Информация от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области
Привязка объекта капитального строительства к земельному участку, что это и зачем?
Обычно с таким вопросом чаще всего обращаются те, у кого возникли проблемы с оформлением недвижимости, например, нотариус без привязки отказывает удостоверять сделку, покупатель требует привязать дом к участку перед покупкой и т. д. Чтобы избежать проблемных ситуаций, правообладателям нужно заранее позаботиться о наличии в реестре недвижимости «привязки» домов к соответствующим земельным участкам. Привязать объект капитального строительства к земле — значит определить его координаты на местности.
Узнать о наличии или отсутствии такой связи можно, запросив на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Орган регистрации прав может внести необходимые сведения только на основании заявления собственника здания и технического плана. За подготовкой технического плана нужно обратиться к кадастровому инженеру или организации, в которой он является работником, и заключить договор подряда.
Обратите внимание, что кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации. Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). В нем приведены сведения обо всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
В процессе подготовки технического плана кадастровый инженер определит (уточнит) описание местоположения объекта капитального строительства на земельном участке, т.е. в техническом плане будет указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства. Таким образом, связь между участком и постройкой будет установлена.
Собственнику объекта недвижимости остается лишь обратиться в удобный по местоположению офис приема Многофункционального центра или через личный кабинет на портале Росреестра (http://rosreestr.ru/) с заявлением об учете изменений основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав и техническим планом для внесения сведений о связи объектов недвижимости в ЕГРН.
Привязка строения к земельному участку позволяет собственнику быть уверенным, что границы дома не выходят за пределы собственного участка и избежать споров с соседями.
Связь между участком и объектом капитального строительства также может быть установлена при уточнении сведений о местоположении границ земельного участка в рамках проведения процедуры межевания. Она проводится, когда есть кадастровый номер земельного участка и правоустанавливающий документ, однако в базе Росреестра отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка.
Уточнение границ земельного участка проводится кадастровым инженером с выездом на местность и с согласованием границ с правообладателями смежных земельных участков. В этом случае для привязки здания к земле в межевой план вносится кадастровый номер объекта капитального строительства.
ИсточникПривязка объекта к земельному участку
Подборка наиболее важных документов по запросу Привязка объекта к земельному участку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Привязка объекта к земельному участку
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.33 «Случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Установив, что оспариваемым постановлением в вину заявителю вменено размещение временного нестационарного торгового павильона после истечения срока действия паспорта привязки торгового объекта, без оформления прав на земельный участок, используемый для указанных целей, арбитражные суды правомерно отменили постановление о привлечении к административной ответственности за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на участок, придя к обоснованному выводу, что у заявителя отсутствовала обязанность по оформлению права на земельный участок, занятый временным нестационарным торговым павильоном, в силу статьи 39.33 ЗК РФ, так как предоставление в аренду земельных участков для эксплуатации на них временных торговых павильонов не предусмотрено, поскольку законодателем установлен иной порядок размещения НТО.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2021 N 304-ЭС20-24399 по делу N А46-23103/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории, обязании муниципалитета утвердить схему расположения участка.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, руководствуясь статьями 12, 13 Гражданского кодекса РФ, статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, статьями 11.2, 11.3, 11.4, 11.10, 39.1, 39.2, 39.14, 39.15, 39.20 Земельного кодекса РФ, в удовлетворении требований отказал. При этом суд исходил из следующего: согласно представленной заявителем схеме в границах испрашиваемого земельного участка расположены: нежилое здание с кадастровым номером 55:36:090205:10319 площадью 1131 кв. м, принадлежащее обществу на праве собственности, и иные объекты недвижимого имущества — здания, помещения и др., которые не представляется возможным идентифицировать в связи с отсутствием их координат привязки к испрашиваемому земельному участку путем отражения их кадастровых номеров в соответствии со сведениями ЕГРН; также в указанной схеме общество обозначило границу существующего земельного участка жирной линией и точками с цифровым обозначением, однако такими же линиями общество обозначило границы образуемого земельного участка, не указаны кадастровые номера некоторых находящихся на участке объектов (зданий и сооружений); представленная в пакете документов схема имеет ряд несоответствий Приказу N 762, в частности, на схеме отображены кадастровые номера частей земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:86, которые не указаны в условных обозначениях к схеме, некорректно даны пояснения в обозначениях о границе образуемого земельного участка (в графической части схемы обозначение границы отображено в виде плоскостного объекта, а характеристика в обозначениях дана как линейного объекта), частично отсутствуют кадастровые номера объектов недвижимого имущества; из представленной схемы не следует определение местоположения объектов — зданий, строений, находящихся на земельном участке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Привязка объекта к земельному участку
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Значение документации по планировке территории при выдаче разрешения на строительство и легализации самовольных построек
(Башарин А.В., Стрембелев С.В.)
