Что такое объект строительства для целей бухгалтерского учета

Долевое строительство бухгалтерский учет — особенности

Зачастую у бухгалтеров возникают сложности с отражением операций по долевому строительству. Вопросы вызывает характер отношений между застройщиком и дольщиком с точки зрения гражданского законодательства. Для целей налогового учета считается, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, тогда как для целей бухгалтерского учета полученные средства не являются целевыми, потому что обладают возмездным характером (дольщик передает деньги, застройщик — квартиру). В статье «Долевое строительство бухгалтерский учет» будет рассказано обо всех тонкостях отражения операций.

Долевое строительство бухгалтерский учет — основные моменты

Под понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.

Основы бухгалтерского учета и налогообложения в подрядных строительных организациях

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика.

В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений. Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи. Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности — напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Долевое строительство бухгалтерский учет

Законодательная база и практика отражения на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с долевым строительством, в настоящий момент отработана не в полной мере. Бухгалтера организаций, являющихся заказчиками при долевом строительстве, зачастую испытывают затруднения в отражении соответствующих хозяйственных операций в бухучете.

Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли-продажи. Тогда можно утверждать, что передача введенных в эксплуатацию объектов дольщика является операцией по реализации готового жилого помещения (строительной продукции). Но здесь не обнаруживается факта перехода права собственности от продавца к покупателю, а значит, операцию по продаже нельзя отрыть на счетах реализации застройщика (п. 12 ПБУ 9/99). Тогда бухгалтерами было решено отражать операции по продаже готовой продукции (домов, квартир, машино-мест, нежилых помещений), поскольку можно предположить, что специальные условия могут быть предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

Особенности бухгалтерского учёта в строительстве

Важно! По итогам проводки не определяется экономия средств дольщиков, потому что стоимость договора (не учитывая вознаграждение застройщика) отражается в полном объеме как выручка от продажи завершенного объекта строительства.

Операция	ДЕБЕТ	КРЕДИТ
Отражение денежных средств участников долевого строительства (дольщиков)	51	76
Учет расходов на строительство	20	60
Отражение НДС, предъявленного подрядчиками и поставщиками	19	60
Формирование себестоимости готовой строительной продукции (квартиры, машино-места, нежилого помещения)	43	20 (19)
Отражение оборотов по продаже строительных объектов в размере всего объема поступивших от дольщиков денежных средств	76	90
Списание проданной готовой строительной продукции	90	43

Налоговый учет в долевом строительстве

Для целей исчисления налога на прибыль деньги дольщиков, собранные на счетах застройщика, считаются целевым финансированием, а потому не формируют базу по налогообложению. Что касается НДС, здесь вопрос спорный. В некоторых случаях деньги инвесторов признаются выручкой и облагаются налогом. Однако, пп. 22 п. 3 ст.

149 НК РФ освобождает от обложения налогом операции по продаже жилых помещений и долей в них. Но строиться могут также и нежилые помещения, и машино-места. Обратимся к тексту пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, согласно положениям которого налогом облагаются операции по реализации (передаче прав собственности) товаров, работ и услуг.

Но в случае с застройщиком передача собственности не осуществляется, а значит, не должен уплачиваться и налог.

Долевое строительство бухгалтерский учет — строительство ведется самостоятельно

Случается так, что застройщик собирает денежные средства дольщиков, чтобы позднее самостоятельно заняться строительством объекта, не подрядным способом. В таком случае бухгалтерский учет ведется также: расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д., после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43. Обороты по реализации объектов отражаются в как обычно. Деньги, которые будут выплачены ему в качестве вознаграждения, должны быть учтены как авансы по КРЕДИТУ счета 62. Затраты, имеющие отношение к оказанию услуг, отражаются по ДЕБЕТУ счета 20.

Согласно положениям Письма Минфина РФ от 12.07.2005 № 03-04-01/82, если застройщик своими силами выполняет строительно-монтажные работы, инвестиции дольщиков должны быть включены в налогооблагаемую базу в качестве авансовых платежей в счет будущих строительных работ на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ. Однако, в 2011 году вступили в силу разъяснения КРМФО (IFRIC) 15, пунктами 10-12 которого предусмотрено:

• вхождение в сферу применения МСФО 11 «Договоры на строительство» договоров на строительство недвижимости в случае, если дольщики вправе в значительной степени повлиять на дизайн будущего строительного объекта;
• отнесение договора долевого строительства к соглашениям на продажу товаров в рамках применения МСФО (IAS) 18 «Выручка», если дольщики не могут выбирать дизайн или вносить корректировки относительно основных элементов строения в ходе строительства.

А международные стандартны могут применяться совместно с утвержденными Министерством финансов положениями по бухучету, если по в нормативных актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу. А если применять разъяснения в области договоров на строительство, договор будет рассматриваться как соглашение купли-продажи в любом случае, а продажа объектов строительства не облагается НДС. Вывод — средства дольщиков не должны облагаться НДС.

