Как правильно рассчитать суммарную поэтажную площадь здания в Москве?
Включается ли терраса в суммарную поэтажную площадь здания в Москве?
Одной из основных характеристик объекта недвижимости является его площадь. И если с площадью земельного участка все понятно — она вычисляется по координатам поворотных точек границ, то с расчетом площади зданий, сооружений и помещений постоянно возникают вопросы. В первую очередь связано это с тем, что действующее законодательство и СНИПы не содержат четкого определения площади указанных объектов с учетом особенностей описания их отдельных конструктивных элементов. Кроме того, ситуация обостряется наличием разных видов площадей, а также разного подхода к определению каждого вида.
Ранее мы уже показывали разницу между значениями площадей. Сегодня подробнее остановимся на площади, которая вычисляется для определения плотности застройки в Москве — суммарной поэтажной площади.
Согласно действующим ПЗЗ Москвы под суммарной поэтажной площадью понимают площадь всех наземных этажей (в том числе технического, мансардного и цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м) объекта капитального строительства, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру. В такую площадь включаются:
Аудиокнига Где-то там. Константин Муравьёв. книга 1 (из 4)
- площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов;
- площадь веранд, лоджий и балконов;
- площадь наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания.
Также указано, что площадь многосветных помещений и пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м включаются в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного (нижнего) этажа.
А что делать с площадью террасы и эксплуатируемой кровлей здания? Учитывая, что в общую площадь жилого здания для кадастрового учета площади террасы и эксплуатируемой кровли включаются, можно предположить, что такие площади стоит включать и при определении суммарной поэтажной площади жилого здания.
Однако согласно позиции Мосгосстройнадзора, выраженная в направленном в наш адрес письме от 30.06.2020, площадь террасы, как и площадь эксплуатируемой кровли, не следует включать в суммарную поэтажную площадь при расчете плотности застройки. Такой вывод в письме сделан с учетом того, что указанные конструктивные элементы здания являются открытыми площадками, а не помещениями.
Сложно сказать, насколько такой вывод обоснован, но с учетом указанной позиции органа строительного надзора города Москвы считаем, что площади террасы и эксплуатируемой кровли не включаются в суммарную поэтажную площадь здания при расчете плотности застройки в г. Москве.
Будем рады вашим вопросам по кадастровому учёту и регистрации права, а также обоснованным замечаниям по опубликованным материалам. Комментарии, не относящиеся напрямую к теме статьи или канала, а также выражающие неуважение к собеседникам, могут быть удалены. Спасибо за ваше понимание.
ИсточникЭкспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства
Площадь застройки – это территория, занятая возведенным зданием. Данное понятие используется в территориальной планировке.
Для определения площади застройки берется соотношение общей площади территории застройки и площади, занятой строениями на этом же участке.
Именно поэтому площадь застройки не может быть идентична площади участка застройка, в особенности с учетом расположенных на нем зеленых зон, тропинок и автомобильных подъездов.
Что такое площадь застройки?
Площадью застройки называется территория, занятая возведенными зданиями. Она меньше общей площади, так как во второе понятие входят все проходы, дороги и зоны озеленения. Она рассчитывается по горизонтальной проекции строения на поверхности фундамента.
Данным термином обозначается площадь сечения строения в горизонтальной плоскости. Сечение выполняется по цоколю, с учетом всех выступающих участков.
Что входит в площадь застройки:
- площадь горизонтального сечения цоколя постройки;
- крыльцо с пандусом;
- террасы и веранды;
- балконы и выступающие части крыши, опирающиеся на несущие столбы.
Строительство зданий в РФ регламентируется строительными нормами и правилами (СНиП). В них же есть определение «разрешенной площади застройки». Речь идет о территории, которая разрешена для застраивания.
Для различных типов территорий данный показатель рассчитывается индивидуально, но в большинстве случаев он не превышает 30% от всего участка.
Площадь застройки складской территории больше площади жилых зданий. Именно поэтому перед началом строительства обязательно надо узнать, как посчитать площадь застройки.
Может ли отмостка здания выходить за границы зоны разрешенной застройки
В соответствии с пунктом 4.1.6 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2021 N 170, отмостки и тротуары должны иметь поперечные уклоны от стен здания не менее 0,03. Поверхность отмостки, граничащей с проезжей частью, должна быть приподнята над ней на 15 см.
