Что является ли карьер объектом капитального строительства

Подлежат ли кадастровому учету кладбища, как сооружения?

Кадастровый учет на государственном уровне применительно к земельным участкам — обязательная процедура, подразумевающая фиксацию надела в специальном реестре. Факт регистрации подтверждает наличие надела, а также позволяет совершать с ним сделки — продавать, покупать, передавать наследникам или решать иные вопросы. В процессе постановки на кадастровый учет каждый ЗУ получает персональный кадастровый номер. При этом регистрация обязательна практических для всех объектов, в том числе специфических. Рассмотрим, подлежат ли кадастровому учету кладбища, как сооружения, что говорит законодательства, и по какой процедуре проходит постановка на учет.

ПРИЧИНЫ РЕГИСТРАЦИИ

Кадастровый учет — процесс, подразумевающий отражение сведений о недвижимости в ЕГРН. Выполнение таких действия обязательно для решения следующих задач:

• Проведения операций с недвижимостью.
• Контроль объектов и земли на территории государства, создание планов на мероприятия по землеустройству и градостроительству.
• Вычисление размера налога.

ЧТО НЕОБХОДИМО СТАВИТЬ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ?

Полный перечень объектов, которые подлежат регистрации, рассмотрены в ФЗ №218 (статья 1, пункт 7). Если говорить в целом, постановке на учет подлежат объекты, которые тесно связаны с ЗУ и не могут быть перенесены без разрушения. К примеру, для построек главным критерием, свидетельствующим о необходимости регистрации, является наличие фундамента. Вот почему постановка на учет сарая обязательна, а вот для туалета или палатки для торговли в этом нет необходимости.

Технологические процессы производства горных работ на карьере

Что касается земельных участков, они передаются новым владельцам из местных или государственных земель, а после регистрируются в ЕГРН. Основание для выполнения такой работы — план межевания и правоустанавливающие бумаги. Заявитель должен подтвердить, что ЗУ находится в его владении на базе договора дарения, ренты или купли-продажи.

Если новый земельный участок находится вблизи других наделов, которые поставлены на учет, не обойтись без согласования границ. Выделение и регистрация надела происходит при наличии обременения. При этом площадь ЗУ не должна быть меньше параметров, указанных в градостроительных актах или ЗК РФ.

Также на учет ставятся следующие объекты:

• Жилое здание (в том числе с большим числом квартир).
• Квартиры и жилые помещения (при наличии двух критериев — обособленности и изолированности).
• Садовые (дачные) постройки. Обязательно требование для регистрации — отнесение объекта к капитальной постройке. Главным критерием, как отмечалось выше, является наличие фундамента.
• Нежилые объекты. Исключением являются сооружения, которые не могут использоваться без основного здания. Факт принадлежности к капитальной постройке определяется кадастровый инженер.

Если говорить об объектах недвижимости, на учет ставятся гаражи, машино-места, имущественные комплексы, мосты, газопроводы и другое.

Не повторяйте этих ошибок! Пруд своими руками.Пруд на даче. Пруд на участке.

ПОДЛЕЖАТ ЛИ КАДАСТРОВОМУ УЧЕТУ КЛАДБИЩА?

С учетом сказанного напрашивается вывод, что регистрации обязательна для земельных участков и капитальный строения. Но остается еще один вопрос — подлежат ли кадастровому учету кладбища, и можно ли их рассматривать как сооружения. Сразу отметим, что кладбищенская земля не относится к сооружению, но регистрация этого объекта является обязательной. Такой ЗУ относится к наделам специального назначения. При этом на территории кладбища могут быть сооружения и постройки, например, крематорий.

Выделение земельных наделов для строительства происходит на базе ЗК РФ под номером 136. Так, в статье 30, пункте первом указано, что выдача ЗУ для возведения объектов осуществляется двумя способами — без предварительного согласования и с обязательным выполнением этой работы. С учетом того, что ЗУ под кладбище передаются местными органами власти, для таких объектов характерны обе приведенные формы.

