Что такое точечный объект в строительстве

Что такое точечный объект в строительстве

ПРОБЛЕМЫ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИЙ

Аннотация:
в статье рассматривается точечная застройка как одна из актуальных проблем современного градостроительства. Автором обосновано, что возводимые таким способом объекты значительно ухудшают условия проживания граждан и экологию городской среды. Одним из вариантов решения данной проблемы является нормативно-правовое регулирование данного вопроса на государственном уровне

Ключевые слова:
градостроительство, строительство объектов недвижимости, комплексная застройка, точечная застройка

Одной из актуальных проблем современного градостроительства является уплотнение застройки в системе существующей территориальной планировки. Вообще, застройку территорий принято разделять на два вида: она может быть как точечной, так и комплексной. Комплексная застройка – это застройка территорий, предусматривающая планомерное возведение зданий и сооружений согласно градостроительному плану, связанных единством функций, процессов, планировочных решений и очередностью осуществления. Данный термин чаще всего относится к районам, в которых строительство жилых домов осуществляется одновременно с сооружением административных зданий различного назначения, благоустройством и озеленением территории [1]. Уплотнительная, или точечная застройка, предусматривает строительство новых зданий или сооружений в исторически сложившемся жилом микрорайоне, чаще всего на месте зелёных зон. Нередко точечная уплотнительная застройка сопровождается ухудшением качества проживания для жителей прилегающих к строительству домов и, как следствие, конфликтами с застройщиком. Потребность в ней не обоснована интересами граждан и исходит из стремления инвестора (чаще всего в роли инвестора выступает строительная фирма) получить дополнительную прибыль: нет необходимости расходовать средства на коммуникации (например, водоснабжение, энергообеспечение) при использовании коммуникаций существующих близлежащих домов [2]. Точечную застройку можно охарактеризовать как некое отклонение от общего градостроительного плана, как возведение объектов на территории уже существующей застройки, на земельных участках, которые могут вместить ту или иную строительную продукцию [3]. Точечную застройку также можно разделить на два типа: 1) строительство нового объекта, не предусмотренного ранее градостроительным планом, в исторически сложившемся жилом квартале (в этом случае строительство ведётся обычно на территории парка или сквера); 2) строительство нового объекта в исторически сложившемся квартале на участке, отведенном ранее для строительства объекта иного назначения. При возведении точечной застройки, в первую очередь, страдает зеленая территория ближайших к участку строительства домов, а на протяжении всего периода возведения жители ближайших домов находятся в некомфортных условиях существования, а иногда и вовсе в невозможных для жизни (в связи с шумом от строительной техники, загрязнением от строительных материалов и т. д.) [4]. Во многих городах жители выступают против точечной застройки, высказывая свое недовольство и негативное отношение к происходящему. В свою очередь, администрации многих городов, опасаясь массовых акций протеста, вводят запрет на возведение таких объектов. Часто предложения об осуществлении точечной застройки преподносятся жильцам как благо для окружающих, а возводимый объект квалифицируется как необходимый для усовершенствования общей системы существующей территориальной планировки, тем самым вводя в заблуждение граждан многих городов. Поэтому формы точечной застройки многообразны и предоставляют инвесторам возможность под благовидным предлогом построить объект и получить от него доход. Чаще всего такие объекты возводятся по предложениям и в интересах граждан, например, объекты розничной торговли шаговой доступности, торговоразвлекательные центры и ресторанно-гостиничные комплексы. Для жильцов такое строительство означает грубое вторжение в среду обитания с вырубкой деревьев, постоянной работой грузового автотранспорта под их окнами и прочими недостатками уплотнительной застройки. Одна из основных проблем нормативно-правового характера заключается в том, что точного понятия точечной (уплотнительной) застройки не встречается ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в других нормативных документах. Кроме того, решение данного немаловажного вопроса дополнительно осложняет отсутствие какойлибо нормативно-правовой базы, которая могла бы регламентировать размещение новых объектов на застроенной территории. Различные виды СНИПов и ГОСТов устанавливают только определенные нормы, согласно которым определено предельно допустимое расстояние от красной линии и от уже стоящих жилых и нежилых объектов, но фактически это не решает проблем точечного строительства [2]. Необходимо обратить внимание, что Жилищный кодекс РФ [5] частично может регламентировать ситуацию с точечной застройкой. Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, «в многоквартирном доме собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременение земельного участка правом ограниченного пользования другими лицами устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования разрешаются в судебном порядке». Однако, как показывает практика, чаще всего участки, прилегающие к жилым домам, не оформлены в общую собственность домовладельцев, т. к. это увеличивает их налоговые обязательства [6]. Такой ситуацией нередко пользуются инвесторы и застройщики, планирующие возвести объекты точечной застройки: если границы земельного участка не обозначены в системе кадастрового учета, то при необходимости судебное решение может ускорить процедуру межевания с соседними домами, что приводит к дополнительной проблеме коррупции исполнительных органов. На основании вышесказанного можно сделать вывод, что точечная застройка по своей природе противоречит идее создания благоприятных условий проживания граждан и сохранения экологически нормальной среды обитания.

