Что такое оценка объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства

Любую коммерческую или жилую недвижимость по окончании работ нужно сдавать в эксплуатацию. Затем после регистрации собственник вправе распоряжаться зданием (сооружением) по своему усмотрению. Но что предпринять, если строительство в отведённые проектом сроки завершить не получилось? Можно ли совершать сделки с объектом, возведение которого не завершено? Ответы на эти вопросы вы получите в предложенной статье.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Навигация по странице:

Рекомендации

Навигация по странице:

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Рекомендации

Любую коммерческую или жилую недвижимость по окончании работ нужно сдавать в эксплуатацию. Затем после регистрации собственник вправе распоряжаться зданием (сооружением) по своему усмотрению. Но что предпринять, если строительство в отведённые проектом сроки завершить не получилось? Можно ли совершать сделки с объектом, возведение которого не завершено? Ответы на эти вопросы вы получите в предложенной статье.

Для оценки ОНС необходимо выполнение следующих условий:

• обязательная регистрация права собственности в соответствии со ст.ст. 130 и 131 ГК РФ. Поскольку данное имущество относится к недвижимому. Отнесение таких объектов к недвижимому имуществу связано с размещением их на определённом ЗУ и невозможностью перемещения их без причинения существенного ущерба;
• наличие разрешения на проведение строительства и соответствие конкретного ОНС существующим проектным документам, в том числе и полученному ГПЗУ. Иначе лицо, которым велось строительство, не имеет права распоряжаться этим недостроенным зданием на основании п.1 ст. 222 ГК РФ.

При невыполнении вышеперечисленных условий не может производиться оценка в отношении конкретного ОНС (например, не может определяться стоимость объекта для его продажи в дальнейшем).

Как проводится оценка незавершенного строительства

Гражданское законодательство не запрещает в некоторых случаях зарегистрировать права собственности и на недострой. Затем можно совершать сделки в отношении объекта незавершённого строительства (ОНС). Для этого проводится оценка незавершённого строительства.

Оценка объекта незавершённого строительства позволяет определить:

• виды работ, финансовых расходов, которые потребуются для завершения строительно-монтажных (СМР) или реконструкционных работ;
• балансовую цену всех активов юридического лица;
• рыночную цену для продажи строения при банкротстве компании, передачи имущества в залог или при его продаже.

Оценка незавершённого строительства позволит руководителю принять решение или о продолжении и завершении СМР, или о консервации строения на предусмотренное законом время. Кроме этого, проще будет найти покупателя, если по результатам выполненных работ строение можно будет эксплуатировать и получать от этого доходы.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Нормативная база для проведения экспертизы

Оценка стоимости незавершенного строительства осуществляется в соответствии с нормами ГрК РФ, а также №153-ФЗ. В этом законе отражены требования, предъявляемые к сотрудникам, оказывающим оценочные услуги и готовящим необходимые документы.

В зависимости от цели, для которой был построен объект, его функциональных характеристик, также используют:

• ГОСТ 31937-2011, устанавливающий правила контроля за техническим состоянием строения, а также методы его обследования;
• СП 54.13330.2016 при оценке недостроя в виде многоквартирного жилого дома;
• Стандарт ФСО №7, в котором отражены требования для подготовки нужных документов и оформления заданий;
• другие правила и стандарты при обследовании отдельных видов недостроенных объектов.

Методы проведения экспертизы

Если дом полностью достроен, то его цену можно определить, используя метод рыночной оценки. Характеристики готового здания сравнивают с аналогичными по функциям и параметрам. Цену же недостроенного здания таким способом оценить проблематично, т. к. найти в каталоге аналогичное строение на той же стадии незавершёнки очень трудно. Строительная экспертиза незавершённого строительства недостроя проводится с учётом использования метода доходности и метода фактических затрат на СМР.

С этой целью специалисты-оценщики с учётом технического задания заказчика определяют стоимость незавершённого строительства путём:

• совершения расчётов всех предыдущих и будущих возможных расходов на СМР;
• изучения проектных, технических и разрешительных документов, которые предоставлены на недостроенное здание;
• установления причин, которые вынудили приостановить строительные или реконструкционные работы.