Отмостка не выходит за границы земельного участка, она выходит за зону разрешенную к застройки на данном участке по градостроительному плану. Ширина отмостки 1 метр по периметру здания. Отмостку нужно расматривать как элемент здания или элемент благоустройства?
Как определить площадь застройки жилого здания
Для правильного проведения расчетов следует в первую очередь узнать тип возведенных объектов. По СНиПу, площадь застройки жилых зданий должна быть равной площади горизонтального сечения, высчитанной по внешнему периметру контура дома. В эти параметры должны быть включены все выступающие участки и перекрытия, включая архитектурные части с опорами.
Одним из часто встречаемых запросов при проведении подобных расчетов является вопрос о том, входит ли отмостка в площадь застройки. Отмосткой называется водонепроницаемое покрытие вокруг строения.
Она причислена к площади твердых покрытий, поэтому не относится к площади застройки. Вместе с ней к территории твердых покрытий отнесены дороги, тротуары, спортивные площадки, автостоянки и т.д.
Для определения максимального процента застройки, который разрешен нормативами, рекомендуется нанять специалистом. Они помогут тщательно изучить участок и рассчитать наиболее оптимальное соотношение площадей, отведенных под строительство зданий и общую территорию.
Опытные профессионалы предоставят уже готовый архитекторский план, на котором обозначены габариты нужных строений, и поэтажный план.
Строительный объем здания
Строительный объём здания
включает сумму объёмов помещений и ограждающих конструкций, выполненных в строительной системе здания, и определяется относительно планировочной отметки уровня земли:
- строительный объём надземной части здания, расположенной выше уровня земли;
- строительный объём подземной части здания (при наличии), расположенной ниже уровня земли.
Строительный объём здания измеряется с точностью до 1м³ и рассчитывается:
- для здания с чердачным перекрытием (чердаком), умножением площади горизонтального сечения здания (по очертанию внешнего контура наружных стен выше цоколя) на высоту здания;
- для здания без чердачного перекрытия умножением площади вертикального поперечного сечения (по обводу контура наружной поверхности стен, поверхности кровли, поверхности пола первого этажа) на длину здания;
- для помещений с наклонными, разноуровневыми, криволинейными поверхностями ограждающих конструкций стен и перекрытий потолков, умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту (или на среднюю высоту при криволинейном очертании перекрытия) от пола до верха (засыпки – при наличии в конструкции) чердачного перекрытия;
- для помещений подвальных и цокольных, умножением площади горизонтального сечения здания на высоту от уровня поверхности пола до уровня поверхности пола первого этажа.
- в сумме по частям здания и этажам, отличающимся по объёмно-планировочным и конструктивным решениям.
Строительный объём здания включает объёмы светопроницаемых конструкций фасадов (в том числе остекления помещений, веранд, световых фонарей), а также эркеров, переходов между зданиями, лоджий и ниш в наружных стенах. Строительный объём здания не включает строительные объёмы:
- пристраиваемых помещений, отличных от основного здания по функциональному назначению и с ограждающими конструкциями из материалов, отличающихся от материалов строительной системы здания, балконов и террас;
- ризалитов архитектурных и конструктивных элементов, в том числе: козырьков (навесов), портиков, рельефных архитектурных деталей фасадов, оконечных устройств инженерного оборудования (труб, антенн и т.п.);
- пространств под зданием на опорах и арочных проёмов (проездов) под зданием, междуэтажных сквозных арочных проёмов, подпольных каналов, проветриваемых подполий зданий (возведённых на вечномёрзлых грунтах);
- некапитальных объектов (палаток, киосков, навесов, беседок, площадок), пристраиваемых и надстраиваемых.
Длина здания
— определяется расстоянием между фасадными поверхностями торцевых наружных стен на уровне первого этажа (выше цоколя);
Высота здания
— определяется расстоянием от планировочной отметки уровня земли до высотной отметки до верха козырька над парапетом (парапетами) продольных стен плоской кровли, или до верхнего ребра (конька, шпиля) поверхностей сопрягаемых скатов кровельного покрытия скатной кровли. Высота здания пожарно-техническая – определяется расстоянием:
- между отметкой поверхности проезда для пожарных машин и нижней границей открывающегося проёма (окна) в наружной стене верхнего этажа (в том числе мансардного или мезонина, не учитывая нежилое чердачное помещение);
- или полусуммой отметок пола и потолка помещений верхнего этажа при неоткрывающихся окнах (проёмах);
- или до верхней границы ограждения эксплуатируемой кровли.