Номер журнала Вестник науки №7 (16) том 1

Ссылка для цитирования:

Османов М.А. ПРОБЛЕМЫ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИЙ // Вестник науки №7 (16) том 1. С. 35 — 38. 2019 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/1919 (дата обращения: 08.09.2022 г.)

Источник

Плюсы и минусы точечной застройки, как противостоять?

Точечная застройка или уплотнительная застройка – неоднозначный метод урбанизации крупных городов.

Обычно под таким типом застройки понимается строительство новых зданий и сооружений в уже сложившемся историческом районе. Часто такой рост недвижимости происходит за счёт уничтожения зелёных зон, мест отдыха населения, парков.

Отсюда обычно и возникают бурные негативные реакции со стороны жителей города, которые недовольны увеличением густонаселенности их района. Сейчас во многих городах, особенно в столице, действует запрет на точечную застройку.

Новые объекты недвижимости, как правило, строятся на новых, ранее не освоенных территориях, без ущерба интересов жителей уже развитых районов.

Так или негативна уплотнительная застройка, и что делать в случае, если в Вашем районе активно начинаются строительные работы, ущемляющие Ваши права и интересы Ваших соседей?

Понятие точечной застройки

Что такое точечная застройка, что такое уплотнительная застройка не указано ни в одном законодательном акте. Нет о них упоминания в Градостроительном Кодексе страны и в подобных актах отдельных регионов и городов федерального значения. Так как закон не содержит определения этих понятий, их нельзя назвать юридическими.

Точечная застройка предполагает возведение новых объектов в пределах исторического центра. То есть в реальности это выглядит так: между двумя зданиями в центре города, стоящими там уже 50 или 100 лет, начинает строиться новое сооружение. Мало того, что оно сильно отличается от общего стиля центра, так ещё и мешает жителям и создаёт неудобства различным службам.

В Москве точечная застройка активно развивалась в то время, когда мэром столицы был Юрий Лужков. В Москве отказ от точечной застройки стал вынужденной мерой в 2008 году.

С приходом Сергея Собянина уплотнительная застройка так и не вернулась. В это время было расторгнуто огромное число контрактов на строительство различных объектов.

В 2022 действует запрет на строительство новых зданий в пределах Садового кольца, там разрешена только реконструкция и реставрация уже существующих помещений.

В Санкт-Петербурге проблема точечной застройки также долгое время стояла очень остро. Сейчас исторический центр охраняется от подобных строительных работ.

Жители города видят в точечном строительстве только минусы, считая его мотивированным только стремлением инвестора получить дополнительную прибыль. Для них такая застройка только ухудшает качество их собственной жизни.

Особенности застройки

Уплотнительная застройка различается по двум типам:

1. Строительство нового объекта в историческом центре города обычно в зелёных зонах и парках.
2. Строительство нового объекта в историческом центре вместо объекта иного назначения.

При этом далеко не все объекты могут подойти для такого типа строительства. Для точечного метода застройки допустимы следующие виды недвижимости:

1. Объекты социальной инфраструктуры.
2. Объекты инженерного характера.
3. Социальное жильё.
4. Объекты для транспортных нужд.

Не допускается методом точечной застройки, даже без запрета в законах, строительство развлекательных центров и прочих объектов.

Проблемы уплотнительной застройки хоть и существуют, но иногда успешно разрешаются. Для того, чтобы было получено разрешение на подобного типа строительство, нужно соблюдать правила точечной застройки.

К ним, в частности, относятся следующие:

1. Сохранение ранее существовавшего уровня благоустройства.
2. Получение согласия на застройку большинства жильцов в районе.
3. Решение о точечной застройке должно приниматься на проводимых публичных слушаниях.

Кроме прочего нужно соблюсти высотность здания в пределах района, сохранить нормативы отступа одного сооружения от другого. Правила застройки соблюдаются часто не полностью, поэтому жильцам нередко приходится бороться за свои права.

В чем ее недостатки?

