Что включает в себя реконструкция объектов капитального строительства

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТНОСМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ И РЕСТАВРАЦИЮ ЗДАНИЙ

В зависимости от объема и сложности конкретного объекта реконструкции устанавливаются следующие стадии проектирования (рис. 3.1.1):

• 1) эскизный проект (ЭП);
• 2) технико-экономическое и архитектурно-историческое обоснование (ТЭО);
• 3) рабочий проект (РП), проект (П);
• 4) рабочая документация (РД).

Категория сложности объекта реконструкции и, соответственно, проектные стадии устанавливаются заказчиком и отражаются в задании на разработку проектной документации. Поэтому возможны следующие варианты проектной деятельности:

• 1) в три стадии (ЭП + П + РД);
• 2) в две стадии (ЭП + РД) или (П + РД)
• 3) в одну стадию (РД при наличии утвержденного ТЭО).

Эскизное проектирование реконструкции (ЭП) — это стадия, на которой утверждается состав работ по рабочему проектированию и начало проектно-конструкторской деятельности, а также корректируется технико-экономическое и архитектурно-историческое обоснование проекта. В состав ЭП включаются: пояснительная записка, архитектурно-строительные решения, основные чертежи, решения по инженерному оборудованию. После обсуждения ЭП и положительного заключения по нему заказчик подготавливает задание на разработку проектной документации, состав которой определяется стандартами СПДС и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование.

Строительство новых и реконструкция старых объектов.

Начальный этап ТЭО (Эскизный проект реконструкции)

Рис. 3.1.1. Этапы проектирования реконструкции

Двухстадийное проектирование реконструкции зданий и сооружений предусматривает разработку:

• 1) общей пояснительной записки;
• 2) основных чертежей (ситуационный план, схема генплана с указанием всех строений, объемов работ по благоустройству территории, принципиалных решений по внешним инженерным сетям);
• 3) строительных решений, содержащих краткое описание архитектурно-строительных планов, основных мер по водоснабжению и канализации, вентиляции, газо- и электроснабжению, перечень применяемых типовых решений, конструкций, узлов, планов по защите населения в чрезвычайных условиях;
• 4) чертежей (планов, фасадов, разрезов) здания со схематическим изображением несущих и ограждающих конструкций;
• 5) инженерных разделов проекта;
• 6) проекта организации реконструкционных мероприятий в соответствии с ВСН-41-85(р) Госгражданстроя;
• 7) раздела по технической эксплуатации здания;
• 8) сметной документации.

Общая пояснительная записка к проектно-сметной документации по реконструкции здания или сооружения должна содержать:

• 1) основание для проектирования реконструкции (решения муниципальных органов и федеральных служб, разрешающих проведение реконструкции);
• 2) краткую характеристику здания, включая вопросы градостроительного проектирования;
• 3) генплан с элементами благоустройства;
• 4) обоснование и описание архитектурно-строительных решений и пр.

При разработке проектной документации выполняется необходимая доработка и конкретизация принципиальных архитектурно-строительных решений, принятых в проекте.

Реконструкция объектов капитального строительства на базе технологии лазерного сканирования

Рабочая документация по своему назначению подразделяется на документацию: а) для производства строительно-монтажных работ, выполняемых непосредственно в реконструируемом здании; б) на строительные изделия. Полный комплект рабочей документации для реконструкции здания включает:

• 1) объектную смету;
• 2) рабочие чертежи по видам работ;
• 3) сводную ведомость объемов реконструктивных работ;
• 4) сводную ведомость потребности в материалах.

В состав сметной документации для одностадийного проектирования реконструкции входят:

• 1) сводный сметный расчет, определяемый по объектным и локальным сметам, составляемым по рабочим чертежам, с использованием прейскурантов на различные виды работ;
• 2) сводка затрат;
• 3) объектные сметы — в случае отсутствия прейскурантов и укрупненных сметных норм;
• 4) локальные сметы (при тех же условиях);
• 5) сметы на проектные и инженерно-технические обследования зданий;
• 6) ведомость сметной стоимости реконструкции отдельных объектов, входящих в состав комплекса (очереди).

Для двухстадийного проектирования на стадии проекта составляются:

• 1) сводный сметный расчет, который определяется по укрупненным показателям;
• 2) сводка затрат;
• 3) объектные и локальные сметные расчеты;
• 4) сметы на проектные работы и инженерно-техническое обследование здания;
• 5) ведомость сметной стоимости производства работ по объектам;
• 6) ведомость материалов;
• 7) пояснительная записка.

