Когда объект долевого строительства считается принятым? (Кислов С.С.)
Застройщикам известно, как много споров возникает при передаче объектов долевого строительства участникам. Этому этапу взаимоотношений с дольщиками посвящена ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ . А ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ обязывает застройщика, нарушившего предусмотренный договором срок передачи участнику объекта, уплатить дольщику неустойку (пени), которая начисляется за каждый день просрочки в размере 1/300 либо 1/150 ставки рефинансирования Банка России (в зависимости от статуса участника) от цены договора. Соответственно, чтобы избежать материальных потерь в виде уплаты неустойки, застройщику важно своевременно подписать акт приемки-передачи объекта дольщику.
———————————
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
LawNow.ru: Приемка квартиры по акту приема-передачи (ч.1) #6.1
В каких случаях участник вправе отказаться от подписания акта? Когда застройщику не важна подпись дольщика на акте? Ответы на эти и некоторые другие вопросы читатели найдут в статье.
Нормы права
В ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ сказано:
— передача застройщиком объекта и принятие его участником осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче;
— застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи обязан направить участнику сообщение о завершении строительства МКД и о готовности объекта долевого строительства к передаче;
— участник, получивший указанное сообщение, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения;
— до подписания передаточного акта участник вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ;
— участник вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.
———————————
Если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, сообщение необходимо направить не менее чем за 14 рабочих дней до наступления указанного срока.
К сведению. В ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ указано: застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
Договор купли-продажи коммерческого помещения. На что обратить внимание предпринимателю-покупателю?
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Часть 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ предоставляет застройщику право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства . Воспользоваться этим правом:
— можно (не ранее чем через два месяца после предусмотренного договором срока для передачи объекта участнику) при уклонении или отказе участника от принятия объекта;
— нельзя в случае досрочной передачи объекта участнику.
———————————
При условии, что застройщик обладает сведениями о получении участником направленного ему сообщения либо оператор почтовой связи вернул заказное письмо с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.
Со дня составления одностороннего акта риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику.
Полагаем, любому бухгалтеру хорошо знакомы представленные выше положения Федерального закона N 214-ФЗ, а вот при их практическом применении возникают проблемы.
Практика жизни
Недостатки качества объекта должны быть доказаны
Судебная практика подтверждает, что, если качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, участник вправе требовать от застройщика составления двустороннего акта о выявленных дефектах. При этом отказ участника от подписания передаточного акта правомерен, если застройщик отказывается от исполнения требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения расходов участника на устранение недостатков.
В качестве примера приведем Апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 19.11.2013 по делу N 33-1990. В данном случае участник обратился в суд с просьбой обязать застройщика:
— устранить своими силами и за свой счет строительные дефекты в квартире;
— возместить стоимость устранения строительного дефекта — недостаточной звукоизоляции межквартирных перегородок;
— компенсировать убытки, выраженные в вынужденной аренде квартиры;
— выплатить:
а) неустойку за нарушение срока передачи квартиры на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ;
б) штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В обоснование требований дольщик указывал, что при приемке квартиры были выявлены строительные дефекты, зафиксированные в письменном виде. Поскольку дефекты устранены застройщиком лишь частично, участник привлек третье лицо (другую строительную фирму), которое выполнило работы по звукоизоляции межквартирных перегородок. Предусмотренный договором срок передачи квартиры нарушен.
В свою очередь, застройщик настаивал на том, что требования о взыскании неустойки являются незаконными, поскольку просрочка по передаче объекта долевого строительства возникла по вине самого дольщика. Дело в том, что он имел возможность принять квартиру с указанием имеющихся недостатков, последующим предъявлением претензий и установлением срока устранения дефектов. Уклонение от подписания акта-приема передачи квартиры с целью начисления застройщику неустойки является злоупотреблением правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.
Назначенная судом строительно-техническая экспертиза подтвердила, что работы в квартире выполнены с отступлениями от требований нормативно-технической документации.
Причиной возникновения трещин в отштукатуренных стенах по всей квартире являются физико-механические свойства газобетонных блоков — большой коэффициент влагопоглощения. Для устранения возникновения трещин на всех стенах квартиры необходимо отбить отслаивающуюся штукатурку с поверхностей стен и потолков, обработать поверхность стен грунтовкой глубокого проникновения, оклеить стеклохолстом, выполнить сплошное выравнивание стен сухими смесями по стеклохолсту.
Промерзание стен комнат происходит в результате теплофизических характеристик газобетонных блоков, смещения точки росы к внутренней стене жилого помещения, отсутствия организованной вентиляции навесного фасада.
Причиной низкой звукоизоляции всей межкомнатной стены являются недостаточная звукоизоляционная способность материалов, из которых выполнена стена, нарушение технологии устройства двойной перегородки.
Разрешая спор, суд исходил из того, что объект долевого участия не соответствовал требованиям к его качеству, установленным в договоре. Следовательно, у дольщика не возникла обязанность по подписанию передаточного акта и по принятию квартиры до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ. Выявленные недостатки не устранены застройщиком, поэтому именно он ответственен за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику квартиры. При таких обстоятельствах действия участника не являются уклонением от принятия объекта долевого участия.
В результате суд удовлетворил требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков, а также взыскании стоимости работ по звукоизоляции и компенсации морального вреда.
В другом случае дольщик отказался от подписания передаточного акта, сославшись на негерметичность установленного стеклопакета. После устранения этого дефекта акт был подписан. В материалы дела были представлены надлежащие документы — претензия участника и ответ на нее, которым застройщик гарантировал устранение недостатка в определенный срок. При таких обстоятельствах суд решил, что дольщик не уклонялся от подписания акта приема-передачи квартиры, поэтому застройщик обязан уплатить неустойку за просрочку (Апелляционное определение Калининградского областного суда от 22.01.2014 по делу N 33-145/2014).
А вот Санкт-Петербургский городской суд (Определение от 14.01.2014 N 33-149/2014) отказал во взыскании неустойки, связанной с просрочкой передачи объекта долевого строительства, отметив, что участник не доказал наличие обстоятельств, не позволяющих принять объект по вине застройщика. При этом суд учел, что застройщик надлежащим образом известил участника о необходимости явиться для подписания акта приема-передачи (уведомления были получены дольщиком).
В силу прямого указания Закона (ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ) наличие недостатков при передаче объекта долевого строительства должно подтверждаться двусторонним актом. Между тем, рассматривая споры между дольщиками и застройщиками, суды принимают во внимание любые документы (письма, претензии).
В обоснование своей позиции стороны вправе ссылаться и на двусторонний акт приема-передачи объекта. Судьи учитывают, отражены ли в нем факт и момент устранения недостатков (в срок или с пропуском срока) (Апелляционное определение Брянского областного суда от 11.03.2014).
Недостатки качества должны присутствовать в объекте долевого строительства, а не в объекте строительства
Апелляционное определение Смоленского областного суда от 25.03.2014 по делу N 33-1085 показывает, при каких обстоятельствах застройщик вправе:
— считать незаконным отказ дольщика от подписания акта приема-передачи квартиры;
— составить и подписать названный акт в одностороннем порядке.
В данном деле, получив разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, застройщик письмом сообщил дольщику о необходимости принять квартиру. В ответ от участника было получено уведомление о начале проведения отделочных работ и отказе от подписания акта приема-передачи квартиры до устранения существенных недостатков, допущенных при строительстве дома. В частности, было указано:
— имеются недостатки при устройстве вертикальной планировки земельного участка, озеленении придомовой территории, а также кровли жилого дома и пола подвала;
— выявлены промерзание стен и выпадение инея на электропроводку в районе входа в подвал;
— не выполнено наружное освещение МКД;
— не переданы на баланс и на обслуживание наружные сети водопровода, канализации, кабельные сети электроснабжения;
— не произведена укладка плитки на крыльцах.
Указанные недостатки нашли свое подтверждение при обследовании дома, выполненном при участии помощника прокурора и инженера по технадзору ЖЭУ. По фактам выявленных недостатков прокуратурой были вынесены представления об устранении застройщиком нарушений.
Участник обратился в суд с иском о признании составленного застройщиком одностороннего передаточного акта недействительным, обязании составить акт с отражением строительных недостатков и выплате компенсации морального вреда.
Однако суд, оценив все доказательства по делу в их совокупности, отказал дольщику в удовлетворении исковых требований. Свою позицию суд обосновал следующим образом. Застройщик предлагал участнику принять квартиру, тот фактически ее принял, приступив к ремонту.
