На какую норму закона сслаться об уменьшении административного штрафа директору компании по 44-фз срыв сроков. Ситуация следующая: директор с 29.06.2021 по 31.12.2021. На момент трудоустройства у компании был контракт на строительство детского сада с 28.09.2020 по 15.03.21.
11.03.2021 г. между Заказчиком и Подрядчиком заключено дополнительное соглашение к муниципальному контракту № 3, по которому срок исполнения контракта продлен до 02.09.2021 г. Сроки сорваны, контракт завален никто об этом не говорит при трудоустройстве. 01.09.2021 до 02.11.2021 директор вынужден подписать соглашение, чтобы закончить работы. Муниципалитет согласен.
Роботы в срок до 02.09.2021 года подрядчиком не исполнены, что послужило основанием для проверки со стороны прокуратуры и для возбуждения прокурором от 14.12.2021 года производства по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 7 ст. 7.32 КоАП РФ, в отношении должностного лица. Суд первой инстанции выносит вердикт-700 000 р. 5%. В суд подали, когда директор директором не был.
Срывы сроков строительства обсудила Общественная палата
Компания всё скрыла, выгодно повесить. В заключении проверки указано, что при нем сделано за полгода 60% всех работ. Считаю, что за неправомерное подписание второго соглашения применима ст.7.32 п.4
Либо данное постановление 890 по неустойки касается других нарушений по ДДУ согласно 214 ФЗ, не затрагивая постановление 479?
До конца года Правительство отменило неустойки и проценты по договорам долевого строительства (постановление Правительства от 26.03.2022 № 479). Например, с 29 марта и до конца года включительно не начисляются: • неустойка за нарушение установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства либо за нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. • проценты за пользование средствами дольщика, если он расторг договор из-за нарушения сроков или из-за плохого качества жилья.
Новое постановление Правительства 890 от 17 мая 2022 уточняет, что в период с 25 февраля и до конца 2022 года размер процентов, неустойки и иных финансовых санкций по ДДУ, в отношении которых не применяются указанные выше особенности, исчисляются исходя из текущей ключевой ставки ЦБ. Однако ставка должна быть не выше 9,5 процентов годовых (постановление Правительства от 17.05.2022 № 890). Постановление вступило в силу 18 мая. Его надо применять к договорам, заключенным ранее.
Не могу понять начисляется неустойка за срывы срока сдачи квартиры, неустойка на нарушения внесения дольщиком денежных средств? Либо данное постановление 890 по неустойки касается других нарушений по ДДУ согласно 214 ФЗ, не затрагивая постановление 479?
Т.е. новым постановлением 890 Правительство дополнило Постановление 479, но не изменило его.
Кто то говорит о том, что неустойка начисляется на срыв сдачи дома, кто то трактует постановление 890, говоря о том, что неустойка 9,5 % не относится к постановление 479.
Срыв сроков строительства перинатального центра
Кто нибудь понял смысл постановления 890 уважаемые юристы?
Срыв сроков является причиной расторжения договора, по этому основанию до конца 2022 года неустойка не начисляется.
Договор долевого участия
Согласно постановлению № 479 на срок с 29 марта до 31 декабря 2022 года введены такие меры:
Застройщиков освободили от выплаты неустойки дольщикам за задержку сдачи жилья.
С 29.03.2022 п о 31.12.2022 года включительно не начисляются неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства участнику.
17 мая 2022 года вынесено постановление 890 О внесении изменений в постановление №479, а именноСогласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479» размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %.
Квартира должна была передана мне 31 мая 2022 года. Передал застройщик мне её 8 июня 2022 года.
Могу ли я обратиться к застройщику с требованием взыскания неустойки за период с 01 мая 2022 года по 07 июня 2022 года?
Или взыскание неустойки за срыв срока передачи квартиры касается только застройщиков которые включены в единый реестр проблемных объектов мкд в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства.
Большое спасибо заранее за ответы.
Добрый день! Право на взыскание неустойки за просрочку сдачи квартиры вытекает из закона о защите прав потребителей и ст. 6 закона об участии в долевом строительстве. То есть у Вас есть полное право взыскать неустойку за период просрочки. Направьте застройщику официальную претензию (по почте с описью вложений), и если в течение месяца не получите возмещения, обращайтесь в суд.
Добрый день. С 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года неустойка не начисляется. Взыскать невозможно.
Могу ли я подписывать основной договор купли —
Какую неустойку я могу предъявить застройщику индивидуальному предпринимателю за срыв срока сдачи строительства дома на год? Заключил предварительный договор купли — продажи и внёс 50% предоплаты, продавец ИП продаёт мне земельный участок ИЖС и строит на нем дом, после заключения основного договора купли — продажи я должен заплатить остальную сумму кредитными средствами. Срыв сроков по договору составляет почти год, на что я могу рассчитывать, на пени по всей сумме предоплаты или только на услугу по строительству, а за землю нельзя предъявить пени? Какие шансы выйграть дело? . Застройщик строит клттеждные посёлки в Московской области. Могу ли я подписывать основной договор купли — продажи и оплачивать остальную сумму или нужно сначала обратиться в суд и не полписывать акт приёма — передачи и договор?
Вы можете получить только неустойку по договору строительного подряда.
Законом РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее-Закон)
— 3% (за просрочку выполнения работ и при просрочке удовлетворения требований потребителя при выполнении работ).
Руководствуясь ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае продажи ему товара ненадлежащего качества заявляет продавцу одно из следующих требований:
— о возврате денег за товар;
— о замене товара;
— о соразмерном уменьшении стоимости товара;
— о безвозмездном устранении недостатка в товаре (гарантийный ремонт).
По земельному участку не применить указанные нормы.
Нужно направить ему претензию, подписать ДКП и обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и произведении зачета.
Нарушение сроков передачи недвижимости по ДДУ
4.1. Передача Застройщиком и принятие Участником долевого строительства Объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому Сторонами акту приема-передачи в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод нежилого здания в эксплуатацию. Срок завершения строительства (срок ввода в эксплуатацию) нежилого здания – III квартал 2021 года.
4.2. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного Договором срока передачи Объекта долевого строительства, но не ранее получения разрешения на ввод нежилого здания в эксплуатацию, направляет Участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и о готовности Объекта долевого строительства к передаче (далее – Сообщение).
4.3. В срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства Сообщения Участник долевого строительства обязан выполнить свои обязательства и принять Объект долевого строительства.
4.4. Пропуск срока приёмки Объекта долевого строительства Участником долевого строительства, извещённым о завершении строительства Объекта долевого строительства (в том числе неявка для его приёмки), более чем на 5 (Пять) дней рассматривается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от подписания акта приёма-передачи Объекта долевого строительства. В случае нарушения срока передачи Объекта долевого строительства вследствие уклонения или отказа Участника долевого строительства от подписания акта приёма-передачи Объекта долевого строительства Застройщик, надлежащим образом исполнивший̆ свои обязательства по Договору, освобождается от уплаты Участнику долевого строительства неустойки (пени) за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства.
