Что является объектом завершенного строительства

Если вы решили покупать «готовую новостройку» или квартиру в доме, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Э…

Объектом гражданско-правовых сделок может стать незавершенное строительство

Не только законченные строительством объекты могут стать объектом гражданско-правовых сделок. Недостроенные объекты строительства также являются ликвидными активами компаний и становятся объектами купли-продажи.

Прежде всего, объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е. их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст. 130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Порядок регистрации объектов недвижимости, как законченных строительством, так и нет, установлен Законом N 122-ФЗ. Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 этого Закона:
— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3);
— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4).

Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Если право собственности на объект, не завершенный строительством, не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. По этому вопросу в настоящий момент сложилась широкая арбитражная практика. В частности, в Постановлении ФАС Уральского округа от 18.06.2009 N Ф09-3913/09-С6 по делу N А34-1276/2008 суд указал: договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным. Также нельзя такой объект:
— сдавать в аренду;
— передать в качестве вклада в уставный капитал;
— внести в качестве вклада в совместную деятельность.

При регистрации права собственности на незавершенный строительством объект организация обязана уплатить государственную пошлину. Величина и порядок ее уплаты установлены гл. 25.3 НК РФ. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для юридических лиц 15 000 руб., для физических лиц — 1000 руб.

Итак, организация имеет на балансе недостроенный объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано, и она решает продать его. Продажа незавершенного строительством объекта осуществляется на основании договора купли-продажи. Правовые основы этого договора регулируются положениями гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров, работ, услуг, а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации признается объектом обложения НДС. Следовательно, операция по реализации незавершенного строительства облагается налогом. Согласно п. 3 ст. 164 НК РФ к стоимости объекта применяется налоговая ставка 18%. Если недостроенный объект относится к объектам жилого назначения, организация-продавец не сможет воспользоваться налоговой льготой, указанной в пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в соответствии с которым реализация жилых домов, а также помещений и долей в них не признается операцией, подлежащей обложению НДС.

Доход от продажи объекта, не завершенного строительством, облагается налогом на прибыль организаций. При методе начисления доход признается в отчетном (налоговом) периоде, когда он имел место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (ст. 271 НК РФ). Датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ). Под реализацией понимается передача на возмездной основе права собственности на товары. Передача права собственности на объект незавершенного строительства невозможна без его регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Когда следует признавать доход от его реализации?

Доход от реализации объекта недвижимого имущества признается для целей налогообложения прибыли с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию указанных прав на недвижимое имущество. Факт подачи документов на государственную регистрацию подтверждается распиской о приемке документов органом, осуществляющим государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ним. Такая расписка выдается на основании п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ. При реализации прочего имущества доход от такой операции налогоплательщик вправе уменьшить на цену его приобретения (создания), что установлено пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. Данный порядок предполагает учет доходов от реализации товаров, в т.ч. не законченных строительством зданий. Признание расходов на приобретение или создание не завершенного строительством объекта можно лишь на основании оправдательных документов. Налогоплательщик не вправе ссылаться на отсутствие документов по причине истечения срока давности, установленного для их хранения.

Поскольку операция по реализации объектов незавершенного строительства подлежит обложению НДС, организация-продавец на основании положений ст. 168 НК РФ обязана в течение пяти календарных дней выставить покупателю счет-фактуру с суммой НДС, выделенной отдельной строкой. Согласно указанному документу организация-покупатель сможет принять сумму предъявленного налога к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ). Вычет по НДС организация-покупатель сможет получить после принятия указанного объекта к учету, т.е. после его отражения на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Если объект незавершенного строительства приобретается с целью дальнейшей достройки и использования в собственных целях, организация может:
— заключить договор строительного подряда со строительной фирмой, в соответствии с которым она выполнит все необходимые работы и доведет объект до состояния, пригодного к эксплуатации;
— выполнить достройку объекта собственными силами.

Если организация-покупатель является плательщиком НДС, со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, необходимо будет исчислить НДС по ставке 18%.

Объект незавершенного строительства может быть приобретен организацией не для собственного использования, а с целью его дальнейшей продажи, т.е. объект может быть перепродан организацией в том же состоянии, в каком был приобретен, или же достроен и перепродан. В этом случае в бухгалтерском учете организации-покупателя он будет учитываться как товар.

