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта, а также подтверждающий соответствие этого объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается административным органом на основании соответствующего заявления и основного пакета документов, куда входят:

    Источник

    Планируемые параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе об отступах от границ земельного участка; Сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости; Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком; Способ направления застройщику уведомлений.