4.5. Застройщик вправе исполнить обязательства по передаче Объекта долевого строительства досрочно, в любой день по своему усмотрению, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, о чем уведомляет Участника долевого строительства в Сообщении. При этом при досрочной передаче Объекта долевого строительства Стороны применяют предусмотренный Договором порядок передачи и исполнения обязательств, предусмотренный для передачи Объекта долевого строительства в установленный Договором срок.»
По факту получено уведомление от застройщика об окончании строительства 19.11.2021. Но в связи с тем, что оба собственника (муж и жена) находились на вахте, физической возможности принять паркинг не было, застройщик был уведомлен и ответил, что примет в одностороннем порядке.
Вопрос можно ли направить претензию застройщику о срыве сроков передачи объекта? И какой указать срок, т.к. совсем запутался в 214 ФЗ и формулировке в ДДУ. Спасибо!
Вопрос можно ли написать претенз.
Напишите жалобу в администрацию.
Добрый день, да, вам нужно грамотно составить претензию которую вручить застройщику, на сайте можете обратиться к юристу ли адвокату Вам помогут но чтобы вам помочь нужно видеть ДДУ, он у вас на руках?
В претензии нет никакой надобности.
1. Застройщик уведомил Участника о завершении строительства и о готовности Объекта долевого строительства к передаче (4.2.).
2. Участник Объект не принял в установленный срок (4.3.).
3. Застройщик правомерно оценил действия Участника как уклонение от приемки (4.4.).
4. В этом случае Застройщик освобождается от уплаты Участнику долевого строительства неустойки (пени) за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства (4.4.).
Как мне юридически грамотно обосновать свои действия?
Вопрос касается выполнения договорных обязательств Застройщиком и Дольщиком при участии в долевом строительстве 16-этажного жилого дома в соответствии с ФЗ-214 в части ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик допустил срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию на 2.5 года. Суд по заявлению Дольщика вынес решение о выплате Застройщиком неустойки в пользу Дольщика.
Добровольно Застройщик платить неустойку отказался, поэтому для решения этого вопроса Дольщик обратился к судебным приставам. Пока им не удалось что-либо взыскать с должника. В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 11.11.2020 г. вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации.
Тем не менее, 25.01.2021 г., представитель Застройщика по доверенности прислал уведомление с извещением о вводе объекта в эксплуатацию и необходимости подписание акта приема-передачи жилого помещения. Также был звонок от представителя Застройщика с категоричной просьбой не затягивать подписание акта.
Что дольщики будут иметь от этого: 1. Оплата коммунальных платежей ложится на их плечи. 2. Невозможность регистрации квартиры в собственность в Росреестре, пока не будет снято обременение судебных приставов. 3. Невозможность производить ремонтные работы пока не работают лифты, допуск к которым дает управляющая компания, а без регистрации жилых помещений она работать не будет. В такой ситуации я, как Дольщик, от подписание акта отказался. Как мне юридически грамотно обосновать свои действия? Т. 8-9201569587
По пунктам 2 и 3 Вы юридически грамотно обосновали свою позицию, а вот по первому пункту— Ваша обязанность по оплате жилья и коммунальных платежей возникает с момента регистрации права собственности на квартиру в силу нормы п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ.
Не совсем понятно на каком основании приставы исполнители наложили «запрет на совершение действий по регистрации»
Реализация ваших прав – взыскание денежных средств с застройщика, не должна нарушать права других граждан, в частности — все те 3 (три)пункта, которые вы перечислили
Либо вы в вопросе не правильно изложили обстоятельства дела.
Неустойка за срыв сдачи дома.
В декабре 2020 года, должен был стать обладателем студии, но получил письмо с таким вот текстом:
В рамках программы Правительства РФ по поддержке бизнеса в связи с пандемией все разрешения на строительство, действие которых истекает в 2020 году, автоматически продлевается ещё на год.
Предлагают подписать дополнительное соглашение с новым сроком сдачи дома в июле 2021 года.
Вопрос: имею ли я право на неустойку за срыв срока сдачи дома.
На самом деле подписывая соглашение о продлении срока строительства, вы тем самым одобряете просрочку и в итоге, потребовать соответствующую компенсацию, навряд-ли сможете (ст. 309 ГК РФ).
Здравствуйте, Виктор! Если подпишите соглашение, то там в связи с обозначением нового срока может быть условие о том, что ответственности в форме неустойки (ст.330 ГК РФ) застройщик не будет нести (ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В этой связи т.к. срок сдачи дома будет отодвинут, Вы подпишитесь под этим условием, то оснований требовать неустойку не будет. А факт продления разрешения на строительство не повод не выполнять договорные обязательства. Это лишь продление срока разрешения, а не освобождение от обязательств.
Если у Вас стройка идет именно по договору долевого строительства ФЗ 214 то застройщик освобожден до 31 декабря 2020 г. от уплаты неустойки, но это не дает ему право переносит какие-либо сроки, с 1 января ему можно начислять неустойку согласно ст. 6 ФЗ 214, если стройка по договору подряда то ни каких льгот застройщику нет.
[b][u]Если Вы подпишете предлагаемое Вам допсоглашение, то никакой неустойки получить не сможете[/u][/b]
Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в ст.6.[b] Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства [/b]Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
[quote]2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору[/quote]
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки. Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа, плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.
[b] Алгоритм взыскания неустойки[/b]
1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
4. предварительное слушание по делу;
5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в соответствии с приложением № 3 к постановлению правительства № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году» информирует о существующих особенностях применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, на период с 6 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.
[b]Разрешения на строительство, срок действия которых истекает после дня вступления в силу постановления правительства, продлеваются на один год.[/b]
Данное Постановление Правительства РФ по поддержке бизнеса в связи с пандемией продлевается, НО ЭТО НЕ ОЗНАЧАЕТ, что вы не вправе требовать неустойку по договору.
[b]Таким образом, ВЫ ИМЕЕТЕ ПРАВО требовать неустойку за срыв сроков с 01.01.2021 года.[/b]
НО, в договоре может быть прописано, что в случае вашего согласия на продление сроков, [u]от неустойки виновное лицо освобождается[/u], ПОЭТОМУ если такой пункт имеется, то доп. соглашение не подписывайте, иначе не сможете требовать неустойку (ст. 309 ГК РФ).
Постановление дает отсрочку, но не освобождает лицо от выплаты неустойки.
Дурака включать не надо, Вам тут некоторые наобещают за 100 руб.
к постановлению Правительства
от 3 апреля 2020 г. № 440
применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации
1. Установить, что:
[b]на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;[/b]
с 5 до 6 лет продлевается срок действия квалификационных аттестатов на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, полученных в соответствии со статьей 491 Градостроительного кодекса Российской Федерации, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;
на один год продлевается срок применения пр.