В ЗК РФ (статье 30, пункте 11) указано, что в предварительном согласовании нет необходимости при выполнении таких условий:

• Объект размещается в селе или городе.
• Учитываются градостроительные документы о застройке, а также правила пользования землей.

В рассмотренном кодексе рассматриваются и иные случаи, позволяющие избежать согласования.

Возможны ситуации, когда получение ЗУ физлицами или компании требует обязательного согласования. Это возможно, если объект передается на правах аренды, государственным или местным организациям, а также другими структурами в бессрочное применение. Так, в статье 31 ЗК РФ указано, что юрлицо при передаче участка под возведение объектов захоронения, оформляет прошение в местный (государственный) орган власти. В заявлении указывается интересующий участок и ориентировочное место размещения сооружения.

Выбор точки для кладбища производится с учетом правил застройки населенного пункта. Здесь же берутся во внимание правила застройки города, а также ряд других характеристик — состояние земли, доступные экологические нагрузки, рельеф и прочие. В процессе оценки учитываются действующие санитарные правила и нормы. Важно, чтобы надел обеспечивал продолжительную эксплуатацию кладбища как сооружения (хоть оно таковым и не является).

ОСОБЕННОСТИ ВЫДЕЛЕНИЯ ЗЕМЛИ

Новые места для захоронения создаются только при условии позитивного заключения различных экспертиз (гигиенической, санитарной и экологической). Расстояние от места захоронений до пределов селитебного участка должны быть от 300 метров и больше. Муниципальные власти гарантируют выбор ЗУ при учете ФЗ под номером 8, а также Постановления главного санитарного врача страны.

При выделении земли под кладбище обязательно информирование:

• Людей, которые проживают вблизи будущей застройки.
• Пользователей, владельцев и арендаторов ЗУ, права которых могут затрагиваться в результате появления кладбища.
• Владельцев наделов. Они информируются о вероятной покупке ЗУ для госнужд и будущего возведения мест для захоронения человеческих останков.

ТОНКОСТИ РЕГИСТРАЦИИ КЛАДБИЩА КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

После успешного выбора ЗУ для строительства кладбища составляются специальные акты, а также устанавливаются дополнительные зоны (охранная, санитарная, защитная). Вместе с ними передаются:

• Проекты с пределами ЗУ. Информация утверждается муниципальными органами власти.
• Вычисления ориентировочных убытков владельцев земельных наделов, пользователей земли, владельцев ЗУ, а также арендополучателей.
• Вычисления потерь для с/х производства или лесничества. Муниципальный (исполнительный) орган решает о возможности размещения кладбища, после чего утверждается акт выбора ЗУ. Копии упомянутых бумаг передаются заявителю.

После получения предварительного решения можно переходить к следующему этапу. На нем необходимо добиться решения о получении надела и его применения для организации кладбища. При этом обязательно выполнение землеустроительных работ. Что касается срока действия решения, он составляет три года (максимальный период).

Далее формируются новые и приводятся в порядок уже действующие объекты. После этого создаются и закрепляются границы ЗУ с помощью межевых знаков. Как только эта работа выполнена, заполняются землеустроительные дела с учетом требований Росземкадастра. На базе утвержденных градостроительных бумаг готовится документация о межевании с учетом приказа Роскомкадастра.

ИТОГИ

Таким образом, регистрация кладбища, как объекта недвижимости, имеет свои особенности. Наибольшие трудности связаны с выделением и подготовкой участка, а также прохождением множества согласований. Это не удивительно, ведь речь идет о выделении надела под специфический объект — место для захоронения. Также что конфликтные ситуации с заинтересованными лицами почти неизбежны.

Источник

Горнолыжный карьер: строительство курорта во Всеволожском районе затормозили

В первой половине «нулевых» ООО «Всеволожское СМП» взялось за добычу песка в районе деревни «Манушкино». Жителей деревни в администрации заверили, что по окончании добычи песка на месте карьера будет образован водоём. Впоследствии право на добычу песка перешло компаниям из группы ЛСР: АО «ЛСР. Базовые» и ООО «Ландшафт». Запасы песка были выработаны к 2015 году, карьер был заполнен водой.

