Что такое перепланировка объекта капитального строительства
Мы уже писали о том, что такое перепланировка и какие изменения в квартире можно делать, а какие идеи под запретом . На этот раз речь пойдёт о перепланировке в новостройках — у неё есть особенности, о которых нужно знать, чтобы уже на этапе выбора или покупки жилья здраво оценить свои возможности.
Расскажем, как правильно действовать, какие документы потребуются и куда обращаться, чтобы решить возникающие вопросы.
Перепланировки квартир в новостройке: о чём пойдёт разговор
Приобретённую в новостройке квартиру, по оценкам экспертов , сразу переделывают под себя более 10% покупателей. Давайте для начала изучим, какие плюсы и минусы есть у такого решения, а затем подробнее поговорим о том, как избежать возможных проблем и эффективно использовать имеющиеся преимущества.
- Большой плюс квартиры в новостройке: вы точно знаете, что до вас в ней никто ничего не перестраивал, а значит, наверняка не возникнет сложностей с неузаконенными перепланировками от прошлых владельцев. Но есть и минус: могут возникнуть проблемы с получением необходимого для согласования работ документа — технического паспорта на квартиру. Ниже мы расскажем, как правильно действовать в такой ситуации.
- Покупателям квартир без отделки нужно сразу разобраться, какие работы будут считаться ремонтом (их можно начать сразу, как только будут получены ключи), а какие — перепланировкой или переустройством (они уже требуют обязательного согласования). Если поспешить и самовольно внести изменения, подпадающие под определение перепланировки, то потом точно возникнут проблемы с документами — ведь ваши новации не будут отражены в техпаспорте. А значит, придётся заниматься узакониванием перепланировки, что часто сложнее и дольше, чем согласование.
- Особенно рискуют владельцы ипотечного жилья: банки обычно рассматривают несогласованную перепланировку как нарушение договора ипотеки, и, когда этот факт обнаружится, банк может потребовать досрочно погасить всю сумму задолженности.
- Не стоит расслабляться и тем, у кого приобретение значится как квартира свободной планировки: такая формулировка не означает, что вы вольны делать в своём жилище всё, что захочется. В нормативных документах понятия «свободная планировка» не существует, поэтому на такую недвижимость распространяются те же правила, что и на прочие квартиры. Расскажем, на что обратить внимание и как выяснить, какая же на самом деле планировка у вашего жилья по документам.
- Нужно запастись терпением: начинать работы без согласования нельзя, а получить его может только собственник. Но в новостройках покупатель нередко становится фактическим обладателем жилья (подписывает акт приёма-передачи квартиры и получает ключи от неё) задолго до оформления регистрации недвижимости в Росреестре. Как быть в этом случае? Объясним.
Техпаспорт на квартиру в новостройке: как его получить
Технический паспорт — это официальный документ, который содержит детальную информацию о квартире. Когда он может потребоваться:
Что такое перепланировка?
Перепланировка и реконструкция
- при перепланировке (обязательно — без техпаспорта проект перепланировки не согласуют);
- при оформлении ипотеки (для банка важны документально подтверждённые сведения о недвижимости);
- при последующей продаже квартиры (для оформления и регистрации договора техпаспорт не обязателен, но покупатели часто хотят видеть этот документ, чтобы убедиться, что планировка квартиры ему соответствует).
Если жильё уже оформлено в собственность, технический паспорт можно заказать в БТИ (бюро технической инвентаризации). Для этого нужно обратиться либо в саму организацию, либо в ближайший МФЦ с паспортом и документом, подтверждающим права на квартиру. Услуга платная (в Москве за оформление техпаспорта придётся заплатить 2400 рублей, в регионах стоимость может отличаться). Документ обычно готов через 10 дней.
При подаче документов на согласование техпаспорт можно не предоставлять: организация, которая будет рассматривать ваши документы для перепланировки, сама запросит его в БТИ. Но и тут может поджидать проблема.
Случается, что застройщик для составления технического паспорта дома обращается к кадастровому инженеру (что допустимо), но затем не передаёт документы в БТИ. В итоге, эта организация не может выдать технический паспорт квартиры ни её собственнику, ни жилищной инспекции. А без него согласование невозможно.
Чтобы исключить подобные недоразумения, покупателю новостройки стоит в любом случае (независимо от намерения делать перепланировку) обратиться за техпаспортом — как минимум, чтобы убедиться, что этот документ существует.