Компенсации «обманутым дольщикам»
По ДДУ Застройщик должен передать мне 2 х комнатную квартиру в июле 2018 года. Но объект не строился. Я дважды подавал в суд иски о выплате мне неустойки за срыв сроков окончания строительства. Они были удовлетворены в мою пользу. В 2020 году в Иркутской области создан Региональный Фонд помощи «обманутым дольщикам». Руководитель Фонда в интервью по телевизору обещал выплатить компенсацию «обманутым дольщикам». Вот я и хочу уточнить: в каком объеме мне могут быть выплачены компенсации. Стоимость квартиры по ДДУ + стоимость Неустоек? Или же только стоимость квартиры по ДДУ.
Здравствуйте) Только стоимость квартиры в лучшем случае.
Лист в ФССП, могут ли судебные приставы преостановить или закрыть ИП в отношении меня, в связи с тем,
Был заключён договор ДДУ с застройком. После полугода, в арбитраже началось дело о признании данного застройщика банкротом, но у меня была недоплаченная сумма по ДДУ (в связи с банкротством и остановкой строительства дома, прекратил платежи по договору). Застройщик подал на меня в суд и выйграл, но я также подал иск о срыве сроков и тоже выйграл. Сецчас арбитражный суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство, но застройщик отдал свой исп. лист в ФССП, могут ли судебные приставы преостановить или закрыть ИП в отношении меня, в связи с тем, что застройщик банкрот и введно конкурсное производства? Смогу избежать платежа и потери денег в пустоту, дом не построен и не известно когда построят.
Ваша задолженность это один из активов в конкурсном производстве, но пока есть на исполнении у приставов. Однако, Вы можете отменить решение о взыскании в связи с невозможностью исполнить договор ДДУ.
Какие меры воздействия можно применить, если рассмотрение претензии будет сделано таким же манером, «на тормозах»?
Имеем — договор с компанией на строительство каркасного дома. В нем прописаны сроки выполнения, стоимости этапов работ и всё, в нем нет штрафных санкций за срыв сроков любой стороной.
Также все инженерные коммуникации (электричество, водоснабжение и канализация) компания подключает через субподрядные организации. Об этом в договоре тоже нет ни слова — ни о сроках, ни о гарантиях, ни о санкциях любого рода. Наши отношения с ними выглядят как допсоглашение на сумму и акт выполненных работ по факту завершения.
На данный момент, срок строительства задержали на 3 дня, но коммуникации подводят уже почти месяц. Устно было обещано, что «при сдаче дома можно въехать и жить», теперь говорят, что это относилось только к строительству как таковому.
По их логике получается, что коммуникации они и год могут подводить, работая с нами, цитата: «по остаточному принципу, так как подходят сроки других объектов», конец цитаты.
Разговор с менеджером эффекта не даёт, говорит, пишите претензии, будем рассматривать.
Основываясь на их словах, уже привезли мебель, в т. ч. мягкую, которая стоит в доме без отопления (греем тепловентиляторами).
Какие меры воздействия можно применить, если рассмотрение претензии будет сделано таким же манером, «на тормозах»?
Единственно возможные меры воздействия — это претензия и суд, ссылаться при этом на то, что в разумный срок работы выполнены не были.
Заказчик имеет возможность защиты в суде своих прав по многим основаниям. В частности, применима ст.715 ГК РФ —
[quote]3. Если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.[/quote]
Для объективной оценки предстоящего судебного разбирательства необходимо ознакомление со всеми материалами дела.
«Как получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда при процедуре банкротства»
Прошу проконсультировать по вопросу обманутых дольщиков
г. Челябинск. Сложность в том, что компания застройщик находится в стадии Банкротства (процедура наблюдения). Возможно ли получить от компании неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. Прошло 2 года с момента возобновления строительства. На сегодня дом достроен (квартиры сдаются но без отделки и со срывом срока сдачи в 3 года) но Другой компанией. Новый застройщик отказался выплатить компенсацию за срыв сроков строительства и квартиры сдаются без отделки, что противоречит договору участия в долевом строительстве.
Ответить правильно на ваш вопрос без ознакомления с делом в арбитражном суде сложно.
Вы можете обратиться к арбитражному управляющему. В арбитражный суд, в прокуратуру области, в министерство строительства вашей области, к Уполномоченному по правам человека вашей области и к Уполномоченному по правам человека в РФ в Москву. Основания для вынесения судами решений за нарушение договора — перечислены в Гражданском кодексе РФ, законе о несостоятельности (банкротстве), текст и комментарии к которым есть в интернете.
Уважаемая Силаева Наталья! Напоминаю Вам, что в силу пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
Исходя из системного толкования норм Закона о банкротстве и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, [i]требования граждан о взыскании с должника текущих платежей подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве по общим правилам подведомственности споров и подлежат установлению в деле банкротстве должника[b] на основании судебного акта компетентного суда, установившего размер штрафа[/b][/i], как определенном законом или договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.
Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что иски о взыскании денежных средств, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей (пункт 4 Обзора).
На основании изложенного, рекомендую Вам [i]не откладывать в долгий ящик[/i] своего обращения в соответствующий суд общей юрисдикции с соответствующим исковым заявлением, чтобы после вступления в законную силу судебного решения по заявленному иску обратить в АРБТ с требованием о включении в Реестр кредиторов должника установленную вышеупомянутым судебным актом 1) неустойки, определенной ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за просрочку исполнения обязательства, предусмотренного договором с застройщиком, по передаче кредитору, как участнику долевого строительства, объекта долевого строительства, и 2) компенсации морального вреда, взыскиваемого с должника, как застройщика, исходя из самого факта нарушения прав кредитора, как потребителя — участника долевого строительства, размер которой установлен тем же судебным решением. P.S. Вопрос о взыскании убытков, причиненных застройщиком передачей Вам жилья без чистовой отделки, подлежит предметному изучению и анализу при подготовке иска в суд общей юрисдикции
[u]Примечание: [/u]в случае затруднений в подготовке соответствующих процессуальных документов, для представительства Ваших прав и законных интересов при установлении в судебном заседании 1) размера неустойки и компенсации морального вреда, причиненного застройщиком, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, а также 2) их включения в Реестр требований должника, не говоря уже об их погашении в соответствующей процедуре, не стесняйтесь обратиться за юридической помощью.
Может ли заказчик применить штрафные санкции к генеральному подрядчику за срыв сроков окончания отдельных этапов строительства,
Может ли заказчик применить штрафные санкции к генеральному подрядчику за срыв сроков окончания отдельных этапов строительства, если срок действия договора подряда не истёк и будет действовать по времени 10 месяцев?
Добрый день! Если такие штрафные санкции предусмотрены, а также сроки проведения отдельных этапов работ определены, то Заказчик имеет полное право предъявить эти санкции без расторжения самого договора.