Очевидно, что главные преимущества точечной застройки получают девелоперы, выступающие застройщиками, и администрация, которая получает дополнительные налоги с таких строительных работ.

Минусы уплотнительной постройки ощущают напрямую обычные жители. К ним можно отнести:

Точечная застройка бьет по карману жителей. Рыночная стоимость уже построенного жилья граждан значительно падает при возведении новых объектов.

С другой стороны жилой фонд всегда нуждается в обновлении, и с этом сложно спорить. Старые здания рано или поздно придут в негодность и больше не смогут эксплуатироваться.

В такой момент быстро и качественно построить новые здания на огромных территориях будет невозможно. Поэтому логичнее было бы медленно и постепенно обновлять строения, достраивать свободные пространства в районах.

Из-за роста жилых строений во многих районах не хватает школ, детских садов и других объектов социального развития. Их также приходится строить точечно между уже существующими давно зданиями. Поэтому полное упразднение точечной застройки является неоправданным и даже рискованным делом.

Как распознать начало точечной застройки?

Как противостоять таким застройкам, если Вы против и категорически не желаете становиться ее участником? Для начала нужно быть очень внимательным.

Существуют следующие рекомендации по защите собственных интересов:

Если на месте не получилось добиться нужной информации, позвоните в администрацию муниципалитета. Если и администрация не желает вести с Вами беседу, можно вызвать полицию.

Если в Вашем дворе вырубают деревья, у строителей на руках должен быть документ – порубочный билет с перечетной ведомостью.

Вырубить они могут только то количество деревьев, которое указано в документе. Превышение вырубки может квалифицироваться в качестве уголовного преступления по ст. 260 УК РФ.

Кроме того обязательно нужно выяснить, была ли соблюдена процедура проведения публичных слушаний и учёта мнения населения.

Как отстоять свои права в суде?

Можно не заниматься самостоятельными попытками решения выявленной проблемы точечной застройки. Вполне вероятно, что эту борьбу Вы проиграете.

Иногда лучше заручиться поддержкой специалистов, которые регулярно занимаются решением подобных проблем. Для этого нужно знать, куда жаловаться на уплотнительной застройку.

Можно отстоять свои права при помощи одного или нескольких из следующих способов:

Чтобы выиграть судебный спор, желательно заручиться поддержкой опытных юристов. Если Вы не имеете достаточно обширных знаний в области градостроительного законодательства, отстоять свои права и добиться справедливости будет очень сложно.

У застройщиков, как правило, работает опытный штат юристов, готовых к любым претензиям со стороны недовольных.

Актуальная судебная практика по уплотнительной застройке подтверждает тот факт, что нередко подобные споры перерастают в настоящие войны. Стоит вспомнить хотя бы противостояние москвичей и застройщиков по возведению гостиницы Никиты Михалкова. Там нужно было вырыть огромный котлован, который пугал жителей, опасавшихся за то, что на их доме пойдут трещины.

Были даже силовые разгоны общественников, поджоги домов, постоянные жалобы в мэрию и прокуратуру. В итоге общественники потерпели поражение в этой войне, гостиницу продолжили строить.

В результате другого противостояния мэрии столицы пришлось временно аннулировать все ранее выданные разрешения на снос недвижимости из-за скандала по сносу дома Кольбе на Большой Якиманке.

Точечная застройка является строительством зданий и сооружений в исторических центрах городов, в местах, где давно сложились жилые районы. Обычно она осуществляется в ущерб качеству жизни граждан и сопровождается вырубкой лесов, парков и ликвидацией мест отдыха.

С незаконной точечной застройкой нужно бороться на ранних стадиях строительства, отстаивать свои права через суд или другие инстанции. Сегодня в больших городах запрещена точечная застройка центральных исторических районов и уже сложившихся жилых территорий.

Источник

Что такое точечная застройка

Точечная застройка приводит к нарушению условий жизни граждан. И на борьбу с ней собственникам приходится тратить немало сил, времени и денег. Ведь благоприятные условия для жизни — это главный критерий, по которому определяется выбор квартиры в жилом доме. Данная проблема, связанная с расположением домов, их качеством и соотношением с другими постройками, на сегодняшний день весьма актуальна в регионах

Что это такое

Законодательство не уделяет большого внимания точечной застройке. Ни в одном кодексе или федеральном законе нельзя встретить точного определения данного понятия. Объяснить легально, что может представлять собой точечная постройка, нельзя, однако в некоторых актах регионального уровня всё же можно встретить обоснование такому понятию. Суть в том, что точечная постройка – это какой-либо новый объект, который был возведён в ранее сложившемся жилом квартале. По факту такого дома в том или ином районе быть не должно, но в противоречие плану он был возведен.