Если выясняется, что БТИ не располагает необходимой информацией, собственник квартиры вправе самостоятельно вызвать специалистов этой организации, чтобы они провели замеры и подготовили технический паспорт. Только делать это нужно до того, как вы начнёте что-либо менять в квартире, чтобы не получить штраф за самовольную перепланировку.
На этапе выбора и покупки жилья (то есть пока право собственности не оформлено) получить на руки техпаспорт не удастся. В этом случае, чтобы оценить перспективы задуманной перепланировки, нужно обратиться к застройщику. У него есть поэтажный план, на котором отображена выбранная квартира, и имеется экспликация на неё (пояснение к плану, где перечислены все помещения и указаны их характеристики). Важно: потребовать техпаспорт на квартиру у застройщика не получится, он не обязан его предоставлять покупателю. Но попросить об этом можно — и многие застройщики пойдут навстречу.
Квартира без отделки: чем ремонт отличается от перепланировки
Если квартира, которую вы купили, представляет собой просто коробку с окнами и дверными проёмами, где всё — от обоев и пола до сантехники и электрической проводки — нужно делать самостоятельно, то начинать необходимо с проекта перепланировки и его согласования. А если в квартире так называемая черновая отделка, то можно сразу начинать ремонт.
- Ремонт — это работы любой сложности, при которых не меняются параметры, зафиксированные в техпаспорте. В этом его главное и принципиальное отличие от перепланировки. Делать ремонт в новой квартире можно — для него не нужно получать никаких разрешений.
- Ещё один термин, который нужно знать, — переустройство . Так называют любые изменения, связанные с сетями, коммуникациями и оборудованием внутри квартиры в многоквартирном доме. Переустройство, как и перепланировка, обязательно отражается в техпаспорте, а значит, его нужно предварительно согласовать. Это не частный случай перепланировки, а отдельный вид изменений.
- Перенос стен, дверных проёмов, объединение либо разделение комнат — это уже перепланировка , а перенос санузла или газовой плиты на другое место — переустройство . Замена унитаза, если не меняется его расположение, — это ремонт, но, если вы захотите расположить сантехнику иначе — развернуть или подвинуть — это уже будет считаться переустройством, как и прокладка новых труб в квартире без отделки. То же и с полом: без проблем можно штукатурить, красить, оклеивать стены обоями или облицовывать их плиткой, устанавливать натяжные потолки или монтировать потолки из гипсокартона. А вот изменение устройства пола в квартире — уже перепланировка. Дело в том, что пол — достаточно сложная конструкция, где помимо напольного покрытия есть ещё несколько слоёв, которые вместе составляют то, что специалисты называют «пирог». Устройство такого «пирога» зависит от типа покрытия: под ламинат нужна одна конструкция, под керамическую плитку — другая, под линолеум — третья. И эта информация отражается в техническом паспорте на квартиру.
Соответственно, что бы вы ни делали с полом в квартире без отделки, это будет изменением его исходного состояния, и это изменение нужно зафиксировать в техпаспорте. А значит, сперва понадобится его согласовать.
Спорный вопрос — остекление лоджий и балконов, если оно не предусмотрено проектом дома. Чаще всего такие изменения приравнивают к перепланировке, но многое в решении этого вопроса зависит от регионального законодательства. Полезно также внимательно изучить договор — возможно, застройщик уже прописал в нём все требования.
В любом случае нельзя сооружать или менять такое остекление, если оно повлияет на общий вид фасада дома. Например, под запретом окажется замена установленных застройщиком оконных рам, если новые по форме или цвету отличаются от остальных (и это касается не только лоджии, но и окон в квартире).
Иными словами, вы можете делать в своей новой квартире всё, что не изменяет её параметров, внесённых в техпаспорт. Но в новостройке без отделки не удастся перейти к ремонту, пока не смонтированы полы, не проложены коммуникации, не установлена сантехника и отопительное оборудование. А результаты этих работ нужно отразить в техническом паспорте на квартиру — значит, сперва придётся их согласовать.
Особенности квартир свободной перепланировки: как избежать ошибок
Так называемая «свободная планировка» очень популярна у покупателей недвижимости в новостройках, потому что создаёт иллюзию неограниченных возможностей. Да и менеджеры застройщика порой уверяют, что в такой квартире владелец может обустраивать всё по своему вкусу без каких бы то ни было ограничений. Однако на самом деле это не так.
