Что является окончанием строительства объекта

Оформляем окончание строительства жилого дома: что за чем следует

«Мы строили, строили и, наконец, построили!» А что дальше? Как юридически грамотно оформить завершение строительства, чтобы стать полноправным хозяином дома? С 2018 года правила ввода в эксплуатацию частных загородных домов изменились. Разберем «на пальцах» новые порядки с экспертами компании «Земельный юрист» и попробуем обозначить все проблемные места.

Порядок согласования индивидуального строительства

Сразу оговоримся, речь пойдет о строительстве исключительно дачных домов. Это все те строения, что используются для круглогодичного или сезонного проживания людей и располагаются на землях с назначением: под садоводство, подсобное хозяйство или индивидуальное строительство (СНТ, ДНП, ЛПХ, ИЖС). В нормативных актах такие постройки поименованы как жилые или садовые дома. Причем закон предъявляет и к тем и к другим совершенно одинаковые требования. Все остальные разновидности терминов (садовый домик, жилое строение и т. д.) более официально не используются.

Строительство дома начинается с получения разрешения. Такой документ как РНС для возведения загородного коттеджа теперь получать не требуется. Частный застройщик направляет в местную администрацию Уведомление о планируемом строительстве (документ установленной формы). Чиновники проверяют, насколько будущие строительные работы соответствуют требованиям закона и по итогам рассмотрения согласуют (не согласуют) стройку.

Что интересно

Если застройщик направит Уведомление в уполномоченный орган, но не получит ответ в течение 7 дней — строительство считается согласованным. Молчание — знак согласия. Правило интересное, но провокационное: если к моменту окончания строительства выяснится, что такая деятельность противоречит нормам закона, то построенный дом придется снести. Чтобы хоть как-то возместить убытки, причиненные такой халатностью чиновников, потребуется обратиться в суд, доказать вину должностного лица и потребовать возмещения за счет местной казны.

Окончание стройки — процесс не менее формализованный, чем начало. По завершении строительных работ застройщику дается месяц, чтобы направить в местную администрацию еще один стандартный документ — Уведомление об окончании стройки. К нему в обязательном порядке прилагается Технический план на здание. Чиновники проверяют допустимость размещения построенного объекта на данном земельном участке, а также его соответствие всем градостроительным, техническим и санитарно-гигиеническим требованиям и выдают Уведомление о соответствии (несоответствии).

Следующий этап — постановка дома, как объекта недвижимости, на учет в кадастре и регистрация прав собственника в Росреестре (внесение сведений в базу ЕГРН).

Конец истории, если не вдаваться в детали. Но мы копнем глубже.

Проблемы с окончанием строительства

Итак, правила согласования индивидуального строительства изменились, теперь:

• вместо РНС — Уведомление о начале стройки;
• вместо Акта ввода — Технический план дома;
• вместо разрешения на ввод дома в эксплуатацию — Уведомление о соответствии строительства.

Но жить легче не стало. Самый большой камень преткновения на пути регистрации построенного дома — это Технический план на строение. Чтобы дом был поставлен на учет как жилой объект, он должен соответствовать определенным параметрам:

• по площади (не более 1,5 тыс. кв. м);
• по высоте (до 20 м и не более 3 этажей);
• по пригодности для проживания (установлены требования к толщине стен, высоте потолков, количеству окон и т. д.).

Такой документ (Технический план) может быть составлен только кадастровым инженером. Это специалист с соответствующим уровнем квалификации, который является действующим участником саморегулируемой организации, имеет аттестат, печать и подтвержденную цифровую подпись (чтобы подавать документы в Росреестр с использованием электронных порталов). Причем инженер может действовать как частный специалист, так и работать в кадастровой палате. Так вот к чему это «разделение» приводит.

