Строительство нескольких объектов, не связанных между собой, на одном участке приравнивают к единому недвижимому комплексу.
Многие знают, что когда на одном земельном участке планируется построить несколько объектов недвижимости, то при получении разрешения на строительство на все объекты сразу Администрация считает, что это комплекс и необходимо подавать документы как для комплекса, в том числе приложить экспертизу проекта. На протяжении многих лет этот вопрос решался просто: пока идет стройка сначала один объект оформляется (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, собственность), потом второй, третий и т.д. И в даном случае каждый объект считался самостоятельным, менее 1500 кв.м, не более 2-х этажей и экспертиза не требовалась. Сейчас Администрация увидела принятую в 2013 году статью 133.1 ГК о том, что является недвижимым комплексом и с лета 2016 года пишет:
«Согласно ст. 49 ГрК РФ содержит четкие правила в части технических параметров и характеристик объектов капитального строительства, проектная документация которых не требует проведения экспертизы, при этом положения ст. 49 применимы в отношении отдельно стоящего объекта в единственном числе на отдельном земельном участке. Необходимо обратить внимание, что объекты, состоящие из нескольких зданий, сооружений, эксплуатация которых функционально связано между собой, где предполагается строительство по всей площади земельного участка сопутствующей инфраструктуры (дороги, подъезды, стоянки, парки, очистные сооружения, открытые площадки и т.д) и инженерных сетей не оговорены положениями ст. 49 ГрК РФ, которые исключают проведение проектной документации по подобному объекту капитального строительства в состав которого входят несколько зданий и сооружений.
Согласно ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ единый недвижимый комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железных дорог, линий электропередач, трубопроводов и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Согласно письму Администрации Приморского края от 23.07.2015 года во исполнение положений градостроительного законодательства уполномоченным должностных лицам муниципальных образований, при выдаче разрешений на строительство на объект, который состоит из нескольких зданий, сооружений, эксплуатация которых функционально связана между собой, где предполагается строительство по всей площади земельного участка сопутствующей инфраструктуры (дороги, подъезды, стоянки, парковки, очистные сооружения, открытые площадки и т.д.) и инженерных сетей от заявителей необходимо требовать предоставление полного пакета проектной документации состав разделов которой установлен ст. 48 ГрК РФ и положительного заключения экспертизы в порядке ст. 49 ГрК РФ. «
Но как же быть с тем, что если объект является отдельностоящим (не на отдельном участке, а именно объект отдельностоящий), не превышает 1500 кв.м, не превышает 2 этажа и в соответствии со ст. 49 ГрК казалось бы очевидно, что не требуется экспертиза проекта. Откуда появился вывод, что если объекты находятся на одном участке в несколько га, то либо необходимо предоставлять экспертизу проекта и вводить объекты как комплекс, чего совсем не хочется даже с точки зрения дальнейшей продажи каждого объекта. Либо если хотите вводить как одельное здание, то под каждым объектом должен быть сформирован самостоятельный участок. Откуда вообще эти вывода? из какой нормы это следует? Или это очередное «желание» Администации.
Что касается ст. 133.1 оно содержит понятие единого недвижимого комплекса, которое установлено совсем в иных целях.
Из ст. 133.1 можно выделить два признака единого недвижимого комплекса:
1. Это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически.
2. Объекты расположены на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Поэтому, исходя из первого признака, объекты должны быть едины, неделимы и неразрывно связаны физически и технологически между собой, что не относится к отдельностоящим объектам. Что касается второго признака, то для того, чтобы объекты признавались единым недвижимым комплексом, они должны быть зарегистрированы в качестве таковых. При этом регистрация объектов в качестве единого недвижимого комплекса является не обязанностью, а правом субъекта. В дополнении, необходимо отметить, что если нет регистрации объектов в качестве единого недвижимого комплекса, значит, и нет самого единого недвижимого комплекса.