Ни в законах, ни в строительных СНиПах и правилах вы не встретите понятия «свободная планировка», и никаких послаблений для перепланировки в подобном жилье не установлено. Более того, планировка даже существует: отведено место для кухни и санузла, обозначены границы других помещений. И точно так же, как в обычной квартире, вы не можете менять местами жилые и нежилые помещения или возводить стены и перегородки без предварительного согласования.
Говоря простыми словами, квартира свободной планировки — это квартира, в которой застройщик с ведома и по согласованию с покупателем не строит предусмотренные проектом стены. Они как бы есть, но по факту их нет.
И если вы покупаете такую квартиру, нужно особенно внимательно посмотреть поэтажный план и экспликацию, чтобы понять, где должны располагаться предусмотренные проектом дома стены и перегородки. Обратите внимание, какие помещения указаны в этих документах, выделен ли коридор, разделены ли жилые комнаты (на месте фактически отсутствующих перегородок в плане должна быть пунктирная линия).
Когда на чертеже обозначены только кухня и санузел, это сулит проблемы тем, кто хочет увеличить такие помещения или изменить их границы. По правилам , кухня и санузел считаются «мокрыми» зонами, изменение границ которых допускается только в пределах нежилых помещений. То есть расширить ванную за счёт коридора или кладовки можно, а вот за счёт комнаты уже нельзя.
Кроме того, имеет значение, что у соседей снизу располагается под вашей будущей расширенной «мокрой» зоной, ведь размещать её над комнатами нельзя. И если у квартиры этажом ниже тоже «свободная планировка», где всё, кроме кухни и санузла, обозначено как жилое помещение, проблема усугубляется.
В этом случае надо запросить у застройщика архитектурно-строительный план или проект, где обозначены все стены и перегородки, которые не были возведены. Без такого документа БТИ не сможет определить границы нежилых зон, и согласовать перепланировку с расширением ванной не удастся.
Если же отсутствующие в квартире стены на плане указаны, то хотя бы одной проблемой будет меньше. Но фактическое возведение любых стен и перегородок и в том, и в другом случае нуждается в согласовании — никаких привилегий «свободная планировка» не даёт.
Можно ли согласовать перепланировку квартиры до регистрации права собственности
Всё зависит от регионального законодательства. В Москве допускается согласование перепланировки в новостройке, если на руках есть договор участия в долевом строительстве (или договор уступки права требования по такому договору) и акт приёма-передачи квартиры. В других регионах обычно документы на согласование принимают только после регистрации права собственности (этот нюанс следует уточнить на месте).
Если в вашем регионе согласовать перепланировку вправе только собственник, нужно будет запастись терпением: с момента получения ключей от квартиры до того, как застройщик завершит оформление всех необходимых документов на дом, может пройти до полугода. Сам процесс регистрации недвижимости в ЕГРН через Росреестр займёт не более 7 дней, но подать документы вы сможете только после того, как новостройка будет поставлена на кадастровый учёт.
Перепланировка согласована: что дальше
Как согласовать перепланировку, мы подробно написали вот в этой статье . Если согласование получено, можно приступать к проведению работ. Уложиться нужно в 1 год — ровно столько действует выданное разрешение. За это время необходимо не только сделать всё, что предусмотрено проектом, но и подать заявление на оформление акта приёмки выполненных работ (в тот же орган, который согласовал перепланировку). К вам направят межведомственную комиссию, которая на месте оценит результат.
Чтобы на завершающем этапе всё прошло гладко, важно контролировать весь процесс работ: то, что получится в результате, должно строго соответствовать согласованному проекту. Убедившись, что это так, комиссия, проводящая приёмку, составляет акт о перепланировке и направляет его в Росреестр для регистрации внесённых изменений.
Может показаться, что делать перепланировку в новостройке по правилам слишком сложно и долго. Но пытаться узаконить самовольную переделку будет ещё сложнее и дольше, особенно если выяснится, что нарушены какие-то требования. Поэтому, желая что-то изменить в своей новой квартире, лучше сразу действуйте по правилам — это избавит от многих проблем.
Источник«Реконструкция или перепланировка?» Проблемы их квалификации и соотношения в судебной практике
Изменение параметров и характеристик помещений в многоквартирном доме (МКД), включая изменение их площади, перенос перегородок, входных дверей, окон, инженерного оборудования и т.д., зачастую затрагивает права и интересы других собственников и владельцев помещений в МКД. Действующее законодательство предусматривает различные правила и порядок проведения изменений помещений в зависимости от квалификации таких работ в качестве перепланировки или реконструкции. Отсюда возникают и различные последствия их проведения в отсутствии необходимых разрешений и согласований со стороны уполномоченных органов.