В каких случаях может потребоваться экспертиза незавершенного строительства

Оценка объекта незавершённого строительства понадобиться, если:

• недостроенный дом нужно срочно выгодно продать или его кто-то захотел купить;
• собственник решил демонтировать строение;
• необходимо продолжить работы;
• нужно получить банковский кредит, а недострой внести в качестве залога возврата денег;
• цена строения реально изменилась, поэтому его надо срочно переоценить;
• надо оформить здание в качестве взноса учредителей в уставной капитал юридического лица;
• необходимо подготовить документы, провести презентацию для потенциального инвестора, готового купить строение.

На практике встречаются ещё другие причины, когда понадобится оценка незавершенного строительства. Они зависят от конкретной ситуации, от вида здания, его функциональных особенностей.

Способы и методики оценки незавершенного строительства

Экспертиза незавершенного строительства проводится с использованием нескольких методик.

Доходный метод. Используется при оценке недостроенного здания, которое может приносить прибыль как до окончания СМР, так и после их завершения.

Затратный метод. Вместе с фактическим состоянием строения, его естественным износом учитывается цена купленной земли, а также другие понесенные и предстоящие расходы.

Сравнительный подход. С учётом изучения рынка спроса и предложений анализируются недостроенные здания аналогичной категории со схожими характеристиками, а также с похожими стадиями возведения.

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства может включать в себя иные подходы и способы оценки, в том числе несколько комбинаций из этих вариантов.

Обследования для оценки ОНС

Оценка незавершенного строительства возможна только после:

• выявления степени износа установленных конструкций, а также уже проложенных коммуникаций;
• определения состояние стен, пола, потолочных перекрытий, лестничных маршей, инженерных систем;
• изучения характеристик ЗУ, т. к. от его рыночной цены зависит конечная цена для ОНС.

Чем больший процент готовности ОНС, тем больший объём необходимых исследований нужно проводить.

Во время обследования специалисты:

• визуально осматривают здание;
• частично могут вскрывать конструкции;
• проводят инструментальную диагностику, испытания сетей.

После обследования составляются акты, дефектные ведомости, проводятся расчёты, оформляются протоколы, схемы, чертежи, другие графические материалы. Готовый документ исследований передаётся эксперту, в обязанность которого входит оценка стоимости объектов незавершенного строительства.

Этапы оценки незавершенного строительства

Чтобы правильно провести оценку недостроенного здания, нужно передать оценщику вместе с техническим заданием:

• разрешение на начало СМР;
• подготовленный первоначально и утверждённый проект;
• техдокументацию;
• документы о праве собственности на ЗУ;
• выписку из Единого госреестра недвижимости в случае регистрации недостроя в Росреестре.

Этап 1. Изучение прав на недостроенный объект и ЗУ участок и определения причин прекращения СМР

Сначала оценщики изучают нужные документы, разрешения, согласования. Установив причины прекращения работ, они предлагают заказчику подписать договор на оценочные услуги. Экспертиза незавершенного строительства продолжается с учётом стадий уже законченных СМР и других важных факторов.

Этап 2. Вопрос определения точных технических показателей объекта

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства зависит от технических характеристик строения.

На этом этапе сотрудники оценочной службы определяют:

• срок приостановления СМР с учётом процента готовности проекта;
• степень завершенности всех важных элементов конструкций и проводимых работ;
• состав элементов конструкций, их качество;
• стандартные технические характеристики ОНС с учётом проведённых ранее обследований на основании смет, расчётов, иных переданных заказчиком образцов документов.

Этап 3. Выбор и использование методов при проведении экспертизы объекта незавершённого строительства

Особенности оценки незавершенного строительства зависят от выбранной методики исследования. Выполняя предусмотренные договором функции, оценщики:

• знакомятся с проектными документами, изучают смету, рабочую документацию, устанавливают, насколько реальные затраты соответствуют объёму выполненных работ;
• проверяют, насколько правильно были проведены расчёты при закупке материалов, а также оборудования;
• выявляют причины, которые привели к отклонению от сметной или же проектной документации;
• прогнозируют возможные отклонения от сметной, проектной документации в случае продолжения СМР.

Оценка объекта незавершенного строительства заканчивается выводом эксперта. В нём он указывает конкретную цену недостроя, а также предлагает лучший вариант дальнейшего использования здания.

Если целесообразно, то эксперты могут рекомендовать принять одно из следующих решений:

• продолжить работы, откорректировав первоначальную смету;
• завершить возведение здания по первоначальному проекту и, сохранив уже готовые элементы строения, достроить другие части дома по новому разработанному проекту;
• завершить работы, произвести демонтаж здания, очистив земельный участок, использовать его по иному назначению.