В состав смет по рабочей документации входят:

• 1) объектные сметы по рабочим чертежам;
• 2) локальные сметы по рабочим чертежам;
• 3) ведомость сметной стоимости реконструктивных работ;
• 4) ведомость материалов;
• 5) пояснительная записка.

В сводном сметном расчете стоимости реконструкционных работ, составляемом по стандартной форме 2.1, средства распределяются следующим образом:

• 1) подготовка площадки реконструируемого здания;
• 2) основные объекты реконструкции;
• 3) объекты подсобного и обслуживающего характера;
• 4) наружные сети и сооружения;
• 5) благоустройство и озеленение территории;
• 6) временные здания и сооружения;
• 7) прочие затраты (в том числе, на техническое обследование здания);
• 8) технический и авторский надзор;
• 9) проектные работы.

За итогом сводного сметного расчета стоимости реконструкции здания указываются возвратные суммы.

Сводка затрат составляется по стандартной форме 2.2. Объектные (форма 2.3) и локальные (форма 2.3) сметы, составляемые по рабочим чертежам, определяют сметную стоимость отдельных объектов.

Дополнительные средства на возмещение затрат подрядчика, выявленных после утверждения рабочего проекта реконструкции в связи с введением повышающих коэффициентов, включаются в сводный расчет отдельной строкой с последующим изменением итоговых показателей стоимости реконструкции и утверждением произведенных уточнений инстанцией, ранее утвердившей проект.

В целях: а) совершенствования порядка предпроектной и проектной подготовки строительства и реконструкции, сокращения сроков согласования, а также повышения качества исходно-разрешительной и распорядительной документации и б) заблаговременного предоставления инвесторам достоверной информации о возможных затратах на реконструкцию муниципальными властями устанавливается определенный порядок подготовки исходно-разрешительной документации.

Например, в Москве основанием для получения права на реконструкцию объекта и аренду для этих целей земельного участка инвестором, определяемым на конкурсной основе или без конкурса (по объектам социальной инфраструктуры), является распорядительный документ префекта административного округа. Основанием для получения права на реконструкцию в случае изменения существующего функционального назначения здания или сооружения является решение органа по имущественно-земельным отношениям и градостроительству.

Источник

Реконструкции зданий и сооружений. Проект и смета реконструкции

Реконструкции зданий и сооружений представляют собой целый комплекс монтажных и строительных работ, целью которых являются изменения архитектурных решений объектов и создание различных капитальных надстроек, пристроек и мансард. Кроме того, сюда входят и изменения в системе оборудования зданий и несущих конструкций, а также благоустройство прилегающих территорий.

Реконструкция

Она должна производиться комплексно, и начинают ее обычно с ремонта фундамента, его дополнительного создания или укрепления основания под ним. Работы по реконструкции включают в себя гидроизоляцию основания здания и его подвальных помещений, ремонт фасада и стен, замену перекрытий и кровельной системы. С недавнего времени некоторые фирмы и организации в список данных услуг начали включать и внутреннюю отделку помещений, оборудование, а также пристройку жилой мансарды.

Есть несколько типов реконструкции зданий и сооружений:

• переделка промышленного объекта под квартиры или офисы;
• увеличение площади помещений;
• расширение производственных площадей за счет сооружения дополнительного перекрытия в зданиях, имеющих высокие потолки и др.

В общем, реконструкция объектов подразумевает создание дополнительного пространства для размещения промышленных цехов и складских помещений, различных агрегатов и оборудования, рабочих мест и жилых квартир. Комплексное изменение зданий включает в себя и прокладку целого ряда инженерных систем, таких как отопление, энергоснабжение, канализация, вентиляция, охранные и противопожарные системы. И все это должно соответствовать принятым нормам строительства.

Виды реконструкций

Для промышленных предприятий выделяют два вида перестройки: собственно преобразование и техническое перевооружение. Последний подразумевает замену оборудования, когда расходы на строительно-монтажные работы составляют не более 10 % от общей суммы затрат. Когда происходит собственно преобразование сооружения, то меняют не только оснащение, но и само здание. При этом могут производиться различные надстройки, пристройки, возведение новых корпусов и т.д.