Высота этажа
— расстояние от верха нижерасположенного перекрытия (или пола по грунту) до верха расположенного над ним перекрытия (или до низа стропильных конструкций для одноэтажного здания).
Высота помещения
— расстояние от верха нижерасположенного перекрытия (или пола по грунту) до низа расположенного над ним перекрытия (или до низа стропильных конструкций для одноэтажного здания).
В чем разница площади застройки и общей площади
Общая площадь отличается от площади застройки масштабом. В общую площадь входят параметры всех помещений и зон участка. Для расчета общей площади жилого дома суммируются величины всех имеющихся в здании помещений.
Пространство многоквартирных домов разделяют на полезное и жилое. В площадь застройки жилой части входят все жилые помещения в доме с высотой потолков от 2,2 м. Такие комнаты предназначены для проживания. А к полезной площади относится территория, не предусмотренная для жизни.
Речь идет о вспомогательных помещениях, находящихся внутри дома. К таким зонам относятся:
- веранды;
- лоджии;
- шкафы встроенного типа;
- кладовые;
- тамбуры.
Величины помещения жилого типа рассчитывается после выполнения отделочных работ. В нее входит площадь пола без учета плинтуса. Если в помещении есть камин или печь, то они также не учитываются при вычислении площади.
Для расчета площади террасы или балкона берутся только внутренние параметры без ограждений. Для расчета общей площади жилого дома складываются площади жилых и вспомогательных зон.
Расчет площади застройки многоэтажных домов
При расчете площади застройки здания также важна его этажность. При этом учитываются только надземные этажи с потолками выше 2 м.
Это могут быть и мансардные, и технические этажи, если высота их потолков соответствует нормативу. Межэтажные зоны и подполье с потолочными перекрытиями на уровне 1,8 м не относится к надземным этажам.
Если здание состоит из нескольких разноэтажных частей или построено на участке с наклоном, приведшем к прибавлению дополнительных этажей, то все части дома считаются по отдельности.
Для расчета площади застройки многоэтажных зданий применяются коэффициенты понижения:
- 0,3 – для балконов и террас;
- 0,5 – для лоджий.
Также особенности вычисления характерны и для многоуровневых квартир, так как в них есть внутренние лестницы между этажами. Метраж лестницы учитывается, только если высота ее марша составляет 1,6 м и более.
Для расчета площади застройки многоэтажного здания складываются измерения с каждого этажа. Также учитываются замеры лоджий, балконов и лестничных клеток в доме.
Пример расчета СКП площади зданий и сооружений по Приказу Росреестра №П/0393
1 января 2022 года в силу вступил Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания…», который утверждает требования к определению площади ОКС.
Вычисление СКП определения площади путем разбивки объекта на геометрические фигуры
Рассмотрим вычисление средней квадратической погрешности определения площади одноэтажного здания путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
Расчет производится по формуле:
Также данная формула используется для определения средней квадратической погрешности в пределах одного этажа, если объект недвижимости многоэтажный.
В расчете используется средняя квадратическая погрешность определения площади простейшей фигуры (mf) и согласно требованиям приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 рассчитывается по формуле:
То есть формула вычисления средней квадратической погрешности определения площади одноэтажного объекта недвижимости (или этажа многоэтажного объекта) будет выглядеть следующим образом:
- a и b – длина и ширина прямоугольника, у квадрата – длина сторон, у параллелограмма – длина основания и высота соответственно;
- ms – средняя квадратическая погрешность определения линейных измерений;
- k – количество простейших геометрических фигур, на которые был разбит объект для определения площади.
Если объект недвижимости имеет простейшую геометрическую фигуру в форме треугольника, а площадь его определяется через произведение высоты на основание, то формула вычисления будет выглядеть следующим образом:
- a – длина основания треугольника;
- h – высота треугольника;
- ms – средняя квадратическая погрешность определения линейных измерений;
- k – количество простейших геометрических фигур, на которые был разбит объект для определения площади.
Для вычисления средней квадратической погрешности определения линейных измерений (ms) разные СРО предлагают различные варианты расчета.
Например, СРО МСКИ предлагает использовать в вычислениях среднюю квадратическую погрешность измерений согласно Рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, утвержденным Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991 г.