К инвестиционным активам могут относиться объекты незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты организацией-заемщиком к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или иных внеоборотных активов. Если покупатель планирует после достройки объекта продать его, проценты за пользование заемными средствами не включаются в первоначальную стоимость объекта, а учитываются в составе прочих расходов организации и в учете отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

До момента, когда организация достроит приобретенный объект и начнет использовать его в своей деятельности в качестве основного средства, она не будет признаваться плательщиком налога на имущество организаций в отношении приобретенного объекта незавершенного строительства. Более того, если она в дальнейшем не планирует использовать приобретенный объект незавершенного строительства в качестве основного средства, а собирается, например, достроить его и продать, она не будет признаваться плательщиком налога на имущество организации в отношении данного объекта.
Межрайонная ИФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Республике Саха (Якутия)

Играй в самые бухгалтерские в мире игры: «Поход в налоговую» и «Баланс». Хорошее настроение гарантировано!

Источник

Строительство (капитальное строительство ) — вид производственной деятельности, результатом которой является строительная продукция ( законченные и подготовленные к эксплуатации здания или сооружения производственного или непроизводственного назначения) или строительные материалы и изделия. … Рекомендуем вам следующие ресурсы по темам, связаным с домами — строительство , недвижимость, дизайн интерьера : Сметная программа "Smeta.ru", составление смет: государственные элементные сметные нормы. Новостройки и новые жилищные комплексы, обзоры. Строительно техническая экспертиза зданий и сооружений.

Когда дом считается готовым: финальная стадия может длиться год

Если вы решили покупать «готовую новостройку» или квартиру в доме, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Этому приятному событию предшествуют не только «последние мазки» строителей, но и несколько бюрократических этапов. Без них застройщик просто не имеет права пускать жильцов в квартиры. И до того счастливого момента, как у людей в руках окажутся ключи, может пройти целый год.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

«Готовность» — понятие растяжимое

«Понятие «готовая» новостройка можно трактовать по-разному. Так, например, в рекламных целях готовыми могут называть дома, которые находятся на завершающем этапе строительства и еще не введены в эксплуатацию», — предупреждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». С юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.

Фактически построенный жилой дом может быть на одной из трех возможных стадий своей реализации, — развивает тему Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — Первая – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию. Вторая – дом полностью готов и сдан госкомиссии. Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи. Наконец, третья стадия – оформляется собственность, хозяевам квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.

Вторая стадия по времени самая короткая, в среднем она занимает два месяца. А в целом цикл реализации жилого комплекса, как утверждают наши эксперты, может затянуться до года. Но как вы понимаете, могут быть и отклонения – в ту или другую сторону: все зависит от расторопности застройщика и от готовности разных инстанций принять его работу.

Завершающий цикл поэтапно

Финальная фаза строительной эпопеи состоит из множества обязательных процедур. «Процесс ввода дома в эксплуатацию регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами», — замечает Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI.

Желающие могут изучить статьи закона, а «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов постарается рассказать о том же самом «человеческим» языком.

Итак, прежде всего, дом должен быть достроен. То есть, «на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы» — объясняет Юрий Барсуков, руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой».

Необходимо, чтобы факт завершения строительства дома был подтвержден официально и документально. Для этого производятся обмеры БТИ, выдается технический паспорт. Дом также получает справки о подключении к инженерным коммуникациям, как уточняет Ольга Нарт директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие», сначала надо получить заключение о соответствии на инженерные сети, затем — разрешение на ввод сетей в эксплуатацию.

Следующий этап – получение ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию. Как рассказывает Юрий Барсуков, органы региональный власти назначают проверку комиссией. В комиссию входят представители организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор — от МЧС до санэпиднадзора. Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими нормативами. Если нарушений и недостатков нет, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» — тот самый ЗОС. Как правило, после получения ЗОС, выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

«Первый документ подтверждает, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с технической документацией, а второй удостоверяет, что объект прошел государственную проверку и все работы были проведены согласно нормативам», — замечает Игорь Сибренков, Коммерческий директор ГК «Основа». «С даты ввода новостройка считается готовой» — резюмирует Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.

Постановка на кадастровый учет и другие хлопоты. Только после постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим имуществом, — комментирует далее Юрий Барсуков («Мосреалстрой»).