Вернуть деньги по договору соинвестирования
В 2016 году в г.Сочи был заключён договор инвестирования строительства жилого дома между двумя физ. лицами, в котором застройщик выступает как Инвестор, а я (заказчик) как Соинвестор. В то же время мною, согласно договору, были переданы деньги по расписке Инвестору (полная стоимость квартиры). Сдача объекта в эксплуатацию — декабрь 2016 года.
На сегодняшний день строительство не ведется, на месте дома пустырь. По договору, я вправе вернуть деньги в случае срыва сроков строительства (стало известно, что строительства не будет в принципе). Однако, инвестор показывает какие-то поля, с перспективой застройки, но я хочу вернуть деньги. Денег у Инвестора нет. С застройщиком контактов нет.
Реально ли забрать деньги и что для этого можно и нужно сделать? Обращаться в прокуратуру? Очень попахивает мошенничеством.
В договоре инвестирования не указано основание собственности на земельный участок.
С уважением, Евгения.
Лучше обратиться и в суд для взыскания суммы по договору и в полицию для возбуждения уголовное дела в отношении застройщика. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Расторжение договора соинвестирования
В 2016 году в г.Сочи был заключён договор инвестирования строительства жилого дома между двумя физ. лицами, в котором застройщик выступает как Инвестор, а я (заказчик) как Соинвестор. В то же время мною, согласно договору, были переданы деньги по расписке Инвестору (полная стоимость квартиры). Сдача объекта в эксплуатацию — декабрь 2016 года.
На сегодняшний день строительство не ведется, на месте дома пустырь. По договору, я вправе вернуть деньги в случае срыва сроков строительства (стало известно, что строительства не будет в принципе). Однако, инвестор показывает какие-то поля, с перспективой застройки, но я хочу вернуть деньги. С застройщиком контактов нет.
Реально ли забрать деньги и что для этого можно и нужно сделать? Обращаться в прокуратуру? Очень попахивает мошенничеством.
В договоре инвестирования не указано основание собственности на земельный участок.
С уважением, Евгения.
Здравствуйте, в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации и сложившейся практикой его применения вам надо обратиться к нему с заявлением о расторжении договора, а потом подать в суд.
1. Почему не были проведены работы по газификации нашего района в установленные администрацией сроки 2011-2012 г.?
Просим Вас помочь в решении нашей проблемы по газификации микрорайона № 7 Восточного жилого комплекса г. Салават РБ.
Мы жители данного микрорайона обратились в администрацию города Салават со следующим заявлением:
«Уважаемый Фарит Фаррахович!
Обращаются к Вам жители микрорайона № 7 Восточного жилого района г. Салавата по поводы срыва всех установленных администрацией сроков газификации нашего района.
В соответствии с решением Совета городского округа г. Салават №2-37/369 от 23 сентября 2010 г. были утверждены две программы: «Строительство малоэтажных индивидуальных домов в микрорайоне №7 Восточного жилого района на годы» и городская программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в городском округе город Салават Республики Башкортостан «Свой дом» на годы».Восновные цели данных программвходил пункт № 3 «Цели и задачи Программы» содержащий следующие решение:-обеспечение земельных участков массового жилищного строительства объектами инженерной инфраструктуры в целях дальнейшего предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, индивидуальныхжилых домов.
Заказчиком вышеуказанных программ являлась администрация городского округа города Салават Республика Башкортостан. После утверждения программ, администрация взяла на себя обязательстваконтролировать организацию работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию, а так же обязаласьучаствовать в приемке инженерных сетей и сооружений для передачи их в управление инженерно-коммуникационной инфраструктуры.
На совете городского округа г. Салават РБ от 14 декабря 2011 г. №2-52/602 «О ходе выполнения городской программы «Развития малоэтажного жилищного строительства» была утверждена проектно-сметная документация, которая включала в себя и строительство газопровода среднего и низкого давления («2,25 км). Сметная стоимость строительства инженерно-коммуникационной инфраструктуры в текущих ценах (включая и газопровод) составила 102037,98 тыс. руб.
В соответствии с решением совета и с Распоряжением Правительства Республики Башкортостан № 480-р от 11 мая 2011 года для строительства инженерных коммуникаций по данному микрорайону выделено 11330 тыс. рублей. Подписано соглашение о предоставлении в 2011 году из бюджета Республики Башкортостан бюджету городского округа город Салават РБ субсидий на выполнение работ по строительству инженерных коммуникаций на данную сумму 28 июля 2011 года.
Мы, жители микрорайона №7, проживая в домах построенных на собственные средства, хотели узнать от администрации г. Салавата точные сроки газификации нашего района.
При обращении к руководству ОАО «Газпром-газораспределение Уфа» мы получили ответ, что газификация нашего района (который был в плане на 2011 г.) перенесена на 2016 г., ноработы не были выполнены, так как администрация не дала распоряжение на проведение работ по газификации микрорайона №7.На 2017 г. наш район вообще вычеркнут из проекта газификации города Салават, и приоритеты отданы микрорайону № 6, застройка которого началась только в 2016 г.
Намхотелось бы знать, по какой причине не были освоены денежные средства, выделенные Правительством РБ (согласно решению от 14 декабря 2011 г. №2-52/602 о ходе исполнения Городской программы) и когда будет газифицирован микрорайон №7 Восточного жилого района города Салават.
Убедительно просим Вас рассмотреть наше обращение и положительно решить вопрос газификации микрорайона №7 Восточного жилого района города Салават. Надеемся на Вашу помощь. (16 подписей)»
6 марта 2017 г. мы получили ответ от администрации г. Салавата (Исх№121/1 от 06.03.2017 на №309-з/03 от 03.02.2017), гдебыло сказано, что на вышеуказанный микрорайон имеется прошедшая госэкспертизу 28.08.2015 проектная документация, но строительство будет возможно по мере финансирования и неслова в ответ на поставленные вопросы:
1. Почему не были проведены работы по газификации нашего района в установленные администрацией сроки 2011-2012 г.?
2. Как были освоеныденежныесредства, выделенные на строительство инженерных коммуникаций в соответствии с решением совета и с Распоряжением Правительства Республики Башкортостан № 480-р от 11 мая 2011 года.
3. Когда будут установлены точные сроки проведения работ по газификации микрорайона №7 Восточного жилого района г. Салавата?
На обращение в прокуратуру мы так же получили очередную отписку, где было сказано: «…….. в администрацию г. Салават направляется для рассмотрения коллективное обращение жителей дома №19, расположенного по ул. Губкина г. Салавата для проверки доводов». Причем тут наш запрос жителей микрорайона №7, коллективное обращение жителей дома 19, нам так же не понятно. (Такое ощущение, что нашу жалобу никто даже не читал, а просто переадресовали в адрес администрации, куда мы уже обращались).
Просим Вас дать нам рекомендации, куда еще нужно обратиться, чтобы решить проблему сгазификацией нашего района.
С уважение и по поручению жителей микрорайона – Оверина Н.А.
Согласно ст.7 ФЗ «О защите прав потребителей» Потребитель имеет право на то, чтобы товар (работа, услуга) при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации был безопасен для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не причинял вред имуществу потребителя. Требования, которые должны обеспечивать безопасность товара (работы, услуги) для жизни и здоровья потребителя, окружающей среды, а также предотвращение причинения вреда имуществу потребителя, являются обязательными и устанавливаются законом или в установленном и порядке. Если на товары (работы, услуги) законом или в установленном им порядке установлены обязательные требования, обеспечивающие их безопасность для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды и предотвращение причинения вреда имуществу потребителя, соответствие товаров (работ, услуг) указанным требованиям подлежит обязательному подтверждению в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Не допускается продажа товара (выполнение работы, оказание услуги), в том числе импортного товара (работы, услуги), без информации об обязательном подтверждении его соответствия требованиям, указанным в пункте 1 настоящей статьи.
Если установлено, что при соблюдении потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы) он причиняет или может причинить вред жизни, здоровью и имуществу потребителя, окружающей среде, изготовитель (исполнитель, продавец) обязан незамедлительно приостановить его производство (реализацию) до устранения причин вреда, а в необходимых случаях принять меры по изъятию его из оборота и отзыву от потребителя (потребителей).
Если причины вреда устранить невозможно, изготовитель (исполнитель) обязан снять такой товар (работу, услугу) с производства. При невыполнении изготовителем (исполнителем) этой обязанности уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по контролю (надзору) в области защиты прав потребителей принимает меры по отзыву такого товара (работы, услуги) с внутреннего рынка и (или) от потребителя или потребителей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Убытки, причиненные потребителю в связи с отзывом товара (работы, услуги), подлежат возмещению изготовителем (исполнителем) в полном объеме.
Согласно ст. 24. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.
Согласно ст. 150 ГК РФ Жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, неприкосновенность жилища, личная и семейная тайна, свобода передвижения, свобода выбора места пребывания и жительства, имя гражданина, авторство, иные нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом.
В случаях, если того требуют интересы гражданина, принадлежащие ему нематериальные блага могут быть защищены, в частности, путем признания судом факта нарушения его личного неимущественного права, опубликования решения суда о допущенном нарушении, а также путем пресечения или запрещения действий, нарушающих или создающих угрозу нарушения личного неимущественного права либо посягающих или создающих угрозу посягательства на нематериальное благо.
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, нематериальные блага, принадлежавшие умершему, могут защищаться другими лицами.
Таким образом, за защитой своих законных прав и интересов, вы можете обратиться в суд и обязать администрацию выполнить необходимые работы по газификации вашего района.
Источник: www.9111.ru
Что такое срыв сроков строительства
Случаи, когда застройщики по тем или иным причинам затягивают стройку и нарушают обязательства по своевременной передаче дольщикам объектов долевого строительства, носят массовый характер. Причины разные: бумажная волокита на этапе получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, неисполнение своих обязательств подрядчиками, недобросовестность самого застройщика.
Однако, даже если просрочка вызвана объективными обстоятельствами, сопровождающими трудоемкий процесс строительства, это не освобождает застройщика от предусмотренной законом ответственности.
Закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, предоставляет ценный инструментарий для защиты прав и законных интересов дольщиков.
Меры ответственности застройщика при нарушении обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором ДДУ срок, зависят от того, осуществлена ли передача объекта долевого строительства дольщику или же свое обязательство застройщик так и не исполнил.
Вариант 1. Если объект долевого строительства передан дольщику по акту с той или иной просрочкой, дольщик вправе требовать от застройщика:
- уплаты законной неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — физическое лицо, неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере;
- возмещения сверх неустойки причиненных убытков (к убыткам дольщика, к примеру, можно отнести плату за вынужденный наем жилья до передачи объекта, повышенные проценты по кредиту и т.д.);
- компенсации морального вреда.
Предположим, цена жилья, приобретенного дольщиком, составила 8 500 000 рублей, а период допущенной застройщиком просрочки 180 дней (полгода). Эти полгода дольщик вынужден был арендовать квартиру стоимостью 30 000 рублей в месяц.
Размер имущественных требований дольщика к застройщику в этом случае составит примерно 1 300 000 рублей.
При этом, неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика штрафом в размере 50 % от присужденной судом в пользу дольщика суммы. То есть в случае обращения дольщика в суд, к застройщику будут предъявлены требования уже на сумму 1 950 000 рублей + судебные издержки.
Вариант 2. Если объект долевого строительства дольщику не передан, и просрочка составляет более двух месяцев, дольщик вправе:
- действовать в соответствии с вышеописанным вариантом;
либо
- расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке (направив застройщику уведомление), а также потребовать от застройщика:
- возврата всех уплаченных в счет договора денежных средств;
- уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования от уплаченных денежных средств (если дольщик — физическое лицо, проценты подлежат уплате в двойном размере; начисляются со дня внесения денежных средств дольщиком до дня их возврата застройщиком);
- возмещения причиненных убытков (к которым можно отнести разницу между ценой жилья в договоре и текущей стоимостью аналогичного жилья);
- компенсации морального вреда.
При приведенном выше «раскладе» (цене договора 8 500 000 рублей и просрочке 180 дней) и истечении, допустим, 2-х лет с даты заключения ДДУ и его оплаты, размер имущественных требований к застройщику в случае одностороннего расторжения договора составит около 4 350 000 рублей. В случае обращения дольщика в суд, сумма требований увеличится примерно до 6 600 000 рублей (штраф + судебные издержки).
Выбор варианта действий при просрочке застройщиком передачи объекта долевого строительства полностью принадлежит дольщику, при этом целесообразно учитывать особенности конкретной ситуации, в частности, причины затягивания строительства, заинтересованность в самом объекте.
Необходимо понимать, что, если объект недвижимости фактически возведен, а срыв сроков произошел, к примеру, из-за неполадок с инженерными сетями или благоустройством придомовой территории, существенных поводов для беспокойства нет.
Если же причины просрочки серьезные (например, вызваны отсутствием у застройщика денег на завершение строительства, нахождением его в процедуре банкротства), и становится очевидным, что стройка «заморожена» на неопределенный срок, участнику долевого строительства следует как можно скорее предпринять меры для защиты своих прав и интересов.
Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью.
Специалисты «Региональный центр правовой безопасности» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:
Источник: pravobez.ru
В зоне риска. Кто ответит за срыв сроков строительства
Переход от долевого строительства к проектному финансированию строительства жилья влечет дополнительные риски, которые в 2018–2020 годах лягут на плечи девелоперов. Одним из средств защиты для выживания в строительном бизнесе могут стать страховые продукты, созданные с учетом начавшихся перемен
С 1 июля 2019 года девелоперы будут не вправе напрямую принимать у физических лиц плату за непостроенное жилье. Под возведение зданий в случае нехватки собственных средств им предлагается использовать заемный капитал. Это не значит, что застройщики окажутся напрочь лишены возможности привлекать финансирование от своих же клиентов. Минстрой, Центробанк и ДОМ.РФ (бывшее АИЖК) разработали схему, по которой покупатели депонируют плату за еще не сданные квадратные метры на эскроу-счета в уполномоченном банке, а девелопер получает эти деньги, лишь когда строительство благополучно завершено. Крупные банки успели сформировать кредитные программы для девелоперов под новые рыночные алгоритмы.
Учитывая, что на конец 2017 года в России до 80% квартир в новостройках продавалось именно по ДДУ (договорам долевого участия), не будет преувеличением сказать, что новшества перевернут рынок. В частности, львиная доля рисков окажется возложена на застройщиков: даже временно разделить бремя ответственности с конечными пользователями им не удастся.
Кредитование под проекты практиковалось в отрасли и раньше, но преимущественно в гибридных схемах: на ранней стадии девелопер брал банковский заем, а продолжал стройку за счет дольщиков. Вскоре оно утвердится как главный механизм финансирования на рынке.
К чему приведут изменения
Масштаб преобразований плохо виден на близкой дистанции. Бесспорно, они радикально изменят ландшафт строительного бизнеса и повлияют на поведение конечных покупателей-физлиц.
К ускоренной смене порядков в отрасли имелись серьезные предпосылки: достаточно того факта, что за год (на май 2018 года) величина площадей недостроенного жилья, по которым дольщики вправе требовать страхового возмещения, увеличилась почти в четыре раза. В соответствии с теми целями, которыми руководствовались власти при принятии поправок к 214-ФЗ, рынок действительно должен стать прозрачнее.
С него вынужденно уйдут многие недобросовестные игроки, а также те, чей бизнес откровенно хромает. Чтобы продолжать вести дела по новым правилам, девелопер должен будет доказывать свою коммерческую устойчивость. Даже разрешения на строительство ему не добиться, если на счету у него не наберется собственных средств как минимум в размере 10% от планируемой стоимости объекта. А само банковское сопровождение сделок по покупке жилья с участием физлиц начиная с 1 июля 2018 года является обязательным.
Как следствие, многократно усилится влияние банков на отрасль. При работе по схеме проектного финансирования им предписывается осуществлять строжайший мониторинг средств на счету застройщика. Да и кредитоваться девелоперы станут гораздо чаще, притом что проценты по таким займам остаются сравнительно высокими, от 14–15% годовых. Потолок ставок экономическими регуляторами не установлен, во всяком случае пока. Впрочем, в декабре 2017 года министр строительства Михаил Мень заявлял, что в рамках проектного финансирования ему видится разумной ставка не более 2–3%.
По всем признакам долговая нагрузка на девелоперов возрастет. А средняя маржинальность их бизнеса скорее всего упадет с увеличением издержек. В отрасли сильны пессимистические настроения: оставаться в ней на плаву вероятнее всего станет труднее, а тем, кто не готов меняться, вдвойне.
Предположительно, объем вводимого в эксплуатацию жилья уменьшится, по крайней мере на первой стадии после окончательного внедрения новых законодательных норм. Отсюда вероятное повышение средней стоимости квадратного метра в новостройках, пусть и при снижении рисков для конечного покупателя. Хотя не все эксперты считают, что для частных лиц сделки по покупке жилья через эскроу-счета станут безопаснее.
С другой стороны, сжатие конкурентного поля, не в последнюю очередь благодаря уходу с рынка неблагонадежных игроков, возможно, отчасти компенсирует рост цен на первичном рынке недвижимости. Вдобавок застройщики могут освоить альтернативные, более выгодные для них модели финансирования, например, из закрытых паевых инвестиционных фондов: «дорожная карта по поэтапному замещению средств граждан банковским кредитованием и иными формами финансирования» предусматривает пространство для интерпретации формулировки «иные формы финансирования». Наконец, на сегмент ипотечного кредитования все эти пертурбации едва ли окажут ощутимое влияние.
Если цены на новостройки взлетят, не исключено, что спрос на них снизится и часть потенциальных покупателей предпочтет выбирать жилье на вторичном рынке. Особенно это касается тех, кто рассматривает приобретение квартиры как способ инвестировать или сохранить сбережения.
Общий «вес» рисков на рынке, похоже, в ближайшие годы разительно не снизится, но перераспределится в сторону большей неопределенности в положении застройщиков. У них быстро сформируется потребность на системной основе обезопасить себя от превратностей в новых условиях. Поэтому уже в ближне- и среднесрочной перспективе заметно возрастет роль страхования рисков при строительстве: девелоперам предстоит держать ответ не перед дольщиками, а перед кредитными организациями и регулирующими органами. И вне всякого сомнения рынку понадобятся новые страховые продукты для того, чтобы эти риски контролировать.
Страхование застройщиков
В российском девелопменте распространены главным образом два вида страхования: страхование ответственности застройщиков за неисполнение обязательств перед дольщиками и страхование ответственности подрядчиков за причинение вреда третьим лицам.
Раньше пул таких услуг был шире. Комплексное страхование строительно-монтажных рисков (СМР) активно практиковалось с конца 1990-х вплоть до 2014 года, когда расходы на страхование были вычеркнуты из государственных сметных нормативов. А 80% рынка СМР, величина которого измерялась десятками миллиардов рублей, приходилось как раз на строительные объекты, финансировавшиеся из госбюджета.
Тем временем на территории Евросоюза нормой является страхование самого широкого круга рисков девелоперов, начиная с банкротства и срыва сроков строительства и заканчивая обнаружением скрытых дефектов и ущербом, нанесенным третьим лицам в результате производства, строительных и монтажных работ. Усиление регуляторики в российском строительном бизнесе неуклонно ведет именно к тому, что он будет меняться с учетом мирового опыта, в том числе с точки зрения страховой защиты.
В свете замены в России ДДУ на проектное финансирование стоит уделить особое внимание тому, как реализовано страхование рисков скрытых недостатков и дефектов при строительстве в других странах (например, в Великобритании и Франции, где оно является обязательным). Хотя бы потому, что риски эти входят в число наименее предсказуемых и в условиях «правовой турбулентности» способны стать той соломинкой, которая переломит хребет российскому девелоперу, и без того отягощенному гнетом новообразованной ответственности.
Под страхование названной категории подпадают риски, которые были обусловлены рядом действий (использованием некачественных стройматериалов, ошибками или халатностью в процессе проектирования здания либо во время строительных работ), которые не поддавались обнаружению, когда объект сдавали в эксплуатацию, но вскрылись впоследствии. Полисы по этой страховой услуге выдаются на длительный срок, как правило на 10 или 12 лет. Они предусматривают компенсацию затрат на ремонт или восстановление здания при нахождении оговоренных дефектов на протяжении всего срока действия полиса. Подобная страховка оформляется на строящееся или недавно возведенное здание, а получить ее может как владелец самого здания или отдельного помещения (квартиры) в нем, так и, например, арендатор или строительная компания.
Объемы рынка страхования строителей
Согласно подсчетам экспертов, потенциальная емкость российского рынка страхования ответственности застройщиков за скрытые дефекты в 2018–2019 годах исчисляется суммой 4–8 млрд рублей в год. И как ни удивительно, даже в плане норм внутренних, принятых между игроками отрасли, он до сих пор выглядит как чистое поле — при таких-то объемах.
Помочь рынку встать на новые рельсы могли бы правила страхования риска скрытых недостатков и дефектов при строительстве. Специалисты, которые разработали их, постарались одновременно взять лучшее из мировой практики в этой области и учесть, какие механизмы страхования работают и будут работать в российском строительстве и как они стыкуются с правовой системой РФ.
Упомянутые правила дают образец собственно механизмов страхования и очерчивают сферу их применения, что крайне важно в текущих обстоятельствах, с учетом наличия огромного «люфта» между законодательной базой и деловой практикой. Наряду с прочим оговаривается, что к строительству, помимо возведения жилых зданий, относятся:
• реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов);
• капитальный ремонт объектов капитального строительств (также за исключением линейных объектов);
• инженерные изыскания;
• реновация жилого фонда;
• архитектурно-строительное проектирование.
В документе также подробно определяются и дифференцируются понятия «скрытые недостатки», «дефекты», «критический дефект инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительно-монтажных работ», «критический дефект строительных конструкций и изделий» и т. д., описываются условия страховых выплат и их размеры, обозначаются возможности страхования таких рисков более чем в одной компании.
В первую очередь, по оценке экспертов, страхование риска скрытых недостатков и дефектов актуально сегодня применительно к строительству жилых домов китайскими компаниями: оно обеспечит дополнительные гарантии как заказчикам строительства, так и собственникам помещений, не только жилых. Курс на привлечение девелоперов из КНР к строительству доступного жилья на территории России был взят еще в 2014 году, и их активность на рынке обещает усилиться.
Если страхование риска скрытых недостатков и дефектов в России удастся сделать нормой для отрасли, это позволит наилучшим образом защищать в равной мере интересы участников строительного бизнеса и их конечных клиентов — будущих собственников жилья.
Источник: www.forbes.ru
Как оштрафовать застройщика за срыв сроков стройки
За срыв сроков строительства дольщик может потребовать компенсацию, констатирует юрист Олег Сухов. В новом выпуске спецпроекта TatCenter.ru «Мнения» он говорит, что оштрафовать застройщика реально, однако признает, что исход таких дел почти никогда не оправдывает материальных ожиданий дольщика.
Отставание по срокам при строительстве жилья — одна из самых частых причин для материальных взысканий с застройщика и поводов для судебных споров. Защищать свои права покупатель может уже после 2 месяцев просрочки.
В этом случае закон ( 214-ФЗ) разрешает даже расторгнуть договор долевого участия со строительной компанией за несвоевременное исполнение ею обязательств. Поскольку сдачу жилья строители в среднем затягивают на 1−3 года, суды почти всегда удовлетворяют подобные иски, но с оговоркой — частично.
За 10 лет в Татарстане введено в эксплуатацию 98 проблемных объектов долевого строительства общей площадью 768,1 тыс. кв. м, жилье в которых получили 9273 дольщика. В настоящее время в республике на различных стадиях строительства находится 27 проблемных долевых объектов общей площадью 508,4 тыс. кв. м, в которых приобрели квартиры 5772 дольщика.
Судебная практика доказывает, что бороться с застройщиком за соблюдение сроков стоит всегда. Но исход таких дел почти никогда не оправдывает материальных ожиданий дольщика полностью.
На это влияет множество факторов: размер требований, причины и продолжительность просрочки строительства, принятие застройщиком мер к устранению нарушений и их последствия для покупателя.
Суды обычно удовлетворяют иски лишь частично — смело « половинят» штрафные суммы, рассчитываемые истцами, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, как предписывает закон.
То же самое происходит и с возмещением морального вреда — приличной компенсации в таких случаях едва ли можно добиться, рассчитывать приходится на небольшие суммы — за моральный вред можно получить от 5 до 15 тысяч рублей, изредка чуть выше — 50 тысяч.
Приведу пару примеров, какую компенсацию реально получить в случае судебной тяжбы.
Пострадавший дольщик обратился с иском к застройщику о взыскании неустойки за несоблюдение сроков строительства жилого дома. Клиент подписал с компанией договор долевого участия и практически сразу же оплатил всю стоимость квартиры. По условиям договора долевого участия ( ДДУ) застройщик должен был сдать готовое жилье через полтора года, однако ждать пришлось три.
Истец оценил нанесенный ему моральный вред в 50 тысяч рублей, а размер неустойки за нарушение срока передачи объекта — в 681 тыс. рублей, исходя из одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ, которая на момент нарушения составляла 7,75% от цены договора за каждый день просрочки. К тому же, в соответствии с законом, полученная сумма должна оплачиваться в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин, а не юридическое лицо. В общей сложности материальные требования пострадавшего клиента к застройщику составили 732 тыс. рублей.
Несмотря на то, что суд согласился с такими цифрами, сумма взыскания фактически была им в результате занижена в 5 раз. В своем решении суд руководствовался статьей 333 Гражданского кодекса, которая дает право уменьшить пени, если они несоразмерны последствиям нарушения обязательств.
А вот второй пример. Участник долевого строительства обратился в суд, потребовав от застройщика компенсации за существенную просрочку в строительстве жилого дома и передачи ему в собственность квартиры, за которую он сразу же полностью расплатился. Компания должна была сдать объект через год. Однако акт передачи квартиры дольщику предложили подписать лишь спустя два года.
При этом квартиры была с явными строительными дефектами, и дольщик отказался ее принимать. Однако брак так и не был устранен.
Покупатель требовал признать недействительным односторонний передаточный акт объекта долевого строительства, взыскать с нарушителя неустойку за почти двухлетнюю просрочку, а также убытки за восстановительный ремонт и компенсацию морального вреда. В общей сложности сумма его претензий составила 390 тыс. рублей, но размер штрафа истец сам намеренно занизил, отказавшись от взыскания 665 тыс. рублей, и запросив в 6 раз меньше — 100 тысяч. Суд с такой позицией согласился, тем не менее, все равно удовлетворил иск частично, оценив моральный вред в 5 тыс. рублей вместо 20 тыс., заявленных потерпевшим. Остальная часть выплат составила штраф за неисполнение тре
бований потребителя в добровольном порядке, судебные расходы и оплату экспертизы. Таким образом, за срыв сроков строительства дома застройщик был наказан на 150 тыс. рублей.