Застройщик привлекает рандомно выбранного (как правило, того, что дешевле) кадастрового инженера к работе над объектом, тот составляет Техплан, а чиновники документ «бракуют». Как результат, оформить дом невозможно. Обнаруживаются самые разнообразные проблемы:

• координаты характерных точек дома после проведения наружного обмера оказываются за пределами указанного земельного участка (дом «выползает» на соседние участки и т. д.);
• после перестройки дома (проведения реконструкции) обнаруживается серьезная разница в обмерах (было – стало);
• неграмотно определяется количество этажей в доме, соотносятся жилые и нежилые площади, др.

Вот как быть, если «ваш» кадастровый инженер считает цоколь — подвалом, мансарду — чердаком, а сотрудники кадастровой палаты наоборот? От такой головной боли никто не застрахован. Совет можно дать только один — привлекайте к делу только опытных, проверенных кадастровых инженеров, которые покажут гарантированный результат, а не будут набивать на вас руку. С таким специалистом в суде будет гораздо легче отстоять свою правду.

Еще один пласт проблем — это согласование строительства со всеми, с кем только можно. Помимо местной администрации к этому процессу может привлекаться любое ведомство, уполномоченное регулировать хозяйственную деятельность в пределах определенной территории. Пожалуй, объясним на конкретных примерах.

· 30 км вокруг аэропорта — это приаэродромная территория, поделенная на несколько зон с различным правовым статусом (где-то вообще строить нельзя, где-то можно, но с ограничениями). Ответственными органами назначены: Росавиация (для гражданских аэропортов) и Минобороны (для аэродромов совместного базирования). Именно эти ведомства согласуют строительство частных домов на приаэродромной территории (районы Домодедово, Шереметьево и др.).

· Чтобы добиться такого согласования, потребуется для начала провести исследования на предмет уровня излучения и шума, загрязнения грунта и воздуха, после чего получить положительные заключение СанПина и Роспотребнадзора.

· Если все этапы согласования будут пройдены успешно, то можно направлять Уведомление об окончании строительства. Дополнительно нужно будет подготовить градостроительный план и схему отступов от границ участка, которые в других случаях не требуется прилагать к уведомлению.

Помимо приаэродромных территорий закон устанавливает также особо охраняемые зоны для исторических и культурных памятников, водных объектов, линий электропередач и т. д. Таким образом, один земельный участок может оказаться сразу в 2 или 3 охранных зонах, что превратит согласование строительства в сложнейший квест. Причем уровень будет тем сложнее, чем позднее требуется представить результаты такого согласования. Сравните сами: одно дело «бегать» по инстанциям до начала строительства и совсем другое — на этапе оформления построенного дома.

Подводим итоги

В теории процесс оформления построенного дома весьма прост: зовем кадастрового инженера, получаем Технический план, готовим Уведомление об окончании строительных работ, если нужно — прикладываем согласования и иные документы. Вуаля, дом поставлен на учет, права собственника зарегистрированы. Жизнь добавляет в этот процесс свои краски, не всегда радостные.

Чтобы не споткнуться на финишной прямой, рекомендуем тщательно проверять документы до направления чиновникам. Если будут выявлены какие-либо несоответствия — оперативно принимать меры (изготовить новый техплан, добыть нужные справки и заключения специалистов). Действовать нужно решительно и со знанием дела. Если случай запущен — придется параллельно готовиться к судебному противостоянию.

Запомните, дом без документов — это не дом, а недостроенный объект, который может быть признан самостроем. Не теряйте времени, заручитесь поддержкой профессионала.

Источник

Завершение строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Завершение строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Завершение строительства

Судебная практика: Завершение строительства

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Завершение строительства

Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения 3.4. Вывод из судебной практики: Условие договора подряда об удержании полной оплаты работ до подписания акта приемки законченного строительством объекта не применяется, если договор подряда заключен в отношении отдельных видов работ, выполнение которых не создает завершенный строительством объект.

Нормативные акты: Завершение строительства

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 14.07.2022) 2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.

Источник

Ввод в эксплуатацию объектов строительства: правовая основа, основные принципы и положения

Ввод в эксплуатацию объектов строительства – это завершающий и, пожалуй, самый ответственный этап работы. Именно в это время подводятся итоги и решается судьба нового здания. Как сдать объект вовремя и избежать типичных ошибок?

