Капитальный ремонт частного жилого дома и его реконструкция – в чем отличие?
Независимая строительная экспертиза. Центр КРДэксперт. Краснодар
Для чего нужно знать различие между капитальным ремонтом и его реконструкцией? Капитальный ремонт своего дома вы можете сделать самостоятельно или нанимая подрядчика ни с кем не согласовывая проведение капитального ремонта.
Реконструкцию дома необходимо согласовывать с администрацией, т.е. нужно брать разрешение на реконструкцию дома с указанием параметров, которые вы хотите изменить (о параметрах поговорим чуть позже). Почему нужно обязательно брать разрешение на реконструкцию дома? В некоторых случаях самовольная реконструкция приравнивается к самострою с последующим сносом по решению суда всего дома, включая те части, которые имелись до реконструкции. Подробнее об вероятности сноса самовольно реконструируемого строительного объекта вы можете прочитать в другой статье .
Вернемся к различиям капитального ремонта и реконструкции дома.
Реконструкция старого дома.
Градостроительный кодекс РФ ст.1 п.14_2 дает определение: « капитальный ремонт объектов капитального строительства — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций , замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов ».
Таким образом, является текущим или капитальным ремонтом частного дома и не требуется согласования с администрацией города (поселения) для:
1). Любые действия с инженерными сетями дома (свет, вода, канализация, газ, интернет, связь), в том числе подключение к инженерным сетям – при подключении согласование нужно только с организацией, обслуживающей эти сети.
2). Замена окон, дверей, внутренней отделки помещений.
3). Перенос, удаление или возведение новых (не несущих) внутренних перегородок – если не меняется назначение помещений (они остаются жилыми).
4). Ремонт или полная замена кровли (крыши).
5). Ремонт (без полной замены) несущих стен, перекрытий, фундамента – так как это несущие части дома (здания).
Замена перечисленных в пункте 5 несущих конструкций уже является реконструкцией строительного объекта (дома). К реконструкции также относится надстройка, перестройка, расширение объекта (дома) – так как это приводит к изменению параметров строительного объекта (высоты, количества этажей, площади, объема).
Градостроительный кодекс РФ ст.1 п.14 дает определение: « реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов ».
Три ИНЖЕНЕРА — монтаж и реконструкция инженерных систем индивидуального строительства
Источник4. Реконструкция индивидуального жилого помещения своими силами или с привлечением подрядной строительной организации
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция жилого дома — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований (Ведомственные строительные нормы «ВСН 61-89(р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденные Приказом Госкомархитектуры от 26.12.1989 N 250). Реконструкция жилого дома может включать в себя возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания. Как видно, реконструкцией не является перепланировка, замена пластиковых окон или ремонт жилья.
В соответствии с Законом о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, реконструкцией жилого дома считаются работы, в результате которых общая площадь жилого помещения (жилых помещений) реконструируемого объекта должна увеличиться не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, устанавливаемую в соответствии с жилищным законодательством РФ (ч. 1.2 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей).
Учетная норма — это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого устанавливается уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения с целью принятия их на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В каждом регионе и муниципальном образовании учетные нормы устанавливаются специальными актами.
Например, в г. Москве размер учетной нормы 10 кв. м площади жилого помещения — для отдельных квартир и 15 кв. м площади жилого помещения — для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти г. Москвы разным семьям (ч. 3, 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
В Московской области придется ознакомиться с муниципальными актами того муниципального образования, на территории которого расположен реконструированный жилой объект. Учетная норма в данном регионе колеблется от 7,5 до 15 кв. м в зависимости от условий заселения (отдельная или коммунальная квартира).
В сельском поселении Семеновское Ступинского муниципального района Московской области учетная норма — 12 кв. м (решение Совета депутатов сельского поселения Семеновское Ступинского муниципального района Московской области от 28.10.2011 N 31/7 «Об установлении учетной нормы площади жилого помещения в целях реализации Федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2013 года» в сельском поселении Семеновское Ступинского муниципального района Московской области»).
Чаще всего существующая жилая площадь расширяется за счет пристройки к дому одной или нескольких комнат либо за счет строительства дополнительного этажа. Важно соблюсти установленные законодательством нормативы жилой площади на одного человека, которые должны не уменьшиться, а увеличиться. Вместе с тем перепланировка в квартире, проведенный в ней ремонт не считаются реконструкцией. Существуют и спорные случаи. Например, семья утепляет чердак и за счет этого получает дополнительный этаж, чтобы использовать данную площадь для проживания.
Жилая площадь увеличилась, и если специально уполномоченный орган выдаст акт освидетельствования жилого помещения, то можно рассчитывать на материнский капитал. Однако окончательное решение о признании проделанной работы реконструкцией и возможности перечисления средств материнского (семейного) капитала примет ПФР.
Реконструкцию можно провести самостоятельно или привлечь строительную организацию, в том числе по договору строительного подряда. Перечисление средств материнского (семейного) капитала осуществляется так же, как и при строительстве. То есть первоначально на банковский счет перечисляется сумма, не превышающая 50% размера материнского (семейного) капитала (ч. 1.1 ст.
10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей). Компенсировать остальные затраты можно будет не ранее чем по истечении шести месяцев и при условии, что деньги тратятся действительно на реконструкцию. Для этого специально уполномоченный орган дает соответствующую оценку и составляет акт освидетельствования, подтверждающий проведение работ по реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.
Для того чтобы на реконструкцию получить 50% средств материнского (семейного) капитала, в соответствии с п. 10(2) Правил N 862 на первом этапе необходимо представить следующие документы:
— копию разрешения на строительство;
— копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, реконструкция которого была проведена после 1 января 2007 г.;
— документ, подтверждающий наличие банковского счета с указанием реквизитов этого счета;
— письменное обязательство лица (лиц), в чьей собственности находится объект индивидуального жилищного строительства, в течение шести месяцев после перечисления ПФР средств материнского (семейного) капитала оформить реконструированное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).
На втором этапе, через шесть месяцев после начала проведения реконструкции, представляются:
— акт освидетельствования, выданный органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, который подтверждает проведение работ по реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, в результате которых общая площадь жилого помещения увеличилась не менее чем на учетную норму площади жилого помещения;
— если реконструкция жилого дома ведется с привлечением подрядной организации, то нужно будет дополнительно представить копию договора строительного подряда.
Источник