Глава 12 надстройка, перестройка и перемещение зданий
Надстройка старых жилых и общественных зданий со стенами из каменных материалов высотой 2. 5 этажей осуществляется в основном в крупных городах для обеспечения более высокой плотности застройки, улучшения внутренней планировки помещений и архитектурного ансамбля города. Наружное обследование фундаментов и стен многих старых зданий свидетельствует об определенном резерве их несущей способности, что создает принципиальную возможность увеличения их высоты без ущерба для эксплуатационной надежности. Принятию решения по надстройке должно предшествовать детальное обследование оснований, фундаментов, размеров и прочностных характеристик кладки стен.
Надстройка осуществляется, как правило, в пределах 1. 3 этажей и сопровождается капитальным ремонтом существующего здания: заменой деревянных перекрытий на более долговечные железобетонные, перепланировкой помещений, заменой перегородок и т. п.
Наиболее экономична надстройка зданий с использованием существующих стен и фундаментов без их усиления. Ее осуществляют после тщательной технико-экономической, социальной и архитектурной оценки целесообразности проведения работ. Изучив гидрогеологические условия грунтов основания, допускаемое давление под подошвой фундаментов и прочностные характеристики кладки наружных и внутренних стен, принимают конструктивное решение надстраиваемых этажей и их количество. Учитывая жесткие ограничения по дополнительной нагрузке на существующие стены и фундаменты, следует стремиться к максимальному снижению массы несущих и самонесущих конструкций надстраиваемых этажей.
Актуальной проблемой для нашей страны является модернизация малоэтажных крупнопанельных жилых домов первых массовых серий, построенных в конце 1950—1960 гг. Общая площадь этих зданий составляет свыше 500 млн. м 2 , их внешний облик и внутренняя планировка не отвечают возросшим эстетическим и социальным требованиям. Наряду с предложениями о постепенной (по мере решения жилищной проблемы) разборке первых индустриальных жилых домов и строительстве на их месте более современных жилых зданий разработаны более экономичные предложения по их реконструкции и надстройке. К наиболее перспективным из этих решений относятся:
надстройка над существующими зданиями 2. 4 этажей, опирающихся на автономные опоры, в которых размещаются лифты, лестницы, санузлы, коммуникации, инженерное оборудование и т. п.;
Оба варианта предусматривают повышение комфортности жилых помещений, увеличение полезной площади жилых комнат, кухонь, подсобных помещений, а также улучшение архитектурного облика зданий.
12.2. Надстройка промышленных зданий
Надстройка промышленных зданий старой постройки производится в связи с несоответствием их габаритных размеров новым условиям эксплуатации (невозможностью установки нового технологического оборудования, отсутствием подъемно-транспортных механизмов, плохой освещенностью, загазованностью и т.п.). Надстройка промышленных зданий — сложный и дорогостоящий процесс, который, как правило, осуществляется без остановки или с минимально допустимой остановкой основного производства. Поэтому принятию решения о надстройке должен предшествовать тщательный технико-экономический анализ ее целесообразности.
Одним из наиболее удачных примеров надстройки промышленного предприятия без остановки производства является разработанное НИИЖБ Госстроя СССР новое покрытие над шестипролетным зданием московского завода «Компрессор». Старое одноэтажное каркасное здание главного корпуса завода имело высоту около 10 м, ширину 81 м, пролеты 13,5 м и не удовлетворяло требованиям новой технологии производства. По периметру корпуса было осуществлено наращивание колонн до высоты 16 м, по ним устроен опорный контур из металлической трубы большого диаметра, заполненной бетоном. К опорному контуру подвешено новое покрытие из металлической мембраны пролетом 80 м (рис. 12.1).
Рис. 12.1. Реконструкция главного корпуса завода «Компрессор»:
1 — существующее покрытие; 2 — мембрана; 3 — временный анкер
После устройства новой кровли существующее покрытие было поэлементно разобрано.