Параллельно в рамках концепции комплексного развития территорий Ленинградской области в 2008 году по инициативе президента Олимпийского комитета Леонида Тягачева было инициировано создание горнолыжного курорта для развития местного туризма. Исполнителем была выбрана компания ООО «Экстрим». К 2015 году рядом с водоёмом была обустроена первичная инфраструктура курорта: горнолыжный подъёмник, трасса для спуска, здания для аренды оборудования, раздевалки, бистро. На курорт стабильно приезжали жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Однако в 2018 году внезапно выяснилось, что из лицензии на добычу полезных ископаемых исчезла обязанность по обустройству водоёма, вместо неё в проектной документации появились мероприятия по засыпке карьера смесью из строительных отходов и вскрышных пород.

Следом «Ландшафт» обратился с иском в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием расторгнуть договор аренды на земельный участок, на котором «Экстрим» осуществлял строительство курорта, поскольку существование такого договора препятствует проведению ликвидационных мероприятий. Свои действия компании группы ЛСР мотивировали тем, что, готовясь засыпать карьер, обнаружили реестровую ошибку при формировании земельного участка, переданного «Экстрим» в аренду, в результате которой якобы на участке, принадлежащем недропользователям, образовался новый земельный участок, на котором и было осуществлено строительство курорта.

Дело было рассмотрено судьёй Арбитражного суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сайфуллиной А.Г. Несмотря на то, что на спорном земельном участке расположены 6 объектов капитального строительства включая канатную дорогу горнолыжного склона, суд удовлетворил иск компаний из группы ЛСР, лишив тем самым «Экстрим» возможности использования части арендованной территории для зоны выката горнолыжного склона.

«Экстрим» обжаловал решение, указав на допущенные грубые нарушения при рассмотрении дела в первой инстанции. Хотя в дело было представлено несколько экспертиз, но суд первой инстанции проигнорировал все экспертизы, кроме назначенной по инициативе ЛСР и все варианты исправления реестровой ошибки кроме того, на котором настаивала группа ЛСР. При этом, как указали представители «Экстрима», предложенный экспертами предпочтительный вариант исправления реестровой ошибки противоречил не только остальным экспертизам, но и действующему земельному законодательству: в частности, эксперт предложил разорвать участок «Экстрима» на две части, расположив между ними земельный участок ЛСР.

В апелляционной жалобе также было указано на то, что эксперт Мещерякова С.М., проводившая судебную экспертизу, не смогла ответить на базовые вопросы в своей профессиональной сфере, уклонялась от ответов на многие вопросы и не смогла обосновать вариант, на котором настаивала, что подтверждено аудиозаписью судебного заседания.

Представители «Экстрим» обратили внимание суда на то, что компании из группы ЛСР не имели права оспаривать договор аренды между администрацией Всеволожского района и «Экстримом», равно как предъявлять требования к «Экстриму», поскольку сами утратили права на один из земельных участков, в подтверждение чего «Экстрим» представил уведомление Росреестра о погашении записи об аренде в отношении ЛСР в реестре прав по инициативе администрации Всеволожского района. При этом из иска следует, что именно ради проведения работ на этом участке ЛСР инициировало судебный процесс. Кроме того, договор аренды, расторжения которого потребовали компании группы ЛСР, был заключён на основании ранее вступившего в силу решения суда. Таким образом суд фактически вынес новое решение, отменяющее ранее вступившее в законную силу.

Интересы «Экстрима» в суде представляли юристы консалтинговой компании «Эдвайс МАН Групп», которые подробно разъяснили суду суть допущенных нарушений, указали, что наряду с вопиющими нарушениями закона суд первой инстанции фактически вошёл в противоречие с ранее вступившим в законную силу судебным решением, которое предписывало заключить оспариваемый в деле договор. При этом у недропользователей имелся правовой механизм для отстаивания своих прав в рамках того суда, однако группа ЛСР не воспользовалась им.