Источник: tatcenter.ru
Имеют ли право девелоперы перекладывать ответственность за срыв сроков сдачи?
Портал Novostroy.su продолжает серию материалов, посвященных различных уловкам, на которые идут некоторые застройщики при составлении со своими клиентами договоров долевого участия. В результате подобных «хитростей», в случае возникновения каких-либо спорных моментов, девелопер оказывается в выигрышной ситуации, при отстаивании своих интересов. Сегодня попытаемся разобраться, что делать, если сроки сдачи объекта сорваны, а застройщик пытается снять с себя вину за это.
Портал Novostroy.su продолжает серию материалов, посвященных различных уловкам, на которые идут некоторые застройщики при составлении со своими клиентами договоров долевого участия. В результате подобных «хитростей», в случае возникновения каких-либо спорных моментов, девелопер оказывается в выигрышной ситуации, при отстаивании своих интересов. Сегодня попытаемся разобраться, что делать, если сроки сдачи объекта сорваны, а застройщик пытается снять с себя вину за это.
Считается, что ДДУ, это та схема взаимодействия девелопера и клиента, при которой покупатель жилья в строящемся доме наиболее полно юридически защищен от произвола застройщика и других негативных факторов. Несмотря на многочисленные механизмы контроля, права дольщиков все равно часто ущемляются. Наиболее частый случай подобного нарушения — срыв сроков передачи квартиры девелопером владельцу. Реальные причины задержек могут быть самыми разными, но застройщики предпочитают, как говорится, стелить соломку заранее, сглаживая возможные острые углы дополнительными пунктами в договорах долевого участия.
Что говорит закон?
Вопрос, что делать дольщику, который добросовестно выполнил все свои обязанности по договору (читай — уплатил все оговоренные средства), а квартиру в срок не получил?
— Ответ на этот вопрос следует искать в 214-м Федеральном Законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» — рассказал старший юрисконсульт компании «Семейный юрист» Дмитрий Смаковский. — Согласному ему, нарушение сроков сдачи объекта недвижимости более чем на два месяца, является достаточным основанием для того, чтобы отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
Разрыв договора с застройщиком, пусть даже при условии возврата всех выплаченных средств, перспектива не радужная. Цены на недвижимость увеличиваются, так что далеко не факт, что удастся приобрести аналогичное жилье за ту же сумму. Да и ждать еще несколько лет, когда другой застройщик построит другой дом, перспектива не самая благодарная, особенно когда до сдачи предыдущего оставалось несколько месяцев.
Дольщик оказывается перед сложным выбором. Как правило, перевешивают аргументы подождать еще немного в старом месте, чем забрать деньги и приобрести новую «квартиру на котловане». На это и рассчитывают застройщики когда понимают, что в сроки они не укладываются и, теоретически, оказываются под угрозой массового исхода дольщиков.
В такой ситуации оптимальным выходом для дольщика, чьи права нарушены, будет получение неустойки с застройщика. В законодательстве прописано, что если участником долевого строительства выступает физическое лицо, то неустойка исчисляется, как одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, увеличенная в двукратном размере.
Для получения неустойки за срыв сроков передачи квартиры не важно, есть ли пункт об этом в конкретном ДДУ или нет — пояснил Дмитрий Смаковский. — Это положение зафиксировано на законодательном уровне. Помимо всего прочего, в связи с несвоевременной сдачей жилья, с застройщика возможно взыскать и иные убытки Например: расходы, потраченные дольщиком на найм жилого помещения; неполученные доходы и т.д.
Перекладывание ответственности
Выплата неустойки (которая может быть взыскана в претенциозном или судебном порядке) не так страшна, как разрыв договоров с необходимостью возвращать бывшим клиентам все деньги, но даже при таком сценарии сумма, которую понадобится заплатить клиентам, будет внушительной (особенно если речь идет о большом ЖК с тысячами квартир). Дабы избежать этого, застройщик может постараться доказать свою невиновность, переложив ответственность на кого-то другого, или сослаться на один из «форм-мажорных» пунктов, которые предусмотрительно заранее были включены в ДДУ.
При взыскании через суд неустойки с недобросовестных девелоперов за срыв сроков строительства дома часто возникает проблема: суды первой инстанции снижают размеры выплат в разы. Стоит ли искать правды, апеллируя в вышестоящие инстанции? Судебная практика адвоката Дмитрия Трунина и возглавляемого им ОЗПП «Принципъ» большого оптимизма не внушает.
— Когда дольщик подписывает договор, он должен помнить, что практический любой его пункт можно подвергнуть сомнению, — напоминает юрисконсульт компании «Альянс Юристов» Екатерина Городная. — Если с чем-то не согласны, или что-то вызывает вопросы — скажите об этом второй стороне, предложите изменить, возьмите время подумать, в крайнем случае можно составить протокол разногласий. Застройщик в любом случае несет ответственность за срыв сроков сдачи объектов, ведь он их сам обозначает, сам выбирает подрядчиков и так далее.
Даже если срыв произошел по вине третьих лиц и девелопер может это доказать, то суд, скорее всего, все равно обяжет его выплатить неустойку. Которую затем, при желании, компания может взыскать с виновных. Иногда застройщики пытаются привлечь в процесс в качестве третьей стороны ту организацию, на которую он хочет возложить ответственность. Это может затянуть разбирательство и в этом, вероятно, будет отказано. С виновными (если они действительно были) придется разбираться отдельно, но это уже не должно заботить дольщиков, которым не важно, кто в итоге понесет ответственность за задержку.
От застройщика действительно не всегда все зависит. Не так давно, например, многие девелоперы столкнулись с необходимость изменения сроков в связи с проблемами, которые испытывала компания «Ленэнерго», которая должна была осуществлять подключение новостроек к электросетям.
— Далеко не при любых обстоятельствах застройщик будет виновной стороной в пропуске срока, — продолжает Дмитрий Смаковский. — Основанием для освобождения застройщика от ответственности перед участником долевого строительства может стать либо так называемый форс-мажор, либо неисполнение обязательств дольщиком. Как правило, перечень форс-мажорных обстоятельств — открытый, а потому в каждом конкретном случае, эти обстоятельства стороны прописывают самостоятельно в договоре. Если застройщик понимает, что он не может уложиться в отведенный ему срок для сдачи объекта долевого строительства, у него есть возможность сдвинуть предусмотренные договором сроки, но только по соглашению сторон и только, сообщив об этом дольщику за два месяца до зафиксированного в ДДУ срока сдачи.
Поскольку права и обязанности сторон при долевом участии подпадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей». Следовательно, с застройщика также можно взыскать компенсацию морального вреда.
Источник: www.novostroy.ru