(«Закон», 2021, N 10) Планировочная документация разрабатывается на основе положений вышеназванных документов и не может им противоречить . Она обеспечивает реализацию базовых градостроительных решений, принимаемых публичной властью, устанавливая этапность создания на ней объектов капитального строительства, переводя предельные параметры разрешенного строительства в технико-экономические показатели для конкретных объектов капитального строительства, выделяя зоны планируемого размещения объектов в привязке к земельным участкам.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: «Оборот» объекта капитального строительства
(Жаркова О.А.)
(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2021, N 1) Представляется, что при анализе понятия «прочная связь с землей» как критерия недвижимости следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства. Физическое перемещение здания, сооружения без несоразмерного ущерба их назначению в силу технического прогресса вполне возможно. Но такой перемещенный объект уже не будет прежним объектом недвижимости. К основным характеристикам здания (см. ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») относятся в том числе местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка. Соответственно, в случае перемещения объекта даже без причинения ему несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости. То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую — привязка объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости к определенному земельному участку. Таким образом, критерий прочной связи с землей как юридическая категория появляется в результате регистрации и присущ только объекту недвижимости.
Нормативные акты: Привязка объекта к земельному участку
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358
(ред. от 09.08.2018)
«Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» 2) провести анализ наличия информации о местоположении и характеристиках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в пределах границ земельного участка, на котором они расположены, а также о местоположении помещений в пределах здания, сооружения (привязка объектов капитального строительства и земельных участков);
Что такое привязка объекта недвижимости к земельному участку?
В выданной нам выписке из ЕГРН указано, что наш объект недвижимости (часть индивидуального жилого дома, находящегося у нас в собственности) привязан к земельному участку, не имеющему уточненных границ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Что такое привязка объекта недвижимости к земельному участку, нужна ли она, для чего? Можно ли привязать объект недвижимости к земельному участку без нашего заявления, на основании какого закона?
Привязка предполагает определение координат объекта недвижимого имущества (строения, здания, сооружения) на местности. Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже здания или сооружения (объекта капитального строительства (ОКС)) покупателю передаются права не только на строение, но и на земельный участок. Соответственно, договор купли-продажи должен содержать информацию, о каком конкретном объекте недвижимого имущества и каком земельном участке идет речь. Таким образом, привязка строения к земельному участку необходима, в частности, для того, чтобы постройкой можно было свободно распоряжаться.
В случае если объект не привязан к земельному участку, это может повлиять на определение кадастровой стоимости ОКС при проведении очередной кадастровой оценки. Согласно Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, одним из основных критериев для определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства является вид разрешенного использования земельного участка, на котором находится ОКС.
На основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 1 января 2017 г. и по 1 марта 2018 г. для построек на участках ИЖС и участков для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), расположенных в границах населенного пункта, технический план должен был готовиться одним из двух способов:
1) через выполнение кадастровых работ, получение разрешения на строительство и дальнейшую подготовку проектной документации;
2) через подачу декларации с описанием характеристик объекта.
Технический план объекта недвижимости – это не прежний кадастровый паспорт. В техплане делается привязка объекта (определение координат его поворотных точек) к тому участку, где этот объект (здание или сооружение) находится, или привязка помещения к плану того этажа, на котором расположено это помещение. Сведения технического плана, таким образом, позволяют определить однозначное местоположение описанного в нем объекта.
До конца 2016 года технические планы были различны для разных видов объектов недвижимости – жилых и нежилых зданий, различных помещений, квартир и комнат, линейных, жилых и нежилых, а также коммерческих сооружений или объектов незавершенного строительства, но с 1 января 2017 г. они готовятся по единой форме.
Таким образом, наличие привязанного объекта недвижимости не влечет никаких дополнительных рисков для собственника.
Источник