Тем не менее, судебная коллегия не вняла доводам подателей жалобы. Ходатайство «Экстрима» о проведении дополнительной экспертизы суд объявил подлежащим рассмотрению одновременно с вынесением итогового акта. Довод об отсутствии протокола и аудиозаписи судебного заседания председательствующая судья Галенкина К.В. обозначила как не имеющий большого значения для дела. Доводы о возможной «некомпетентности» эксперта, основанные на аудиопротоколе допроса последнего, по факту не исследовались, аудиозапись не заслушивалась. Суд отклонил данный довод сославшись на то, что раз эксперт работает в экспертной организации, значит является достаточно квалифицированным специалистом.

Игнорирование результатов публичных слушаний и утвержденного проекта планировки территории, в отношении которой экспертом «рекомендовано» суду пойти по пути «разрыва» земельного участка на два отдельных контура, что прямо запрещено Земельным кодексом, — не явилось для суда веским основанием ни для пересмотра решения, ни даже для назначения дополнительной экспертизы по ходатайству более «слабой» и в отличии от ЛСР не заметной на федеральном уровне стороны.

В итоге суд удалился для одновременного рассмотрения ходатайства об экспертизе и вынесения апелляционного постановления. В результате ходатайство о назначении экспертизы было отклонено, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, а решение суда первой инстанции — в силе. Фактически весь процесс в суде апелляционной инстанции свёлся к формальному заслушиванию кратких доводов сторон. Изложенные «Экстримом» доводы не проверялись и не исследовались, аудиозапись допроса эксперта не заслушивалась.

Комментируя ситуацию, юристы консалтинговой компании «Эдвайс МАН Групп» рассказали, что отказ суда проверять предложенный экспертом вариант исправления реестровой ошибки, основанный на разделении земельного участка, является грубым нарушением законодательства. «Действующий земельный кодекс запрещает образование земельных участков, допускающее вклинивание, вкрапливание, чересполосицу. Это правило действует и при исправлении реестровой ошибки.

Если эксперт рекомендует исправить реестровую ошибку таким образом, что земельный участок одной стороны оказывается разорван на две части, а между ними размещается участок другой стороны, хотя в этой же экспертизе предлагается способ не допускать такого разрыва — это явный повод для суда поставить под сомнение компетентность эксперта, равно как и предложенный им вариант. Особенно при наличии доводов одной из сторон о недостаточной квалификации эксперта, основанных на ответах эксперта на вопросы сторон и суда в ходе допроса. Суд не связан выводами эксперта и не обязан безусловно утверждать вариант исправления реестровой ошибки, который явно противоречит действующему законодательству. Кроме того, если сторона ставит вопрос о компетентности эксперта, ссылаясь на аудиопротокол, суд обязан исследовать аудиозапись заседания и повторно оценить результаты допроса эксперта», — комментируют ситуацию юристы.

По их мнению, данный процесс наглядно демонстрирует, что на сегодняшний день вступившее в законную силу судебное решение не является защитой для предпринимателя, особенно когда речь идёт о противостоянии малого бизнеса и огромных компаний. «В судебном процессе апелляционной инстанции действительно наблюдалось заметное нежелание судей глубоко погружаться в проблематику дела. Суды нередко подходят формально к рассмотрению доводов сторон. Данное дело является ярким образцом такого формализма. Несмотря на специфику арбитражного процесса, при том количестве замечаний и претензий, которые были отражены в апелляционной жалобе, дело было рассмотрено предельно поверхностно и формально. Подобный подход к рассмотрению дел судами неизбежно ведёт к пагубным последствиям для предпринимательского сообщества: перспективные инфраструктурные социально-значимые проекты будут закрываться, а доверие к судебной системе падать, когда такие гигантские строительные компании получают безусловную защиту», — говорят в «Эдвайс МАН Групп»

Судьба курорта «Лазурные озёра» зависит от того, будут ли готовы устроители курорта дальше отстаивать своё детище в суде кассационной инстанции, а также от того, уделит ли суд реальное внимание изложенным в заседании доводам, либо ограничиться формальным заслушиванием позиций.

Источник