Так как в законе точечная постройка не закреплена, провести процедуру по защите нарушенных прав и интересов в большинстве случаев не представляется возможным.

1. Закрепить законодательно понятие точечной или уплотнённой застройки с точным определением всех её признаков.
2. Установить запрет на уплотнённые постройки или ввести ограничения в виде обязательного согласия хотя бы двух третей жильцов ближайших домов.
3. Ввести административную и даже уголовную ответственность за нарушение правил по проведению уплотнённого строительства, а также возможность сноса строений, которые были возведены с нарушениями.

На сегодняшний день ни одной из данных мер не предусматривается, более того, государственные органы чаще всего оставляют без рассмотрения жалобы жильцов и не останавливают строительство домов, даже если наблюдаются признаки точечной постройки.

Если предложенные выше изменения будут внесены в законодательство, то это даст свой практический результат. Условия жизни и обеспечения здоровья граждан улучшатся, так как будут увеличиваться зеленые зоны, парки и скверы для прогулок. Более того, уплотнённые застройки создают много проблем с передвижением на машинах, парковками, являются причиной возникновения пробок. Из-за точечной постройки также возникают трудности с использованием инфраструктуры, не хватает мест в детских сада и школах, количество жителей на один район превышает допустимые нормы.

Объекты уплотнённого строительства

Точечное строительство может быть допущено и широко применяться. Однако далеко не каждый объект, который возводят в том или ином районе, может подойти для уплотнённого варианта постройки.

• объекты, которые будут входить в социальную инфраструктуру;
• объекты инженерного характера или здания для социальных нужд;
• объекты социального жилья;
• объекты для транспортных нужд.

Если уплотнённая постройка и допускается, то только в тех случаях, когда необходимо социальное обеспечение для граждан, проживающих в том или ином районе.

Даже без прямого запрещения закона не допускается возведение развлекательных центров, клубов и прочих подобных объектов с помощью применения точечного строительства.

• сохранение того уровня благоустройства, что был обеспечен в районе;
• получение согласия жильцов если не всех, то абсолютного большинства;
• проведение публичных слушаний, на которых и будут приниматься решения о точечной постройке.

Помимо этого, обязательно соблюдение установленных размеров территорий, прилегающих к домам, а также той высотности, что была определена в конкретном районе. Представленные ограничения соблюдаются не всегда. Чаще всего именно администрация городов заинтересована в распространении рассматриваемых видов построек, так как это увеличивает суммы, поступающие в местные бюджеты за счёт налогов.

Порядок защиты нарушенных прав

Администрации городов не всегда своевременно реагируют на нарушение интересов граждан путём осуществления точечных построек.

1. Подача иска в суд. Это необходимо делать в первую очередь, так как важно оспорить решение о проведение строительства того или иного точечного объекта. Решение суда может отменить либо заключение экспертиз, либо акты органа власти, либо признать ничтожным строительство в целом.
2. Подача жалобы. После того как решение суда было получено, необходимо направить документы во все возможные инстанции, способные разрешить данный спор. Это могут быть комиссии, занимающиеся вопросами градостроительства, СМИ, партии и даже городские думы. При этом ответ обязательно будет получен, причём в срок не позднее одного месяца.
3. Направление обращений в соответствующие органы власти. На этом этапе главное — представить все необходимые документы, а именно результаты изысканий и экспертиз, решения судов и уполномоченных органов, планы и проекты самого объекта, а также выбранного участка. Ответ должен быть получен в течение тридцати дней, в противном случае возможно обращение в суд или прокуратуру.
4. Формирование группы. Она определяется как инициативная. Для этого этапа достаточно уведомить всех жильцов, составить протокол проводимого собрания, в котором должен расписаться каждый участник инициативной группы.
5. Обращение к участковому. На каждом участке должен быть расположен информационный стенд, который формируется после прохождения всех предложенных этапов и определяет требования к возможным строительным работам. Если застройщик начинает возведение объекта до появления такого стенда, то можно обратиться к участковому и привлечь нарушителя к ответственности. Единственная возможная санкция в данной ситуации – штраф, который варьирует от трёхсот тысяч до одного миллиона рублей.

Данный порядок действий обязательно нужно выполнять в указанном порядке, в противном случае принимаемые решения и полученные документы не будут иметь никакого значения.

Таким образом, точечная постройка, которая также имеет название «уплотнённая», считается нарушением законных интересов граждан, но допускается при соблюдении конкретно установленных требований.

Источник