Еще в устной беседе представители Администрации озвучивают «очень весомый» аргумент: ну в сумме-то у вас площадь всех объектов на одном участке более 1500 кв.м, значит нужна экспертиза.
Получаем, что ни в одной норме не содержится требования, что чтобы объекты не были признаны комплексом их необходимо строить на разных земельных участках.
Кто-нибудь уже сталкивался с подобной практикой?
Сделки с недвижимостью и особенности регулирования земельных отношений
Поставка: основные проблемы договорной работы
Бизнес-медиация
Похожие материалы
Комментарии (10)
Не сталкивался, но осуждаю 🙂
Нет никаких оснований требовать отдельный участок по 49 ГрК. На мой взгляд.
Что же касается ЕНК. Тут помимо двух основных критериев (функциональная или физическая взаимосвязь, нахождение на одном участке) есть еще существенный нюанс. Это добровольное действие по объединению судьбы вещей. За это отвечают слова «может» и «если» в статье 133.1 ГК.
Норма этой статьи позволяет объединить в одну недвижимую вещь функционально связанные объекты, что ранее не всегда оформлялись вместе, линейные в основном объекты, нефтебазы. И норма этой статьи позволяет объединить одной судьбой участок и находящиеся на нем разные объекты, не связанные, по принципу единого объекта.
Тут я уже слышал о практике, извращенной практике, когда регистрировать ЕНК требовали налоговые органы.
насколько я понимаю, речь идет о вспомогательных объектах. Субъективно, Вы должны разработать проектно-сметную документацию на основной объект, с указанием строений, выполняющих вспомогательную функцию (склады, подсобные помещения).
Акт ввода в эксплуатацию оформляется на основной объект (цех, производственное помещение).
Права на вспомогательные объекты регистрируются в упрощенном порядке, т.к. для их возведения не требуется получение разрешения на строительство.
Ольга, не совсем так. На земельном участке имеется оборудование — зерносушительный комплекс. Это именно оборудование, несмотря на то, что многие зачем-то регистрируют его как объект недвижимости. С оборудования снимается крепление и оно спокойно переносится в другое место. И несколько складов, которые выполняют самостоятельные, не вспомогательные функции. Которые могут существовать каждый сам по себе.
Не соглашусь, что отдельностоящие объекты не могут быть неразрывно связаны физически или технологически. Например, какой-нибудь большой завод с цехами, не стоящими вплотную друг к другу, — явно эти здания связаны технологически.
Есть и судпрактика, которая говорит, что при определении, является ли здание отдельно стоящим, учитываются и входящие в его состав линейные объекты.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2015 г. N 306-КГ15-10906
При этом окружным судом также обращено внимание судов, что предъявленный к регистрации объект не является отдельно стоящим объектом капитального строительства, поскольку в состав котельной для теплоснабжения хосписа и детского сада, помимо модульной котельной, входят и линейные объекты — газопровод низкого и среднего давления и тепловые сети.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2015 г. N Ф06-487/2015
Судами не принято во внимание, что как усматривается из представленных в материалы дела разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предъявленный к регистрации объект не является отдельно стоящим объектом капитального строительства, поскольку в состав котельной входят и линейные объекты — полиэтиленовый газопровод высокого давления, стальной газопровод низкого давления, надземные и подземные тепловые сети. В связи с чем судам следовало установить, не является ли объект «Котельная на 0,6 МВт в с. Новотулка Хворостянского района Самарской области» единым имущественным комплексом в понимании статьи 133.1 ГК РФ. Выяснение данного вопроса позволило бы судами правильно квалифицировать объект, права на которые могли быть зарегистрированы в установленном законом порядке.
никто и не спорит, что такое бывает. Дело в том, что это не тот случай. Если говорить, например, об АЗС, то здесь как раз и можно говорить о комплексе. Каждый объект не несет самостоятельного значения и не может использоваться без другого. Но речь о складах, которые не связаны ни технологически, ни функционально, ни физически. Проще говоря, как если бы на одном участке были построены отдельностоящие гаражи для хранения автомобилей, и Администрация настаивала бы на том, что это комплекс и необходимо оформлять право собственности на комплекс гаражей.
