Что такое проектная декларация по объекту строительства

Что можно узнать из проектной декларации новостройки

Законодательство РФ обязывает застройщика раскрывать перед покупателями квартир в новостройках информацию о проекте и мерах защиты дольщиков по 214-ФЗ. Мы уже описывали три этапа выбора новостройки в Москве и Подмосковье, упомянув там проектную декларацию — этот документ содержит основные сведения о проекте и застройщике. Из него можно узнать очень много полезного, а иногда и обнаружить настораживающие детали.

Проектная документация новостройки — максимум информации

Какие подробности можно узнать из проектной декларации строящегося ЖК? На что обратить внимание, как проверить информацию? С начала 2018 года застройщик обязан размещать основные документы на своем сайте или отдельном сайте проекта, что дает возможность изучить их самостоятельно или показать юристу. При посещении офиса застройщика вы вправе требовать предъявления документации, в составе которой будет три важных источника:

проектная декларация объекта или декларации на каждый входящий в состав новостройки отдельный дом (корпус), этап строительства;

Лекция 5. Проектная декларация

заключение экспертизы проектной документации, в котором можно найти массу подробностей, не вошедших в проектную декларацию;

разрешение на строительство — оно может быть выдано на весь ЖК, на отдельные очереди проекта, на каждый дом и корпус.

При подготовке описания новостройки редакторы нашего портала внимательно изучают именно эти источники — ни отзывы, ни реклама самого застройщика, ни сторонние мнения не дадут больше информации, чем они. Официальный сайт застройщика — это рекламный объект в сети интернет, и понятно, что там более всего уделяется внимание преимуществам проекта, красивой визуализации, обещаниям. Но что стоит за рекламой ЖК? Как добраться до истины? Для этого изучаем проектную документацию — декларацию и заключение экспертизы.

Какая информация есть в проектной декларации

Из проектной декларации новостройки можно узнать практически все, поскольку она содержит актуальные разделы, а при внесении изменений в проект должна перевыпускаться с отметкой об изменениях. Изучать следует все разделы! На что обращать внимание?

Сведения о застройщике

В самом начале проектной декларации есть стандартная «шапка» — обратите внимание на наименование застройщика по реестру и коммерческое наименование. Организация может входит в группу компаний, например, знаменитый «ПИК», тогда в декларации вы увидите, кому конкретно из состава группы она выдана.

Информация из «шапки» подтверждается ниже — в разделе сведений о застройщике. Разрешение выдается конкретной компании, ее наименование в «шапке» и разделе должно совпадать.

Недобросовестный и ненадежный застройщик

Далее вы можете проверить, попадал ли застройщик в реестры недобросовестных организаций, имеет ли он долги, каковы финансовые результаты его деятельности, какие проекты он реализовал за последние три года. Попадание в реестры — тревожный знак!

Проектная декларация в строительстве.

А вот финансовые результаты в виде «прибыль — убыток» стоит изучить, но не придавать им критического значения, потому что они относятся к динамическим показателям. Постоянный убыток — плохо. Это говорит о вероятности долгостроя, потому что застройщику не хватает средств. Но у него должен быть определенный размер уставного капитала, что тоже отражено в проектной декларации.

Кому принадлежит участок под новый ЖК

Посмотрите, кому принадлежит участок земли под новостройку. Он может находится в собственности застройщика, а аренде, в собственности города (населенного пункта). Это важно, потому что на собственном участке застройщик может развивать инфраструктуру, не рассчитывая передать ее городу — значит, обещанный детсад и школа будут исключительно коммерческими, дорогими.

Участки муниципальных земель обычно берутся в аренду под строительство массового жилья класса «стандарт» (эконом) и «комфорт» — о разнице между категориями новостроек вы можете узнать из этой статьи . Как правило, ЖК, построенный на муниципальном участке, имеет социальную инфраструктуру общедоступного типа. Уточнить это можно в разделе описания проекта.

Описание нового ЖК в проектной декларации

Описание новостройки в проектной декларации содержит общие сведения — цель строительства, например, комплексное освоение территории. Оттуда можно почерпнуть информацию об уровне проекта. Но там не указывается категория, поскольку стандарта на нее нет. Это коммерческий признак.

Очень важно добраться до описания домов. Тут будет указана конструктивная схема — например, монолитные или панельные дома . Обратите внимание на следующие характеристики:

конструкция дома (монолит, панель, монолитно-каркасный, кирпично-монолитный);

наличие категории — квартирами можно называть объекты в новостройках, где корпуса отнесены к категории «жилых строений», в противном случае это будут апартаменты в нежилом строении, апарт-отеле;

в описании корпусов, этапов или каждого дома в отдельности указывается общее количество квартир, иных помещений, мест в паркинге, гостевых стоянок, словом, все, что вас интересует как будущего жильца;

далее начинается описание каждого типа квартир, которое может и не дать информации, если вы еще не начали изучение планировок.

Очень важно! — как продается жилье в новостройке, по какому типу договора. Наибольшие гарантии предоставляются по 214-ФЗ, Договору долевого участия, но застройщик может предлагать и ЖСК, тогда вам стоит посмотреть, чем отличается ДДУ от ЖСК .

Проверьте гарантии застройщика — договор страхования ответственности, сроки получения на ввод новостройки в эксплуатацию. А теперь идем дальше.

Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации

Из заключения экспертизы проектной документации можно узнать больше подробностей о проекте и его реалиях. Читайте всё, пусть там написано много. Например, если вас интересует более подробное описание дома и площадки — найдете в заключении. Если на сайте есть несколько проектных деклараций (изменения) и несколько экспертиз — читайте обязательно всё!

В заключении могут быть описаны изменения, внесенные в первоначальный вариант проекта. А эти изменения могут изменить качество новостройки, стоимость квартиры, общий статус жилого комплекса.

Обратите особое внимание на разрешение на строительство ЖК. Оно может быть выдано не на все объекты, внесенные в проектную декларацию. Если застройщик обещает два детсада, но на них еще не выданы разрешения, то велика вероятность изменения состава проекта, и детсадов в нем может не оказаться. То же касается и корпусов — на генплане оно могут быть обозначены, а в разрешении нет.

Это значит, что корпуса только в проекте, а до завершения их строительства под вашими окнами будут идти работы. Поэтому сравните проектную декларацию, заключение экспертизы, разрешение на строительство и генплан на сайте проекта (застройщика). Многое станет понятно!

Источник

Проектная декларация в строительстве

Проектная декларация – это официальный документ Застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится. Этот документ фигурирует на первичном рынке жилья, и является одним из ключевых для оценки проекта дольщиком.

В соответствии с законом ФЗ-214, каждый Застройщик, привлекающий деньги граждан на условиях долевого строительства, обязан заранее публиковать в СМИ (включая собственный сайт), Проектную декларацию к каждому своему строительному проекту.

Покупка квартиры в новостройке – это, по сути, инвестиция. Инвестиция в будущий результат. Проектная декларация направлена на то, чтобы дольщики (покупатели квартир в новостройке) имели максимум информации о том, куда они вкладывают и кому доверяют свои деньги.

Проектная декларация привязана к конкретному проекту долевого строительства. В составе этого проекта может быть как один жилой многоквартирный дом, так и несколько таких домов, и даже целый микрорайон (при комплексной застройке). Тем не менее, каждый жилой дом описывается в декларации отдельно (см. образец ниже).

При покупке новостройки, смотри не на цену квартиры, а на Застройщика. Что это значит – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что включает в себя Проектная декларация Застройщика?

Проектная декларация содержит сведения о строительной компании и о строящемся объекте недвижимости, а также ежеквартально обновляемые данные о финансовом результате текущего года, дебиторской и кредиторской задолженностях Застройщика.

Форма Проектной декларации о строительстве жилого многоквартирного дома может быть произвольной, однако общие требования к ней содержатся в законе ФЗ-214 (ст. 19 – 21).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В частности, Проектная декларация Застройщика должна содержать сведения:

• о компании-застройщике (см. об этом шаг ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком»);;
• о результатах гос. экспертизы проектной документации на строящийся дом;
• о правах Застройщика на земельный участок;
• о разрешении на строительство;
• о количестве квартир в строящемся доме и описании их технических характеристик;
• о функциональном назначении нежилых помещений строящегося дома;
• о составе общего имущества многоквартирного дома;
• о планируемом подключении дома к инженерным сетям;
• о примерном графике ведения строительства;
• о предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию и перечне гос. и муниципальных организаций, участвующих в приемке дома;
• об общей стоимости строительства и об источниках финансирования стройки (кредиты и/или собственные средства), за исключением средств, привлекаемых от дольщиков;
• о способе обеспечения обязательств Застройщика по Договорам долевого участия (страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или использование эскроу-счетов);
• о возможных рисках проекта (финансовых, строительных и т.п.) и мерах по добровольному страхованию Застройщиком этих рисков;
• о перечне основных подрядчиков на стройке.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Изменения в Проектной декларации

По мере развития проекта, Девелопер может вносить изменения в свою Проектную декларацию. В этом случае, информация о внесенных изменениях должна быть опубликована на сайте строительного проекта.

Если эти изменения не ухудшают условия для Покупателя квартиры, то все хорошо. Но если такие изменения затрагивают интересы дольщиков (например, Девелопер может изменить технологию утепления и отделки фасада, или изменить количество объектов инфраструктуры), то такие сюрпризы могут дольщиков не обрадовать.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке, перед подписанием Договора долевого участия (ДДУ), разумно будет выяснить этот вопрос у Девелопера, и уточнить условия возврата внесенных по договору денег, в случае, если новые изменения в проекте нас не устроят.

При существенном изменении проектной документации строящегося дома, дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ) в судебном порядке, в соответствии с п.2, части 1.1., статьи 9, закона ФЗ-214.

Как происходит расторжение ДДУ по инициативе дольщика, и когда это можно сделать – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Помимо Проектной декларации, каждый Застройщик при реализации строительного проекта многоквартирного дома, должен максимально полно раскрыть информацию об этом проекте (это требование закона ФЗ-214). Для этого он обязан выложить на своем сайте в свободном доступе целый ряд документов и материалов (включая фотографии стройки), которые необходимы потенциальным дольщикам для объективной оценки проекта.

Этот перечень документов показан на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с девелоперским проектом».

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

По закону Застройщик может не публиковать свою Проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но даже в этом случае Застройщик обязан представить Проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник