Что такое самовольное строительство и его последствия

Самовольная постройка, возведенная с нарушением норм, по своей правовой природе является правонарушением. Соответственно для лица, осуществившего такую незаконную постройку, возникает ряд неблагоприятных последствий.

Но, зачастую, практикующие юристы говорят о них, как о своевременных небольших проблемах, легко ликвидируемых в процессе узаконения самовольных построек. Не уделяется должного внимания данному вопросу и в научной юридической литературе. Большинство публикаций раскрывают самовольную постройку со стороны ее легализации, как способа приобретения права собственности, и возникающих при этом трудностях и проблемах.

На взгляд автора, игнорирование негативных правовых последствий самовольного строительства является недопустимым, так как они возникают в первую очередь. Их появление неизбежно, что нельзя сказать о праве собственности застройщика на возведенное строение.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ устанавливает два последствия для лица, создавшего самовольную постройку.

Самовольное строительство — опасная затея

Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это — частный вывод из общего правила (ст. 218 ГК РФ), требующего, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты.

Сделки, совершенные в отношении такого строения будут считаться ничтожными (ст. 168 ГК РФ), как противозаконные со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Так, проектно-строительный кооператив «Прогресс» обратился в арбитражный суд с иском к Свято-Тихоновской церкви Казанской епархии Московской патриархии о признании недействительным договора от 17.01.96 о безвозмездной передаче истцом ответчику зданий столярной мастерской, коптильни и гаража и о применении последствий недействительности сделки. Свои требования он мотивировал тем, что указанные здания построены им на земельном участке, отведенном ему во временное пользование, разрешение на их возведение не выдавалось.

То есть, имущество является самовольной постройкой. Значит, оно не может быть предметом гражданско-правовых сделок. Как посчитал Президиум Высшего арбитражного суда РФ, вывод нижестоящих судов о самовольности зданий был сделан без достаточных тому правовых оснований. Поэтому, дело было направлено на новое рассмотрение.

Если приобретатель самовольной постройки не знал, что она является таковой, то он вправе предъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного ею по сделке.

Во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, кроме случаев, специально предусмотренных законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Из смысла статьи 222 ГК РФ можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит в первую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться или распоряжаться. Иными словами, вряд ли законодатель возлагает обязанность по сносу самовольной постройки на строителей, осуществляющих такую постройку по договору с владельцем земельного участка.

Самовольное строительство: какие могут быть последствия?

Тем не менее, в ряде случаев ответственной может быть признана и организация, осуществившая постройку, а как следствие, и обязанная ее снести. Например, если на строителей была возложена обязанность получения необходимых разрешений, а они этого не сделали.

Вопросы сноса самовольных построек регулируются также специальным законодательством. Так, в силу п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности, лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Вместе с тем, действующее закон должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольных построек. В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть на основании решения суда принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Спорным является вопрос относительно сроков, в которые должен быть осуществлен снос самовольной постройки. В пункте 6 Постановления Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» (оно действует и сейчас) указывается срок: один месяц с получения уведомления о сносе самовольной постройки.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативы ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность полной ликвидации «самостроя» за счет лица, осуществившего постройку.

При этом федеральным законодательством прямо не решен вопрос: в каком порядке (судебном или административном) и кем должен производиться снос самовольной постройки?

Одни авторы считают, что снос самовольной постройки должен осуществляться на основании решения суда, поскольку при сносе самовольной постройки затрагиваются имущественные гражданские права. В любом случае, при поступлении в суд иска о сносе такой постройки он подлежит рассмотрению по существу.

Данный иск может быть предъявлен как собственником земельного участка, так и администрацией местного образования. Так, Управлению архитектуры было отказано в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенного здания кафе, несмотря на доказанность самовольности постройки. Надлежащим ответчиком в этом случае является лицо, осуществившее самовольную постройку.

В противном случае исковые требования удовлетворению не подлежат. Законные владельцы (в том числе и арендаторы) активно используют данное право. Частный собственник земельного участка может осуществить снос постройки в рамках самозащиты своих гражданских прав (ст. 14 ГК РФ).

Сторонники второго подхода исходят из того, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому ее снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство. На основании этого можно сделать вывод о допустимости сноса самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного органа. Данный вопрос решается на местном уровне и зависит от политики местных властей в отношении «самостроя».

В частности, на территории г. Красноярска действуют Положение о порядке сноса самовольных строений в городе Красноярске, утвержденным Решением Красноярского городского совета от 26.09.97 года № 6-43, и Положение о порядке выявления и сноса самовольных строений на территории города Красноярска, утвержденным Постановлением администрации г. Красноярска от 06.09.2004 года № 398. Указанные документы решают судьбу самовольной постройки в административном порядке.

В городе Владивостоке глава местного образования своим постановлением запретил устройство (строительство) дополнительных сооружений, не предусмотренных утвержденным проектом, выходящих за «красные» линии существующей городской планировки и застройки и обязал в случаях самовольного строительства применять весь комплекс мер ответственности.

Также, глава города Находки Приморского края в своем Постановлении от 28 апреля 2005 года № 741 «О запрещении строительства балконов в домах жилищного фонда всех форм собственности» обязывает лиц, осуществивших самовольную пристройку балконов и лоджий в домах жилищного фонда, демонтировать их с восстановлением несущей способности конструкций зданий за свой счет в течение одного месяца, руководствуясь жилищными и строительными нормами, в публичных интересах — обеспечения безопасных условий проживания граждан.

В итоге, как административный, так и судебный порядок находят свое применение на практике.

Определением Конституционного суда РФ от 25 марта 2004 года № 85-О было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Л. Он в своей жалобе оспаривает конституционность положений пункта 2 статьи 222 ГК РФ — лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По мнению заявителя, указанные положения, не предусматривающие порядок отнесения той или иной постройки к числу самовольных, а также не регулирующие процедурные вопросы сноса самовольных построек, нарушают права, гарантированные статьями 35 и 40 Конституции РФ. Данный способ защиты своих прав неприемлем, так как выше указанные статьи Конституции РФ гарантируют права лишь в отношении того имущества, которое принадлежит лицу на законных основаниях.

Законный владелец земельного участка, защищая свои права, может обращаться в суд с иском не о сносе самовольной постройки, а об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Что и было сделано Кубанским государственным университетом. Все инстанции обязали ответчика освободить земельный участок (им было возведено несколько капитальных строений). Президиумом Высшего арбитражного суда РФ все судебные постановления отменены, так как постройки на участке возведены ответчиком в соответствии с условиями договора аренды и не являются самовольными.

Из анализа других норм гражданского законодательства (помимо ст. 222 ГК РФ) можно сформулировать еще ряд положений относительно правового положения и последствий самовольного строительства.

В силу императивного указания в законе самовольная постройка изъята из гражданского оборота. Она не имеет статус объекта недвижимости и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства. Это обстоятельство подчеркнуто в пункте 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13 ноября 1997 г.).

Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы.

Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, приобретательная давность не распространяется (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2003 года).

Положение о приобретательной давности — лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ) – к данным отношениям не применимо, так как объектом владения и пользования выступает строение, возведенное самостоятельно. Правовая позиция Верховного Суда была подтверждена определением Конституционного Суда от 25 марта 2004 года № 85-О. Судьи подчеркнули, что гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.

Также, необходимо отметить, что возведение самовольной постройки является административным правонарушением, и влечёт административную ответственность.

Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года № 195-ФЗ в ст. 9.5 устанавливает ответственность в виде штрафа за строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного значения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства без разрешения — на граждан в размере от 300 до 500 рублей; на должностных лиц — от 500 до 1000 рублей; на юридических лиц — от 5000 до 10000 рублей.

За нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию на граждан налагается штраф в размере от 500 до 1000 рублей; на должностных лиц — от 1000 до 2000 рублей; на юридических лиц — от 10000 до 20000 рублей.

За нарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство на должностных лиц налагается штраф в размере от 1000 до 2000 рублей.

Уплата штрафа является очень важным моментом, так как без его уплаты невозможно оформление самовольной постройки в собственность и признания за ней статуса полноценной недвижимости, о чем речь идет ниже, в следующих параграфах настоящей главы.

Борьба с самозастройщиками в Краснодаре принесла бюджету города в виде штрафов в 2002 году 11 млн. рублей, а в 2003 году уже 22 млн. рублей. Как видно, количество самовольных построек не уменьшается.

Следует отметить, что санкции, налагаемые государством за самовольное строительство, несущественны по сравнению с масштабами проблемы. Порой целые поселки состоят из самовольно возведенных строений. Так, жители поселка Дорожный около города Калининграда имеют в паспорте только штамп «Поселок Дорожный без указания улицы и номера дома, то есть все строения в поселке построены самовольно. Также по сведениям Независимой газеты от 31.10.2005 года незаконное строительство в Саратовской области стало нормой. По некоторым оценкам, до 90% жилья возводится с различными нарушениями градостроительного законодательства.

За несоблюдение специальных строительных и правил эксплуатации строительных механизмов (нарушение правил безопасности при ведении строительных работ), если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либо крупного ущерба (500 000 рублей) предусмотрена уголовная ответственность (ст. 216 Уголовного кодека РФ от 13.06.1996 № 63-ФЗ). Виновное лицо может быть наказано как штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей, так и лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех.

Негативное влияние самовольной постройки сказывается и в повседневной жизни – на архитектурном облике городов и поселков. Например, не редкость в нашем государстве, в том числе, и в городе Владивостоке, возведение пристроек в центре города, или использование недвижимости в нарушении ее целевого предназначения, например, переоборудование здания мясокомбината под ночной клуб. Зачастую, незаконные постройки нарушают исторический облик архитектурной охраняемой зоны, например, один из главнейших памятников Вологодского Кремля — Софийский собор закрывает самовольное строение, возведенное коммерческим юридическим лицом.

Помимо этого, самовольная постройка несет большую опасность здоровью и имуществу граждан. Возведенные незаконные строения, архитектурные планы которых не прошли соответствующих согласований в уполномоченных государственных органах, не отвечают требованиям безопасности, в значительной мере подвержены разрушениям и другим неприятным последствиям.

Уполномоченные органы (органы местного самоуправления, прокуратура, федеральная служба по надзору в сфере природопользования, органы градостроительства) ведут активную борьбу с незаконными постройками. Об этом нас постоянно оповещают средства массовой информации, называя даже эту борьбу «бульдозерным правом».

В целом, подводя итог нашему исследованию, можно отметить, что простые теоретические вопросы по поводу самовольной постройки (объект, признаки) сложны, многообразны и весьма дискуссионы. В связи с чем, возникает много вопросов на практике – при определении судьбы самовольной постройки. Суд в первую очередь должен выяснять, является ли спорное имущество объектом самовольной постройки, подпадает ли оно под признаки самовольности, надлежащими ли являются стороны по делу.

Как видно, серьезны и последствия самовольного строительства. Чтобы их избежать, сохранить вложенные в строительство средства и иметь возможность распоряжаться застройщику возведенным объектом, законодатель намеренно предусмотрел возможность признания права собственности на объект самовольного строительства.

Источник: kazedu.com

Узаконение самовольной постройки

Возведение на земельном участке объекта недвижимости должно быть согласовано с муниципальными структурами. Это необходимо, чтобы постройка соответствовала требованиям закона. На несогласованный объект нельзя оформить право собственности. Также такие объекты не могут быть предметом сделок: купли-продажи, дарения, мены, сделок.

Еще один нежелательный для владельца исход – снос постройки. Всех этих негативных последствий можно избежать, если провести узаконение самовольной постройки.

Какие постройки могут получить статус «самостроя»?

Внешне самовольно построенное здание не отличается от законных объектов. Но в юридическом плане оно является «неполноценным». Статус самостроя регулирует Гражданский кодекс РФ. Согласно ему, у самовольной постройки есть 4 признака:

1. Возведена на не предоставляемом в установленном законом порядке, участке.
2. Не согласовано его возведение, не получено необходимых разрешений.
3. Не соответствует нормам строительства.
4. Построена на земельной участке, ВРИ которой не допускает строительство.

К самострою можно отнести любой объект, у которого есть эти признаки: дом, коттедж, дачный домик. Российская практика показывает, что статус самостроя приобретают даже многоквартирные дома.

Можно ли узаконить самострой?

Закон не лишает возможности владельцев узаконить уже построенный объект. Однако должны быть соблюдены основные условия:

1. Земельный участок находится в собственности или на участок имеется гос. акт, или решение о предоставлении зеиельного участка;
2. ВРИ участка предусматривает возведение объектов недвижимости.
3. У контролирующих органов нет претензий к постройке.

Чтобы узаконение самостроя прошло без последствий, необходимо придерживаться алгоритма и выбрать допустимый способ легализации.

Вы не хотите узаконивать постройку. Возможные последствия

Узаконение самостроя – это процесс его легализации. Объект получает законный юридический статус. У владельца появляется возможность оформить на него право собственности и в будущем без ограничений продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать и т.д.

При легализации самовольной постройки владельцу необходимо соблюсти 2 условия:

1. Должен подтвердить, что у него есть права на земельный участок и строительные работы велись с учетов вида разрешенного использования.
2. Должен подтвердить, что построенный объект соответствует градостроительным нормам и требованиям безопасности.

Порядок узаконения регулируется двумя нормативными актами: ГК РФ и ФЗ №339, внесшем изменения в ГК РФ.

Важно! При возведении объектов необходимо соблюдать строительные нормы. Повышенные требования продиктованы тем, что постройка не должна быть угрозой для жизни и здоровья людей. Соблюдение этих требований не требует от владельца невозможного. Необходимо лишь грамотное проектирование и последующее согласование проекта и получение разрешения.

Последовательность действий при узаконении самовольных построек

Стандартные мероприятия, которые предшествуют строительству:

1. Заказ технических планов.
2. Получение заключений о соответствии строения градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям, что строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
3. Согласование строительства с соседями, в случае несоблюдения отступов от границ земельного участка.

В ситуации с самовольными постройками эти мероприятия собственником участка игнорируются. Но можно ли сначала построить здание (пусть и без разрешений), а потом узаконить его? Можно. Придать самострою легальный статус можно и после завершения строительства. Закон наделяет собственников этим правом.

Узаконить самострой можно 3 путями: 1) в административном порядке; 2) через суд; 3) по упрощенной схеме. Каждый способ требует детального рассмотрения.

№1 — Упрощенный порядок оформления

Упрощенная схема легализации может быть применена только к объектам, на для возведения которых не нужно получать разрешение. К ним относятся сооружения на дачном или садовом участке. В данном случае нужно просто построить дом на участке, который в собственности, обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технической документации.

Владелец может получить право их регистрации через администрацию, но при условии, что объект отвечает строительным нормам.

№2 – Административный способ

Это способ применим, если для легализации самостроя требуется разрешение на строительство, но его у владельца участка нет. Процесс получения разрешительных документов включает несколько шагов:

1. Подача запроса о предоставлении ГПЗУ – градостроительного плана земельного участка. Подается через МФЦ.
2. Подготовка схемы участка с место расположения постройки.
3. Согласование строительства (подача документов через МФЦ с приложением к ним ГПЗУ и схемы участка).

Уведомление о начале строительства индивидуальных жилых домов и разрешение на строительство коммерческой недвижимости говорит о легальности и законности постройки. Это основание для получения других документов: технических планов, получение уведомлений о вводе в эксплуатацию и регистрации права собственности.

Большинству заявителей получается узаконить в административном порядке. Этот способ быстрый и не требует больших расходов. Однако иногда владелец получает отказ в получении разрешения. В этой ситуации следующим этапом легализации самостроя становится обращение в суд.

Важно! Владельцы не могут обойти досудебный порядок. Инициировать судебное разбирательство можно только после получения отказа в административном урегулировании вопроса.

№3 – Легализация самовольных строений через обращение в суд

Споры, связанные с узаконением самостроя, подведомственны судам общей юрисдикции. Именно туда нужно подать исковое заявление.

Суд при рассмотрении иска обращает внимание на многие факторы:

• Были ли истцом предприняты все меры по административному узаконению. Если таких попыток не было, владелец не предпринимал усилий по легализации, то в рассмотрении может быть отказано.
• Соответствует ли объект всем строительным нормам. Не нарушает ли права третьих лиц. Не угрожает ли жизни и здоровью людей.
• Правомерен ли отказ, который был получен при административной легализации объекта.

Важно! Позиция ВС по делам с легализацией самостроя такова: отсутствие разрешения на строительство – не основание для отказа в иске о признании права собственности. Несмотря на это при подаче заявления разрешения стоит обратиться к юристам. Они дадут правовую оценку ситуации, определят шансы на успех, помогут усилить позицию клиента.

Какие документы требуются для подачи иска?

Истцу необходимо ответственно подойти к составлению искового заявления. Документ должен содержать следующие «блоки»:

1. Информация, на каких основаниях возведена самовольная постройка (право собственности на участок, использование на основе договора долгосрочной аренды или решений о предоставлении участка).
2. Описание постройки (в соответствии с техническим планом, техническим паспортом и имеющихся заключений о соответствии постройки градостроительным нормам и требованиям, санитарным нормам).
3. Сведения времени строительства и о лице, построившим объект.
4. Ссылки на нормы действующего законодательства

Важно! Подготовка искового заявления – ключ к успеху в судебном деле. Доверьте составление иска опытному юристу по недвижимости и земельному праву.

Перечень документов, которые необходимо подать вместе с исковым заявлением:

• Документы, подтверждающие наличие права на земельный участок.
• Технический план или другой документ, который подтвердит наличие на участке строительного объекта.
• Экспертные заключения, справки о соответствии постройки СНиП.
• Согласие соседей.
• Копии отказа муниципальных структур.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Отчет об оценке с установленной рыночной стоимостью строительного объекта.

Могут понадобиться и другие документы – в каждой конкретной ситуации необходим свой перечень. Часто у владельца нет таких документов, как ГПЗУ, выписка из ЕГРН, то их тоже нужно получить до подачи иска. Они позволят подтвердить: 1) наличие права на земельный участок; 2) отсутствие ограничений н строительство.

На заметку! Перед подачей искового заявления необходимо узнать размер государственной пошлины. В ситуации с узаконением самовольной постройки нет единого тарифа – госпошлина зависит от рыночной или кадастровой стоимости неузаконенного объекта. Для ее определения проводится независимая оценка. Отметим, что истец проводит ее за свой счет.

Незаконный самострой: последствия и ответственность

Отказ в регистрации права собственности, невозможность продажи, принудительный снос – это не все последствия возведения на участке самовольной постройки. Согласно, КоАП владельцам еще грозит штраф. Его размер зависит от статуса нарушителя:

1. Для физических лиц – от 2000 до 2500 рублей.
2. Для юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей.
3. Для индивидуальных предпринимателей – от 20 000 до 50 000 рублей.

Если самовольная постройка эксплуатируется без получения разрешительных документов, будут выписаны штрафы в тех же размерах. Если речь идет о коммерческих предприятиях, то им грозит санкция в виде приостановления деятельности на срок до 90 дней.

Узаконение самовольной постройки в административном и судебном порядке – процедура, полная юридических деталей. При неграмотном подходе она может затянуться или не приведет к положительному исходу. Юристы компании «Недвижимость и Закон» в Казани помогут узаконить самострой по действующему законодательству.

Позвоните нам для получения консультации по услуге «Оформление построек» или для заказа юридического сопровождения легализации. Мы поможем узаконить объекты на дачных и садовых участках, на земле под ИЖС. Работаем и со сложными ситуациями, когда необходимо легализовать объекты многоэтажного строительства.

Источник: kzn-urist.ru