Что такое перепланировка и каковы последствия нарушения порядка ее проведения?
Перепланировка — это изменение конфигурации объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в его технический паспорт. Суть перепланировки заключается в переносе и разборе перегородок, устройстве дверных проемов, дополнительных кухонь и санузлов, расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и иных работ, в результате которых меняются характеристики помещения без образования нового или новых объектов недвижимости. Перепланировка помещения в МКД проводится с соблюдением требований жилищного законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Для этого необходимо заранее обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки, к которому нужно приложить проект перепланировки с указанием тех работ, которые планируются к проведению, технического паспорта помещения и других документов в зависимости от конкретных обстоятельств. После согласования и проведения работ приемочная комиссия органа, согласовавшего эти работы, проверит их фактическое соответствие тому, что было согласовано. По результатам приемки работ будет составлен акт, служащий основанием для внесения изменений в характеристики объекта недвижимости.
Однако на практике далеко не всегда бывает все так гладко. Зачастую собственники (владельцы) помещений попросту не знают о необходимости согласования перепланировки, либо же банально игнорируют нормы жилищного законодательства, надеясь, что никто не узнает о самовольной перепланировке. В 2019 году Верховный Суд РФ признал за управляющими компаниями право один раз в три месяца требовать допуска в помещения обслуживаемых ими МКД в целях обеспечения эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования (Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6). Поэтому для инициирования подобной процедуры может быть достаточно одного обращения недовольного проводимыми работами соседа.
Самовольная перепланировка чревата наложением административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. для граждан, от 4 тыс. до 5 тыс. руб. для должностных лиц и от 40 тыс. до 50 тыс. руб. для юрлиц. Кроме того, помимо штрафа нарушитель также должен будет вернуть помещение в состояние «до» в разумный срок. Если этого не сделать, то уполномоченный орган в судебном порядке может потребовать продать помещение с торгов, а вырученные деньги выплатить нарушителю, за вычетом расходов на исполнение судебного акта.
Законом также предусмотрена возможность «легализации» перепланировки – лицо, самовольно осуществившее перепланировку, может обратиться в суд с иском о сохранении объекта недвижимости в состоянии «послеперепланировочном состоянии» . В таких делах истцу необходимо доказать, что проведенные работы подпадают под категорию перепланировки и/или переустройства (а не, к примеру, реконструкции), а также то, что их результат является безопасным для неограниченного круга лиц, и не нарушает их прав. Положительное решение суда по такому делу подменяет собой акт приемочной комиссии в административной процедуре и служит основанием для внесения изменений в отношении помещения.
Основные особенности реконструкции
Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элемент ов.
Реконструкция МКД, как и перепланировка общего имущества собственников помещений в таком доме относится к компетенции общего собрания собственников. Для принятия решения о ней необходимо, чтобы «за» высказались не менее 2/3 голосов от общего количества всех собственников. Когда же дело касается фактического уменьшения общего имущества, например, в результате его присоединения к конкретному помещению, то такое решение должно быть принято всеми собственниками единогласно.
Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на ее основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет в ЕГРН.
Если реконструкция была проведена в отсутствие разрешительной документации, то могут быть применены положения Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках. Кроме того, нарушение порядка проведения работ по реконструкции также образует состав административного правонарушения и влечет наложение административных штрафов в размере от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. для граждан, от 20 тыс. руб. до 50 тыс. руб. для должностных лиц (или административное приостановление деятельности для индивидуальных предпринимателей), а также от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.
В чем принципиальное отличие перепланировки от реконструкции?
Различать понятия «перепланировка» и «реконструкция» крайне важно, поскольку в случаях, когда необходимо прибегнуть к судебной защите, например, с целью узаконить произведенные работы, квалификация таких работ судом будет иметь определяющее значение.
По общему правилу, реконструкция предусматривает кардинальное изменение основных характеристик объектов недвижимости и может включать в себя, в том числе, работы по перепланировке. Перепланировка в сравнении с реконструкцией относительно безобидна, не должна влиять на прочность несущих и ограждающих конструкций здания, в котором она проводится, а также изменять его параметры.