Участников долевого строительства застройщик обязан проинформировать (с помощью заказных писем, обзвона, размещения информации на своем сайте, в социальных сетях) о том, что дом введен в эксплуатацию, пора приехать на осмотр квартиры. После осмотра оформляется акт приема-передачи, новоселы получают свою недвижимость вместе с долгожданной связочкой ключей. Собственникам должны выдать ключи не позднее чем через полгода после введения дома в эксплуатацию, — отмечает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Оформление права собственности покупателями — самый, пожалуй, приятный этап нашего «эпического» цикла. О том, какие документы потребуются хозяину квартиры для регистрации права на свою недвижимость, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:
— заявление участника долевого строительства о государственной регистрации права собственности;

— документ, подтверждающий уплату госпошлины за госрегистрацию права собственности на квартиру. Это стоит 2000 рублей;

— договор участия в долевом строительстве со всеми документами, указанными в нем в качестве приложения, зарегистрированный в ЕГРП;

— разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

При использовании ипотеки есть некоторые нюансы, — поясняют в Группе «Самолет». Дополнительно нужно оформить и направить в банк оценочный альбом, на основании которого банк оформляет закладную. Далее закладная вместе с актом приема-передачи, нотариальными документами (согласие, доверенность, свидетельство о браке, госпошлина) направляется на оформление права собственности.

А если один из собственников – несовершеннолетний, то как дополняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Резюме www.metrinfo.ru

Как видим, заключительный этап строительства дома весьма насыщен и занимает довольно много времени. Но покупатель может сократить себе период ожидания – если приобретет жилье после введения объекта в эксплуатацию.

Источник

Такие планы необходимы для объектов незавершенного строительства , зданий, помещений и сооружений, причем как жилых, так и технических. Их можно создавать для завершенных и недостроенных объектов , а также для объектов инженерной инфраструктуры. Может показаться, что технический план и технический паспорт — это одно и то же. Однако это не так. … Паспорт составляется на основании плана и является приложением к нему. Паспорт требуется при продаже недвижимости, но его недостаточно для постановки объекта на учет — для внесения постройки или помещения в кадастр нужен именно план. Технический план объекта необходим при: вводе завершенной постройки в эксплуатацию

Строительная готовность дома: сколько длится и что включает в себя финальная стадия

Кроме окончания строительства, придётся подождать завершения нескольких бюрократических процедур. До этого застройщик не может передавать дольщикам квартиры. Так, вручения ключей можно ожидать целый год.

Готовность может быть разной

По словам управляющего партнёра «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, нет единой трактовки понятия «готовый» дом. К примеру, в маркетинговых целях готовыми могут называть объекты, строительство которых вот-вот завершится, но они еще не введены в эксплуатацию. С юридической точки зрения новостройка считается готовой, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков говорит, что, по сути, построенный дом может находиться на одной из трех стадий. Первая – когда строительство объекта завершилось, но он еще не сдан в эксплуатацию. Вторая – полная готовность новостройки к госкомиссии. На этом этапе квартиры уже не продаются по договорам долевого участия (ДДУ), но заключать договора купли-продажи еще нельзя. Третья стадия предполагает, что застройщик оформил собственность и передаёт жильцам ключи от квартир. Хозяева могут приступать к ремонту и заселяться в жильё. На этом этапе у застройщика появляется возможность продавать квартиры по договору купли-продажи.

Меньше всего длится вторая стадия – в среднем два месяца. Эксперты отмечают, что в сумме три стадии реализации новостройки могут занять до года. Однако этот срок может варьироваться в ту или иную сторону в зависимости от активности застройщика и времени, за которое он сможет сдать работу разным государственным инстанциям.

Этапы завершающего цикла

Цикл реализации проекта включает в себя ряд обязательных процедур. По словам директора по продажам RDI Виталия Кузнецова, процедура сдачи дома в эксплуатацию проходит в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса (ФЗ-190) и положениями об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введены постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006 г.). В документах указано, как должны проверятся строительные работы на всех этапах – от выдачи разрешения на строительство до последних отделочных работ.

В первую очередь, должно быть завершено строительство объекта. Как поясняет руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой» Юрий Барсуков, имеется в виду, что в доме должны быть построены стены, перекрытия, завершены инженерные и фасадные работы.

Факт завершения строительства объекта должен быть подтвержден официально и документально. Так, Бюро технической инвентаризации (БТИ) проводит обмеры и выдаёт техпаспорт. Директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие» Ольга Нарт добавляет: также застройщик должен получить справки, что новостройка подключена к инженерным коммуникациям. При этом вначале выдается заключение о соответствии инженерных сетей, а потом – разрешение на их ввод в эксплуатацию.