У многих объектов доля оборудования в общем балансе незначительна, поэтому у них происходит разделение по несколько иному принципу, а конкретно — на частичную или полную реконструкцию. Первая подразумевает замену лишь отдельных элементов сооружения с продолжением его эксплуатации, а вторая – коренное переустройство здания, где возможна замена конструкций, оборудования, отдельных узлов, изменение его размеров и т.д.

План реконструкции

Он должен включать в себя информацию, касающуюся всех видов строительно-монтажных работ, расчеты и проектирование изменений, которые будут произведены в коммуникационных и инженерных системах сооружения, а также пакет документов о пригодности здания к эксплуатации. Составлением плана реконструкции должны заниматься исключительно специалисты, имеющие опыт в этом деле.

Согласование

Прежде чем начать перестройку объекта, нужно подготовить соответствующую документацию. Затем необходимо согласовать ее в разных государственных инстанциях. Следует сразу же отметить, что сделать это бывает весьма непросто. Особенно это касается объектов, имеющих культурно-историческое значение, а также памятников архитектуры.

Кроме того, сложности имеются и в согласовании на воссоздание или сохранение их первозданного внешнего вида. Строительно-монтажные работы можно начинать только в том случае, когда разрешение на их проведение уже получено.

Основные этапы

Реконструкции зданий и сооружений в основе своей состоят из тех же этапов, что и инвестиционные циклы новостроек:

• Предпроектная стадия. Она включает в себя все действия, проводимые во время нового строительства. Но чаще всего этот этап происходит в несколько упрощенном виде.
• Обследование реконструируемых оснований и объектов. Необходимо отметить, что пропустить этот этап невозможно. В ходе него оценивают не только гидрогеологический режим, грунтовые условия и рельеф, но и состояние, в котором находятся на данный момент подземные и надземные конструкции, а также возможность дополнительной нагрузки на них и их дальнейшей эксплуатации. Обследование всех элементов здания необходимо проводить тщательно и подробно описывать любые найденные повреждения. При этом каждое искривление, трещина или пятно сырости должно быть сфотографировано, замерено и зафиксировано в документе. При необходимости делают лабораторные анализы, если были вскрыты отдельные элементы. По окончании обследования составляют специальный отчет, куда входят фотографии, расчеты и другие документы.
• Проект реконструкции во многом похож на тот, что делают для вновь строящихся зданий, но включает в себя меньшее количество документов. Он содержит все основные части: архитектурно-строительную, технологическую, сметы, общую пояснительную записку и план организации строительства. Проект реконструкции рассматривается и утверждается практически по такой же схеме, что и новостройка.
• Реализация плана. Для того чтобы осуществить проект реконструкции, необходимо произвести строительные и монтажные работы. Если они будут осуществляться на территории действующего предприятия, то его деятельность или вовсе не должна сокращаться, или только в минимальной степени. При этом его дирекция тщательно согласовывает последовательность и проведение всех строительно-монтажных работ, а также условия их совмещения с работой в производственных цехах с генподрядчиком и проектировщиком.

Самыми эффективными считаются реконструкции зданий и сооружений, проводимые узловым методом. При этом предприятие условно разбивается на части, где можно беспрепятственно вести наладку и монтаж технологического оборудования, а также производить строительные работы. После того как узел будет закончен, его сдают службе эксплуатации.

Капитальное строительство и реконструкция

Эти работы имеют много общего. Реконструкция и капитальное строительство как два комплекса работ представляются достаточно сложными процессами, которые требуют от проводящих их строительно-монтажных компаний максимальной слаженности и ответственности. Это касается как подготовки соответствующей документации, так и привлечения высококвалифицированных специалистов.

Реконструкция и капитальное строительство подразумевают одновременное переоборудование, расширение и постройку различных объектов, во время возведения которых нужно будет произвести не только монтажные, но и земляные работы, связанные с сооружением несущих конструкций, устройством фундаментов и проведением инженерных коммуникаций.

Ремонт и реконструкция

Обычно эти понятия неотделимы друг от друга. Реконструкция и ремонт представляют собой комплекс работ, при которых необходимо вначале изменить частично или полностью размер здания или осуществить его перестройку, а затем перейти к внутренней перепланировке и окончательной отделке. Перестройку сооружений часто производят тогда, когда рядом сооружаются новые объекты, сопровождающиеся прокладыванием различных коммуникаций, или в случае износа каких-либо конструкций, а также изменения в состоянии грунта под ними.

Источник