Тем не менее, действующее законодательство и судебная практика нечетко разграничивают понятия «перепланировка» и «реконструкция», что вызывает существенные проблемы у судов, часто опирающихся исключительно на региональную практику и результаты строительно-технических экспертиз по конкретным делам. По этой причине в судебных актах нередко встречаются двоякие точки зрения на, казалось бы, одни и те же виды работ.
Рассмотрим подробнее некоторые из наиболее спорных ситуаций.
1. Устройство входной группы на первом этаже многоквартирного дома
В одном из дел Московский городской суд отнес работы по устройству входных групп, балконов, террас на первом этаже МКД к работам по переустройству и перепланировке жилого помещения, ведь такие работы не повлекли изменение параметров всего многоквартирного дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). Аналогичную позицию занял и Минстрой РФ в 2017 г., который отнес такие работы к перепланировке наряду с демонтажем стен между квартирами и частей стен между лоджиями и комнатами (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2018 по делу № 33-206/2018,Письмо Минстроя России от 27.01.2017 № 2146-АГ/08 «О квалификации работ по перепланировке помещения в многоквартирных домах»).
Противоположной же точки зрения оказался, например, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, который счел устройство входной группы в нежилое помещение, находящееся на первом этаже МКД, именно реконструкцией. Кассационный суд указал, что устройство дверных проемов в наружной стене многоквартирного жилого дома, то есть выполнение работ, сопряженных с разрушением части его внешней несущей стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией, приводит к изменению конфигурации здания, что подпадает под понятие реконструкции объектов капитального строительства . На проведение таких работ и на использование части земельного участка под размещение входной группы, помимо прочего, необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме (Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2021 № 88а-4594/2021).
2. Образование или ликвидация оконных и дверных проемов
Еще одним проблемной с точки зрения квалификации работ является ситуация, когда собственник (владелец) помещения решил проделать окно во внешней стене дома, либо, наоборот, заложить ранее существовавший оконный проем.
Арбитражный суд Дальневосточного округа согласился с нижестоящими судами, признавшими закладку оконных проемов в помещения и образование дверных проемов в несущих стенах цокольного этажа дома реконструкцией, произведенной без соответствующих разрешений и согласия общего собрания собственников помещений в МКД. Также суды отметили, что изменение внешнего архитектурного облика здания, в том числе путём изменения материалов и пластики внешних конструкций здания, является реконструктивными работами (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.10.2018 N Ф03-3911/2018 по делу N А51-26770/2016).
Схожую точку зрения суды занимают и в отношении нежилых зданий, приравнивая закладку оконного проема и разборку кирпичной кладки с образованием дверного проема к реконструкции, и связывая проведение данных работ с необходимостью получения разрешения на реконструкцию (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022 по делу № А04-6892/2020, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.01.2021 по делу № А55-37371/2019).
В другом деле суд, напротив, счел подобные виды работ именно перепланировкой находящегося на первом этаже МКД помещения, сославшись на вывод экспертного заключения об отсутствии влияния закладки оконного проема на несущую способность стены дома. В то же время демонтаж стены лоджии с устройством лестницы, а также устройство тамбура и пандуса, по мнению суда, уменьшило площадь земельного участка под МКД, что требовало согласия собственников помещений в этом доме. К слову, позиция об отнесении закладки оконного проема в наружной стене дома к перепланировке помещения не редкость в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.11.2021 по делу № А70-20880/2020, Решение Центрального районного суда города Воронежа от 23.06.2021 по делу № 2-608/2021).
3. Объединение квартир
Жилищное законодательство прямо предусматривает возможность для собственника смежных помещений в МКД объединить их в одно по правилам согласования перепланировок без получения согласия иных собственников помещений, если такое объединение не влечет изменение других помещений, границ и размера общего имущества МКД.
Однако на практике и с этим возникают сложности. Дело в том, что общим имуществом МКД признаются, помимо прочего, ограждающие несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В одном из дел Свердловский областной суд признал несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что объединение квартир путем сноса смежной кирпичной перегородки является реконструкцией, однако по существу признал произведенную перепланировку нарушающей требования жилищного законодательства, и требующей получения согласия прочих собственников помещений (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.08.2019 по делу № 33-13682/2019).
В рамках этого дела истец представил досудебное заключение специалиста, которое содержало неоднозначные выводы о том, что несущими конструкциями всего здания являются наружные и внутренние стены, выполненные из кирпича, и в то же время, что демонтированные межквартирные кирпичные стены несущими не являются. Кроме того, в результате объединения квартир истца одна из жилых комнат оказалась между помещениями кухонь находящихся выше и ниже других квартир, что в силу закона является недопустимым.