Содержание

• 1. Подготовка и ввод в эксплуатацию объектов строительства
• 2. Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства
• 3. Основные принципы и положения ввода в эксплуатацию объектов строительства
• 4. Заключение

Подготовка и ввод в эксплуатацию объектов строительства

В наших статьях мы касались самых различных аспектов строительства. Получили общее представление о разнообразии видов объектов, разобрались с таким весомым определением, как проектная документация в капитальном строительстве, узнали об основах техники безопасности и т.д. Чертежи строящегося объекта

• жилищное
• общественное
• производственное и т.д.

Но, какой бы вариант мы ни выбрали, работа над ним начнется с разработки проектной документации, а завершается вводом в эксплуатацию объекта строительства.

В промежутках между этими этапами рассчитывается смета, определяется генподрядчик, который дорабатывает чертежи/схемы в соответствии со спецификацией и возводит объект. А после того, как строительство вступает в завершающую стадию, начинаются подготовительные работы по получению разрешения на ввод в эксплуатацию.

Как осуществляется приемка объекта строительства, мы подробно обсудим.

Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства

Забегая наперед, оговоримся, что ввод в эксплуатацию объектов строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года. К этому документу мы еще вернемся. Но для начала разберемся, каков порядок ввода в эксплуатацию объектов строительства. Образец акта ввода в эксплуатацию

Акт ввода в эксплуатацию – важнейший документ, подтверждающий факт окончания работ. Без него строительство считается незавершенным, а использование помещений по назначению юридически запрещена и фактически не возможно.

На заметку! По завершении процесса возведения любого объекта строительства, Генподрядчику или Подрядчику необходимо в обязательном порядке подготовиться к приемке в соответствии – с учетом всех требований контролирующих ведомств и структур. Сдача объекта строительства начинается только после того, как исполнитель соберет все необходимые документы.

Новый Градостроительный кодекс РФ, действующий на сегодняшний день, в корне изменил прежний порядок сдачи и ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Основным документом, регулирующим любые этапы строительных работ, включая приемку готовых объектов, является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года (Федеральный закон № 190-ФЗ). Все предыдущие версии и приказы, существовавшие с советских времен, уже не действительны.

Именно 190-ФЗ дает конкретные ответы на многие вопросы строительной индустрии. В том числе, достаточно четко определяет, что значит ввод в эксплуатацию объектов строительства.

• статьей 55 Градостроительного кодекса РФ;
• положением об осуществлении ГСН в РФ, утвержденным, постановлением Правительства РФ от 01.02.06г. №54.

Из 55 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что орган, выдавший разрешение на строительство, выдаёт также разрешение и на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в указанной статье устанавливается, что застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением и в обязательном порядке прикладывает пакет необходимых документов.

На заметку! Перечень документов для сдачи в эксплуатацию строго ограничен. Принимающая сторона не имеет право требовать никаких дополнительных или уточняющих справок/актов/заключений и т.д.

Срок рассмотрения пакета документов ограничен десятью сутками. То есть, в течение 10 дней должно быть оформлено и в надлежащем виде выдано застройщику разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства. Либо дан аргументированный отказ с четким указанием причин с детальным разъяснением.

Основные принципы и положения ввода в эксплуатацию объектов строительства

1. Акт ввода в эксплуатацию объектов строительства.
2. Заключение органа государственного строительного надзора.
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Особые условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Давайте остановимся на каждом из них подробнее. Сдача в эксплуатацию нового объекта

Акт ввода в эксплуатацию и его виды

В соответствии с договором строительного подряда, сдача результата работ Подрядчиком и приемка его Заказчиком осуществляется через подписание обеими сторонами оформленного акта приёмки или акта ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Этот документ, в свою очередь, является основополагающим в процессе приемки и сдачи завершенного строительства (пункт 4, статья 753, Гражданского кодекса РФ). В связи с этим, Госкомстат России своими постановлениями (от 30 октября 1997 года № 71а и от 11 ноября 1999 года № 100) утвердил формы актов приемки выполненных работ – КС-2 и КС-3. А также два других, идентичных документа, – это акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14.