В соответствии с п.11.10 данных Рекомендаций погрешность измерения линий составляет:
- длиной до 1 м +/- 1 см (1:100) – 0,01 м;
- длиной до 6 м +/- 3 см (1:150) – 0,03 м;
- длиной до 12 м +/- 5 см (1:200) – 0,05 м;
- длиной до 24 м +/- 8 см (1:300) – 0,08 м;
- длиной до 100 м +/- 30 см (1:400) – 0,30 м.
Погрешность определения площади здания в этом случае составит:
Округляем до десятых, получается 0,6 кв.м.
Некоторые СРО для расчета средней квадратической погрешности определения линейных измерений рекомендуют использовать формулу Бесселя
где вероятнейшие погрешности (δi) определяются как отклонение результатов измерений от арифметического среднего, а n – количество измерений.
Упрощенный вариант, когда вероятнейшая погрешность (δ) заменяется погрешностью средства измерения (mизм), будет выглядеть следующим образом:
Рассмотрим расчет погрешности определения линейных измерений (ms) по формуле Бесселя на примере фигуры 1.
Сначала рассчитаем вероятнейшие погрешности (отклонение результатов измерений от арифметического среднего):
| Номер измерения | Ширина (м) | Вероятнейшие погрешности (м) | Длина (м) | Вероятнейшие погрешности (м) |
| 1 | 2,00 | 0,00 | 5,00 | 0,00 |
| 2 | 2,02 | 0,02 | 5,01 | 0,01 |
| 3 | 1,99 | -0,01 | 4,99 | -0,01 |
| Среднее | 2,00 | 5,00 |
Средняя квадратическая погрешность определения линейных измерений составит:
Погрешность определения площади здания:
Округляем до десятых, получается 0,2 кв. м.
Рассмотрим расчет по упрощенной формуле Бесселя с погрешностью прибора
В этом случае погрешность определения линейных измерений для фигур 1 и 2 будет одинаковой:
Погрешность определения площади здания будет составлять:
Округляем до десятых, получается 0,1 кв. м.
Вычисление СКП определения площади по координатам контура застройки
Рассмотрим вычисление погрешности определения площади застройки сооружения производственного назначения со следующими координатами контура застройки:
| Номер характерной точки | X, м | Y, м |
| 1 | 579497,70 | 2194509,05 |
| 2 | 579496,98 | 2194562,49 |
| 3 | 579480,35 | 2194562,26 |
| 4 | 579481,07 | 2194508,83 |
| 1 | 579497,70 | 2194509,05 |
Расчет производится по формуле согласно приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393:
В формуле используются координаты предыдущей и следующей точки контура сооружения. Рассмотрим на примере первой точки:
| Номер характерной точки | X, м | Y, м |
| 1 | 579497,70 | 2194509,05 |
| 2 | 579496,98 | 2194562,49 |
| 3 | 579480,35 | 2194562,26 |
| 4 | 579481,07 | 2194508,83 |
Для расчета потребуется средняя квадратическая погрешность измерений положения точек контура застройки сооружения (mt). Она может быть определена в соответствии с Приложением № 1 к приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.
Предположим, что погрешность прибора, с помощью которого выполнялось определение координат точек контура сооружения, составляет 0,07 м. Средняя квадратическая погрешность определения площади застройки сооружения рассчитывается следующим образом:
Округляем до десятых, получается 2,7 кв. м. Площадь застройки данного сооружения равна 889 кв. м.
| Как добавить формулы в заключение технического плана → |
| Программы «Полигон Про» → |
Нормативная база
Если вы решили самостоятельно рассчитать площадь застройки, то в первую очередь следует ознакомиться с действующими законодательными правилами и нормами.
В 2022 году все требования к подобным расчетам можно найти в «СНиП». В этих нормативах подробно описаны характеристики жилых строений и перечень приложений, необходимых для проектирования и строительства домов.
Также в СНиПе указаны методы измерения площади жилых и вспомогательных помещений с учетом стен, потолков и других перегородок. Для определения габаритов замер проводится по внутренним линиям помещения.
Приложение Г* (обязательное)
Г.2* Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов и шахт и помещений (пространств) для инженерных коммуникаций.
Г.4* В общую, полезную площади здания не включаются: площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, а также наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей.
Источник