Законодательные акты по теме

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ

Типичные ошибки

Ошибка: Застройщик отразил в бухгалтерском учете средства дольщиков, переданные ему по договору долевого строительства, как выручку.

Комментарий: Деньги инвесторов не являются выручкой, средства признаются как целевое финансирование.

Ошибка: Застройщик облагает НДС средства дольщиков по договору долевого строительства.

Комментарий: Деньги, переданные дольщиками, не облагаются НДС, поскольку объекты долевого строительства не облагаются налогом.

Ответы на распространенные вопросы про долевое строительство бухгалтерский учет

Вопрос №1: Может ли застройщик осуществлять строительство объекта долевого строительства, оказывая тем самым услуги дольщикам, если в договоре не предусмотрено разбиение цены договора на покрытие расходов на строительство и вознаграждение застройщика?

Ответ: Нет, в таком случае говорить об услугах, оказываемых застройщиком, не приходится.

Вопрос №2: Экономия и перерасход у застройщика по договору долевого строительства устанавливаются в целом по объекту строительства. Облагается ли экономия, исчисляемая в целях налогового учета, НДС?

Ответ: Это зависит от экономического характера данной суммы. Если экономия образовалась, потому что средства на покрытие расходов на строительство были использованы не полностью, экономию относят на увеличение вознаграждения застройщика (выручка). Если цена договора не включает плату за услуги застройщика, экономия не может признаваться его выручкой, и тогда она не облагается НДС.

Источник

Теоретические основы и методология организации бухгалтерского учета в строительстве

Сущность и задачи бухгалтерского учета в строительстве

Для успешного управления строительной организацией необходимо знать, что строить, в каком количестве и во что обходится выполнение определенных строительных работ и так далее. Такие сведения наиболее полно и достоверно можно получать с помощью системного бухгалтерского учета. В бухгалтерском учете хозяйственные процессы, имеющие место в деятельности строительной организации, отражаются не только с количественной, но и с качественной стороны. Например, определяется не только объем выполненных работ, но и их себестоимость, издержки обращения, полученный доход и т. д. Таким образом, бухгалтерский учет является одной из функций управления организацией.

В соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации об имуществе, обязательствах организаций и их движении в денежном выражении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

В настоящее время важнейшей целью бухгалтерского учета является формирование качественной (полной, достоверной) и своевременной информации о финансовой и хозяйственной деятельности строительной организации, необходимой управленческому персоналу для подготовки, обоснования и принятия решений.

Организация в отдельных отраслях экономики имеет свои особенности обусловленные спецификой отрасли, а также конкретными условиями хозяйствования.

К настоящему моменту можно выделить следующие основные задачи бухгалтерского учета строительной организации:

• — формирование полной и достоверной информации о деятельности строительной организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним пользователям бухгалтерской отчетности — руководителям персоналу, а также внешним — учредителям, участникам, инвесторам, кредиторам, партнерам и другим пользователям бухгалтерской отчетности;
• — обеспечение необходимой информацией внутренних и внешних пользователей бухгалтерской отчетности для контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации при осуществлении строительной организацией хозяйственных операций, а также за их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами на строительные работы;
• — предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности строительной организации и выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения ее финансовой устойчивости.

Основными требованиями, предъявляемыми к ведению бухгалтерского учета, являются:

• — бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации — в рублях;
• — имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации;
• — бухгалтерский учет ведется организацией непрерывно с момента ее регистрации в качестве юридического лица до реорганизации или ликвидации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
• — организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций путем двойной записи на взаимосвязанных бухгалтерских счетах, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета;
• — данные аналитического учета должны соответствовать оборотам и остаткам по счетам синтетического учета;
• — все хозяйственные операции и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких — либо пропусков или изъятий;
• — в бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно.

Осуществление деятельности, предусмотренной уставом строительной организации, требует использования различного рода ресурсов: материальных, денежных, финансовых. Совокупность этих ресурсов в денежном измерении представляет собой имущество строительной организации. А то, в результате чего сформировалось имущество, принято называть источниками образования имущества.

Предметом бухгалтерского учета конкретной строительной организации являются ее имущество и обязательства, а также хозяйственные операции, осуществляемые в процессе ее деятельности.

Методологическую основу бухгалтерского учета строительной организации составляет система способов и определенных приемов, которые осуществляются посредством документации, инвентаризации, бухгалтерского баланса, системы синтетических и аналитических счетов с применением метода двойной записи, оценки имущества и обязательств, других статей баланса, калькуляции и отчетности строительной организации.

Инвесторы — юридические или физические лица, осуществляющие капитальные вложения собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с Законодательством Российской Федерации. Инвесторами также могут быть объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).