Форма акта выполненных работ КС-2 используется только для конкретного объема или этапа строительных работ в рамках объекта строительства, который предусмотрен договором строительного подряда. Тогда как форма КС-11 и КС-14 применяется при приемке полностью законченных объектов строительства.

На заметку! Объект строительства считается принятым только в том случае, если подписаны акты КС-11 или КС-14.

Что такое акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и КС-14?

• подтверждается факт приемки-сдачи объекта;
• подтверждается отсутствие претензий со стороны заказчика к объекту;
• подтверждаются обоснованные расходы, которые понёс заказчик на строительство объекта;
• осуществляется постановка объекта на учет заказчика.

• оформление ввода в эксплуатацию объектов строительства, в соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ;
• принятие расходов в налоговом учете, в соответствии статьи 252 Налогового Кодекса РФ;
• отражение всех хозяйственные операции, в соответствии со статьёй 9 закона №402-ФЗ;
• принятие на учёт основных средств, в соответствии с Постановление №71а Госкомстата РФ.

Различия между актами приёмки объектов строительства КС-11 и КС-14

• при оформлении акта КС-14 в приемке объекта участвует приемочная комиссия, формированием которой занимается заказчик или инвестор. Оформлением акта КС-11 занимаются только две стороны – подрядчик (исполнитель) и заказчик (инвестор);
• акт объекта строительства КС-14 служит одновременно как для приемки объекта, так и для признания его основным средством для ввода в строй с последующей эксплуатацией. Акт объекта строительства КС-11 служит подтверждением полной готовности объекта, а также подтверждает, что приемка объекта осуществлена и имеется возможность оформления документов на введение объекта строительства в эксплуатацию с последующим его включением в состав основных фондов;
• акт объекта строительства КС-14 применим при приемке объектов, возведение которых было осуществлено за счет средств льготного кредитования;
• акт объекта строительства КС-14 отражает информацию о работе всех коммуникаций на объекте, а также о соответствии введенного в эксплуатацию объекта согласно проекту, строительным и иным нормам. Акт объекта строительства КС-11 отражает только соответствие готового объекта утвержденным проектным данным;
• акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 свидетельствует, что приёмка объекта строительства реализована путем подписания акта исполнителем и заказчиком. А КС-14 служит подтверждением приёмки объекта только после вынесения соответствующего решения приемочной комиссией. Это решение выносится в самом акте КС-14 и подписывается только комиссией.

На заметку! Акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14 оформляется в соответствии с действующим законодательством (статья 753, Гражданского Кодекса РФ) только соответствующей комиссией, состоящей из представителей следующих надзорных органов: санитарно-эпидемиологического, экологического, пожарного, архитектурно-строительного и иных заинтересованных структур.

Акт формы КС-11

Когда подписывают акты приёмки КС-11 и КС-14?

• оформление КС-11 обеспечивает заказчик по результатам проведенных им проверок, испытаний, а также на основании решений надзорных органов (пожарный надзор, экологический и так далее);
• оформление КС-14 обеспечивается заказчиком и членами комиссии по результатам проведенных указанными лицами проверок, обследований и т.д. на основании заключений, решений, полученными от органов надзора;
• подписание актов КС-11 осуществляется представителем генерального подрядчика, то есть, исполнителем работ и представителем заказчика или иным лицом, уполномоченным инвестором;
• подписание актов объекта строительства КС-14 осуществляется непосредственно членами комиссии, принимавшими участие в приёмке объекта.

Назначение актов КС-2 и КС-3 и их роль при вводе объекта в эксплуатацию

Теперь несколько слов об актах КС-2 и КС-3. Данные формы предполагают только поэтапную сдачу выполненных строительных работ при условии, что такая сдача предусмотрена в подрядном договоре. Также, данные формы актуальны в случае привлечения субподрядчиков.