Недостатки, указанные дольщиком в уведомлении, представлениях прокуратуры и акте обследования жилого дома, нельзя рассматривать как недостатки, которые делают непригодным использование квартиры в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами. Указанные недостатки не могут служить основанием для отказа в принятии квартиры. Поскольку причины отказа участника от приемки квартиры не являются уважительными, застройщик правомерно составил акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке.
Схожие выводы представлены в Апелляционном определении Костромского областного суда от 15.01.2014. В данном случае указанные в претензии к застройщику доводы об отсутствии благоустройства территории и доступа к подъезду суд расценил как неуважительные причины, не дающие оснований для отказа в подписании передаточного акта. Суд отметил: наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе свидетельствует о наличии свободного доступа к подъезду, а из гарантийного письма следует, что не были выполнены лишь работы по строительству ливневой канализации.
Расхождение плановой и фактической площади квартиры
Рассмотрим еще одну ситуацию из практики. Дольщик, требуя взыскания неустойки, обосновал свой отказ от подписания акта приема-передачи квартиры тем, что:
— в акте была указана плановая стоимость квартиры без учета перерасчета исходя из фактической общей площади и присутствовала фраза об отсутствии финансовых разногласий между сторонами;
— застройщик не выплатил ему разницу в стоимости планируемой по договору и фактически выстроенной квартиры.
Оба этих довода были отклонены судом ввиду следующего. Согласно договору участия в долевом строительстве в случае, если фактическая общая площадь квартиры будет менее общей площади квартиры, указанной в договоре, застройщик обязан уменьшить окончательную стоимость объекта и перечислить разницу участнику в десятидневный срок после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект. Соответственно, невыплата разницы на дату приемки-передачи квартиры не является нарушением условий договора. К тому же обязанность по государственной регистрации права собственности на квартиру лежит на участнике долевого строительства.
Кроме того, суд указал, что отражение в акте первоначальной (договорной) стоимости квартиры без учета перерасчета исходя из фактической общей площади и фраза об отсутствии финансовых разногласий между сторонами не давали участнику оснований не принимать квартиру в течение двух с половиной месяцев с момента получения уведомления о ее готовности к сдаче. Дольщик не был лишен возможности представить свой вариант текста передаточного акта или потребовать внести изменения в предложенный передаточный акт, однако с такими требованиями он к застройщику не обратился (Апелляционное определение Костромского областного суда от 15.01.2014).
Приемка квартиры де-юре и де-факто
Выше было отмечено, что суд встанет на сторону застройщика, признав квартиру фактически переданной дольщику, если последний, отказавшись подписать передаточный акт, приступил к выполнению отделочных работ в ней (см., в частности, Апелляционное определение Смоленского областного суда от 25.03.2014 по делу N 33-1085).
Схожая ситуация описана в Апелляционном определении Красноярского краевого суда от 17.03.2014 по делу N 33-2348/2014. В данном случае дольщик (в отсутствие к тому препятствий со стороны застройщика) заменил входную дверь в квартиру и пользовался ей. Суд решил, что участник, отказавшись от документальной приемки квартиры без законных на то оснований, фактически принял объект долевого строительства от застройщика. Поэтому у застройщика не возникло обязанности уплачивать неустойку.
Некоторые выводы
По общему правилу факт приемки-передачи объекта долевого строительства должен подтверждаться подписанным застройщиком и участником двусторонним актом. Между тем в случае уклонения дольщика от принятия квартиры застройщик вправе составить передаточный акт в одностороннем порядке.
В случае передачи участнику объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока неустойка начисляется за период, включая день подписания сторонами передаточного акта либо день составления застройщиком одностороннего акта (п. п. 23, 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013). Соответственно, при отсутствии оформленного одностороннего акта застройщику в суде будет крайне сложно доказать факт передачи объекта дольщику и избежать уплаты неустойки за нарушение срока.
Установив, что дольщик необоснованно отказывается от приемки объекта, суд откажет во взыскании с застройщика неустойки.
Безвозмездное исправление застройщиком недостатков не освобождает его от ответственности за просрочку исполнения обязательства о передаче квартиры участникам долевого строительства и не прерывает течение срока просрочки. Поэтому, обратившись в суд, дольщик сможет добиться взыскания с застройщика неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов (Определение Ленинградского областного суда от 12.02.2013 N 33-623/2012).
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
ИсточникФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» стр. 3
4. Физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, должно соответствовать требованиям части 3 настоящей статьи.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:
1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.
10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Источник