ИсточникКапитальное строительство
Процесс возведения зданий и сооружений, которые после введения в эксплуатацию будут отнесены к основным фондам предприятия или другого субъекта права.
В момент от начала постройки до приёма объекта соответствующей комиссий возводимые объекты относятся к незавершённому строительству.
Виды объектов
К капитальному строительству относится возведение зданий и сооружений определённого типа. В законодательстве и различных постановлениях, правилах и тот и другой вид может называться строением.
Здания — объёмные конструкции, состоящие из надземных и подземных частей. Их особенность зависит от принятого проекта, к примеру, какие-то могут не содержать оконных проёмов, быть многоэтажными и одноэтажными, а сверху располагаться крыша со скатами или плоская. Все здания делятся на жилые и нежилые.
К жилым относятся многоквартирные дома, предназначенные для заселения большого количества жильцов, и частные объекты малоэтажного жилищного строительства. Нежилые здания — это строения для размещения в них торговых и развлекательных комплексов, офисов компаний и подобных структур, относящихся к коммерческой и некоммерческой деятельности.
Впоследствии строения делятся на жилой и нежилой фонд, что влечёт за собой различие в области:
- начисления тарифов ЖКХ;
- подхода к вопросам налогообложения;
- правилам эксплуатации.
Существует и особая форма, которая подразумевает, что дома, возведённые по проектам жилых, становятся объектами нежилого фонда. Такие строения получили название апартаментов, а их эксплуатация подчиняется отдельному регламенту.
Сооружения — объёмные или какие-то другие объекты, предназначенные преимущественно для хозяйственного использования. Однако некоторые сооружения относятся к спортивным или развлекательным, к примеру, стадионы и корты, рекламному бизнесу, подаче энергии к промышленным объектам и другим нуждам. Сооружение, как и здание, имеет свою подземную и надземную часть. Люди могут пребывать внутри или на каких-то участках сооружений, но специфика нахождения меняется.
Часто объекты строительства представляют собой комплексы, содержащие здания и сооружения. К примеру, плотина — это сооружение, а находящийся на одном из берегов объект, предназначенный для размещения устройств, нужных для управления, подразумевающий постоянное пребывание внутри персонала компании, является зданием, относящимся к нежилому фонду.
К сооружениям относятся ещё и дороги, заправочные станции для автомобилей и подобное.
Исключения
Не всё то, что присутствует на строительной площадке относится к объектам незавершённого капитального строительства. Законодательство исключает все временные постройки, к примеру, бытовки или склады для стройматериалов, которые будут ликвидированы сразу после окончания строительных работ.
Не попадают в разряд капитального строительства и киоски, которые указаны в законе отдельно, а так же навесы. Киоск выполнен из лёгкого материала, не имеет торгового зала, предназначен для размещения только одного продавца, поэтому ничего капитального в нём нет.
Хорошим примером для понимания разницы даст сравнение стадиона спортивного комплекса, подобного «Лужникам», и открытой спортивной площадки во дворе какого-то дома. Стадион, если он только создаётся, относится к незавершённым объектам капитального строительства, а площадка — нет.
Так же исключаются и все мобильные строения, временные, пункты проката спортивного инвентаря, отличающиеся небольшими размерами и созданные из разборных конструкций. Одним из критериев отличия является прочная связь постройки с землёй. Однако в число капитальных объектов входят вспомогательные конструкции, если они представляют с объектом единый комплекс.
Дополнительные факторы
Для того чтобы считать объект имеющим отношению к капитальному строительству не обязательно начинать возведение его «с нуля». Различные реконструкции, техническое переоснащение, расширение функционала действующей конструкции тоже входят в этот разряд, если они превосходят по вложениям и значимости капитальный ремонт. К примеру, если к зданию пристраивается новое крыло или к нему добавляется дополнительный этаж.
Источник