Харьковским ИСИ разработан проект реконструкции одноэтажного главного корпуса одного из московских заводов приборостроения. Главный корпус построен в 30-х годах и имеет размеры в плане около 120×220 м. Основные несущие конструкции каркаса—Т-образные железобетонные колонны высотой около 4,5 м, на которые опираются трапециевидные металлические фонари. Шаг колонн в продольном направлении — 7 м, расстояния между ними в поперечном сечении — 10 м. С трех сторон к главному корпусу примыкают многоэтажные производственные корпуса. Необходимость реконструкции главного корпуса вызвана его недостаточной высотой, отсутствием подъемно-транспортного оборудования, необходимостью увеличения пролетов.
Проект реконструкции предусматривал наращивание железобетонных колонн металлическими стойками высотой 4,5 м, по которым должны устанавливаться металлические продольные балки пролетом 7 м. По балкам надвигаются с одного торца блоки из спаренных облегченных металлических ферм с прогонами и настилом покрытия. В результате высота корпуса увеличивается на 4 м, к стропильным металлическим конструкциям подвешиваются кран-балки грузоподъемностью 3,2 т, которые используются как в последующем технологическом процессе, так и в демонтаже существующего покрытия после устройства новой кровли. Одновременно реконструкция позволила в 2 раза увеличить пролеты здания (рис. 12.2).
Рис. 12.2. Надстройка главного корпуса завода
Из приведенных примеров видно, что надстройка старых производственных зданий осуществляется, как правило, в пределах городской черты в том случае, когда перенос производства на новую площадку невозможен из-за плотности застройки городской территории и по социально-экономическим причинам. Осуществление надстройки производственных зданий сопряжено с необходимостью усиления основания, фундаментов, колонн и других несущих элементов. Для сведения к минимуму этих дорогостоящих и трудоемких работ необходимо применять облегченные несущие и ограждающие конструкции со сниженной материалоемкостью.
ИсточникПерепланировка и реконструкция помещений и зданий в 2022 году
Под перепланировкой и реконструкцией понимается изменение первоначальных характеристик и конфигурации объекта недвижимости, проводимое с разрешения уполномоченных служб и ведомств. Требования к проведению реконструкции существенно строже, поскольку она связана с изменением границ объекта, высотности и этажности здания и т.д. Перепланировка, напротив, меняет конфигурацию только помещения, тогда как характеристики здания остаются неизменными. Для осуществления перепланировки и реконструкции нужно оформить проект, пройти обязательные согласования.
В статье расскажем, чем отличается перепланировка и реконструкция, где можно проводить такие работы, какие документы нужны для согласований, как внести изменения в ЕГРН после завершения.
Что такое перепланировка нежилого здания в Москве
Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (скачать) (далее – Постановление Правительства № 432-ПП). Перечни работ и порядок согласований для перепланировки в помещениях МКД можно найти в Постановлении № 508-ПП (скачать).
Перепланировка может проводится не только для повышения уровня комфорта в помещении, но и для изменения его характеристик при аренде.
Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (скачать). С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:
Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)
Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- разборка перегородок или перенос их на другое место;
- устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
- устройство дополнительных санузлов;
- увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
- иные виды работ.
Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.
| № п/п | Основные этапы узаконивания перепланировки в Москве | Описание |
| 1 | Проект перепланировки | Проектная документация содержит описание всех решений и работ, требования к их безопасности, сметы и расчеты, схемы и чертежи. Проект для перепланировки квартир и нежилых помещений в МКД нужно согласовать в Мосжилинспекции. |
| 2 | Заказ технического заключения | Техническое заключение оформляет ГБУ “Экспертный центр”, если перепланировка проводится в помещениях МКД. Заключение подтверждает, что работы не повлекут ухудшение характеристик несущих конструкций, снижение несущей способности. |
| 3 | Кадастровые работы | Включают изучения документов и сведений ЕГРН, обследование и замеры на объекте. Кадастровый инженер выполнит координирование, опишет координаты и характеристики помещений в техническом плане. |
| 4 | Кадастровый учет | Заключается в переносе сведений из технического плана в ЕГРН. По итогам учета заявитель получит в Росреестре выписку ЕГРН. |
Помимо общего требования о подготовке проекта перепланировки и его согласовании в уполномоченных службах, Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП введено дополнительное правило о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). К указанному техническому заключению предъявляются следующие требования:
- документ выдает на основании экспертизы проекта перепланировки;
- на выдачу документов уполномочены экспертные организации, имеющие допуск СРО;
- в содержании заключения приводятся выводы эксперта о соответствии заявленных видов работ требованиях безопасности здания.