Промежуточная сдача с помощью КС-2 и КС-3 позволяет не только признать расходы в налоговом учете, но и подтвердить фактическую стоимость принимаемого готового объекта.

Приемка или ввод в эксплуатацию в этом случае осуществляется заказчиком, который берет на себя регистрацию построенного объекта и дальнейшие согласования с органами власти. Непосредственно акты являются лишь основанием для расчетов с исполнителями работ.

Заключение органа государственного строительного надзора

Градостроительный Кодекс РФ, ст.54 ч.3-4, предлагает свою трактовку, из которой следует, что заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) выдается либо уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, либо уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, в зависимости от типа строительного объекта.

Что касается опасных производственных объектов, линий связи, технически сложных и уникальных объектов и т.д., заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года № 54.

В целом, заключение о соответствии (ЗОС) готовится только после окончания строительства и проведения итоговой проверки, результаты которой дают оценку выполненным работам и обеспечивают принятие решения о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, пункт 16).

На заметку! Заключение о соответствии (ЗОС) или его отказ выдается в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган государственного строительного надзора.

Модель комплекса, готового к вводу в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, ст.55 ч.1, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий, что выполнение строительства, реконструкция, капитальный ремонт объектов в полном объеме соответствуют предъявляемым требованиям. В том числе, соответствует плану земельного участка и проектной документации.

• федеральный орган исполнительной власти;
• региональный орган исполнительной власти;
• орган местного самоуправления.

Форма разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698. Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ограничен десятью сутками.

Решение о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства принимается проверки документации, прилагаемой к заявлению.

Особые условия выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, которые подтверждают факт приобретения прав на земельный участок и законность его освоения.
• Градостроительный план земельного участка по форме, утверждённой постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 года № 840.
• Разрешение на строительство, выдача которого соответствует статье 51 Градостроительного Кодекса РФ. Действительными признаются разрешения на строительство, выдача которых была осуществлена до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ (пункт 3, статья 8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
• Схема, отображающая расположение возведённого (реконструированного, отремонтированного и т.д.) объекта капитального строительства, привязку сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, а также организацию по планировке земельного участка. Данный документ должен быть подписан лицом, выполняющим строительство – застройщиком либо заказчиком.
• Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) необходимо, если предусматривается надзор за соответствием объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
• Полная информация об объекте строительства передается безвозмездно в орган, выдавший разрешение на строительство. Сюда относятся сведения о самом здании, о сетях инженерно-технического обеспечения, а также один экземпляр результатов инженерных изысканий (копия) и один экземпляр разделов проектной документации (копия), в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, пунктами 2, 8 – 10, часть 12, статья 48 и часть 18 статьи 5.
• Акт приемки объекта капитального строительства, при условии выполнения строительства, реконструкции или капитального ремонта на основании договора.
• Документ, подтверждающий соответствие объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Он должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство. Форма документа не установлена.
• Документ, подтверждающий соответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации. Подписывается лицом, выполняющим строительство, либо застройщиком, либо заказчиком в случае выполнения строительства (реконструкции, капитального ремонта) на основании договора, форма которого не установлена.
• Документы, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства техническим условиям. Подписываются представителями организаций, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, если таковые имеются в наличии.

Заключение

В завершение, хотелось бы отметить, что путь к приемке объекта начинается уже на первом этапе – этапе планирования. Поэтому подготовка пакета документов (разработка, приведение в соответствие, подписание) должна вестись параллельно с общим строительством – и обязательно с опорой на действующее законодательство.

Ввод в эксплуатацию объектов строительства через предложенный нами алгоритм – самый простой и эффективный путь к запуску нового функционально полноценного здания. Сразу отметим, что внимание к деталям в этом процессе не может быть излишним.

Чем ответственное и добросовестнее подходишь к делу, тем выше шансы сдать объект с первого раза. В этом случае ввод в эксплуатацию, как финальный экзамен, станет лишь обычной формальностью, которая не преподнесет неприятных сюрпризов.

Источник