Заказчики — юридические или физические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов. Заказчики осуществляют свою деятельность на основании договоров на выполнение функций заказчика, заключаемых с инвесторами. Функции заказчиков по организации строительства объектов лицензируются в соответствии с Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2002 года №174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» (в редакции Постановления правительства российской Федерации от 03.10.2002 года №731).

Заказчики в своей деятельности по организации строительства руководствуются Положением заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденным постановлением Госстроя России от 08.06.2001 года №58. В данном Положении определены функции заказчиков в части предпроектной проработки, подготовки и использования площадки для строительства, контроля и надзора за ходом строительства, финансирования строительства, учета и отчетности. Основополагающей функцией, которая определяет принадлежность организации к категории «заказчика», является ведение бухгалтерского учета капитальных затрат и источников финансирования по строительству объектов.

Подрядчики — юридические или физические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. Подрядчики осуществляют свою деятельность на основании договоров строительного подряда, заключаемых с заказчиками (генеральных договоров) и с привлеченными субподрядными организациями (субподрядных договоров).

Застройщик — сторона, принимающая участие в реализации инвестиционного проекта путем предоставления под строительство земельного участка. В инвестиционном контракте его стороны оговаривают условия предоставления застройщиком земельного участка и компенсации ему в связи с изъятием участка под строительство в виде доли собственности либо иным образом.

Здание — строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Индексы стоимости (цен, затрат) в строительстве — это отношение текущих (прогнозируемых) стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов или ресурсно — технологические модели строительной продукции, а также ее отдельных калькуляционных составляющих. Индексы выражаются в безразмерных величинах не более чем с двумя значащими цифрами после запятой.

Ресурсно — технологическая модель (РТМ) на продукцию капитального строительства в целом или на ее отдельные составляющие — это унифицированный набор ресурсов, характеризующий базисный уровень расхода материалов, изделий, конструкций, строительных машин, энергоресурсов, труда работников строительства и так далее. РТМ могут быть отраслевыми (подотраслевыми), по видам зданий (сооружений), видам работ и конструктивным элементам, по отдельным калькуляционным элементам и статьям затрат.

Незавершенное строительство — фактически производимые затраты застройщика по строящимся объектам с начала строительства до ввода их в эксплуатацию. Эти затраты слагаются из стоимости выполненных строительных, монтажных и других работ, стоимости установленного оборудования и оборудования, находящегося в монтаже на этих объектах, затрат по освоению территории застройки и других расходов, связанных со строительством указанных объектов. К объектам незавершенного строительства в соответствии с действующим законодательством относятся: объекты, строительство которых продолжается; объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке, а также находящееся в эксплуатации объекты, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Объект строительства — каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всеми относящимися к нему оборудованием, инструментом, инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должны быть составлены отдельные проект и смета. В том случае, если на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного значения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов понятие объекта строительства совпадает с понятием стройки. При строительстве предприятий, жилых поселков, научных городков наружные обслуживающие и вспомогательные сооружения являются отдельными объектами строительства, входящими в состав стройки. Здание (корпус), в котором размещаются несколько цехов, считается одним объектом.

Подрядный способ строительства — одна из организационных форм выполнения строительно — монтажных работ, при которой строительство объектов ведется специализированными строительно — монтажными организациями на основе договоров подряда, заключаемых с заказчиком.

Подрядные работы — работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых входят строительные, монтажные работы, работы по ремонту зданий и сооружений, а также другие виды работ согласно договору на строительство.

Прибыль сметная (плановые накопления, нормативная прибыль) — сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно — монтажных организаций, не относимых на себестоимость работ.

Проектно — сметная документация — техническая документация, необходимая для осуществления нового строительства или реконструкции действующего объекта. В ее состав входят: проект (типовой или индивидуальный), сметно — финансовые расчеты и рабочие чертежи.

Расчет (смета, калькуляция затрат производства) подрядчика — комплект документов, предназначенных для обоснования подрядчиком своих предложений по свободной (договорной) цене на строительную продукцию. В нем приводится стоимость работ и затрат, предлагаемых подрядчиком к исполнению в соответствии с заключенным договором подряда.

Сметно — нормативная (нормативно — информационная) база системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве — комплекс сборников сметных нормативов (государственных сметных норм и цен).

Сметная норма — совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и тому подобное), установленная на принятый измеритель строительных монтажных или других работ. Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, необходимых для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений — это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства, формирования свободных (договорных цен) на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно — монтажные) работы, оплата расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно — монтажных организаций и заказчиков. Исходя из сметной стоимости определяется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям.

Тендерная документация — комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объектов строительства и предметов торга, а также об условиях и процедуре торгов.

Хозяйственный способ строительства — одна из организационных форм выполнения строительно — монтажных работ, при которой строительство объектов ведется самой организацией без привлечения подрядчиков.

Источник