Далее выдается заключение о соответствии и разрешение на сдачу в эксплуатацию. Юрий Барсуков говорит, что органы региональной власти отправляют на объект комиссию, которая проводит проверку. В ее состав входят представители организаций, выдающих техусловия и ведущих надзор – МЧС, санэпиднадзор и пр. При этом оценивается, соответствуют ли выполненные работы проектной документации и законодательным нормам, и проверяется исполнительная документация. Если недостатков и нарушений не выявлено, застройщик получает «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (так называемый ЗОС). Затем выдается разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Как поясняет коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, ЗОС подтверждает соответствие объекта технической документации и факт его завершения, а разрешение на ввод – что государственная проверка одобрила объект и заключила, что работы соответствуют нормативам. Новостройка считается готовой со дня сдачи в эксплуатацию, говорит управляющий партнер Delta estate Елена Земцова.

Покупатели могут регистрировать права на недвижимость и распоряжаться ею только после постановки на кадастровый учет, говорит Юрий Барсуков.

Застройщик должен сообщить дольщикам о сдаче дома в эксплуатацию и пригласить на осмотр квартир. Это можно сделать с помощью обзвона, отправления заказных писем, размещения информации на интернет-ресурсе или в соцсетях. Когда осмотр завершен, застройщик и дольщик подписывают акт приема-передачи объекта, новоиспеченные хозяева получают ключи и могут осваивать своё жилище. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина отмечает, что дольщики должны получить ключи от квартир не позже чем через 6 месяцев после сдачи новостройки в эксплуатацию.

Пожалуй, наиболее приятным этапом цикла является оформление права собственности участниками долевого строительства. Гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова рассказала, какие документы для этого потребуются:

• Заявление дольщика с просьбой зарегистрировать право собственности.
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности на недвижимость (её размер составляет 2 тысячи рублей).
• Зарегистрированный в Едином госреестре прав на недвижимое имущество ДДУ, включая все приложения.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Разрешение на сдачу объекта в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что некоторые нюансы появляются, если квартира покупается в ипотеку. При этом нужно оформлять и предъявлять банку оценочный альбом, который служит основанием для выдачи закладной. Затем закладная вместе с передаточным актом и нотариальными документами (свидетельство о браке, согласие, доверенность, квитанция об оплате государственной пошлины) подается на оформление права собственности.

По словам директора VSN Realty Яны Глазуновой, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, необходимо также получить разрешение в органах опеки и попечительства.

Подведём итог

Таким образом, завершающий этап строительства объекта включает ряд мероприятий и затягивается на приличный срок. Чтобы сократить время ожидания, лучше покупать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Источник

Все такие объекты находятся в различных стадиях строительства ( строительство не завершено : объекты не введены в эксплуатацию). Методика должна содержать объективные, счетные, подтверждаемые и проверяемые критерии. Методика должна устранить риски приостановки строительства и/или не завершения строительства объектов (проблемные объекты ) из-за невозможности привлечения проектного финансирования для продолжения и/или завершения строительства после 01.07.2019, в случае перевода расчетов с дольщиками по этим объектам через счета эскроу.

Здание

Термины «здание» и «сооружение» используются как синонимы, однако в действительности их значение имеет свои особенности. Чем они отличаются между собой и действительно ли важно понимать эту разницу?

Что такое здание

Здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Что такое сооружение

Сооружение — это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Отличие здания от сооружения в России

Статья. 130 Гражданского кодекса РФ указывает, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, и если у вас возникли вопросы по недвижимости, воспользуйтесь услугой: юридические услуги по недвижимости.

Главное отличие

Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение — только нежилое.

В ряде научных работ, посвященных исследуемой проблематике, выделяется следующее отличие зданий от сооружений: первые предназначены для постоянного проживания в них людей, а вторые — для использования в технических целях, и люди находятся там лишь короткое время.

Из практики: Для обозначения здания, разделенного на помещения, каждое из которых принадлежит кому-либо на праве собственности, то есть отдельно стоящего завершенного строительством правомерно возведенного объекта (инженерно-строительных объемов), перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба назначению, но который при этом не признается объектом гражданских прав, предлагается применять термин «строение».