Этап 4. Согласование выводов с заказчиком и оформление отчётного документа

Оценка незавершенного строительства заканчивается передачей сделанного оценщиком отчёта. Заказчик получает все расчёты и обследования вместе с рекомендациями с одним или с несколькими вариантами дальнейшего использования земельного участка и находящегося на нём недостроя. В отчёте указывается общая стоимость объекта с учётом временных рамок, когда эта сумма может быть актуальной.

После этого отчёт можно будет использовать не только для доработки проекта, но и для:

• оформления внутренних бухгалтерских отчётов;
• подготовки совершения сделки по купле-продаже;
• ведения переговоров с инвесторами.

Если собственник примет решение сносить недостроенный объект, то для указанных видов работ надо обязательно заказывать изготовление отдельного проекта.

Источник

Оценка незавершенного строительства

К объектам недвижимости, незавершенным строительством относят многочисленные недостроенные здания или не до конца возведённые сооружения.

Оценка таких объектов должна быть объективной, поэтому на первый план выходит правильная классификация объекта оценки.

Оценка незавершённого строительства предусматривает несколько вариантов классификации объектов недвижимости, которые подпадают под эту категорию.

Наиболее полной для оценщика выступает классификация со стороны финансовой перспективы недостроенного объекта, другими словами — фактора доходности.

Большая часть недостроенных зданий и сооружений, не введённые в эксплуатацию являются офисными зданиями или многоквартирными домами для проживания и могут быть эффективно использованы, как приносящие солидный доход. По отношению к такому типу объектов недвижимости применяется оценка незавершённого строительства с использованием затратного и доходного подходов.

При оценке незавершенного строительства следует знать, что такие объекты не являются полноценной недвижимостью до момента фактического получения застройщиком официального акта государственной приемной комиссии.

Почему возникает необходимость оценки стоимости подобного рода объектов? Такие ситуации часто возникают при необходимости проведения быстрой оценки земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

К заинтересованным субъектам, участникам рынка, желающих определить стоимость объектов, следует отнести лиц, уже владеющих подобными объектами, и тех, которые готовы инвестировать собственные капиталы в продолжение строительства с целью получения в будущем весомых выгод.

Здания и разные сооружения производственного назначения можно разделить в свою очередь на две группы.

К первой группе относят объекты недвижимости особенного назначения, у которых практически отсутствуют возможности изменения своего прямого предназначения по причине специфики конструктивных решений.

Ко второй группе относятся объекты, которые имеют определенные перспективы использования, что подразумевает использование на их площадях разных типов производств, что расширяет спектр их эксплуатации в плане объемно-планировочных и конструктивных решений.

При оценке объектов незавершённого строительства первой группы используют затратный подход.
Оценка объектов, относящихся ко второй группе, основывается на комплексном применении методики затрат, а также доходного подхода.

В то же время оценка незавершённого строительства на практике не использует подход, который основан на сравнительном анализе сделок по реализации объектов недвижимости.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:

• Копии Правоудостоверяющих/правоподтверждающих документов (свидетельство о государственной регистрации права и пр.) на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация);
• Копии Правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановления, акты, решения суда и пр.) на земельный участок на котором располагается объект;
• Копии Правоудостоверяющих/правоподтверждающих документов (свидетельство о государственной регистрации права и пр.) на земельный участок на котором располагается объект;
• Копия Кадастрового паспорта земельного участка;
• Разрешительная документация на строительство;
• Общая пояснительная записка к строительному проекту;
• Проектно-сметная документация;
• Справка о балансовой и остаточной стоимости здания по состоянию на дату оценки (для юридических лиц);
• Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован);
• Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта;
• Отраслевая принадлежность объекта;
• Дата начала строительства и дата окончания строительства;
• Сведения о конструктивной системе здания (сооружения);
• Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
• Площадь застройки;
• Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности;
• Копия Паспорта Заказчика – физическое лицо (разворот с фото + прописка);
• Реквизиты Заказчика – юридическое лицо (форма анкеты для заполнения юридическим лицом высылается);
• Контактный телефон для осмотра объекта.

• объектный сметный расчет (форма №3);
• сводный сметный расчет стоимости строительства;
• акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);
• акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

В соответствии со ст. 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

При проведении оценки специалисту необходимо будет осмотреть и сфотографировать оцениваемое имущество.

Источник