В другом деле суды посчитали, что присоединение квартиры к подвальному помещению путем демонтажа монолитной плиты перекрытия и организации сообщения между ними является реконструкцией, произведенной при отсутствии разрешения и согласия собственников помещений МКД (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 12.09.2019 по делу № 33-6110/2019).
Исходя из позиций судов по вопросу квалификации работ в качестве перепланировки или реконструкции, к сожалению, невозможно прийти к однозначному выводу о том, чем именно нужно руководствоваться собственникам или владельцам помещений, планирующим перестроить свою недвижимость. Тем не менее, затрагивание несущих стен здания, его перекрытий и прочих конструктивных элементов с большой степенью вероятности может быть квалифицировано судом в качестве реконструкции даже, казалось бы, при перепланировке отдельного помещения в таком здании.
ИсточникЧто такое перепланировка объекта капитального строительства
Перепланировка и переустройство жилых помещений – не одно и тоже
Улучшить свои жилищные условия возможно как путем приобретения нового жилого помещения, так и путем изменения уже имеющегося. Второму варианту на текущий момент посвящены многие телепередачи, публикации в СМИ и в Интернете. Однако, проводя улучшение своих жилищных условий, часто ли мы задумываемся о том, может ли такое улучшение нарушить права иных лиц, проживающих в доме? Соответствуют ли наши действия правовым нормам?
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в статье 25 дал определение, какие работы можно отнести к переустройству жилого помещения, а какие к перепланировке.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения – изменение конфигурации помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировку жилого помещения необходимо проводить с соблюдением требований законодательства – по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и (или) перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии.
Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Такому лицу может быть вменено в обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае суд в отношении собственника помещения может принять решение о продаже с публичных торгов его помещения с выплатой ему вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В отношении лица, занимающего помещение по договору социального найма и самовольно перепланировавшего (переустроившего) жилое помещение, суд может принять решение о расторжении договора найма и возложить на собственника помещения (наймодателя) обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Вместе с тем, если переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо этим не создается угроза жизни или здоровью граждан, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
В этой связи нелишне напомнить, что в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, не допускается:
– переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
– перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
– в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы;
– использовать балконы, эркеры и лоджии не по назначению, размещать на них громоздкие и тяжелые вещи.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому в том числе относятся несущие конструкции дома, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, которые включают в себя: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. И уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно путем его реконструкции и только с согласия всех собственников помещений в данном доме, т.е. при наличии их стопроцентного согласия.
Определение реконструкции дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ): реконструкцией признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций названного объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, если собственник квартиры желает улучшить свои жилищные условия, но при этом затрагивается общее имущество собственников многоквартирного жилого дома, собственник помещения должен заручиться согласием всех собственников квартир многоквартирного жилого дома до проведения таких работ и обратиться в орган, уполномоченный законодателем принять решение о выдачи разрешения на проведение реконструкции объекта капитального строительства.
Аналогичный порядок действует в случае перевода жилого помещения в нежилое, когда в результате проводимых строительных работ возводится крыльцо на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, проводятся иные работы, в результате которых уменьшается размер общего имущества, затрагиваются несущие конструктивные элементы дома, ограждающие конструкции дома при оборудовании отдельного входа на месте оконного проема и (или) балкона (лоджии).
В городе Омске разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства — многоквартирного жилого дома выдает Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в порядке, установленном ст.51 ГрК РФ. После окончания реконструкции такой объект вводится в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст.55 ГрК РФ, Департаментом строительства Администрации г. Омска.
Принятие разрешения о согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения в городе Омске, принятие в эксплуатацию перепланированного (переустроенного) жилого помещения осуществляется администрациями административных округов города.
После проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляются необходимые сведения для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровых сведениях помещения.
Вместе с тем заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества соответствующее заявление и технический план объекта недвижимого имущества в электронном виде. Государственная пошлина при этом не взимается.
В случае реконструкции объекта недвижимого имущества на государственную регистрацию представляются заявление о государственной регистрации права собственности, заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества и технический план объекта в электронном виде. За государственную регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере, установленном статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Если с заявлением обращается гражданин, пошлина составляет 2000 рублей. Если заявление представляется организацией – государственная пошлина составит 22000 рублей.
Источник