В состав зданий и сооружений также входят помещения.

1. Помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении — только нежилое.

Нюансы по земле

При приобретении объекта незавершенного строительства в собственность к покупателю также переходит право собственности (или аренды) на земельный участок. Однако до момента окончания строительства наличие права собственности на объект незавершенного строительства не дает его собственнику исключительного права выкупить земельный участок.

Это связано с тем, что такое право есть только у собственника готового здания или сооружения, а не объекта незавершенного строительства, который в пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и в ст. 39.20 ЗК РФ прямо не назван. В отличие от зданий и сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 15874/11).

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поэтому, для вас работают эксперты Суворов Лигал!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить!
Задайте вопрос прямо сейчас!

Источник

Сооружение — это объекты завершенного строительства , включающие в себя такие сооружения, как плотина, мост, дорога, железная дорога, взлетная полоса, системы водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, трубопровод, систему канализации, или результат операций, например земляные работы, геотехнические процессы, но исключая жилые здания и связанные с ними работы на строительной площадке [3]. Сооружение — это результат строительства , представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих,а в отдельных случаях и…

Снесенный или разрушенный объект недвижимости: как правильно оформить?

Любая вещь рано или поздно может прийти в негодность и прекратить своё существование. Объекты недвижимости не являются в этом плане исключением – они точно так же могут обветшать и разрушиться.

Нередко встречается ситуация, когда владелец сам принимает решение ликвидировать недвижимое имущество, которое утрачивает свое функциональное назначение или по каким-то другим причинам перестаёт устраивать его.

Согласно российскому законодательству, гибель или уничтожение имущества служат основанием для прекращения права собственности на него (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ). Однако прекращение права собственности на объект недвижимости в такой ситуации не происходит автоматически. Это значит, что, несмотря на фактическое прекращение существования объекта, он будет числиться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) до момента прекращения записи о праве собственности и снятия с кадастрового учета.

Так каким образом действовать, чтобы в максимально короткие сроки «избавиться» от прав на несуществующий объект недвижимости?

1. Снос и разрушение объекта недвижимости: основные понятия

С 4 августа 2018 года в Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) были внесены изменения, которые, в том числе ввели понятие «снос объекта капительного строительства» и определили порядок такого сноса (№ 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Под сносом объекта капитального строительства понимается ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства либо его частей (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ).

Основанием сноса могут являться:

• решение собственника объекта;
• решение застройщика;
• решения суда или органа местного самоуправления (в случаях, предусмотренных федеральными законами).

Решение о сносе может быть принято по следующим причинам:

• необходимость строительства нового объекта недвижимости на месте снесенного;
• существенный физический износ и обветшание объекта недвижимости, не позволяющие его дальнейшую полноценную эксплуатацию.

Всё вышеизложенное позволяет трактовать понятие сноса, сформулированное в ГрК РФ, как осознанные действия собственника объекта недвижимости, направленные на прекращение его существования.

Поскольку порядок сноса объекта недвижимости регламентируется ГрК РФ, серьёзно отнеситесь к соблюдению всех процедурных моментов.

Соответственно, в отличие от сноса разрушением объекта недвижимости считается его гибель или утрата целостности и функциональности независимо воли собственника, вследствие природных явлений, чрезвычайных ситуаций либо противоправных действий третьих лиц.

В случае, если степень разрушения объекта недвижимости позволяет осуществить реконструктивные (восстановительные) мероприятия, собственником может быть принято решение о восстановлении объекта недвижимости, для чего должно быть получено разрешение органа местного самоуправления на реконструкцию (за исключением объектов недвижимости, строительство которых не требует разрешения, а также в отношении которых действует уведомительный порядок).

В случае, если объект полностью разрушен, собственник в целях снятия его с кадастрового учета и прекращения права собственности должен совершить ряд действий, часть из которых аналогична действиям в случае сноса объекта недвижимости.

2. Правила сноса объекта недвижимости

2.1. Подготовительный этап работ по сносу объекта недвижимости

Если Вы приняли решение снести объект недвижимости, то Вам необходимо обратиться в специализированную организацию для подготовки проекта организации работ по сносу объекта недвижимости (ч.1 ст. 55.31 ГрК РФ).