Нужно учитывать, что составление проекта перепланировки и оформление техзаключения необходимо сделать еще до фактического выполнения строительных работ. Узаконивание состоявшейся перепланировки также допускается законодательством, однако эта процедура будет намного сложнее и затратнее по времени.
Совет эксперта. Чтобы уточнить, нуждаются ли запланированные вами работы согласованию, необходимо обратиться к приложению № 2 Постановления № 432-ПП. В этот перечень включены виды работ, которые можно проводить только при наличии положительного технического заключения. Если у вас возникают сомнения о необходимости согласований, лучше заблаговременно уточнить эти вопросы у профессиональных специалистов в сфере строительства и кадастра.
Для перепланировки и переустройства обязательно оформляется проект, проводятся согласования.
Что такое реконструкция нежилого здания в Москве
В отличие от перепланировки, реконструкция проводится в соответствие с градостроительным законодательством. В частности, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ подразумевает под реконструкцией изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций. Изменение характеристик нежилого здания заключается в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д.
ИсточникПерестройка здания. Зачем?
Реконструкция – это перестройка здания, сооружения для улучшения его функционирования или для использования его по новому назначению в будущем. Другими словами, можно сказать воссоздание нарушенного первоначального облика.
При очень длительной эксплуатации совершенно любое строение, сооружение подвергается износу и обветшанию. Штукатурка осыпается, перекашиваются стены, сгнивают перекрытия, проваливается крыша, что говорит, об одном, данное строение подлежит сносу. Вдохнуть в него новую жизнь может помочь реконструкция. Эта процедура не обычный ремонт, это полная перестройка сооружения, и для этого еще понадобится огромное количество всевозможных согласований. Для того чтобы можно было приступить к работе необходимо пересмотреть все существующие на данный момент планировки, произвести работы по ревизии инженерно-технических коммуникаций, определить действительную необходимость модернизации оборудования. Процесс реконструкции состоит из большого числа видов строительных, монтажных работ. Которые предусматривают технико-экономические показатели строения уже в измененном виде, демонтаж, укрепление конструктивных элементов, монтаж и разборку новых сетей инженерно-технического снабжения, а также, перепланировку внутренних помещений, если это предусмотрено проектом. Работы по реконструкции дают возможность перепрофилировать старое здание или придать ему новый архитектурный облик.
Как таковой статистики учёта причин для реконструкции жилых домов нет. Главный мотив, который побуждает владельцев браться за решение этой проблемы, можно отметить такой, как покупка нового или доставшегося по наследству старого дома, который не соответствует желаниям новых хозяев либо же вообще не пригоден для жилья. Также присутствует другая сторона вопроса, экономическая — дополнительные расходы на эксплуатацию «аварийного» дома. Вместо того чтобы постоянно его ремонтировать разумно будет вложить деньги в его реконструкцию. Также обратите внимание, что изменение нормативов и требования к планировке жилых и вспомогательных помещений может даже привести к тому, что вполне хороший дом с юридической стороны, после новых требований к нему, станет, непригодным для жилья и должен будет подлежать реконструкции.
Также предпосылкой для реконструкции может послужить покупка «недостроя». В этом случае новое строительство нерационально, это потянет за собой значительные затраты. Как говорят ломать — не строить, но стоит ли подвергать сносу строение с отличными капитальными стенами, фундаментом, и даже коммуникациями? Даже учитывая затраты на реконструкцию такого строения, такое решение просто оптимальный вариант.
Источник