Подрядчик, ответственный за подготовку проекта, должен быть включен в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Подготовка проекта организации работ по сносу объекта недвижимости требуется не во всех случаях. В частности, такой проект Вам не понадобится для сноса:

• гаража, расположенного на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
• жилого дома, садового дома, хозяйственных построек на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства;
• объектов индивидуального жилищного строительства;
• строений и сооружений вспомогательного использования;
• в случае сноса объекта недвижимости в целях строительства нового объекта недвижимости либо реконструкции объекта капитального строительства.

В любом случае до осуществления работ по сносу объекта недвижимости Вы обязаны не позднее, чем за 7 рабочих дней до их начала, уведомить муниципалитет о планируемом сносе объекта. Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ от 24.01.2019 № 34/рп «Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства». Уведомление подаётся на бумажном носителе в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.

По общему правилу к уведомлению нужно приложить проект организации работ по сносу объекта, а также результаты и материалы обследования объекта, на основании которых был подготовлен такой проект (п.10 ст. 55.31 ГрК РФ).

Точно так же в срок не позднее 7 рабочих дней после завершения работ по сносу объекта недвижимости необходимо подать в муниципалитет уведомление о завершении сноса объекта недвижимости.

2.2. Осуществление сноса объекта недвижимости

До начала осуществления работ по сносу Вам необходимо получить в организациях, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения по местонахождению объекта недвижимости, условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения. В соответствии с выданными условиями Вы будете обязаны отключить свой объект от сетей инженерно-технического обеспечения.

Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются упомянутыми организациями без взимания платы в течение не более 10 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления.

Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения (ч.2 ст. 55.31 ГрК РФ).

Далее Вы должны вывести объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.

Вывод объектов недвижимости из эксплуатации детально нормирован в следующих случаях:

• остановка работы объектов электроэнергетики, осуществляемой в целях их ликвидации или консервации на срок более 1 года (ПостановлениеПравительства РФ от 26 июля 2007 г. № 484 «О выводе объектов электроэнергетики в ремонт и из эксплуатации»);
• вывод из эксплуатации источников тепловой энергии и тепловых сетей (Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2012 г. № 889);
• вывод из эксплуатации инфраструктуры морского транспорта (Постановление Правительства РФ от 12.08.2010 № 620 (ред. от 29.07.2017)

Если вывод объекта капитального строительства из эксплуатации не урегулирован нормами права, то эксплуатация все равно прекращается не позднее момента, когда объект перестанет существовать (но может прекратиться и ранее).

Не забудьте в процессе сноса выполнить обязательные требования, установленные ч.3 ст. 55.31 ГрК РФ. В частности, Вам будет нужно:

• принять меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде;
• предусмотреть устройство временных ограждений, подъездных путей;
• осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.

3. Как снять снесенный или разрушенный объект недвижимости с кадастрового учета и прекратить право на него?

Снятие с государственного кадастрового учета снесённого или разрушенного объекта недвижимости и прекращение прав на него осуществляется по единому алгоритму, а именно: по заявлению собственника либо уполномоченного им на то лица на основании акта обследования (ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости.

Для подготовки такого акта обследования Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов, подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.

Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭП) кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Требования к его подготовке и составу содержащихся в нем сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861. Но чтобы не было проблем в дальнейшем, лучше доверить проверку документов специалистам !

Для подачи заявления в Росреестр о снятии с государственного кадастрового учета и о государственной регистрации прекращения права на объект недвижимости можно обратиться в любое подразделение МФЦ «Мои документы». При себе необходимо иметь паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя. К заявлению нужно приложить акт обследования.

Вы также можете подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) или едином портале государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» https://www.gosuslugi.ru.

За снятие снесенного или разрушенного объекта недвижимости с государственного кадастрового учёта и за государственную регистрацию прекращения права собственности в связи с прекращением существования объекта недвижимости государственная пошлина не взимается.

Источник

Очень долгое время такие объекты фактически приравнивались к самовольным постройкам и узаканивались на основании ст. 222 ГК РФ. … Отметим, что названная норма распространяется и на объекты , построенные до 1990 года. Т. е. если объект построен до 1990 года (до появления понятия частной собственности на недвижимость) на законных основаниях, то с 1990 года право на него все равно возникает. … При этом, ВАС указал, что если после окончания строительства администрация города (поселка) так или иначе выразила свое согласие на размещение спорного объекта , например, предоставив землю под его эксплуатацию, то это означает санкционирование осуществленного ранее строительства .